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Censurant la cour d’appel d’Agen au visa de l'article 6 de la loi Hoguet et de l'article 73 de son décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972, la Cour de cassation rappelle dans un arrêt du 8 juin 2010 n°09-14949, que «la constatation de manœuvres frauduleuses destinées à éluder la commission d'un agent immobilier n'ouvre pas droit au paiement de la commission contractuellement prévue, mais seulement à la réparation de son préjudice par l'allocation de dommages-intérêts ».

Dans une affaire jugée par la Cour de cassation et donnant lieu à un arrêt du 16 février 2010, n°09-11993, un mandant refusait de vendre le fonds de commerce qu’il avait confié au professionnel de l’immobilier. Pour échapper au règlement de l’indemnité due à l’agent immobilier, le mandant tente d’invoquer une faute du professionnel et notamment un défaut de conseil. La Cour relève que pour refuser de poursuivre l'opération de vente de son fonds le mandant invoquait au départ une raison personnelle, elle relève que le mandant n'a jamais répondu aux deux réclamations de l’agent immobilier, que son refus était motivé par un doute ou une inquiétude sur la solvabilité des acquéreurs et que le mandant est donc seul responsable de l'échec du mandat de vente qu'il avait donné à l’agent immobilier.

La Cour de cassation vient de valider et d’affirmer avec force la portée de la clause figurant usuellement dans les mandats de vente, selon laquelle « en cas de vente réalisée par le vendeur sans l’entremise du mandataire pendant la durée du mandat, celui-ci s'engage à en informer immédiatement le mandataire en lui notifiant par lettre recommandée avec avis de réception les nom et adresse de l'acquéreur, du notaire chargé de l'acte authentique et du cabinet éventuellement intervenu ». Ainsi dans un arrêt du 11 février 2010, n°09-11604 la Haute cour affirme l’application de la clause pénale et de l’indemnité fixée au mandat lorsque le mandant n’a pas respecté cette obligation d’information, sans que l’agent immobilier n’ait besoin de démontrer que l’acquéreur l'a privé abusivement du bénéfice de sa commission. Notons cependant que le juge conserve son pouvoir de modération sur le montant de la clause pénale.

Le décret n° 2010-391 du 20 avril 2010 modifiant le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est paru au JO du 21 avril 2010. L’entrée en vigueur des modifications est fixée au 1er juin 2010, sauf en ce qui concerne les résidences-services pour lesquelles elle est différée au 1er novembre 2010.  Ce décret complète le décret du 17 mars 1967 de 19 nouveaux articles et le modifie sur au moins 26 articles existants

Un arrêt de l’Assemblée plénière de la Cour de cassation du 5 mars 2010 n°08-42843 destiné à une large publication, a jugé qu’est dépourvu de cause réelle et sérieuse le licenciement du gardien d'immeuble prononcé par le syndic sans l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires pourtant prévue (illégalement) par le règlement de copropriété. Le règlement de copropriété prévoyait en l’espèce que le syndic devait obtenir l’autorisation de l’AG pour licencier les salariés du SDC. La Cour de cassation considère que cette disposition, pourtant illégale au regard de l’article 31 du décret du 17 mars 1967, était plus favorable pour le gardien et donc devait trouver à s’appliquer en l’absence de réputation  non écrite de cette clause (selon l’art.43). Avis aux syndics, toujours vérifier le règlement de copropriété…

En 2003 la loi UH a introduit une souplesse dans la loi du 10 juillet 1965, permettant la suppression des vide-ordures à la majorité de l’article 25, voire 25-1, en raison d’impératifs d’hygiène ou de sécurité. Confirmant un arrêt de la cour d’appel d’Aix en Provence, la Cour de cassation relève dans un arrêt du 22 septembre 2009 n°08-19411, « qu'il ressortait de la lecture du procès verbal que la décision de l'assemblée générale avait été prise en considération d'impératifs d'hygiène, que les copropriétaires avaient été informés avant de procéder au vote de la vétusté et de la dangerosité des vide ordures, qu'il leur avait été précisé que selon la société chargée du nettoyage et de la désinfection des conduits, certains d'entre eux étaient cassés, créant ainsi des risques de désordres dans les appartements, ces risques se trouvant corroborés par les constatations du gardien de l'immeuble, la cour d'appel en a exactement déduit qu'au regard de ces éléments, la décision de suppression des vide-ordures pouvait être prises à la majorité de l'article 25 i) ». La notion d’hygiène et de sécurité, qui est imprécise dans la loi, semble donc s’apprécier in concreto.

