Assistance
Expertise
Défense
Conseil
Palais de Justice de Paris  Palais de justice Nice Palais de justice Angers 
PARIS  NICE  ANGERS

Unanimement reconnu par les professionnels de l’Immobilier et de l’Entreprise pour son expertise en droit des affaires, le Cabinet LBVS propose de vous accompagner dans l’ensemble de vos démarches, au-delà des contentieux, afin de vous assister, conseiller, à chaque étape de l’évolution de votre entreprise.
 
Notre Cabinet, dont la clientèle se compose principalement de TPE et PME du secteur de l'immobilier et de la construction, devient alors votre partenaire privilégié.
 
Et, pour répondre à vos besoins, nous tenons à vous assurer de nos plus parfaites disponibilité et réactivité.
 
Ce pourquoi, grâce à la mise en place de conventions d’assistance juridique et judiciaire, nous vous garantissons une intervention à vos côtés à tous moments (négociation et conclusion de contrats, embauche, négociations de tous types, opérations immobilières, conclusions de baux, assemblées générales de copropriétés, relations commerciales délicates, licenciement, …).
 
Pour ce faire, nous savons nous rendre disponibles et accessibles. Notre équipe est joignable à tout moment.
 
Par notre présence, notre disponibilité et notre réactivité, nous facilitons votre prise de décisions et concrétisons vos projets.
 
Notre expertise et la parfaite connaissance de vos besoins, de vos objectifs et de vos attentes nous permettent d’envisager et de résoudre avec vous des situations complexes afin de vous procurer la solution adaptée.
 
Nous intervenons également avec notre équipe devant toutes les juridictions de l’ordre judiciaire (Conseil de Prud’hommes, Tribunaux d’Instance, Tribunaux de grande Instance, Tribunaux de commerce, Cour d’appel, …) situées sur l’ensemble du territoire national (y compris dans les collectivité d’outre-mer).
 
Notre Cabinet détermine avec vous la stratégie à adopter et le type de procédure à mettre en place : procédure dite d’urgence (référés, jour fixe, référés d’heure à heure, bref délai, …), procédure au fond ou injonction de payer.
 
Nous vous assistons dans la mise en place de mesures d’expertise (référé-expertise, suivi des opérations, correspondance avec l’expert)  ou lors de la désignation de mandataires ou d’administrateurs judiciaires.
 
Enfin, nous mettons en place avec votre huissier les procédures relatives à l’exécution des décisions de justice (saisie immobilière, saisie-attribution, saisine du juge de l’exécution) ou à la suspension des mesures prononcées (saisine du premier président de la Cour d’appel, JEX, négociation avec les créanciers).
 
Dans ce souci de disponibilité de proximité, nous disposons de trois Cabinets idéalement dispersés dans l’Hexagone ce qui nous permet d’être encore plus proche de vous.

Actualités

Transaction : Numérotation des avenants sur le registre des mandats

Au détour d'un contentieux relatif à un droit à honoraires, la cour d’appel d’Aix en Provence, dans un arrêt du 10 mai 2022 n°21-14962, répond à une question fréquemment posée et que la loi dite HOGUET du 2 janvier 1970 ne traite pas.

Faut-il nécessairement enregistrer les avenants aux mandats dans le registre correspondant ?

Les juges aixois semblent considérer que dès lors que le mandat a été enregistré, l’avenant ne nécessite pas un enregistrement formel et la prise d’un nouveau numéro au registre. Il est vrai que ni la loi Hoguet, ni son décret de 1972 n'impose une telle pratique.

On ne saurait toutefois que recommander, à minima, la mention des avenants dans le registre, à tout le moins dans la colonne « observations » du mandat concerné.

L'enregistrement des avenants avec un numéro autonome permet toutefois de donner date certaine aux modifications apportées au mandat originel, en s'inscrivant dans la chronologie du registre (notamment en cas de contrôle de la DDPP).

Immobilier : Mesures de la loi protection pouvoir d’achat

La loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 portant mesures d'urgence pour la protection du pouvoir d'achat est parue au Journal Officiel du 17 août 2022. Ce texte prévoit différentes mesures, notamment dans le secteur de l’immobilier.

 -        Augmentation de l’APL

 Ainsi, afin de couvrir les hausses de loyer, l'aide personnalisée au logement (APL) est revalorisée de 3,5% avec effet rétroactif au 1er juillet 2022 (revalorisation qui était à l'origine prévue au 1er octobre 2022 et au 1er janvier 2023). 

  -        Plafonnement de l’indexation à l’IRL

Un bouclier pour plafonner l’indexation des loyers d’habitation est également mis en place pendant un an, jusqu'au 30 juin 2023. Le texte (article 12) dispose ainsi « pour la fixation des indices de référence des loyers entre le troisième trimestre de l'année 2022 et le deuxième trimestre de l'année 2023, la variation en glissement annuel de l'indice de référence des loyers ne peut excéder 3,5 % ».

Précisons que les députés ont abaissé ce plafond à 2,5% pour les loyers en outre-mer et institué un dispositif particulier et variable pour la Corse (après consultation pour avis de l'assemblée de Corse).

