Me Sabatie

 Cyril SABATIÉ

Spécialiste en droit immobilier, ancien Directeur du service juridique de la FNAIM et ancien Directeur de la rédaction de la Revue Bleue FNAIM

Après avoir suivi les enseignements du DESS « Droit de la construction et de l’urbanisme » et du DEA «Droit privé » de l’Université de PARIS XII, il a intégré la filiale protection juridique du groupe MATMUT en 1999 et a rejoint la FNAIM en 2001.

Formateur et intervenant en droit immobilier, il est membre de la Chambre Nationale des Experts en Copropriété (CNEC), Expert Immobilier CEIF et titulaire du BADGE EDHEC/ESI de management immobilier.

Il a rejoint le cabinet LBVS en qualité d’avocat associé au mois d’août 2008 et est titulaire de la Spécialité en droit immobilier.

Il est notamment l'auteur des XXème, XXIème et XIIème éditions de l'ouvrage COPROPRIETE aux éditions Delmas.

 

 

  Me Le bris voinotCarine LE BRIS-VOINOT

Avocate inscrite au Barreau de Paris depuis janvier 2000.

Diplômée du DEA de « Droit privé » (en 1998) ainsi que  du DESS « Juriste d’affaires » (1999) de l’Université de PARIS XII, elle a intégré avec succès l’Ecole de Formation du Barreau de Paris en 1999 dont elle a réussi le concours d’accès à la Profession d’Avocat en janvier 2000.

Avocate dès l’age de 25 ans et après deux années de collaboration au sein de Cabinets parisiens, Carine Le Bris-Voinot a créé son propre Cabinet à l’age de 27 ans.
 
A 30 ans, elle ouvrait un second cabinet en choisissant de l’implanter en Anjou.
 
Depuis le Cabinet n’a de cesse d’évoluer puisque dès le 1er juillet 2007, il est devenu dans un premier temps Cabinet LBV, puis LBVS pour accueillir au mois d’août 2008, son associé, Cyril Sabatié. Pour répondre à une demande croissante et dans une nouvelle dynamique, le Cabinet LBVS a ouvert une troisième antenne au Barreau de Nice en septembre 2008.

 

 

  Me MalletKrystel MALLET

Avocate inscrite au Barreau de Nice depuis janvier 2010.

Elle exerce depuis 2011 en qualité d’avocat au sein du cabinet LBVS, dont elle est désormais associée. Elle intervient exclusivement sur des contentieux intéressant le droit immobilier.

Actualités

Locations touristiques de courte durée et contraintes administratives

Les communes n’ont de cesse de tenter de juguler l’expansion des locations de tourisme (notamment dans les copropriétés) au détriment des locations classiques à usage de résidence principale. T

outefois les juridictions administratives veillent à éviter les dérives et excès de réglementation. Pour exemple, le Tribunal administratif de Nice a partiellement annulé une délibération de la ville de Nice dans une décision du 31 janvier 2024 n°2104077. Cette délibération imposait aux propriétaires souhaitant faire de la location saisonnière dite Airbnb de justifier que leur demande de changement d’usage était autorisée dans leur copropriété et de joindre l’extrait du règlement de copropriété en attestant (et à défautl’accord de la copropriété).

Le Tribunal administratif de Nancy avait lui aussi précédemment suivi ce raisonnement dans un jugement du 25 avril 2023 en annulant l’article 8 du règlement municipal de la commune de Strasbourg. Pour le tribunal Lorrain la mention de ce règlement imposant « que le demandeur bénéficie de l’autorisation écrite de la copropriété » porte une atteinte disproportionnée à son droit de propriété.

La cour administrative de Bordeaux quant à elle a pu juger dans un arrêt du 30 janvier 2024 que le mécanisme de compensation institué à Bordeaux « s’il est de nature à rendre plus difficile la location de courte durée dans le cœur historique de Bordeaux (…) contribue à maintenir le caractère résidentiel du centre-ville, davantage sollicité pour la location de courte durée ».

Rappelons que parallèlement la Cour de cassation a récemment relâché la pression sur les copropriétaires dans un arrêt du 25 janvier 2024.

La proposition de loi dite LE MEUR visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif (adoptée par l'Assemblée nationale le 29 janvier dernier) devrait également apporter sa contribution à l'édifice. 

