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Celui que la profession appelle « l’arrêté syndic » sera finalement l’arrêté du 19 mars 2010 modifiant l’arrêté du 2 décembre 1986 relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs professionnels. Nous vous annoncions sa parution et sa teneur dans notre Newsletter 71, le voilà donc.Ce dernier, sous la signature de Hervé NOVELLI, est paru au J.O de ce jour (du 21 mars 2010). Une première fois annoncé sous le secrétariat d’Etat de Luc CHATEL, c’est finalement plus de 4 ans après que cet arrêté voit le jour, à la suite du travail collégial concerté et de l’avis rendu par le CNC en septembre 2007.
Cet arrêté, exigé des associations de consommateurs, craint des syndics professionnels et de leurs fédérations, n’est finalement que le fidèle reflet de l’avis rendu à l’issue du travail de concertation mené par le CNC. Est-ce à dire pour autant que la montagne accouche d’une souris ?
En réalité il semble que le lobby des fédérations, UNIS et FNAIM en tête, s’appuyant sur le résultat des enquêtes de la DGCCRF ait porté ses fruits. Il a été craint un temps que cet arrêté ne reprenne la jurisprudence rigoureuse et non moins controversée de la juridiction grenobloise (notre lettre n°61 du 14/12/09).
Finalement l’arrêté récupère les 44 prestations fixées par l’avis du CNC précité, apportant au passage quelques précisions sur l’archivage et les horaires des assemblées générales notamment. Il n’y aura donc pas de révolution dans les contrats de syndic, si ce n’est que certaines lignes de prestations particulières devront être explicitées.
Il s’agit là d’un socle commun de prestations inventoriées dans un tableau annexé (ci-dessous) que l’arrêté appelle « liste minimale des prestations incluses dans le forfait annuel » que désormais tous les syndics sans exception devront appliquer pour tous les nouveaux contrats adoptés en assemblée générale après le 30 juin 2010.
L’arrêté précise ainsi, en ce qui concerne la tenue de l’AG annuelle et la réunion du conseil syndical, que le contrat devra « préciser expressément la durée contractuelle prévue comme incluse dans le forfait ainsi que les jours et les plages horairesconvenus ». La crainte des professionnels de se voir imposer des AG et CS après 18 ou 20H inclus dans le contrat de base est donc écartée.
L’arrêté précise également les archives et documents qui devront être conservés par le syndic, sans frais pour le syndicat des copropriétaires et ainsi sans possibilité d’externalisation payante. La notion d’archives « vivantes » entendue par la Commission relative à la copropriété, semble ici avoir trouver écho.
L'ARC avait dénoncé à l'avance cet arrêté affirmant qu'il permettrait notamment aux syndics de «facturer, en plus des honoraires de base, la tenue d'assemblée généraleen soirée ». Pour la Confédération général des locataires (CGL) "ce n'est qu'un compromis très imparfait entre les attentes des consommateurs et les résistances des professionnels. Il ne donne aucune définition de la gestion courante, ne pose aucune limite aux abus sur les prestations particulières et suscitera des difficultés d'interprétation concernant la liste desprestations".

Les professionnels de l’immobilier le savent désormais très bien, les règles du code de la consommation et notamment les dispositions des articles L.121-21 et suivants sur le démarchage s’appliquent à leurs activités (conclusion d’un mandat au domicile des mandants, conclusion d’un bail, signature du compromis au domicile du vendeur, etc..)
Dans un arrêt du 14 janvier 2010, n°09-11832, qui retiendra particulièrement l’attention des transactionnaires, la Cour de cassation juge fermement « quene constitue pas un acte de démarchage la transmission, faite au domicile des vendeurs, d'une offre d'achat, par un agent immobilier auquel ceux-ci avaient précédemment confié un mandat de recherche d'acquéreurs pour le bien considéré,». Dans cette espèce les juges d’appel (CA de Caen) avaient quant à eux jugé que l’offre d’achat acceptée au domicile des vendeurs constituait un démarchage à domicile, notamment parce que l’offre transmise était à un prix inférieur à celui du mandat confié. Apparemment pour la Cour de cassation le critère c’est la détention d’un mandat préalable et non le montant de l’offre présentée au domicile.

Un arrêt de la Cour de cassation du 10 juin 2009 n° 07-18618, rappelle que l’obligation d’exploitation du fonds est une condition d’application du statut des baux commerciaux dont le non respect peut entrainer la résolution du bail, mais si et seulement si le bail intègre expressément une clause imposant l’exploitation effective et continue dans les lieux loués. Il faut donc en déduire qu’il n’existe aucune obligation légale d’exploitation, l’obligation ne peut donc qu’être contractuelle.