Certains rédacteurs de baux ont prévu parmi leurs stipulations, qu’en ce qui concerne la clause d’échelle mobile, le loyer ne pourrait varier qu’en cas de hausse de l’indice Insee.
La légalité d’une telle clause était discutée en doctrine. La cour d’appel de DOUAI dans un arrêt du 21 janvier 2010 a eu à trancher cette question. La cour déclare une telle clause de variation « licite et conforme à la liberté contractuelle » mais précise qu'elle va rendre impossible le jeu de l'article L. 145-39 et donc qu’elle ne peut recevoir application.
En effet, les importantes variations de l’ICC ces dernières années ont donné lieu à l’application de l’article L.145-39 du code de commerce (qui permet de revenir à la fixation du loyer à la valeur locative lorsque, par le jeu d'une clause d'indexation, le loyer se trouve augmenté de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement).
Ici la cour considère qu’une telle clause ne revêt […] « pas l'exigence de variation positive ou négative posée par l’article L.145-39 pour entrer dans le champ d'application de la révision autorisée, à titre dérogatoire et donc d'interprétation stricte, par ce texte ».

La Cour de cassation dans un arrêt du 15 septembre 2010, n°09-15192, affirme que l'article L. 145-9 du code de commerce, qui impose le recours à un acte extrajudiciaire (huissier) pour délivrer congé ne peut pas être invoqué par le bailleur qui a délivré congé par LRAR. Dans cette affaire, espérant échapper à l’indemnité d’éviction due au preneur qui avait quitté le lieux à réception de ce recommandé, le bailleur a tenté de faire valoir que, compte tenu de l'erreur de forme, le congé était nul et le bail devait se poursuivre. La Cour considère au contraire que le preneur avait le choix d’invoquer la nullité du congé ou de quitter les lieux (ce qu’il a fait) et seul le preneur avait ce choix, le bailleur ne pouvant exciper de l’irrégularité. Ainsi, la nullité sanctionnant l'inobservation du mode de notification du congé est une nullité relative qui ne peut être invoquée que par le destinataire de ce congé.

La cour d’appel de Montpellier dans un arrêt du 12 novembre 2008 condamnait un vendeur à une indemnité égale au montant de la commission prévue dans le mandat de vente qu'il lui avait confié et qu'il avait dénoncé en refusant de signer la promesse synallagmatique de vente souscrite par les époux Z... grâce à l'entremise de l'agent immobilier (16 000€). L'arrêt énonce que rien ne permet de douter du sérieux du compromis signé (conditionné à l'obtention d'un prêt de 100 000 euros) et que l’agent immobilier doit être indemnisé. La Cour de cassation dans un arrêt du 28 janvier 2010, n°09-10352, casse cet arrêt et juge que la réparation d'une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et qu'elle ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette vente si elle s'était réalisée. En l’occurrence la condition suspensive d’obtention du prêt demeurait, ce qui ne pouvait laisser entrevoir 100% de chance que la vente se réalise et donc 100% de la commission à titre indemnitaire.

