Transaction : Caractère très apparent de la clause pénale et nullité du mandat
La cour d’appel d’Amiens, dans un arrêt du 16 janvier 2024 n°21-02596, (reprenant exactement le même attendu que la cour d’appel de Rennes dans un arrêt du 15 mars 2022 n°20-00115) rappelle, à l’occasion d’une cession de fonds de commerce, que la clause pénale du mandat doit être en caractère très apparent. Pour rejeter l’application de la clause pénale et prononcer par la même la nullité du mandat de vente, la cour juge que « pour recevoir application il ne suffit pas que la clause pénale soit lisible à la suite d’un examen attentif et exhaustif du mandat, encore faut-il qu’elle soit spécialement mise en exergue en caractères très apparents, c’est-à-dire en pratique dans une police de taille supérieure à celle utilisée pour les autres clauses, afin que l’attention du mandant soit attirée sur son existence et sa portée ». Pour écarter l’application de la clause pénale sollicitée par un agent immobilier évincé, les juges Picards ont ainsi relevé que celle-ci était « noyée au milieu d’un paragraphe intitulé OBLIGATIONS DU MANDANT, collée sans espace à un paragraphe c) relatif à la liberté de procéder à la recherche d’un acquéreur (…) de sorte qu’elle n’est pas compréhensible par le mandant et qu’elle ne remplit pas la condition exigée par les dispositions de [l’article 78 du décret du 20 juillet 1972] ».
Bail commercial : Destination des lieux loués et conformité aux règles d’urbanisme
La cour d’appel de Rouen rappelle l’importance de la destination figurant au bail commercial au regard des règles locales d’urbanisme et du permis de construire qui a pu être accordé au bailleur avant la prise à bail. Dans un arrêt du 15 février 2024 n°21-03119 la cour d’appel prononce la résiliation du bail commercial et ordonne notamment le remboursement des frais de négociation de bail, d’une partie des travaux réalisés par le preneur et le remboursement d’une partie des loyers. En l’espèce le preneur, qui exploitait des terrains de foot indoor, rapportait la preuve que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance en lui remettant des lieux ne permettant pas juridiquement l’exercice de son activité telle que déterminée contractuellement et faisant peser sur ce dernier le risque d’arrêt immédiat de celle-ci. En l’occurrence, le permis de construire accordé au propriétaire initial des lieux, aux droits duquel venait le bailleur, n’était pas conforme à l’activité de « sport indoor ».
Copropriété : Défaut de carte professionnelle du syndic consécutif à une cession
Selon les termes de l’article 3 de la loi dite Hoguet du 2 janvier 1970, le syndic professionnel doit être titulaire d’une carte professionnelle, laquelle est délivrée par la chambre de commerce et d’industrie (CCI). La cour d’appel de Versailles rappelle dans un arrêt du 31 janvier 2024 n°21-05524 que faute de détenir une carte professionnelle, la décision d’assemblée générale ayant désigné un syndic non titulaire d’une carte professionnelle est annulable. Elle ajoute que les actes accomplis par le syndic dépourvu de carte professionnelle sont également annulables. En cette circonstance le syndic ne peut pas valablement agir en justice au nom du syndicat ; les assemblées générales qu’il convoque sont irrégulières puisque convoquées par un syndic sans pouvoir, et ainsi annulables si elles font l’objet d’une action en contestation (dans le délai légal de 2 mois de l’article 42 al. 2 de la loi de 1965). En l’espèce le dirigeant avait cédé son agence et le nouveau dirigeant avait fait les formalités tardivement pour renouveler la carte professionnelle de la société rachetée, de sorte que cette structure n’était plus titulaire d’une carte professionnelle au moment de la convocation de l’assemblée générale, ni au moment de sa tenue. Rappelons en effet que la carte professionnelle est attachée à la personne morale, mais qu’en cas de changement de dirigeant(s) celui-ci doit faire les démarches auprès de la CCI pour justifier de sa capacité et ainsi maintenir valide la carte détenue par la personne morale.
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