La Cour de cassation dans un arrêt du 8 janvier 2009, n° 08-13.329, a rejeté la responsabilité d’un agent immobilier qui avait vendu un immeuble avec des combles aménagés et qui par la suite se sont révélés non conformes. L’arrêt retient « quel’agent immobilier a pu ainsi vérifier que l’immeuble vendu par ses soins disposait effectivement de combles aménagés ; que ce n’est qu’à l’occasion de travaux complémentaires dans les combles que les époux acquéreurs, après dépose du plancher, se sont rendus compte de l’insuffisance de la section des solivettes ; que les vices concernant cet aménagement n’étaient pas apparents lors de la vente ».

La cour d’appel de Paris 23ème ch. sect. B dans un arrêt du 19 juin 2008, juge que lorsquele règlement de copropriété indique que le local commercial peut être utilisé pour n’importe quel commerce ou industrie, doit être interprété en application des art. 544 et 1166  C.civ. et 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965. A défaut de prohibition expresse, l’affectation administrative doit être assimilée à une affectation industrielle dés lors qu’elle ne comporte pas par sa nature, des nuisances et des risques plus graves que ceux qui seraient inhérents à toute activité commerciale ou industrielle.

La chambre commerciale de la Cour de cassation, dans un arrêt du 12 février 2008 n°07-10242, éclaire les professionnels de l’expertise immobilière lorsqu’ils sont amenés à estimer la valeur vénale d’un bien immobilier exceptionnel (en l’espèce un château). Dans l’utilisation de la méthode par comparaison, la Haute Cour valide le fait de pratiquer des ajustements sous forme d’abattements à partir d’une prise en compte prudente des termes de comparaison retenus, en l’absence de « biens intrinsèquement similaires ».
Notons que la jurisprudence avait déjà admis la possibilité de pratiquer des abattements sur la valeur des immeubles comparés. Par exemple, un abattement forfaitaire de 10% pour une vente à réméré, comparée à une vente pure et simple (Cass. Com. 20 novembre 2007 n° 06-13055).

La cour d’appel d’Aix en Provence, 11ème ch. sect. A, dans un arrêt du 04 juin 2008, juge que constitue une fraude justifiant l’annulation du congé, l’offre faite pour un prix exorbitant afin de dissuader le locataire d’exercer son droit de préemption. Cette analyse, laissée à l’appréciation souveraine des juges, est cependant discutable dans la mesure où le locataire bénéficie d’un second droit de préemption si la vente se fait à un prix inférieur à l’offre.

La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 13 novembre 2008, n° 07-20815, statut sur le sort d’une clause pénale insérée dans le mandat de vente d’une agence immobilière, suite au refus des vendeurs de signer le compromis de vente. L’agent immobilier avait pourtant trouvé un acquéreur à un prix supérieur au mandat ! En première instance, le TGI de Paris avait condamné le vendeur récalcitrant à verser l’intégralité de la clause pénale prévue au mandat, soit un montant de 50 000€. La cour d’appel, quant à elle, utilise son pouvoir de modération, considérant que « les peines et soins de cette agence et l’énergie qu’elle a déployée ne sauraient être indemnisées par une somme équivalente à celle qu’elle aurait perçue si l’opération s’était réalisée… » et a réduit la clause pénale à 20 000€. Ainsi, peu importe la clause pénale stipulée au mandat, ce qui importe c’est le réel préjudice justifié par l’agent immobilier.

La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 2 avril 2008, énonce que la loi du 18 janvier 2005 qui a réduit de 30 ans à 5 ans le délai de prescription concernant les actions en répétition des charges locatives, n’est pas d’application immédiate pour les actions qui auraient pu être introduites avant son entrée en vigueur. Ainsi, selon cet arrêt, l’action en répétition de l’indu apparaît pouvoir être introduite pour les charges indument payées au cours des trente années précédant le 20 janvier 2010. Une épée de Damoclès demeure donc sur la tête des bailleurs…

La 3ème chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt de cassation du 10 décembre 2008, n° 07-15386 a rappelé que le congé délivré prématurément reste valable jusqu’à l’expiration du délai de deux mois dont dispose le locataire pour exercer son droit de préférence. En l’espèce, le bailleur avait donné congé pour vendre près d’un an à l’avance. Dans un contexte de marché immobilier en hausse, ce genre de pratique se révèle forcément périlleuse. Le bailleur avait d’ailleurs fait délivrer un second congé à un prix supérieur de près de 40% à celui notifié initialement. Evidemment, le locataire a accepté la première offre. La Cour confirme ici que le congé (du bailleur, comme du locataire d’ailleurs) ne peut être rétracté qu’avec l’accord de l’autre partie. Notons à l’inverse, lorsque le marché immobilier est à la baisse le congé prématuré conduira souvent à vendre à moindre prix que le prix proposé et donc à devoir à nouveau notifier au locataire le prix finalement arrêté.