 

Copropriété : La location de courte durée n’a pas forcément un caractère commercial

La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 25 janvier 2024, n°22-21.455, vient de rendre une décision faisant évoluer la jurisprudence sur les conséquences de la pratique de la location meublée touristique de courte durée dans un immeuble à destination dite d’habitation bourgeoise.

En présence d’une telle clause, la nature juridique de l’activité, civile ou commerciale selon les cas, est évidemment au cœur des débats afin de déterminer si elle peut être exercée au sein de la copropriété.

Sur ce point, la Haute Cour vient de confirmer l’analyse des juges du fond (ici la Cour d’appel de Chambéry) en retenant : « que l’activité exercée dans l’immeuble n’était accompagnée d’aucune prestation de services accessoires ou seulement de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d’un service para-hôtelier, la cour d’appel en a exactement déduit que cette activité n’était pas de nature commerciale ».

La position adoptée par la Cour de cassation nous rappelle ici celle récemment adoptée par le tribunal judiciaire de Nice (cf. notre actualité du 22/09/2023).

A titre surabondant, le Cour en profite pour rappeler que le régime fiscal applicable aux revenus perçus dans le cadre de ces locations est inopérant pour emporter la qualification commerciale.

Copropriété/Transaction : Opposabilité du modificatif non publié

Un acquéreur qui est informé dans son acte d’achat des restrictions votées par l’assemblée générale avant son acquisition peut-il opposer à la copropriété la non-publication du modificatif au fichier immobilier ?

En l’espèce aux termes d’une assemblée générale les copropriétaires ont décidé d’interdire l’exploitation dans les locaux commerciaux des activités à usage de bar, restaurants, boîtes de nuit ou toute activité de ce type ; or ce modificatif au règlement de copropriété n’avait fait l’objet d’aucune publication à la date d’acquisition. 

La Cour de cassation, dans un arrêt du 12 octobre 2023 n°22-17918, affirme que la SCI qui avait signé l’acte de vente en ayant connaissance de la restriction apportée à la destination de son lot, l’avait ainsi ratifiée. La cour d’appel a pu en déduire que sa demande d’autorisation de travaux visant à permettre une activité de restauration interdite devait être rejetée.

Transaction : Nullité de deux mandats de vente avec le même numéro ?

On le sait la jurisprudence est très rigoureuse sur le formalisme du mandat Hoguet et de sa numérotation au registre. Dans un arrêt empreint d’un étonnant pragmatisme, la cour d’appel de Lyon le 14 septembre 2023 n°21-00647, a jugé que deux mandats conclus à quelques jours d’intervalle sur un même bien et portant le même numéro ne sont pas nécessairement nuls.

Dans cette espèce les magistrats relèvent que les deux mandats sont conclus à quelques jours d’intervalle sur le même bien et aux mêmes conditions, excepté une baisse de prix.

La cour fait droit à l’argumentation de l’agence ERA considérant que le second mandat aurait pu être conclu sous forme d’un avenant dont l’enregistrement n’est nullement obligatoire en l’état des textes et de la jurisprudence.

C’est pourquoi, en l’absence de toute irrégularité qui justifierait l’annulation de l’un quelconque des mandats, la demande de nullité est rejetée et l’agence peut prétendre à ses honoraires.

Il n'est pas certain que la Cour de cassation suivrait la même analyse, cette décision a toutefois le mérite d'exister et d'être pleine de bon sens.

Bail d’habitation : Punaise de lits et obligations du bailleur

Il résulte de l’article 1719 du Code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent… d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Si une invasion de punaises de lit est attentatoire à la décence du logement, elle ne peut toutefois être reprochée au bailleur que si elle provient du logement lui-même et n’a pas été importée par le locataire.

Rappelant ce principe, la cour d’appel d’Aix en Provence juge dans un arrêt du 6 septembre 2023 n°21-18072 que « la quasi-concomitance entre l’entrée dans les lieux et l’apparition des lésions subies par la locataire, alors même qu’il est établi l’absence de punaise de lit dans le précédent appartement des locataires, la preuve était rapportée de l’infestation des lieux loués préalablement à l’emménagement des locataires. »

Pour les magistrats, qui se livrent à une appréciation in concreto, il est peu probable que dans un laps de temps aussi court, des tiers visitant les locataires aient introduit ces insectes ou que ces derniers aient été rapportés au domicile par les locataires eux-mêmes. 

Aussi, c’est valablement que le premier juge a retenu que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent, causant préjudice à ses locataires.

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