Me Sabatie

 Cyril SABATIÉ

Spécialiste en droit immobilier, ancien Directeur du service juridique de la FNAIM et ancien Directeur de la rédaction de la Revue Bleue FNAIM

Après avoir suivi les enseignements du DESS « Droit de la construction et de l’urbanisme » et du DEA «Droit privé » de l’Université de PARIS XII, il a intégré la filiale protection juridique du groupe MATMUT en 1999 et a rejoint la FNAIM en 2001.

Formateur et intervenant en droit immobilier, il est membre de la Chambre Nationale des Experts en Copropriété (CNEC), Expert Immobilier CEIF et titulaire du BADGE EDHEC/ESI de management immobilier.

Il a rejoint le cabinet LBVS en qualité d’avocat associé au mois d’août 2008 et est titulaire de la Spécialité en droit immobilier.

Il est notamment l'auteur des XXème, XXIème et XIIème éditions de l'ouvrage COPROPRIETE aux éditions Delmas.

 

 

  Me Le bris voinotCarine LE BRIS-VOINOT

Avocate inscrite au Barreau de Paris depuis janvier 2000.

Diplômée du DEA de « Droit privé » (en 1998) ainsi que  du DESS « Juriste d’affaires » (1999) de l’Université de PARIS XII, elle a intégré avec succès l’Ecole de Formation du Barreau de Paris en 1999 dont elle a réussi le concours d’accès à la Profession d’Avocat en janvier 2000.

Avocate dès l’age de 25 ans et après deux années de collaboration au sein de Cabinets parisiens, Carine Le Bris-Voinot a créé son propre Cabinet à l’age de 27 ans.
 
A 30 ans, elle ouvrait un second cabinet en choisissant de l’implanter en Anjou.
 
Depuis le Cabinet n’a de cesse d’évoluer puisque dès le 1er juillet 2007, il est devenu dans un premier temps Cabinet LBV, puis LBVS pour accueillir au mois d’août 2008, son associé, Cyril Sabatié. Pour répondre à une demande croissante et dans une nouvelle dynamique, le Cabinet LBVS a ouvert une troisième antenne au Barreau de Nice en septembre 2008.

 

 

  Me MalletKrystel MALLET

Avocate inscrite au Barreau de Nice depuis janvier 2010.

Elle exerce depuis 2011 en qualité d’avocat au sein du cabinet LBVS, dont elle est désormais associée. Elle intervient exclusivement sur des contentieux intéressant le droit immobilier.

Actualités

Copropriété : Intérêt à agir d’un copropriétaire

La Cour d’appel d’Aix en Provence vient de rendre une décision le 14 septembre 2023 n°22-03440 particulièrement intéressante en droit sur la question de la nullité, relative ou absolue, d’un acte passé par le syndic en violation d’une résolution d’assemblée générale. En l’occurrence, la difficulté posée ne résidait pas dans l’absence d’autorisation mais dans le dépassement des pouvoirs consentis au syndic par l’assemblée générale. La Cour d’appel statue ici sur renvoi après cassation (Cass. civ. 2ème 30 septembre 2021 n°20-15813), l’arrêt lui faisant précisément grief de n’avoir expressément qualifié juridiquement la nature de la nullité encourue.

La qualification juridique de la nullité est déterminante en particulier au regard de la qualité à agir d’un tiers au contrat (article 1165 du Code civil), l’action étant ici menée par un copropriétaire et non par le syndicat. Ainsi, à l’issue d’un long débat judiciaire, la Cour d’appel d’Aix en Provence confirme qu’en l’espèce la nullité encourue, qui portait sur la conclusion d’un contrat d’installation d’antennes relais sur les parties communes non conforme à l’autorisation consentie par l’assemblée générale, revêtait ici la nature d’une nullité absolue pouvant être soulevée par toute personne qui y a un intérêt.