La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 20 novembre 2008, n°07-10319, a refusé de reconnaître le droit à honoraires de l’agent immobilier (+ de 53 000€) au motif que le professionnel ne produisait par son registre des mandats à la cour et ainsi ne rapportait pas la preuve notamment du respect de la chronologie de ses mandats et de la régularité de l’avenant signé le même jour que le compromis pour, selon l’usage, basculer les honoraires à la charge de l’acquéreur… Ainsi, le professionnel n’établissait pas non plus que l’avenant au mandat était préalable à la signature du compromis (compromis et avenant étaient signés du même jour). Voilà un argument de plus plaidant en faveur du mandat de vente avec honoraires à la charge de l’acquéreur, la Cour de cassation reconnaissant désormais, sans ambiguïté, que les honoraires ou les dommages-intérêts afférents peuvent être supportés par l’acheteur non signataire du mandat (Cass. ass. plén. 9 mai 2008, n° 07-12449).

La cour d’appel de Paris dans un arrêt du 2 octobre 2008, n° 08-1151, a annulé la clause d’un contrat de bail prévoyait qu' « en cas de suppression de tout ou partie des impôts et taxes mis à la charge du locataire, une somme égale au montant de la part remboursée par celui-ci sera ajoutée au loyer de plein droit et immédiatement ». La cour considère qu’une telle clause aurait pour conséquence de faire échec au principe du plafonnement auquel les parties n’ont pas entendu renoncer.

La Cour de cassation dans un arrêt du 13 novembre 2008, n° 05-19.722, réaffirme que le congé pour reprise de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ne peut régulièrement être délivré que s’il a pour objet la reprise du logement à titre de résidence principale pour son bénéficiaire.

La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 27 novembre 2008, n°07-11149 a retenu la responsabilité du professionnel immobilier qui a tardé à faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire. Dans cette affaire le commandement de payer avait été délivré en décembre 2004 alors que les impayés remontaient à février 2004. L’assureur GLI a ainsi partiellement indemnisé les bailleurs et l’administrateur de biens a très justement été condamné à leur payer la différence (+ de 6 000€).

Actualités

Profession : Nullité relative du mandat de gestion et ratification

La Cour de cassation dans un arrêt rendu le 20 septembre 2017 n°16-12906 opère un revirement notable et sécurisant pour les professionnels de l’immobilier.

En effet, la Cour de cassation jugeait jusqu'à présent que les dispositions de la loi dite Hoguet et de son décret du 20 juillet 1972, d'ordre public, étaient prescrites à peine de nullité absolue, excluant toute possibilité de confirmation du mandat comme de ratification ultérieure de la gestion (Cass. civ. 22 mars 2012, n°15-20411, ou Cass. civ. 2 décembre 2015 n°14-17211).

Toutefois, l'évolution du droit des obligations résultant de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, d'après laquelle la nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l'intérêt général et relative lorsque cette règle a pour objet la sauvegarde d'un intérêt privé, a conduit la Cour de cassation à apprécier différemment l'objectif poursuivi par certaines des prescriptions formelles que doit respecter le mandat du professionnel de immobilier et à décider que, lorsqu'elles visent la seule protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire, leur méconnaissance est sanctionnée par une nullité relative (Cass. mixte 24 février 2017 n°15-20411).

Dès lors, le non-respect du formalisme légal du mandat, qui a pour objet la sauvegarde des intérêts privés du mandant, entraîne une nullité relative, laquelle peut être couverte par la ratification ultérieure des actes de gestion accomplis sans mandat !

La Haute Cour constatait en l’espèce que les propriétaires héritiers avaient poursuivi leurs relations avec le mandataire de leur auteur, sans émettre la moindre protestation sur la qualité des prestations fournies ou les conditions de leur rémunération, dont l'agent immobilier leur a rendu compte de façon régulière et détaillée. Ainsi la demande de restitution des honoraires perçus était injustifiée.

Un copropriétaire débiteur peut voir sa responsabilité engagée par un autre copropriétaire lésé (perte locative)

C’est le sens de l’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 7 septembre 2017 (n°16-18777) et destiné à être publié au Bulletin.

