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ACTU LBVS AVOCATS n° 586 du 24/03/2024
Actualité juridique et immobilière
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Transaction : Pouvoir de cession du gérant d’une SCI
Un gérant peut-il seul décider de céder un immeuble appartenant à sa SCI ? Une nouvelle fois la Cour de cassation, par la voix de sa chambre commerciale, répond à cette interrogation dans un arrêt du 23 novembre 2023 n°22-17475. En l’espèce l’énumération des statuts de la SCI ne comportait pas expressément la vente des biens immobiliers au titre de l’objet social, dès lors la cession des immeubles excédait les pouvoirs du gérant, de sorte que cette décision ne pouvait être prise qu’à l’unanimité des associés. Les statuts prévoyaient « l’acquisition, la propriété, l’administration, l’exploitation de tous biens immobiliers, la prise à bail à construction de tous immeubles en vue de la location ainsi que toutes opérations juridiques, administratives, financières et de gestion à caractère mobilier ou immobilier concourant directement ou indirectement à la réalisation de l’objet social, pourvu que ces opérations ne modifient pas le caractère civil de la société ». Cette décision doit rappeler à l’agent immobilier la nécessité de vérifier en détail les statuts de la SCI lorsque son dirigeant entend lui confier un mandat de vente.
Bail d’habitation : Réparations locatives imputables au locataire et préjudice du bailleur
La Cour de cassation rappelle dans un arrêt du 29 février 2024 n°22-23082 qu'en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire "doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement". La Cour sanctionne toutefois la décision de première instance qui avait cru pouvoir condamner la locataire à prendre en charge cinq échéances du prêt immobilier contracté par le bailleur pour l’acquisition du logement donné à bail, c’est-à-dire la période d’indisponibilité et de réalisation des travaux jusqu’à la vente du bien. En effet, la Cour de cassation considère que cette indemnisation ne peut s’analyser qu’en une perte de chance de vendre le bien plus rapidement et doit tenir compte de l’aléa lié au délai usuel de vente.
Bail commercial : Validité d’un avenant signé par un seul indivisaire
Un indivisaire détenant ¾ des droits de l’indivision peut-il signer seul un avenant au bail commercial conclu par les membres de l’indivision ? La Cour d’appel d’Aix-en-Provence confirme cette possibilité dans l’espèce ayant donné lieu à un arrêt du 7 mars 2024 n°23-07524. Selon cet arrêt, cet avenant prévoyait seulement une modification de l’assiette du bail et corrélativement un réajustement du loyer. Pour la cour « la conclusion d’un simple avenant relatif à un bail commercial en cours, qui n’engage pas l’indivision sur une nouvelle durée, ressortit à l’exploitation normale des biens indivis et peut être valablement signée par l’indivisaire titulaire d’au moins deux tiers de ces droits ». L’action en nullité fondée sur l’article 815-3 du Code civil n’est donc pas fondée.
Copropriété : Action individuelle d’un copropriétaire
La Cour de cassation rappelle dans un arrêt de censure du 7 mars 2024 n°17-28537 qu’un copropriétaire peut agir seul pour faire cesser une atteinte aux parties communes qui lui cause un préjudice propre. La Haute Cour précise toutefois que le copropriétaire n'a pas qualité à agir en paiement du coût des travaux de remise en état rendus nécessaires par cette atteinte ; il revient au seul syndicat des copropriétaires de percevoir l’indemnisation et de l’affecter à la réalisation de ces travaux. En l’espèce le copropriétaire demandait le coût de la réparation de l’étanchéité d’une terrasse partie commune palliant ainsi la carence du syndicat des copropriétaires, motif que la Cour de cassation n’a pas retenu pour faire droit à sa demande indemnitaire.
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Me Cyril SABATIÉ - Avocat à la cour
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La Cour de cassation rappelle dans un arrêt du 29 février 2024 n°22-23082 que lelocataireestobligéderépondredesdégradationsetpertesquisurviennentpendantla duréeducontratdansleslocauxdontila la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. La Cour sanctionne toutefois la décision de première instance qui avait cru pouvoir condamner la locataire à prendre en charge cinq échéances du prêt immobilier contracté par le bailleur pour l’acquisition du logement donné à bail, c’est-à-dire la période d’indisponibilité et de réalisation des travaux jusqu’à la vente du bien. En effet, la Cour de cassation considère que cette indemnisation ne peut s’analyser qu’en une perte de chance de vendre le bien plus rapidement et doit tenir compte de l’aléa lié au délai usuel de vente.
La Cour de cassation rappelle dans un arrêt du 29 février 2024 n°22-23082 que lelocataireestobligéderépondredesdégradationsetpertesquisurviennent pendant la durée du contrat dansleslocauxdontila la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. La Cour sanctionne toutefois la décision de première instance qui avait cru pouvoir condamner la locataire à prendre en charge cinq échéances du prêt immobilier contracté par le bailleur pour l’acquisition du logement donné à bail, c’est-à-dire la période d’indisponibilité et de réalisation des travaux jusqu’à la vente du bien. En effet, la Cour de cassation considère que cette indemnisation ne peut s’analyser qu’en une perte de chance de vendre le bien plus rapidement et doit tenir compte de l’aléa lié au délai usuel de vente.
