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La cour d’appel de Caen dans un arrêt du 29 janvier 2013, n°10-03293, retient la responsabilité d’un notaire à l’égard de vendeurs pour ne pas avoir inséré dans l’acte de vente la clause d’usage exonérant le vendeur de la garantie des vices cachés… Dans cette affaire, la vente est résolue à la demande des acquéreurs suite à une présence importante de mérule. Les vendeurs redevenus propriétaires étaient donc contraints de faire les travaux d’éradication du champignon et surtout de régler en vain les honoraires de l’intermédiaire immobilier.

Cette décision est cependant curieuse, puisque cette clause d'exonération des vendeurs à la garantie des vices cachés n'est absolument pas une obligation légale et en règle générale ne figure pas même dans l'avant-contrat objet de la réitération authentique. La mérule ne cesse de nous apporter son lot de décisions originales basées sur les usages...bientôt un diagnostic obligatoire ?

Selon un arrêt de la Cour de cassation rendu le 27 mars 2013 n°12-13328, il ressort des articles 17 et 18 de la loi de 1965 que dans tous les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale, un syndic est désigné par le règlement de copropriété cette désignation ne peut être modifiée que par l'assemblée générale des copropriétaires réunie par ce syndic à cet effet.  En l'espèce, les actes de vente des lots en l'état futur d'achèvement, comportaient une clause aux termes de laquelle « l'acquéreur donne mandat à la société Proimo à l'effet de désigner un syndic professionnel provisoire. Ce syndic professionnel provisoire aura tous pouvoirs aux fins de procéder, au nom de l'acquéreur, à la constatation du parachèvement des parties communes ». La cour d'appel en a déduit à bon droit que la clause figurant dans les contrats de vente était nulle et de nul effet et que l'acte intitulé « Livraison des parties communes » établi avant l’assemblée générale devait être déclaré inopposable au syndicat des copropriétaires.

La Cour de cassation dans un arrêt du 23 janvier 2013, n°11-25465, rappelle que le locataire qui est laissé en possession bénéficie d'un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux et qui est ainsi réputé conclu pour 9 ans. Si on comprend pourquoi le bailleur pourrait vouloir échapper au statut des baux commerciaux, le preneur peut lui aussi y avoir intérêt, afin de ne pas être contraint de respecter les périodes triennales. Dès lors, la Cour rappelle que les parties peuvent renoncer au statut des baux commerciaux, encore faut-il que la renonciation du bailleur à se prévaloir du statut soit non équivoque, ce qui ne l’était pas dans l’espèce jugée par la Haute Cour. Dès lors le preneur ne pouvait donner congé que pour la fin de la première période triennale.

La Cour de cassation dans un arrêt du 5 mars 2013, n° 12-16829, censure une cour d’appel et confirme que le bailleur ne peut pas retenir les charges locatives impayées sur le dépôt de garantie sans les avoir justifiées au locataire, conformément à l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Un arrêté du 5 février 2013 relatif à l’application des articles R. 129-12 à R. 129-15 du CCH a été publié au J.O. du 14 mars 2013. Cet arrêté vient préciser les caractéristiques des détecteurs de fumée normalisés qui devront être installés dans chaque logement avant le 8 mars 2015 (Décret n° 2011-36, 10 janvier 2011, article 3) :  « Un par logement et installé dans chaque logement, de préférence dans la circulation ou le dégagement desservant les chambres, fixés solidement en partie supérieure, à proximité du point le plus haut et à distance des autres parois ainsi que des sources de vapeur ». L’arrêté précise également les mesures de sécurité que les propriétaires doivent mettre en œuvre dans les parties communes des immeubles à usage d’habitation. L’installation de détecteurs autonomes avertisseurs de fumée dans les parties communes des immeubles collectifs d’habitation est notamment interdite.
Enfin, les consignes de sécurité en cas d’incendie et un modèle d’attestation à remettre à l’assureur avec lequel l’occupant a conclu un contrat garantissant les dommages incendie sont annexés à cet arrêté.

La cour d'appel de Grenoble, dans un arrêt du 25 novembre 2008, a tenté de contourner les contraintes de révision des charges fixées par l'article 12 de la loi du 10 juillet 1965 en réputant non écrite (au visa de l'article 43 de cette loi de 1965) la clause du règlement de copropriété fixant la répartition des charges de copropriété. La Cour de cassation dans un arrêt du 9 juin 2010 n°09-13067, censure cette tentative audacieuse estimant « qu'en statuant ainsi, sans constater que la répartition des charges était contraire aux critères de répartition des charges prévus à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, la cour d'appel a violé les articles 43 et 12 de la loi précitée ». Aussi pour modifier les charges de copropriété ou bien les conditions, notamment de délai, de l'article 12 sont réunies ou bien les critères de l'article 10 de la loi ne sont pas respectés.