Pour les magistrats aixois, un copropriétaire agissant en application de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 « doit donc être déclaré recevable à agir en nullité du contrat litigieux, dès lorsqu’il a intérêt à s’assurer que la décision prise en assemblée générale a été bien exécutée par le syndic ».

Airbnb : Usage du bail et location saisonnière

La Cour de cassation vient de rendre un arrêt du 7 septembre 2023 n°22-18101 rappelant que le propriétaire d’un bien loué en meublé touristique, sans autorisation communale, ne peut être sanctionné d’une amende que s’il est prouvé que ce local avait un usage d’habitation au 1er janvier 1970.

La Haute précise que la seule mention, sur une déclaration remplie postérieurement au 1er janvier 1970, d'une occupation d'un local par son propriétaire, ne permet pas d'en établir l'usage à cette date ni de le faire présumer.

Dès lors elle est inopérante pour prouver qu'il était affecté, à cette date, à un usage d'habitation, au sens de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation.

Copropriété : Préconisation n°16 du GRECCO

Le groupe de recherche sur la copropriété (GRECCO) a publié le 4 juillet dernier sa préconisation n°16 relative aux prérogatives du conseil syndical.

Cet avis fait suite à l’ordonnance du 30 octobre 2019 qui a conféré de nouvelles prérogatives au conseil syndical modifiant substantiellement son rôle.

A la délégation spéciale visée par l’article 25 a) de la loi du 10 juillet 1965 s’adjoint désormais une délégation générale visée par l’article 21-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Transaction : Amiante - Le diagnostiqueur, l’agent immobilier et le notaire…

La cour d’appel de Limoges, dans un arrêt du 2 mars 2023 n°22-00061, retient la responsabilité in solidum du diagnostiqueur, de l’agent immobilier et du notaire à l’occasion d’une vente immobilière comportant un diagnostic amiante partiel et imparfait.

Dans cette espèce les acheteurs achètent un ensemble de bâtiments, le diagnostic amiante joint à l’acte ne faisant pas état de la présence d'amiante. Un diagnostic ultérieur, réalisé à leur demande, révèle finalement la présence d'amiante dans le toit de deux hangars et de la volière.

La cour retient la responsabilité du diagnostiqueur qui a manqué à son devoir d'information et de conseil en ne réalisant qu’un diagnostic partiel des biens vendus.

Elle retient également la responsabilité de l’intermédiaire immobilier qui s’est rendu coupable d’une négligence fautive dans la vérification de la portée du diagnostic qui lui avait été remis et qu’il avait annexé au compromis. Selon les juges, une simple comparaison entre le compromis et le diagnostic amiante lui aurait permis de constater que le diagnostic ne portait pas sur l'ensemble du bien vendu.

Enfin, le notaire n’est pas non plus épargné, en sa qualité de professionnel du droit, le notaire est tenu, envers sa clientèle, à un devoir d’information et de conseil et il doit veiller à assurer l’efficacité des actes qu’il rédige. Selon les magistrats, le notaire avait négligé de vérifier si le rapport de diagnostic s’étendait à l’ensemble des bâtiments vendus, alors que le plan figurant dans ce rapport révélait une anomalie sur ce point.

Transaction : Droit à indemnisation et capacité du vendeur

La cour d’appel de Nancy, dans un arrêt du 13 mars 2023 n°21-02561, rejette la demande indemnitaire de l’agent immobilier qui n’a pas vérifié la capacité juridique du vendeur au moment de la signature de la promesse de vente.

Celui-ci était en liquidation judiciaire lors de la signature de l’acte sous seing privé de vente et il a conclu cet acte lui-même, avec sa mère, alors qu’en application des dispositions du Code de commerce, ce contrat aurait dû être conclu par le liquidateur avec l’autorisation du juge commissaire.

La cour considère donc que le défaut de réitération de l’acte de vente résulte de la propre faute de l’agent immobilier qui ne peut donc prétendre à indemnisation.

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