Celui que la profession appelle « l’arrêté syndic » sera finalement l’arrêté du 19 mars 2010 modifiant l’arrêté du 2 décembre 1986 relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs professionnels. Nous vous annoncions sa parution et sa teneur dans notre Newsletter 71, le voilà donc.Ce dernier, sous la signature de Hervé NOVELLI, est paru au J.O de ce jour (du 21 mars 2010). Une première fois annoncé sous le secrétariat d’Etat de Luc CHATEL, c’est finalement plus de 4 ans après que cet arrêté voit le jour, à la suite du travail collégial concerté et de l’avis rendu par le CNC en septembre 2007.
Cet arrêté, exigé des associations de consommateurs, craint des syndics professionnels et de leurs fédérations, n’est finalement que le fidèle reflet de l’avis rendu à l’issue du travail de concertation mené par le CNC. Est-ce à dire pour autant que la montagne accouche d’une souris ?
En réalité il semble que le lobby des fédérations, UNIS et FNAIM en tête, s’appuyant sur le résultat des enquêtes de la DGCCRF ait porté ses fruits. Il a été craint un temps que cet arrêté ne reprenne la jurisprudence rigoureuse et non moins controversée de la juridiction grenobloise (notre lettre n°61 du 14/12/09).
Finalement l’arrêté récupère les 44 prestations fixées par l’avis du CNC précité, apportant au passage quelques précisions sur l’archivage et les horaires des assemblées générales notamment. Il n’y aura donc pas de révolution dans les contrats de syndic, si ce n’est que certaines lignes de prestations particulières devront être explicitées.
Il s’agit là d’un socle commun de prestations inventoriées dans un tableau annexé (ci-dessous) que l’arrêté appelle « liste minimale des prestations incluses dans le forfait annuel » que désormais tous les syndics sans exception devront appliquer pour tous les nouveaux contrats adoptés en assemblée générale après le 30 juin 2010.
L’arrêté précise ainsi, en ce qui concerne la tenue de l’AG annuelle et la réunion du conseil syndical, que le contrat devra « préciser expressément la durée contractuelle prévue comme incluse dans le forfait ainsi que les jours et les plages horairesconvenus ». La crainte des professionnels de se voir imposer des AG et CS après 18 ou 20H inclus dans le contrat de base est donc écartée.
L’arrêté précise également les archives et documents qui devront être conservés par le syndic, sans frais pour le syndicat des copropriétaires et ainsi sans possibilité d’externalisation payante. La notion d’archives « vivantes » entendue par la Commission relative à la copropriété, semble ici avoir trouver écho.
L'ARC avait dénoncé à l'avance cet arrêté affirmant qu'il permettrait notamment aux syndics de «facturer, en plus des honoraires de base, la tenue d'assemblée généraleen soirée ». Pour la Confédération général des locataires (CGL) "ce n'est qu'un compromis très imparfait entre les attentes des consommateurs et les résistances des professionnels. Il ne donne aucune définition de la gestion courante, ne pose aucune limite aux abus sur les prestations particulières et suscitera des difficultés d'interprétation concernant la liste desprestations".

Les professionnels de l’immobilier le savent désormais très bien, les règles du code de la consommation et notamment les dispositions des articles L.121-21 et suivants sur le démarchage s’appliquent à leurs activités (conclusion d’un mandat au domicile des mandants, conclusion d’un bail, signature du compromis au domicile du vendeur, etc..)
Dans un arrêt du 14 janvier 2010, n°09-11832, qui retiendra particulièrement l’attention des transactionnaires, la Cour de cassation juge fermement « quene constitue pas un acte de démarchage la transmission, faite au domicile des vendeurs, d'une offre d'achat, par un agent immobilier auquel ceux-ci avaient précédemment confié un mandat de recherche d'acquéreurs pour le bien considéré,». Dans cette espèce les juges d’appel (CA de Caen) avaient quant à eux jugé que l’offre d’achat acceptée au domicile des vendeurs constituait un démarchage à domicile, notamment parce que l’offre transmise était à un prix inférieur à celui du mandat confié. Apparemment pour la Cour de cassation le critère c’est la détention d’un mandat préalable et non le montant de l’offre présentée au domicile.

Un arrêt de la Cour de cassation du 10 juin 2009 n° 07-18618, rappelle que l’obligation d’exploitation du fonds est une condition d’application du statut des baux commerciaux dont le non respect peut entrainer la résolution du bail, mais si et seulement si le bail intègre expressément une clause imposant l’exploitation effective et continue dans les lieux loués. Il faut donc en déduire qu’il n’existe aucune obligation légale d’exploitation, l’obligation ne peut donc qu’être contractuelle.

La Cour de cassation dans un arrêt du 8 janvier 2009, n° 08-13.329, a rejeté la responsabilité d’un agent immobilier qui avait vendu un immeuble avec des combles aménagés et qui par la suite se sont révélés non conformes. L’arrêt retient « quel’agent immobilier a pu ainsi vérifier que l’immeuble vendu par ses soins disposait effectivement de combles aménagés ; que ce n’est qu’à l’occasion de travaux complémentaires dans les combles que les époux acquéreurs, après dépose du plancher, se sont rendus compte de l’insuffisance de la section des solivettes ; que les vices concernant cet aménagement n’étaient pas apparents lors de la vente ».

