La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 2 avril 2008, énonce que la loi du 18 janvier 2005 qui a réduit de 30 ans à 5 ans le délai de prescription concernant les actions en répétition des charges locatives, n’est pas d’application immédiate pour les actions qui auraient pu être introduites avant son entrée en vigueur. Ainsi, selon cet arrêt, l’action en répétition de l’indu apparaît pouvoir être introduite pour les charges indument payées au cours des trente années précédant le 20 janvier 2010. Une épée de Damoclès demeure donc sur la tête des bailleurs…
La 3ème chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt de cassation du 10 décembre 2008, n° 07-15386 a rappelé que le congé délivré prématurément reste valable jusqu’à l’expiration du délai de deux mois dont dispose le locataire pour exercer son droit de préférence. En l’espèce, le bailleur avait donné congé pour vendre près d’un an à l’avance. Dans un contexte de marché immobilier en hausse, ce genre de pratique se révèle forcément périlleuse. Le bailleur avait d’ailleurs fait délivrer un second congé à un prix supérieur de près de 40% à celui notifié initialement. Evidemment, le locataire a accepté la première offre. La Cour confirme ici que le congé (du bailleur, comme du locataire d’ailleurs) ne peut être rétracté qu’avec l’accord de l’autre partie. Notons à l’inverse, lorsque le marché immobilier est à la baisse le congé prématuré conduira souvent à vendre à moindre prix que le prix proposé et donc à devoir à nouveau notifier au locataire le prix finalement arrêté.
La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 20 novembre 2008, n°07-10319, a refusé de reconnaître le droit à honoraires de l’agent immobilier (+ de 53 000€) au motif que le professionnel ne produisait par son registre des mandats à la cour et ainsi ne rapportait pas la preuve notamment du respect de la chronologie de ses mandats et de la régularité de l’avenant signé le même jour que le compromis pour, selon l’usage, basculer les honoraires à la charge de l’acquéreur… Ainsi, le professionnel n’établissait pas non plus que l’avenant au mandat était préalable à la signature du compromis (compromis et avenant étaient signés du même jour). Voilà un argument de plus plaidant en faveur du mandat de vente avec honoraires à la charge de l’acquéreur, la Cour de cassation reconnaissant désormais, sans ambiguïté, que les honoraires ou les dommages-intérêts afférents peuvent être supportés par l’acheteur non signataire du mandat (Cass. ass. plén. 9 mai 2008, n° 07-12449).
La cour d’appel de Paris dans un arrêt du 2 octobre 2008, n° 08-1151, a annulé la clause d’un contrat de bail prévoyait qu' « en cas de suppression de tout ou partie des impôts et taxes mis à la charge du locataire, une somme égale au montant de la part remboursée par celui-ci sera ajoutée au loyer de plein droit et immédiatement ». La cour considère qu’une telle clause aurait pour conséquence de faire échec au principe du plafonnement auquel les parties n’ont pas entendu renoncer.
La Cour de cassation dans un arrêt du 13 novembre 2008, n° 05-19.722, réaffirme que le congé pour reprise de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ne peut régulièrement être délivré que s’il a pour objet la reprise du logement à titre de résidence principale pour son bénéficiaire.
La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 27 novembre 2008, n°07-11149 a retenu la responsabilité du professionnel immobilier qui a tardé à faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire. Dans cette affaire le commandement de payer avait été délivré en décembre 2004 alors que les impayés remontaient à février 2004. L’assureur GLI a ainsi partiellement indemnisé les bailleurs et l’administrateur de biens a très justement été condamné à leur payer la différence (+ de 6 000€).
Dans un arrêt du 18 mars 2008, la cour d’appel de Nancy a jugé que le syndicat des copropriétaires ne pouvait pas agir contre le promoteur pour non délivrance du local à bicyclettes et poussettes prévu au projet de construction. Les juges du fond considèrent en effet que le syndicat, qui n'est ni acquéreur ni copropriétaire des parties communes, est dépourvu de tout lien contractuel avec le promoteur. Les copropriétaires auraient donc dû agir individuellement selon la cour.
Le décret n° 2008-1175 du 13 novembre 2008 est paru au JO du 15 novembre, il vient modifier l’article R 271-5 du code de la construction et de l’habitation, fixant ainsi à trois ans la durée maximale de validité de l’état de l’installation intérieure d’électricité (comme pour le diagnostic gaz). Pour mémoire ce diagnostic sera applicable à compter du 1er janvier prochain dans les opérations de ventes immobilières à usage d’habitation, lorsque l’installation intérieure a plus de 15 ans. Le vendeur qui ne fournit pas le diagnostic lors de la signature de l’acte authentique de vente ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.
