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Offre d’achat ou de vente immobilière : Pensez à fixer une date d’efficacité
Cassant un arrêt de la cour d’appel de PAU, la troisième chambre civile de la cour suprême, juge dans un arrêt du 7 mai 2008 que :
« si une offre d'achat ou de vente peut en principe être rétractée tant qu'elle n'a pas été acceptée, il en est autrement au cas où celui de qui elle émane s'est engagé à ne pas la retirer avant une certaine époque ».
Cette décision est l’occasion de préconiser aux professionnels de donner plus d’efficacité aux offres qu’ils font signer en prévoyant une durée pendant laquelle l’offre ne saurait être retirée.
 
Copropriété : Majorité requise pour supprimer le poste de concierge ?
Un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 24 septembre 2008 est l’occasion de rappeler aux syndics la majorité requise pour entériner la suppression d’un poste de concierge. Ainsi, il est particulièrement important de prêter attention aux stipulations du règlement de copropriété et aux services de substitution prévus pour palier cette suppression.
En effet, dès lors que cette suppression entraine une modification soit de la destination des parties privatives, soit des modalités de leur jouissance fixées dans le règlement de copropriété, alors l’unanimité des copropriétaires est impérative pour garantir cette décision.
Dans l'arrêt du 24 septembre 2008, les stipulations du règlement n'imposaient pas l'existence d'un concierge, mais laissaient cette possibilité à l'appréciation du syndicat des copropriétaires. La suppression pouvait donc être légitimement votée à la seule majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Un arrêt de la cour d’appel de Douai, 1ère Chambre, du 23 juin 2008 est l’occasion de rappeler que l’agent immobilier n’a en principe pas le pouvoir de signer un compromis de vente pour le compte de son mandant. En effet, l’article 72 du décret du 20 juillet 1972 (décret Hoguet) exige que lorsqu'il comporte l'autorisation de s'engager pour une opération déterminée, le mandat en fasse expressément mention, ce qui est rarement le cas.
Interprétant strictement ce texte, la cour d’appel considère dans cette affaire que l’agent immobilier a commis une faute en signant une promesse, alors que son autorisation résultait non pas du mandat de vente, mais d’une lettre séparée. Aussi, on ne saurait que trop recommander, dans une telle hypothèse, un avenant au mandat, plutôt qu’un accord postérieur par courrier distinct.

Actualités

Copropriété/ ASL : Contenu de la mise à jour des statuts

La Cour de cassation dans un arrêt de censure du 6 septembre 2018 n°17-22815 rappelle qu’il ne résulte ni de l’ordonnance de 2004 ni du décret de 2006 que les associations syndicales libres soient dispensées, lorsqu’elles mettent leurs statuts en conformité́, de respecter les formalités imposées lors de leur création. La cour d’appel d’Aix en Provence avait cru pouvoir juger à tort que si la création d’une ASL impose d’annexer aux statuts un plan parcellaire et la déclaration de chaque adhèrent spécifiant les désignations cadastrales ainsi que la contenance des immeubles, ces formalités n’étaient pas exigées pour la seule mise en conformité́ des statuts.

Transaction : Refus de réitérer & loyauté contractuelle

La cour d’appel d’Aix en Provence dans un arrêt du 2 octobre 2018 n°16-19930 condamne un acquéreur qui refusait de réitérer la vente au motif que celui-ci n’avait pas fait preuve des diligences et de la loyauté exigées pour prétendre échapper à la mise en oeuvre de la clause pénale. L’acheteur prétendait que son comportement n’était que la conséquence de la carence du vendeur à l’informer sur l’état exact de l’immeuble (fortement sinistré).


Pour la cour d’appel cet argument n’était pas recevable, l’acheteur ayant accepté expressément de faire son affaire personnelle de l’état de l’immeuble.

Bail commercial : Diagnostic amiante & RCP de l’agent immobilier

La Cour de cassation, dans un arrêt de censure du 13 septembre 2018 n°17-11760, rappelle qu’aucune obligation légale n'impose, lors de la conclusion d'un bail commercial, la remise au locataire d'un « dossier technique amiante » ; contrairement à la position prise par la cour d’appel d’Aix en Provence.

La Cour de cassation de rajouter que l'agent immobilier ne peut être tenu des obligations relatives au repérage de l'amiante qui incombent au propriétaire, quand bien même il aurait validé le principe des travaux à réaliser par le preneur dans les lieux loués.

Loi HOGUET : L'agent commercial ne peut faire valoir son expérience professionnelle

Une réponse ministérielle publiée le 12 juin 2018 (JO.AN p. 5052) rappelle à juste titre que les agents commerciaux ne peuvent pas se prévaloir de leur expérience professionnelle pour obtenir une carte professionnelle HOGUET de la part des CCI. La réponse rappelle que les dispositions du décret du 20 juillet 1972 ne sont applicables qu’à des emplois subordonnés et que les agents commerciaux ne se trouvent pas dans une relation de subordination avec le titulaire de la carte professionnelle.

Seule option pour l'agent commercial, la détention d'un des diplömes requis par les textes. En appliaction de l'article 11 du décret du 20 juillet 1972, la condition d'aptitude professionnelle est remplie avec l'un des diplômes suivants  :

- diplôme délivré par l’État ou au nom de l’État d’un niveau égal ou supérieur à 3 années d’études supérieures après le baccalauréat ET sanctionnant des études juridiques, économiques ou commerciales;

- diplôme ou titre inscrit au répertoire national des certifications professionnelles d’un niveau équivalent (niveau II) ET sanctionnant des études juridiques, économiques ou commerciales;

- brevet de technicien supérieur (BTS) « professions immobilières »;

- diplôme de l’institut des études économiques et juridiques appliquées à l’immobilier, la construction et l’habitat (ICH).

Transaction/Bail commercial : Droit de préemption commercial et honoraires

La Cour de cassation dans un arrêt du 28 juin 2018 n°17-14065 juge qu’en application de l’article L145-46-1 du code de commerce (issu de la loi Pinel du 18 juin 2014) le bailleur qui vend son local commercial doit préalablement notifier au preneur une offre de vente (cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locatairequi ne peut inclure les honoraires de négociation de l’agent immobilier.

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