La cour d’appel de Paris 23ème ch. sect. B dans un arrêt du 19 juin 2008, juge que lorsquele règlement de copropriété indique que le local commercial peut être utilisé pour n’importe quel commerce ou industrie, doit être interprété en application des art. 544 et 1166  C.civ. et 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965. A défaut de prohibition expresse, l’affectation administrative doit être assimilée à une affectation industrielle dés lors qu’elle ne comporte pas par sa nature, des nuisances et des risques plus graves que ceux qui seraient inhérents à toute activité commerciale ou industrielle.

Actualités

Bail d’habitation : Travaux du bailleur et (non) indemnisation du locataire

La cour d’appel de Paris dans un arrêt du 21 mai 2019 n° 18-01990 juge que le locataire ne peut demander une indemnisation pour les troubles de jouissance subis du fait des travaux réalisés par son bailleur pendant un an, dès lors qu'il a accepté dans son bail de souffrir ces travaux, sans pouvoir prétendre à aucune indemnité ni diminution de loyer, quelle que soit la durée des travaux.

Certes en application de l’article 4 de la loi de 1989 la clause interdisant au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque celui-ci réalise des travaux d'une durée supérieure à 21 jours est réputée non écrite.

Cependant en l’espèce le bail ne relevait pas du régime de la loi de 89 puisque la société locataire était une personne morale qui avait pris à bail l'appartement afin d'y loger un dirigeant.

Copropriété : Décret Elan sur le fonctionnement des copropriétés

Le Décret n° 2019-650 du 27 juin 2019 pris pour l’application de la loi dite Elan du 23 novembre 2018 précise diverses dispositions introduites par la loi Elan dans la loi du 10 juillet 1965 :

- Les conditions dans lesquelles les copropriétaires peuvent participer aux assemblées générales de copropriété par visioconférence, audioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique. 

Le texte exige des garanties permettant de s'assurer de l'identité de chaque participant. La décision est prise sur la base de devis élaborés à cet effet à l'initiative du syndic ou du conseil syndical. 

Le syndicat des copropriétaires en supporte les coûts. Pour garantir la participation effective des copropriétaires, ces supports doivent, au moins, transmettre leur voix et permettre la retransmission continue et simultanée des délibérations.

Le copropriétaire qui souhaite participer par visioconférence doit informer le syndic trois jours francs au plus tard avant la réunion de l'assemblée générale.

La copropriété voit apparaître une nouvelle catégorie de copropriétaire en assemblée générale, en plus des absents, présents ou représentés; ainsi voit le jour « le copropriétaire participant à l'assemblée générale par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique ».

Le texte dispose que l'émargement de la feuille de présence n'est pas requis pour les participants à l'assemblée par visioconférence, par audioconférence ou par un moyen électronique de communication. 

Un nouvel article 15-1 est créé dans le décret du 17 mars 1967 complétant ainsi l’article 22 I de la loi du 10 juillet 1965 qui confirme depuis la loi Elan que lorsque le syndic a reçu des mandats sans indication de mandataire, il ne peut ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires qu'il choisit.

Désormais donc le texte prévoit expressément que le syndic qui reçoit un mandat avec délégation de vote sans indication du nom du mandataire, doit le remettre en début de réunion au président du conseil syndical afin qu'il désigne un mandataire pour exercer cette délégation de vote. En l'absence du président du conseil syndical ou à défaut de conseil syndical, le syndic remet aux mêmes fins ce mandat au président de séance désigné par l'assemblée générale.

- Il précise également les conditions d'accès des copropriétaires et des membres du conseil syndical à l'espace en ligne sécurisé mis à disposition par le syndic professionnel ainsi que la fréquence de la mise à jour des documents figurant sur cet espace (au moins 1 fois par an et dans les trois mois précédent l’assemblée générale annuelle). 

Le texte précise notamment que l'espace en ligne sécurisé mentionné au dernier alinéa du I de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 est accessible aux membres du conseil syndical et aux copropriétaires au moyen d'un code personnel sécurisé garantissant la fiabilité de l'identification des copropriétaires. Les documents mis à disposition par le syndic dans cet espace sont téléchargeables et imprimables. 

- Ce décret complète également l’article 55 du décret de 1967 en précisant que seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice(terminés donc les moyens de défense tirés du défaut d’habilitation du syndic à agir en justice par l’assureur dommages-ouvrage ou un locataire poursuivi par la copropriété).