Confirmant la position de la cour d’appel de Rennes (3 décembre 2015) les magistrats du quai de l’Horloge reconnaissent qu’un ou plusieurs copropriétaires débiteurs ou défaillants peuvent être tenus responsables vis-à-vis d’autres copropriétaires de la résidence.

En l’espèce, en refusant de répondre aux appels de fonds destinés à l'exécution de travaux urgents et indispensables (en toiture) une SCI copropriétaire a contribué à l'aggravation de la détérioration de l'immeuble. Pour les magistrats, la non-réalisation des travaux a provoqué des dégradations dans l'appartement, la rupture du contrat de location et l'impossibilité de relouer celui-ci après le départ du locataire (lien de causalité direct entre non-paiement des charges et provisions et le préjudice du copropriétaire bailleur).

Le copropriétaire défaillant est ainsi condamné à couvrir la perte locative et le préjudice moral du copropriétaire lésé.

La jurisprudence, jusque-là, condamnait régulièrement le copropriétaire débiteur à verser des dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires, considérant que celui-ci pouvait subir un préjudice autonome du fait de cette défaillance (Cass. civ. 3ème 20 octobre 2016, n° 15-20587).

Transaction : Mérules et nullité de la promesse

Un arrêt de la cour d’appel de Bourges du 8 juin 2017 n°16-0107 prononce la nullité d’une promesse de vente au motif que le bien objet de la promesse avait fait l’objet d’un arrêté de péril pour cause de mérules (levé 4 mois auparavant). Pour la cour d’appel le fait que les vendeurs n’aient pas indiqué à l’acheteuse l’existence de cet ancien arrêté de péril et la présence de mérules par le passé constitue un dol. Le professionnel de l’immobilier doit également tenir compte de cette situation lorsqu’il rédige un compromis. Ce champignon destructeur est régulièrement source de responsabilité des professionnels de l'immobilier, y compris les notaires. 

Le nouvel article L. 133-7 du CCH oblige, depuis la loi Alur, l’occupant d’un immeuble contaminé à déclarer en mairie la présence de ce champignon dès qu’il en a connaissance. Le locataire qui constate des traces de mérule dans son logement doit en avertir les services municipaux. A défaut d’occupant, la déclaration incombe au propriétaire. Si la mérule fait son apparition dans les parties communes d’un immeuble relevant de la loi régissant la copropriété des immeubles bâtis (du 10 juillet 1965), c’est au syndicat des copropriétaires (et à son syndic) qu’il incombe de respecter l’obligation.

Copropriété : Action du syndicat sur le fondement du trouble anormal de voisinage ?

Dans un arrêt de censure du 11 mai 2017 n°16-14339 la Cour de cassation juge qu’un syndicat des copropriétaires peut parfaitement agir à l'encontre d'un copropriétaire sur le fondement du trouble anormal du voisinage.

En l’espèce il s’agissait de faire sanctionner un copropriétaire (la société de gestion d’isola 2000) pour des infiltrations que subissait le syndicat. La Cour retient que le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage s'applique aux copropriétaires et plus généralement à tous les occupants d'un immeuble en copropriété. En d’autres termes, le syndicat des copropriétaires peut parfaitement mener une action judiciaire contre un copropriétaire, sans qu’elle soit fondée sur le seul règlement de copropriété ou exclusivement la loi du 10 juillet 1965.

Copropriété : Retour à une valeur contractuelle de l’EDD ?

Concernant une question relative à la destination de certains lots de copropriété, la Cour de cassation dans un simple arrêt de rejet n°828 du 6 juillet 2017 n° 16-16849 semble retenir la valeur contractuelle d’un état descriptif de division (EDD), venant ainsi compléter et préciser les dispositions du règlement de copropriété… En effet, la Haute Cour en commençant son attendu par « ayant souverainement retenu que l’état descriptif de division, auquel le règlement de copropriété avait conféré une valeur contractuelle et qui affectait les lots situés au-dessus du premier étage à une destination exclusive d’habitation » semble revenir sur sa jurisprudence jusque là constante qui ne conférait aucune valeur contractuelle à l’EDD. En l’espèce un copropriétaire s'est vu interdire d'apposer une plaque professionnelle sur l’immeuble puisqu’en vertu du règlement de copropriété les lots situés au dessus du premier étage ne pouvaient pas être utilisés pour l'exercice d'une activité professionnelle (l’EDD quant  à lui fixait à usage exclusif d’habitation les lots situés à partir du 2ème étage).

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