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ACTU LBVS AVOCATS n°585 du 17/03/2024
Actualité juridique et immobilière
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Transaction : Preuve de la conclusion du mandat hors établissement
Alors que le mandat fait apparaître qu’il a été signé dans les locaux du mandataire et que cette mention est suivie de la signature du mandant avec la formule usuelle « lu et approuvé, bon pour mandat », le mandant peut-il invoquer les dispositions du code de la consommation sur les contrats conclus hors établissement et notamment le droit de rétractation ? Compte tenu de ces mentions la cour d’appel de RIOM, dans un arrêt du 17 janvier 2024 n°22-01764, transfère la charge de la preuve contraire sur le mandant. Elle juge ainsi que le mandant ne rapporte pas la preuve que le mandat a été signé à son domicile ; dans ces circonstances, il n’est pas établi que le mandat devait mentionner les informations relatives au droit de rétractation, qui à défaut aurait effectivement entrainé la nullité du mandat. En l’espèce le mandat est toutefois annulé (et le droit à indemnisation de l’agence perdu) dans la mesure où la négociatrice salariée n’avait pas fait figurer dans le mandat son nom et sa qualité de personne habilitée par le titulaire de la carte professionnelle.
Bail d’habitation : Non-paiement des loyers et conditions du PTZ
Un locataire peut-il se prévaloir du non-respect par le bailleur de ses obligations au titre du prêt à taux zéro (PTZ) pour ne pas régler son loyer ? La Cour de cassation répond par la négative dans un arrêt du 14 mars 2024 n°21-25798. La Haute Cour affirme que la seule sanction prévue par l’article L31-10-7 du CCH en cas de non-respect des conditions attachées au maintien d’un PTZ, en cas de location d’un logement acquis au moyen de ce prêt, est l’obligation pour l’emprunteur de rembourser le capital restant dû. Le locataire d’un bien dont l’acquisition a été financée par un tel prêt ne peut se prévaloir de ce non-respect pour justifier le défaut de paiement de ses loyers et s’opposer au commandement de payer qui lui a été délivré.
Bail commercial : Obligation d’inventaire des charges et sanction en cas de non-respect
Loi dite Pinel du 18 juin 2014, et son décret, l’article L.145-35 du code de commerce prévoit que plusieurs charges ne peuvent être imputées au preneur à bail commercial. Le bail doit en outre comporter « un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances » selon les dispositions d’ordre public de l’article L. 145-40-2 du code de commerce. Quid si cet inventaire n’est pas prévu ? C’est à cette question que répond la cour d’appel de Versailles dans un arrêt du 7 mars 2024 n°22-05759. Les juges versaillais prévoient notamment que cet inventaire « a un caractère limitatif et il constitue la seule façon d’imputer des charges au locataire, puisqu’elles doivent nécessairement y être récapitulées, de telle sorte que toute catégorie de charges non mentionnée à cet inventaire ne pourra être récupérée par le bailleur ». La cour ajoute avec intransigeance que la clause prévoyant dans le bail le remboursement de certaines charges contourne cette exigence d’inventaire édictée par le code de commerce, elle doit par conséquent être réputée non écrite.
Copropriété : Travaux d’extension et pouvoir de démolition de l’ASL
Une association syndical libre (ASL) peut-elle demander la démolition de travaux d’extension réalisés par un propriétaire de son périmètre, au visa des stipulations du cahier des charges du lotissement ? Après avoir vérifié le caractère contractuel des stipulations du règlement du lotissement la Cour de cassation confirme une nouvelle fois cette possibilité dans un arrêt du 9 novembre 2023 n°22-15638 et la position de la cour d’appel d’Aix en Provence ordonnant la démolition des constructions. Elle juge en ces termes : « la cour d'appel en a souverainement déduit la volonté non équivoque des colotis de donner valeur contractuelle à la règle énoncée à l'article 9 du règlement du lotissement limitant, pour chaque lot, la surface construite, y compris ses annexes, à 10 % de la surface de celui-ci, sous la limite maximale de 200 m². »
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Me Cyril SABATIÉ - Avocat à la cour
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