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Transaction : Création d’un registre national des mesures de sauvegarde
Jusqu’à présent pour savoir si une personne fait l’objet d’une mesure de protection (tutelle ou curatelle par exemple), le professionnel immobilier doit demander à son mandant un extrait d’acte de naissance récent ou en faire la demande à la mairie de la ville où celui-ci est né. Il en va naturellement de la validité de son mandat. La loi n°2024-317 du 8 avril 2024 portant mesures pour bâtir la société du bien vieillir et de l'autonomie est venue créer un article 427-1 dans le Code civil. Cet article dispose notamment « les informations relatives aux mesures de sauvegarde de justice, de curatelle, de tutelle et d'habilitation familiale ainsi que celles relatives aux mandats de protection future (…) sont inscrites dans un registre national dématérialisé dans des conditions prévues par décret en Conseil d'Etat. » Ce registre, dont l’entrée en vigueur est prévue au plus tard pour le 31 décembre 2026, devrait faciliter le contrôle de ces informations et être utile aux professionnels immobiliers (si le décret leur en donne l’accès).
Transaction/Bail d’habitation : Le DPE « petites surfaces » est arrivé !
L’arrêté du 25 mars 2024 modifiant les seuils des étiquettes du diagnostic de performance énergétique pour les logements de petites surfaces et actualisant les tarifs annuels de l’énergie est enfin paru (J.O du 20 avril 2024) ! Comme attendu cet arrêté modifie les seuils des étiquettes pour les logements de moins de 40 m2 de surface de référence et l’appellation de la surface utilisée dans le diagnostic de performance énergétique. Ce texte s’appliquera à compter du 1er juillet 2024 et uniquement en France métropolitaine. Il modifie l'arrêté du 31 mars 2021 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments ou parties de bâtiments à usage d'habitation en France métropolitaine, ainsi que l'arrêté du 31 mars 2021 relatif aux méthodes et procédures applicables au diagnostic de performance énergétique et aux logiciels l'établissant. Les diagnostics de performance énergétique réalisés entre le 1er juillet 2021 et le 1er juillet 2024 portant sur des logements dont la surface de référence est inférieure ou égale à 40 m² peuvent faire l'objet d'un document attestant de la nouvelle étiquette du diagnostic de performance énergétique. Cette attestation remplace l'étiquette initiale du diagnostic de performance énergétique par une nouvelle étiquette. Elle se borne à tirer les conséquences de la modification des valeurs seuils des étiquettes entrant en vigueur avec le présent arrêté, et ne remet pas en cause les travaux et calculs du diagnostic de performance énergétique dont elle remplace l'étiquette. En l'absence de production d'une attestation, le diagnostic de performance énergétique produit initialement reste valable.
Cette attestation est générée et téléchargeable sous forme dématérialisée exclusivement par l'ADEME sur le site internet de l'Observatoire du diagnostic de performance énergétique et de l'audit.
Bail d’habitation/Bail commercial : Notion légale du trouble anormal de voisinage
La loi n°2024-346 du 15 avril 2024 visant à adapter le droit de la responsabilité civile aux enjeux actuels modifie totalement l’article 1253 du Code civil et y intègre une notion légale du trouble anormal de voisinage (notion jusque là jurisprudentielle).
« Le propriétaire, le locataire, l'occupant sans titre, le bénéficiaire d'un titre ayant pour objet principal de l'autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d'ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. »
L’alinéa 2 de ce texte prévoit également le cas dans lequel le trouble anormal ne peut pas engager la responsabilité de son auteur « cette responsabilité n'est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d'activités, quelle qu'en soit la nature, existant antérieurement à l'acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien ».
Copropriété : Préconisation n°17 du GRECCO relative à la cession de parties communes spéciales bâties
Dans ce travail du 5 avril 2024 le groupe de recherche inventorie les principes et spécificités applicables à la cession de parties communes spéciales. Le GRECCO rappelle notamment que seuls les copropriétaires ayant des droits indivis dans une partie commune spéciale peuvent décider de l’aliénation de celle-ci. Parallèlement il relève certaines incohérences ou difficultés, comme lorsqu’il s’agit de faire valider par une assemblée la modification apportée à l’état descriptif de division du fait de la création d’un lot, singulièrement lorsque la méthode par adjonction de tantièmes est utilisée. En effet dans ce cas la décision de modifier l’EDD doit malgré tout être soumise à l’assemblée générale de l’ensemble des copropriétaires (à l’inverse de la méthode par retrait). Au terme de ce travail, le GRECCO recommande une modification de l’article 6-2 de la loi de 1965 (précédemment modifié par l’ordonnance du 30 octobre 2019) pour faciliter la prise des décisions de cession de parties communes spéciales et les décisions en découlant (modification de l’EDD ou encore la modification des charges et du règlement).
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