Depuis un arrêt de la Cour de cassation, 3ème civ. 4 janvier 2006, que les béotiens ont eu du mal à comprendre, il est aujourd’hui acté que la diminution de prix supportée par le vendeur ne constitue pas par elle-même un préjudice indemnisable. En effet, dans cette affaire, le vendeur condamné sur le fondement de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 à restituer une partie du prix à son acquéreur, en raison d’une erreur de surface de plus de 5% (1/20ème ) avait agit contre le professionnel du mesurage et avait été débouté. Toutefois, dans une affaire similaire, le Tribunal de grande instance de Nanterre, dans une décision récente du 16 octobre 2008, n° 06-12559 vient decondamner la société ayant procédé au mesurage à verser des dommages et intérêts au vendeur sur le fondement de l'article 1147 du Code civil, en raison de son manquement à son obligation de résultat. On ne peut qu’approuver cette solution, en effet, la seule différence de quelques m² ne conduit pas forcément les acheteurs à acheter le bien à un prix moindre. En l’espèce, la perte de chance paraissait d’ailleurs particulièrement caractérisée, puisque les acquéreurs avaient fait une plus value en revendant, par la suite, le bien objet du litige avec indication de la superficie réelle…
Les syndics seront heureux d’apprendre qu’il existe une nouvelle forme de copropriétaire présent aux assemblées générales… « L’abstentionniste opposant » ! Personnage à qui il convient donc de notifier le procès-verbal de l’assemblée générale. Dans une espèce jugée par la Cour de cassation le 10 septembre 2008, n°07-16.448, le copropriétaire représenté à l'assemblée générale avait émis par lettre recommandée des réserves sur la validité de l’assemblée, il les avait renouvelées dans le pouvoir remis au secrétaire de séance et son mandataire s'était abstenu de prendre part aux votes. La Cour considère alors qu’il pouvait être considéré comme opposant et ainsi contester l’assemblée générale…
Nous sommes souvent interrogés sur la possibilité de donner congé au locataire d’un bail d’habitation pour la réalisation de travaux dans les lieux loués. La courd’appel de Paris dans un arrêt du 27 mars 2008, vient donner une nouvelle illustration à cette question. Elle juge ainsi que la réunion des deux chambres de services en un studio avec création d’une salle de douches et d’une cuisine justifie le non-renouvellement du bail. Elle précise que le défaut de déclaration préalable de travaux, invoqué par le locataire, n’a pas pour effet d’ôter au motif allégué du congé son caractère légitime et sérieux.
La cour d’appel de Paris, 23ème ch. section B, dans un arrêt du 15 mai 2008, juge que le délai de deux mois de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, aujourd’hui largement étendu, ne peut être opposé au copropriétaire qui soutient que la résolution contestée (non portée à l’ordre du jour en l’espèce) affecte la jouissance privative de son lot telle que définie par le règlement de copropriété (lot de stationnement).
La cour d’appel de Paris, 2ème Ch. section A, dans un arrêt du 14 mai 2008 juge que le bailleur n’est pas fondé à reprendre son offre notifiée deux ans avant la date d’expiration du bail, pour notifier un second congé prenant en compte l’évolution du marché. En effet, la jurisprudence nous enseigne qu’un congé prématuré (plus de 6 mois avant le terme du bail) n’est pas irrégulier, cependant lorsqu’il s’agit d’un congé vente, le droit de préemption offert au locataire est soumis aux incertitudes du marché immobilier, avec les conséquences qui en découlent en cas de préemption à un prix devenu sous-évalué…
En cette période de développement durable, la Cour de cassation dans un arrêt du 29 octobre 2008, n° 06-21633 répond à la question suivante : Le détartrage du chauffe-eau (source d’une importante économie d’énergie) constitue t-il une réparation locative au sens du décret n° 87-712 du 26 août 1987, ou une obligation à la charge du bailleur ? Ce décret n’étant pas exhaustif (à l’inverse de celui concernant les charges locatives n°87-713) le bailleur, pour ne pas supporter cette intervention, soutenait que cette opération devait s’apparenter au poste « rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries » visé dans le décret. Le bailleur est débouté, le détartrage n’est donc pas une réparation locative, la Cour considérant qu’il ne s’agit pas de « travaux d'entretien courant et de menues réparations », au sens de l’article 1er du décret.