L’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation (CCH) énonce qu’en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostics techniques, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. La Cour de cassation dans un arrêt du 16 janvier 2013, n°11-22591, affirme que cet article L. 271-4 du CCH traite de l’obligation d’information incombant au vendeur consistant en la fourniture d’un dossier de diagnostics techniques, à l’exclusion de toute disposition concernant la charge financière de l’établissement des diagnostics. Il faut donc déduire de cet arrêt que le coût des diagnostics à l’occasion d’une vente pourrait être mis à la charge de l’acquéreur.

La Cour de cassation précise dans un arrêt du 5 février 2013, n°12-12954, que les dispositions de l’article L. 632-1 du CCH sont d’ordre public et que le logement pris à bail par un étudiant constitue sa résidence principale au sens de ce texte, nonobstant toute clause contraire insérée au contrat de location. En l’espèce le bailleur refusait à l’étudiant locataire la possibilité de donner congé à tout moment avec un préavis d’un mois, au motif que le bail stipulait le contraire.

Transaction - Pouvoir du gérant d’une SCI de vendre et donner congé : A la suite d’un congé pour vente donné par le gérant d’une SCI propriétaire d’un bien loué à usage d'habitation, la cour d’appel de Nîmes a considéré que le congé était nul puisque selon elle la vente du seul actif immobilier de la SCI par le gérant constituait un acte de disposition qui nécessitait l'autorisation de tous les associés. La Cour de cassation dans un arrêt du 12 février 2013 ,n°11-20570, censure cette analyse des juges Nîmois et reconnaît ainsi le pouvoir au gérant de donner congé et de vendre l’immeuble de la SCI sans décision des associés, conformément aux dispositions statutaires prévoyant que le gérant avait pleine et entière compétence pour "les achats, les ventes, l'apport ou l'échange d'immeubles", sans qu’il soit nécessaire d’obtenir l’autorisation des associés.

La cour d’appel de Versailles dans un arrêt du 9 janvier 2013, n°12-02097, rappelle que le preneur ne peut se faire justice seul en consignant les loyers jusqu'à l'intervention du bailleur.
La cour précise également que le juge des référés ne peut autoriser une telle consignation que si l'urgence de l'intervention du bailleur pour remédier à des désordres le justifie ! Il doit donc s'agir d'une mesure exceptionnelle.
Le preneur commercial doit ainsi continuer à régler son loyer pendant le cours du contentieux qu'il aura à régler par ailleurs avec son bailleur.

Dans l’affaire tranchée par la Cour de cassation le 23 janvier 2013, n°11-28246, un copropriétaire invoquait la nullité du mandat du syndic qui n’avait pas fait voter les copropriétaires sur la question du compte séparé. Cette situation s’expliquait par le fait qu’antérieurement les copropriétaires ayant refusé la dispense ; le syndic avait donc ouvert un compte bancaire séparé. La Cour de cassation a admis qu’il n’était pas nécessaire de procéder à un nouveau vote lors du renouvellement du mandat du syndic dans ces conditions. En d’autres termes, le renouvellement du vote n’est nécessaire qu’en cas de dispense précédemment votée.

La Cour de cassation dans un arrêt du 23 janvier 2013, n° 11-27477, est amenée à se prononcer sur la contestation d’un copropriétaire qui réfutait l’adoption de la résolution par laquelle l’assemblée générale avait accepté l’intégralité d’un nouveau règlement de copropriété. En l’espèce, le vote portait à la fois sur des adaptations du règlement au sens de l’article 49 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (mises en conformité) qui relèvent de la majorité simple de l’article 24, et sur des modifications telles que visées à l’article 26. La Haute Cour considère que l’article 49 n’exige pas une adoption autonome et confirme donc la position de la cour d’appel qui a retenu que le règlement pouvait être adopté dans son ensemble, à la majorité de l’article 26.

Copropriété : Notion de frais nécessaires

La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 4 févier 2010 considère que les honoraires de contentieux (relance, transmission du dossier à l’huissier, etc.) sont des frais nécessaires imputables à la charge du copropriétaire débiteur. La cour rappelle notamment « que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne fait pas une énumération exhaustive des frais nécessaires à la charge d'un seul copropriétaire ; que les frais réclamés par le syndicat sont liés au défaut de paiement des charges ; qu'ils sont ainsi réclamés de manière légitime à Monsieur X ».

