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Lorsque le règlement de copropriété prévoit des parties communes spéciales propres à l'usage de certains copropriétaires, constituant en vertu de l’article 4 de la loi du 10 juillet 1965 la propriété indivise de ces seuls copropriétaires, les charges afférentes à leur entretien doivent être supportées par ces seuls copropriétaires quand bien même le règlement ne contient aucune stipulation les concernant : ainsi a tranché la Cour de cassation dans un arrêt du 8 juin 2011, n°10-15551, approuvant la cour d'appel d'Aix-en-Provence qui avait considéré que la création dans le règlement de copropriété de parties communes spéciales a pour corollaire l'instauration de charges spéciales.

L’ordonnance du 1er juillet 2004 (et son décret du 3 mai 2006) fixait un délai pour la mise en conformité des Associations Syndicales de Propriétaires (ASP) existant avant cette date. Quid du non respect de cette obligation ? La Cour de cassation dans un arrêt du 5 juillet 2011, n°10-15374, décide que le manquement pour une ASP (ASL ou non) à l’obligation de mise en conformité entraîne purement et simplement la perte de sa capacité juridique et en particulier de son droit d'agir en justice, par exemple pour le recouvrement de ses charges de fonctionnement.

La Cour de cassation affirme dans un arrêt du 28 avril 2011, n°10-15264, que l'absence dans le procès-verbal du nom et du nombre de voix de tous les copropriétaires opposants, entraîne, dès lors qu'elle concerne l'élection du président de séance, la nullité de l'assemblée générale dans son ensemble, sans que le copropriétaire soit tenu de justifier de l'existence d'un grief (au visa des articles 15 et 17 du décret du 17 mars 1967).

La cour de cassation dans un arrêt du 11 mai 2011, n°10-16.967, considère que les travaux d’installation par un copropriétaire d’un système de vidéosurveillance mis en place en dehors de tout consentement donné par les copropriétaires compromet de manière intolérable les droits détenus par chacun d’eux dans leur libre exercice de leurs droits sur les parties communes. La cour d’appel de Bastia a considéré que cette installation (système vidéo HD avec lampe à déclenchement automatique, installé dans le lot mais dirigé vers un chemin partie commune menant aux lots privatifs) constituait un trouble manifestement illicite et a ordonné la dépose de ce système, sous astreinte.

La cour d’appel dans un arrêt du 7 janvier 2011, n° 09/11502, fait une interprétation stricte de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose en substance que tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. La cour considère que le mandataire en assemblée générale, dès lors qu’il n’est pas copropriétaire, ne peut aller au-delà de son pouvoir qui se limite strictement à la délégation du seul droit de vote. La cour juge ainsi que le mandataire ne pouvait donc être élu président de séance, contrôler la régularité des pouvoirs, diriger les débats, certifier exacte la feuille de présence et signer le procès-verbal, ni à raison être désigné membre du conseil syndical et annule l’assemblée générale. Un arrêt de la cour d’appel de Montpellier du 28 mars 2006 avait, quant à elle, jugé le contraire, considérant que le mandataire pouvait être président de séance. Il serait utile que la Cour de cassation statue sur cette décision.

Dans un arrêt du 11 mai 2011, n°10-14536, la Cour de cassation affirme que la condition suspensive de l’obtention d’un prêt est réalisée au moment de la notification d’une offre à l’acquéreur et non à la date de l’autorisation du prêt par la banque. Dans cette espèce le prêt a été accordé par la banque deux jours avant l’extinction de la promesse, mais n’a été notifié aux acquéreurs que huit jours après le terme prévu. Le vendeur a refusé de signer l’acte authentique de vente au motif que la promesse était caduque. La cour d’appel lui a donné tort, en estimant que la condition était réalisée à la date de l’autorisation du prêt, malgré la notification tardive de l’offre aux acquéreurs. Cet arrêt est censuré par la Haute Cour qui rappelle que la condition n’a été réalisée que par la transmission de l’offre à l’acquéreur.

La cour d’appel d’Amiens, juge dans un arrêt du 25 novembre 2010, n°09-03237, qu’il n’y a pas lieu d’appliquer la réduction des voix prévue par l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 quant bien même les deux SCI copropriétaires auraient le même gérant et les associés seraient de la même famille. Les juges du fond s’appuient sur le principe d’autonomie des personnes morales et considèrent ainsi que les deux SCI constituent bien deux copropriétaires distincts.

