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Principales dispositions immobilières de la loi dite MACRON
(Loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques)
Profession : Insaisissabilité de la résidence principale des entrepreneurs
Déjà avancé lors de l’élaboration de la loi Pinel (18 juin 2014), le principe d’insaisissabilité de droit de la résidence principale des entrepreneurs et des indépendants refait surface désormais avec la modification de l’article 526-1 du Code de commerce (article 206 de la loi Macron).
Jusqu’à maintenant, les entrepreneurs individuels (dont les auto-entrepreneurs) avaient la faculté de former une déclaration d'insaisissabilité de leur résidence principale auprès d'un notaire (loi Dutreil de 2003).
Désormais, cette insaisissabilité de la résidence principale s’applique de plein droit aux créanciers professionnels de toute personne physique immatriculée à un registre de publicité légale à caractère professionnel (RCS notamment) ; sont donc ici directement concernés les professionnels de l’immobilier. A noter cependant que cette insaisissabilité ne sera pas opposable à l'administration fiscale en cas de fraude fiscale.
Location/Transaction : Changement d’usage des locaux d’habitation
Les articles L.631-7 et suivants du code de la construction et de l’habitation n’ont eu de cesse d’être modifiés ces dernières années… C’est désormais l'article 81 de la loi Macron qui vient les impacter, permettant d'affecter temporairement à l'habitation des locaux à usage de bureaux, pour une durée n'excédant pas quinze ans, par délibération du conseil municipal (art. L. 631-7-1 B nouveau).
Le texte précise en outre qu’en cas de location d'un local temporairement affecté à l'habitation en application de cet article, le contrat de bail doit mentionner le caractère temporaire de cette affectation. Sous cette réserve, le retour des locaux à leur usage antérieur est un motif légitime et sérieux pour délivrer congé, au sens de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Il ne constitue cependant pas un événement au sens de l'article 11 de cette même loi pour conclure un bail de courte durée.
Transaction : Le délai de rétractation dit SRU passe de 7 à 10 jours
Les articles L.271-1 et L.271-2 du code de la construction et de l’habitation sont modifiés par l’article 210 de la loi Macron. Cet article porte notamment le délai de rétractation ou de réflexion (selon le cas) de 7 à 10 jours. Ce nouveau délai est applicable à compter du 8 aout 2015.
Bail d’habitation : Principales retouches de la loi Alur et modifications de la loi de 1989 (non exhaustif)
- Préavis réduit étendu à tous les locataires en zone tendue : La loi Macron vient modifier la portée de la loi Alur et prévoit que tous les locataires d'un logement loué nu et situé en zone tendue peuvent bénéficier du préavis réduit à un mois, et ce quelle que soit la date de conclusion de leur bail (avant ou après le 27 mars 2014).
- Achat occupé et congés pour vente et pour reprise : La loi Macron (en son article 82) remanie l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 de manière à préciser la rédaction incompréhensible introduite par la loi Alur. Désormais, en cas d'acquisition d'un bien occupé à compter du 8 août 2015 :
Soit le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut alors donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours.
Soit le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, dans ce cas le (nouveau) bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours.
En ce qui concerne le congé pour reprise, lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.
- Encadrement des loyers : La loi Macron précise que l’encadrement des loyers (pour Paris seulement à ce jour) ne s'applique qu'aux contrats signés après l'entrée en vigueur des plafonds de loyers, soit à compter du 1er août 2015. Ainsi les baux signés avant cette date ne sont pas tenus de respecter ces plafonds, quand bien même ils se reconduisent tacitement après l'entrée en vigueur.
- Etat des lieux : La loi Macron modifie l’article 3-2 de la loi de 1989 et précise que seul l'état des lieux d'entrée peut être complété.
- Restitution du dépôt de garantie : La loi Macron uniformise le délai de restitution du dépôt de garantie pour les locations meublées soumises à la loi de 1989. En l'absence de réserve sur l'état des lieux, celui-ci doit désormais également être restitué dans un délai d'un mois, (au lieu de deux précédemment suite à un oubli de la loi Alur…). Ce délai s'applique quelle que soit la date de signature du bail, avant ou après le 27 mars 2014, et quel que soit le type de location donc (vide ou meublée).
- Colocation et caution en cas de congé : La loi Macron retouche l’article 8-1 VI de la loi de 1989 dans sa rédaction issue de la loi Alur. Désormais le texte précise expressément que la solidarité cesse également dans les mêmes conditions pour la caution lorsque le colocataire garanti a donné congé (pour mémoire au terme du congé ou 6 mois après ce terme selon la substitution de colocataire ou non). La loi en profite également pour préciser que la notion de colocation ne concerne pas la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires pacsés au moment de la conclusion initiale du contrat (excluant ainsi de jure le forfait charges notamment).
Copropriété : Retouches et modifications de la loi de 1965
- Convocation de l’assemblée générale par un copropriétaire : La loi Macron (en son article 88) modifie l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 et précise désormais « Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l'assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut d'une telle convocation, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l'assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d'un syndic. »
Désormais donc, lorsque le syndic n’aura pas convoqué d’assemblée générale au terme de son mandat par exemple (hypothèse jusque là visée par l’article 47 du décret du 17 mars 1967) la loi prévoit que n’importe quel copropriétaire pourra convoquer une AG pour faire désigner un syndic. Exit donc le recours systématique à la voie judiciaire pour faire nommer un administrateur provisoire. Cette solution devient désormais l’exception, et non plus le principe.
- Mise en concurrence du contrat tous les 3 ans : La loi Macron (article 88) modifie également l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lui même précédemment amendé par la loi Alur. Désormais ce texte assouplit l’obligation de mise en concurrence imposée par la loi Alur. Le texte prévoit que la mise en concurrence devient obligatoire seulement tous les trois ans et dispose que l’assemblée générale pourra malgré tout en dispenser le conseil syndical.
Ainsi « tous les trois ans, le conseil syndical procède à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic avant la tenue de la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'examen des projets de contrat de syndic qu'ils communiquent à cet effet. Toutefois, le conseil syndical est dispensé de procéder à cette mise en concurrence lorsque l'assemblée générale annuelle qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic après mise en concurrence obligatoire décide à la majorité de l'article 25 d'y déroger. Cette question est obligatoirement inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale concernée. »
A noter que la référence au marché local des syndics ne permettant pas cette mise en concurrence a dans le même temps été supprimée. Lorsque la copropriété n'a pas institué de conseil syndical la mise en concurrence demeure cependant facultative.
- Fibre optique et délégation au conseil syndical : La loi Macron ( modifiant l’article 24-2 de la loi de 1965) permet désormais à l’assemblée générale des copropriétaires de donner mandat au conseil syndical pour se prononcer sur les propositions d’installation des opérateurs de fibre optique. Cette délégation n’est pas obligatoire, cependant tant que l’immeuble ne dispose pas d’une telle installation le syndic a obligation de mettre cette question de la délégation à l’ordre du jour de chaque assemblée générale (quand bien même l’immeuble ne serait pas dans une zone éligible…).
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