Transaction : Garantie de superficie et VEFA

La Cour de cassation dans un arrêt du 11 janvier 2012, n°10-22924, reconnaît que l’action en diminution de prix ouverte à l’acheteur et prévue par l’article 1622 du Code civil est bien applicable à la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), et par assimilation sans doute également à la vente d’immeuble à rénover (VIR). Elle fixe le point de départ du délai préfix d’un an à la date de la livraison du bien, la vérification de la superficie de l’immeuble vendu ne pouvant être opérée qu’à cette date et non lors de la signature de l’acte de vente (comme en matière de loi Carrez).

Actualités

Transaction : Mandat de recherche et achat par une autre agence

La cour d’appel d’Aix en Provence dans un arrêt du 14 mai 2019 RG n°17-13526 condamne à 7000€ de dommages et intérêts les acquéreurs qui ont acheté sans le concours de l’agence après avoir pourtant fait une offre (refusée) par son intermédiaire.

La cour provencale fait ici une juste application de la clause figurant dans le mandat de recherche signé avec l’agence : 

« Le mandant s’interdit, en son nom, avec son conjoint ou partenaire de PACS, ou encore sous la forme de toute société dans laquelle il aurait une participation, de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire pendant le cours du présent mandat et de ses renouvellements ainsi que pendant les 12 mois suivant l’expiration ou la résiliation de celui-ci, avec un vendeur dont le bien lui aurait été présenté par le mandataire ou un mandataire substitué. » 

Dans cette affaire les acquéreurs indélicats se retrouvent à devoir régler les honoraires de la seconde agence et des dommages-intérêts à la première agence à laquelle ils avaient confié un mandat de recherche…

Profession : RGPD et protection des données des clients

La formation restreinte de la CNIL a prononcé une sanction de 400 000 euros à l’encontre de la société SERGIC dans une délibération du 28 mai 2019 pour avoir insuffisamment protégé les données des utilisateurs de son site web et mis en œuvre des modalités de conservation des données inappropriées.

 

En effet, la CNIL a reçu une plainte d’un utilisateur du site www.cergic.com indiquant avoir pu accéder, depuis son espace personnel sur le site, à des documents enregistrés par d’autres utilisateurs en modifiant légèrement l’URL affichée dans le navigateur.

Un contrôle a permis de constater que des documents transmis par les candidats à la location étaient librement accessibles, sans authentification préalable. Parmi ces documents figuraient des copies de cartes d’identité, de cartes Vitale, d’avis d’imposition, d’attestations délivrées par la caisse d’allocations familiales, de jugements de divorce, de relevés de compte ou encore d’identité bancaire.

 

La CNIL a considéré d’une part que la société SERGIC avait manqué à son obligation de préserver la sécurité des données personnelles des utilisateurs de son site, prévue par l’article 32 du RGPD et d’autre part que cette société conservait sans limitation de durée en base active l’ensemble des documents transmis par les candidats n’ayant pas accédé à location au-delà de la durée nécessaire à l’attribution de logements.

Copropriété : Notification du PV avec la feuille de présence

La Cour d’appel de Colmar dans un arrêt du 14 mars 2019 RG n°17-02923 rappelle qu’ aucune disposition réglementaire ou législative n’impose au syndic de notifier le procès-verbal des décisions d’assemblée générale avec la feuille de présence.

Certes il résulte de l’article 33 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967 que le syndic est tenu de délivrer copies ou extraits, qu’il certifie conformes, des procès-verbaux des assemblées générales et des annexes . 

Si la feuille de présence constitue bien une annexe du procès-verbal d’assemblée générale avec lequel elle doit être conservée (article 14 du même décret), celle-ci n’a pas à être notifiée avec le PV.

Copropriété : La société syndic qui change de gérant n’en est pas moins syndic

La Cour de cassation, dans un arrêt du 9 mai 2019 n° 18-14360, rappelle que la cession des parts de la société de syndic et le remplacement de sa gérante n’entrainent pas la dissolution de la société, titulaire de la carte professionnelle de syndic.

Cet arrêt est l’occasion de rappeler que la carte professionnelle Hoguet reste attachée à la structure juridique et non à la personne de son gérant qui n’apporte que l’aptitude juridique au sens de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972.

Bail d’habitation : Formalisme du cautionnement & nullité

La Cour de cassation dans un arrêt de censure du 22 mai 2019 n°18-14764 rappelle que le formalisme édicté par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 est prescrit à peine de nullité de l’acte, sans qu’il soit nécessaire d’établir l’existence d’un grief et peu importe que la caution soit avocat et qu’elle ait signé le bail lui apportant l’information sur la nature de son engagement. `

Toutefois cette difficulté de la reproduction des mentions solennelles ne devrait désormais plus se poser, dans la mesure où la loi Elan a prévu que celles-ci n’avaient plus besoin d’être manuscrites.

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