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Transaction : Promesse de vente et projet de construction sur le fonds voisin
La réalisation d’une vente était notamment soumise à la condition suspensive tenant à « l'absence de projet, travaux, vices ou servitudes révélés par les renseignements d'urbanisme, de nature à déprécier de manière significative la valeur du bien ou à nuire à l'affectation à laquelle le bénéficiaire le destinait (…) ». Les bénéficiaires de la promesse ont découvert qu’un projet immobilier devait être implanté sur un terrain voisin de leur acquisition. Ils ont informé les promettants de leur volonté de ne pas réitérer la vente et les ont assignés en restitution de l’indemnité d’immobilisation versée. La Cour de cassation, dans un arrêt du 15 février 2024 n°22-23458, confirme l’appréciation de la cour d’appel de Dijon qui a considéré que ce projet consistait en la construction de 23 logements dans un immeuble de quatre étages sur un terrain voisin de l'immeuble vendu donnant sur la rue et non sur la parcelle mitoyenne au jardin, faisant ainsi ressortir l'absence de conséquence sur le bien acheté. Les bénéficiaires sont finalement condamnés à verser aux promettants l’indemnité d’immobilisation. Cet arrêt est l’occasion de rappeler l’importance des stipulations mentionnées dans un avant-contrat de vente et leur précision.
Bail d’habitation : Précisions et détails du congé pour vente
La Cour de cassation semble assouplir sa jurisprudence sur le contenu du congé pour vente dans un arrêt du 25 janvier 2024 n°22-16662. En effet, plutôt rigoureuse habituellement dans le contenu du congé pour vente adressé au locataire dans le cadre de l’article 15 de la loi de 1989, elle semble ici faire preuve de mansuétude, jugeant que « l'omission du garage dans le congé n'était pas de nature à induire la locataire en erreur sur la consistance du bien vendu, dès lors que ce local était inclus dans le bâtiment d'habitation donné à bail ». Elle juge par ailleurs que l'absence de mention dans l'offre de vente de la parcelle de terrain entourant le bâtiment et du chemin d'accès en copropriété n'avait pas causé grief à la locataire qui n'avait jamais manifesté son intention de se porter acquéreur du logement loué.
Copropriété : Adoption au Sénat du projet de la loi relatif à l’habitat dégradé – Mesures affectant directement le syndic
Le projet de loi relatif à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement a été adopté au Sénat. Un certain nombre de mesures concernent les copropriétés, et d’autres plus directement les syndics. Ainsi :
- Le président du tribunal judiciaire pourrait imputer tout ou partie des frais de l’administration provisoire au syndic « laxiste » qui n’aurait pas anticipé la situation de difficulté de la copropriété en faisant désigner un mandataire ad’hoc.
- A l’instar de l’état daté, plafonnement par décret des frais de relance du syndic au sein de l’article 10-1 de la loi de 1965.
- Création et agrément préfectoral d’un syndic d’intérêt collectif, compétent pour gérer les copropriétés pour lesquelles un mandataire ad hoc a été désigné (sur le fondement de l’article 29-1 A). Il peut également, à la demande d’un administrateur provisoire l’assister dans ses fonctions de gestion de l’article 29-1 de la loi de 1965 (une forme de sous-traitance ?).
- Création d’un appel de fonds type établi selon un modèle unique fixé par décret.
- Obligation pour le syndic de donner sans délai au président du CS (dès sa désignation) ou, à défaut, à un membre du CS désigné à cet effet par l’assemblée, un accès numérique aux comptes bancaires séparés de la copropriété, permettant de consulter, en lecture seule, les comptes et les opérations bancaires du SDC.
- Obligation pour le syndic de convoquer une assemblée dans un délai de deux mois lorsque le président du conseil syndical en fait la demande. À défaut, le président du conseil syndical est habilité à la convoquer.
- Retour de l’ancien système de l’article 25-1 permettant de tenir une seconde assemblée générale à la majorité de l’article 24 si elle est convoquée dans un délai de trois mois, pour les seuls travaux de l’article 25f (les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre).
Copropriété : Vote en faveur du quitus et action individuelle en RCP
La Cour de cassation affirme dans un arrêt du 29 février 2024 n°22-24558 qu’une copropriétaire, qui vote en faveur d'une résolution de l'assemblée générale d'un syndicat des copropriétaires donnant quitus au syndic n'est pas recevable à demander, en application de l'article 42 de la loi 1965, l'annulation de cette résolution. Cette copropriétaire peut toutefois rechercher la responsabilité délictuelle du syndic pour obtenir réparation d'un préjudice personnel né de sa faute. La Cour de cassation rappelle ainsi que le quitus est sans effet sur la responsabilité extracontractuelle du syndic vis-à-vis des copropriétaires. En l’espèce la cour d’appel de Rouen, confirmée par la Haute Cour, avait relevé que la négligence du syndic était à l'origine du retard de réalisation des travaux et de pose d'un étaiement et avait condamné le syndic à indemniser cette copropriétaire des préjudices financier et de jouissance subis.
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