D’aucuns ont considéré que l’ordre du jour complémentaire subsistait même après les modifications apportées par le décret de 2004 modifiant l’article 10 du décret du 17 mars 1967. Depuis cette date cet article dispose notamment « A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante ». La cour d’appel de Nîmes dans un arrêt du 30 novembre 2010, n°09-01332, confirme quant à elle et ainsi que nous le soutenions, la disparition de l’ordre du jour complémentaire et juge que toutes les questions des copropriétaires doivent parvenir au syndic avant la convocation de l’AG et  que celui-ci  n’a pas à modifier l’ordre du jour s’il lui parvient une question postérieurement à la convocation, quant bien même elle lui parviendrait plus de 21 jours avant l’AG.

La Cour de cassation confirme sa jurisprudence dans un arrêt du 16 mars 2011, n°10-14591, affirmant que le mandataire, détenteur de plusieurs pouvoirs lors de l’assemblée générale des copropriétaires, peut déléguer les pouvoirs qu’il détient en « trop » et ainsi  échapper  à la limitation fixée par l’article 22 de la loi de 1965  (3 pouvoirs ou 5%), dès lors que cette faculté ne lui est pas interdite dans les pouvoirs eux-mêmes.

La Cour de cassation est venue rappeler dans un arrêt du 14 décembre 2010, n°09-71134, que lorsque le règlement de copropriété stipule seulement que dans l’immeuble "il ne pourra y être exercé aucune profession ni aucun métier bruyant, insalubre ou exhalant de mauvaises odeurs", cela ne signifie pas a priori quel’installation et l’exploitation d’un restaurant sont interdites. Dès lors, il nous semble que faute d’une stipulation expresse interdisant telle ou telle activité, les copropriétaires ne pourront faire cesser l’activité que lorsqu’elle contreviendra effectivement à une telle clause générique, mais le refus d’installation par un vote en assemblée générale serait à lui seul abusif.

La Cour de cassation dans un arrêt du 6 janvier 2011, n°09-71243, rappelle que la rémunération de l’intermédiaire immobilier ne peut régulièrement être réclamée que si celui-ci détient un mandat préalable et écrit à toute négociation ou s’il existe une convention postérieure à la vente qui en reconnaît l’existence (reconnaissance d’honoraires). L’absence de mandat ou les irrégularités qui l’affectent ne peuvent donc être couverts que par un engagement de payer la commission postérieur à l’acte définitif de vente (ou de location). L’agent immobilier débouté en l’espèce soutenait que la reconnaissance d’honoraires qu’avait signée un candidat acquéreur après la négociation, indépendamment de tout mandat, justifiait le paiement d’une commission. La Haute Cour précise « qu’est dépourvu d'effet tout acte portant engagement de rémunérer les services d'un agent immobilier en violation des règles impératives ci-dessus rappelées, excluant qu'une obligation naturelle soit reconnue en ce domaine».

Certes l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 prohibe au syndic, à son conjoint, au partenaire lié à lui par un PACS, à ses ascendants ou descendants et à ses préposés, même s’ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs à terme, d’être membres du conseil syndical. La Cour de cassation dans un arrêt du 2 mars 2011, n° 09-72455, déboute toutefois un copropriétaire qui soutenait que le conseil syndical ne pouvait tenir ses réunions dans les locaux du syndic et en sa présence.

La Cour de cassation dans un arrêt du 4 mai 2010 n°09-11840, rappelle que le bailleur qui ne souhaite pas concéder de bail commercial à l’issue de la relation contractuelle dérogatoire doit manifester son intention auprès du preneur, avant la fin du bail (avis aux mandataires). De plus, aucune disposition contractuelle ne peut le dispenser de l’information du locataire de son intention de ne pas renouveler le bail et c’est au bailleur qu’il appartient de rapporter la preuve que cette information a été réalisée (cette jurisprudence bien que contraire selon nous à l’article 1737 du Code civil est pourtant désormais constante).

La cour d’appel d’Aix en Provence dans un arrêt du 19 mars 2010 n° 2010-107, répond à une question souvent posée par les syndics et qui pourtant ne souffre d’aucune discussion à ce jour : Le syndic peut-il refuser de communiquer à un copropriétaire l’entier contenu de la feuille de présence ? La cour rappelle qu’un syndic de copropriété ne saurait se faire juge de la légitimité de la demande de communication d’un copropriétaire d’une copie de la feuille de présence d’une assemblée générale pour raturer les adresses de ceux qui refusent de voir leur adresse divulguée alors qu’ils ont nécessairement adhéré au règlement de copropriété en devenant copropriétaire. Le syndic est ainsi condamné à remettre au copropriétaire une copie non raturée quant aux adresses, sous astreinte journalière de 15 euros. Le syndic ne peut cependant être tenu de mettre les adresses à jour depuis qu’elle a été établie.