- Le décret précise que lorsque la copropriété est dotée d'un espace en ligne sécurisé (Extranet), la notification des documents qui accompagne l’ordre du jour de l’assemblée (article 11 du décret de 1967) peut, sous réserve de l'accord exprès du copropriétaire, valablement résulter d'une mise à disposition dans un espace du site dont l'accès est réservé aux copropriétaires. La convocation précise alors expressément que ces documents sont accessibles en ligne et la durée de leur mise à disposition.

- Enfin, ce décret complète le code de la construction et de l’habitation (articles R.111-17-1 à 3) afin de permettre à l’huissier de signifier ou d’exécuter dans une copropriété, alors même que l’accès à l’immeuble est sécurisé. Ainsi l’huissier doit adresser au syndic de l’immeuble une demande d’accès en justifiant de son identité, de sa qualité professionnelle ainsi que de la mission de signification ou d'exécution qui lui a été confiée.

La remise ou la transmission des moyens d'accès à l'immeuble par le syndic doit alors intervenir dans un délai maximal de 5 jours ouvrables à compter de la réception de la demande (contre récépissé ou par tout autre moyen propre à établir la preuve de la remise ou de la transmission et la date à laquelle celle-ci a eu lieu). La restitution doit ensuite intervenir sans délai après accomplissement de sa mission de signification ou d'exécution par l’huissier ou son clerc assermenté.

Transaction : Mandat de recherche et achat par une autre agence

La cour d’appel d’Aix en Provence dans un arrêt du 14 mai 2019 RG n°17-13526 condamne à 7000€ de dommages et intérêts les acquéreurs qui ont acheté sans le concours de l’agence après avoir pourtant fait une offre (refusée) par son intermédiaire.

La cour provencale fait ici une juste application de la clause figurant dans le mandat de recherche signé avec l’agence : 

« Le mandant s’interdit, en son nom, avec son conjoint ou partenaire de PACS, ou encore sous la forme de toute société dans laquelle il aurait une participation, de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire pendant le cours du présent mandat et de ses renouvellements ainsi que pendant les 12 mois suivant l’expiration ou la résiliation de celui-ci, avec un vendeur dont le bien lui aurait été présenté par le mandataire ou un mandataire substitué. » 

Dans cette affaire les acquéreurs indélicats se retrouvent à devoir régler les honoraires de la seconde agence et des dommages-intérêts à la première agence à laquelle ils avaient confié un mandat de recherche…

Profession : RGPD et protection des données des clients

La formation restreinte de la CNIL a prononcé une sanction de 400 000 euros à l’encontre de la société SERGIC dans une délibération du 28 mai 2019 pour avoir insuffisamment protégé les données des utilisateurs de son site web et mis en œuvre des modalités de conservation des données inappropriées.

 

En effet, la CNIL a reçu une plainte d’un utilisateur du site www.cergic.com indiquant avoir pu accéder, depuis son espace personnel sur le site, à des documents enregistrés par d’autres utilisateurs en modifiant légèrement l’URL affichée dans le navigateur.

Un contrôle a permis de constater que des documents transmis par les candidats à la location étaient librement accessibles, sans authentification préalable. Parmi ces documents figuraient des copies de cartes d’identité, de cartes Vitale, d’avis d’imposition, d’attestations délivrées par la caisse d’allocations familiales, de jugements de divorce, de relevés de compte ou encore d’identité bancaire.

 

La CNIL a considéré d’une part que la société SERGIC avait manqué à son obligation de préserver la sécurité des données personnelles des utilisateurs de son site, prévue par l’article 32 du RGPD et d’autre part que cette société conservait sans limitation de durée en base active l’ensemble des documents transmis par les candidats n’ayant pas accédé à location au-delà de la durée nécessaire à l’attribution de logements.

Copropriété : Notification du PV avec la feuille de présence

La Cour d’appel de Colmar dans un arrêt du 14 mars 2019 RG n°17-02923 rappelle qu’ aucune disposition réglementaire ou législative n’impose au syndic de notifier le procès-verbal des décisions d’assemblée générale avec la feuille de présence.

Certes il résulte de l’article 33 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967 que le syndic est tenu de délivrer copies ou extraits, qu’il certifie conformes, des procès-verbaux des assemblées générales et des annexes . 

Si la feuille de présence constitue bien une annexe du procès-verbal d’assemblée générale avec lequel elle doit être conservée (article 14 du même décret), celle-ci n’a pas à être notifiée avec le PV.

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