-        Limitation du complément de loyer pour les logements inconfortables

Dans le cadre du dispositif d’encadrement des loyers, cette loi (article 13) interdit au bailleur d’appliquer un complément de loyer lorsque le logement présente une ou plusieurs des caractéristiques suivantes : « des sanitaires sur le palier, des signes d'humidité sur certains murs, un niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation, des fenêtres laissant anormalement passer l'air hors grille de ventilation, un vis-à-vis à moins de dix mètres, des infiltrations ou des inondations provenant de l'extérieur du logement, des problèmes d'évacuation d'eau au cours des trois derniers mois, une installation électrique dégradée ou une mauvaise exposition de la pièce principale. »

Précisons que cette mesure ne s’applique pas aux baux en cours, et que certains critères sont pour le moins sujet à interprétation…

-        Bail commercial & plafonnement de l’ILC pour les PME

 La loi du 16 août 2022 portant mesures d'urgence pour la protection du pouvoir d'achat (article 14) prévoit également que la variation annuelle de l'indice des loyers commerciaux (ILC), prise en compte pour la révision du loyer applicable aux petites et moyennes entreprises ne peut excéder 3,5% pour les trimestres compris entre le deuxième trimestre 2022 et le premier trimestre 2023. Le plafonnement de la variation annuelle est définitivement acquis et la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision postérieure ne peut prendre en compte la part de variation de l'indice des loyers commerciaux supérieure à 3,5 % sur cette même période.

Pour mémoire le dernier ILC publié (fin juin 2022), désormais corrigé du chiffre d’affaires dans le commerce de détail, s’établissait à 120,61, soit une augmentation de 3,32 % sur un an (inférieure à ce plafond).

Sur la partie immobilière, le texte semble avoir été rédigé à la hâte, de manière parfois imprécise et/ou confuse ; du contentieux en perspective assurément...

Transaction : Constitutionnalité des restrictions de la loi Hoguet sur le droit à honoraires et indemnisation

A l'occasion du pourvoi formé contre un arrêt rendu par la cour d'appel de Rennes, qui avait rejeté la demande en paiement d'une clause pénale d’un agent immobilier suite au refus de son mandant de réaliser la vente avec la personne qu'il lui avait présentée, l’intermédiaire immobilier a demandé de renvoyer au Conseil constitutionnel deux questions prioritaires de constitutionnalité ainsi rédigées :

« L'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 porte-t-il atteinte à la liberté d'entreprendre et à la liberté contractuelle en interdisant la rémunération de l'intermédiaire tant que l'opération projetée n'est pas réalisée, même lorsque c'est le mandant qui refuse sans justification de conclure la vente objet du contrat d'entremise ?

L'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, tel qu'interprété par la Cour de cassation, porte-t-il atteinte au principe de responsabilité en ce qu'il exclut que soit regardé comme fautif le mandant qui, ayant confié à un intermédiaire la recherche d'un vendeur ou d'un acheteur, refuse sans aucune raison de conclure la vente projetée ? »

La Cour de cassation dans un arrêt du 7 juillet 2022 n°21-25661 écarte ces demandes de QPC et refuse de transmettre ces questions au Conseil constitutionnel.

Pour elle la première question ne présente pas un caractère sérieux en ce que l'interdiction pour l'agent immobilier de percevoir une quelconque rémunération en l'absence de conclusion effective de l'opération projetée, quelle qu'en soit la raison, est fondée sur le motif d'intérêt général tenant à la nécessaire réglementation des pratiques des professionnels visés à l'article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 afin d'assurer l'information, la protection et la liberté contractuelle de leurs clients.

La seconde question ne présente pas non plus de caractère sérieux selon la Cour en ce que le contrat conclu entre l'agent immobilier et son client étant, sauf disposition expresse contraire, un contrat d'entremise. L’agent ne dispose pas du pouvoir d'engager son client, de sorte que celui-ci est libre de conclure ou non l'opération, et son seul refus, ne peut, par nature, être constitutif de la faute susceptible d'engager sa responsabilité à l'égard de son mandataire.

Copropriété : Location à la nuitée, Airbnb et immeuble bourgeois

La cour d’appel d’Aix en Provence, dans un arrêt du 23 juin 2022 n°21-10914, relève que le lot de copropriété (loft d’exception) était loué sur Airbnb selon un prix de location par nuitée et non en fonction d’une saison touristique.

La cour en déduit donc qu’il ne s’agit pas d’une location saisonnière. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produisait un constat dressé en février qui démontrait que l’appartement était loué également en hiver. La location s’adressait donc à des occupants temporaires et fréquents.

Pour la cour d’appel, le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, est incompatible avec la clause d’habitation bourgeoise d’un règlement de copropriété, que cette stipulation d'habitation bourgeoise soit stricte ou non.

La location à la nuitée, toute l’année, semble donc constituer une circonstance aggravante que les syndicats de copropriétaires ne manqueront certainement plus de mettre en avant dans leurs actions judiciaires.

Copropriété : Décret d’application relatif au droit de surplomb

En application de la loi dite climat et résilience du 22 août 2021, lorsque le propriétaire d'un immeuble existant procède à l'isolation thermique par l'extérieur de son bâtiment, il bénéficie d'un droit de surplomb sur le fonds voisin et, le cas échéant, d'un droit d'accès temporaire à ce fonds, sous réserve de l'opposition du propriétaire du fonds à surplomber.

Un décret n°2022-926 du 23 juin 2022 (J.O du 24) précise les modalités de mise en œuvre de ces droits, notamment les documents qui doivent être notifiés au propriétaire du fonds à surplomber, les modalités de cette notification et la procédure d'opposition.

Le texte prévoit notamment que lorsque le fonds à surplomber est un immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat des copropriétaires peut s’y opposer par décision motivée.

Le syndic doit pour cela inscrire à l'ordre du jour d'une assemblée générale des copropriétaires la question de la saisine du juge en opposition à l'exercice de ces droits dans les conditions du nouvel article R.113-22 du CCH.

On regrettera peut-être, pour une certaine cohérence, que ce texte ne figure pas dans le décret du 17 mars 1967.

Inscription news

captcha 

Nous suivre