Actualités

Transaction/Bail commercial : Notion de rupture abusive des pourparlers

La Cour de cassation dans un arrêt de censure du 25 octobre 2018 n°17-24024 rappelle que pour constituer une rupture abusive des pourparlers pouvant donner lieu à indemnisation le demandeur doit caractériser une absence de motif légitime ou un comportement de mauvaise foi démontrant une faute de son interlocuteur dans l'exercice de la liberté de mettre un terme à des pourparlers précontractuels. En l’espèce le candidat preneur à un bail commercial n’avait pas commis d’abus fautif, dans la mesure où son revirement et son refus de contracter étaient liés à une superficie du local différente de celle présentée initialement dans le cadre des pourparlers précontractuels

Copropriété/ ASL : Contenu de la mise à jour des statuts

La Cour de cassation dans un arrêt de censure du 6 septembre 2018 n°17-22815 rappelle qu’il ne résulte ni de l’ordonnance de 2004 ni du décret de 2006 que les associations syndicales libres soient dispensées, lorsqu’elles mettent leurs statuts en conformité́, de respecter les formalités imposées lors de leur création. La cour d’appel d’Aix en Provence avait cru pouvoir juger à tort que si la création d’une ASL impose d’annexer aux statuts un plan parcellaire et la déclaration de chaque adhèrent spécifiant les désignations cadastrales ainsi que la contenance des immeubles, ces formalités n’étaient pas exigées pour la seule mise en conformité́ des statuts.

Transaction : Refus de réitérer & loyauté contractuelle

La cour d’appel d’Aix en Provence dans un arrêt du 2 octobre 2018 n°16-19930 condamne un acquéreur qui refusait de réitérer la vente au motif que celui-ci n’avait pas fait preuve des diligences et de la loyauté exigées pour prétendre échapper à la mise en oeuvre de la clause pénale. L’acheteur prétendait que son comportement n’était que la conséquence de la carence du vendeur à l’informer sur l’état exact de l’immeuble (fortement sinistré).


Pour la cour d’appel cet argument n’était pas recevable, l’acheteur ayant accepté expressément de faire son affaire personnelle de l’état de l’immeuble.

Bail commercial : Diagnostic amiante & RCP de l’agent immobilier

La Cour de cassation, dans un arrêt de censure du 13 septembre 2018 n°17-11760, rappelle qu’aucune obligation légale n'impose, lors de la conclusion d'un bail commercial, la remise au locataire d'un « dossier technique amiante » ; contrairement à la position prise par la cour d’appel d’Aix en Provence.

La Cour de cassation de rajouter que l'agent immobilier ne peut être tenu des obligations relatives au repérage de l'amiante qui incombent au propriétaire, quand bien même il aurait validé le principe des travaux à réaliser par le preneur dans les lieux loués.

Loi HOGUET : L'agent commercial ne peut faire valoir son expérience professionnelle

Une réponse ministérielle publiée le 12 juin 2018 (JO.AN p. 5052) rappelle à juste titre que les agents commerciaux ne peuvent pas se prévaloir de leur expérience professionnelle pour obtenir une carte professionnelle HOGUET de la part des CCI. La réponse rappelle que les dispositions du décret du 20 juillet 1972 ne sont applicables qu’à des emplois subordonnés et que les agents commerciaux ne se trouvent pas dans une relation de subordination avec le titulaire de la carte professionnelle.

Seule option pour l'agent commercial, la détention d'un des diplömes requis par les textes. En appliaction de l'article 11 du décret du 20 juillet 1972, la condition d'aptitude professionnelle est remplie avec l'un des diplômes suivants  :

- diplôme délivré par l’État ou au nom de l’État d’un niveau égal ou supérieur à 3 années d’études supérieures après le baccalauréat ET sanctionnant des études juridiques, économiques ou commerciales;

- diplôme ou titre inscrit au répertoire national des certifications professionnelles d’un niveau équivalent (niveau II) ET sanctionnant des études juridiques, économiques ou commerciales;

- brevet de technicien supérieur (BTS) « professions immobilières »;

- diplôme de l’institut des études économiques et juridiques appliquées à l’immobilier, la construction et l’habitat (ICH).

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