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DELMAS COPROPRIETE - Copropriété : Statut, Gestion, Contentieux A jour de la loi ELAN - Me Cyril SABATIE

 

Delmas Cyril SABATIE LBVS

 

DELMAS COPROPRIETE - Copropriété : Statut, Gestion, personnel, Contentieux A jour de la loi ALUR - Me Cyril SABATIE

copro-2015-16

 

La loi du 10 juillet 1965 portant statut des immeubles en copropriété a été d’une stabilité remarquable pendant près de 35 ans, mais depuis les années 2000, elle connaît des modifications lourdes et incessantes, notamment, pour les plus importantes, la loi no 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, dite loi SRU et son décret no 2004-479 du 27 mai 2004, le décret no 2005-240 du 14 mars 2005 sur les comptes du syndicat des copropriétaires, la loi no 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, dite loi ENL, la loi no 2009-323 du 25 mars 2009, dite loi Boutin, le décret no 2010-391 du 20 avril 2010; la loi no 2010-788 du 12 juillet 2010, dite loi Grenelle II, ou encore postérieurement, la loi no 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi Alur, et ses décrets d’application. Les années se suivent et se ressemblent créant ainsi un empilement et une stratification de normes juridiques.

En cet automne 2018, à l’heure où nous achevons la présente édition, un nouveau projet est également en cours d’élaboration sur la base d’un rapport du Grecco. Ce projet ne devrait toutefois pas voir le jour avant au moins 18 mois, et sans doute notre 24e édition. En effet, si la loi de 1965 modifiée fait indéniablement progresser les droits des copropriétaires et le fonctionnement des immeubles, elle n’en crée pas moins une complexité accrue de la législation, qui rend l’examen de la matière délicat, tant pour les copropriétaires que pour les acteurs professionnels eux-mêmes. L’empilement des dispositions égrainées précédemment témoigne du millefeuille juridique que représente désormais la réglementation des immeubles en copropriété.

Se rajoute à cet empilement une jurisprudence abondante mais finalement indispensable pour expliciter des textes parfois imprécis, voire abscons. Notre modeste ambition ici est de doter les acteurs de la copropriété des connaissances suffisantes et actualisées pour qu’ils puissent passer au-delà de la difficulté apparente et appréhender la certaine cohérence de ce régime juridique qui concerne près de
9 millions de logements. Le droit de la copropriété a fortement évolué et il convient plus que jamais d’être informé de ses modifications

 

Actualités

Bail d’habitation : Sous-location touristique et amende civile pour le locataire principal

La Cour de cassation vient de confirmer, dans un arrêt du 15 février 2023 n°22-10187, que le locataire qui sous-loue un local meublé destiné à l'habitation en méconnaissance des dispositions de l'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation est personnellement passible d'une condamnation au paiement de l'amende civile, 50 000€ en l’espèce (prévue à l'article L. 651-2 du CCH).

Pour mémoire aux termes de l'alinéa 6 de l’article L.631-7 du CCH le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage.

En l'espèce l'action avait été initiée par la ville de Paris.

Le locataire (société commerciale), soutenait notamment pour sa défense que "lorsqu'un contrat de bail autorise le locataire à sous-louer le local de manière temporaire à une clientèle de passage n'y élisant pas domicile, c'est au bailleur qu'il appartient d'obtenir l'autorisation prévue par l'article L. 631-7 du CCH". Argument non retenu par la Haute juridicition !

Transaction : Bon de visite et responsabilité de l’acquéreur

La cour d’appel de Douai rappelle, dans un arrêt du 22 novembre 2022 n°21-00059, le rôle et surtout les limites du bon de visite à l’égard de l’acquéreur. Dans cette affaire l’acquéreur avait visité un bien par l’intermédiaire d’une agence Guy HOQUET mais avait fait ultérieurement l’acquisition directement auprès du propriétaire vendeur (qui avait seulement donné un mandat non exclusif à cette agence).

L’agence et son conseil avaient cru pouvoir engager la responsabilité de cet acquéreur de ce seul chef.

La cour d’appel juge au contraire que « le bon de visite, qui a pour intérêt essentiel de permettre au mandataire de justifier de son activité auprès de son mandant et à ce dernier de vérifier les diligences de son mandataire, ne constitue ni un mandat de recherche ni même un contrat conclu entre le professionnel de l’immobilier et l’acquéreur potentiel, de sorte que, quels qu’en soient les termes, il ne saurait engager la responsabilité contractuelle de ce dernier ; qu’il n’est pas davantage susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle en cas de vente conclue directement avec un vendeur n’ayant pas donné de mandat exclusif de vente ». 

Dans cette affaire l’agence aurait plutôt dû diriger son action contre le vendeur qui devait avoir interdiction dans le mandat de traiter directement avec un acquéreur présenté (encore fallait-il cependant qu’elle ait dénoncé la visite en question, ce que l’arrêt ne dit pas).

Copropriété : Locations de courte durée, division du lot et destination de l’immeuble

La cour d’appel de Lyon estime, dans un arrêt du 16 novembre 2022 n°22-00478, sans rentrer dans le débat du caractère commercial ou non des locations de courte durée, qu’au sens du règlement de copropriété examiné, l’activité de location de courtes durées au sein d’un appartement désigné comme étant à usage d’habitation contrevient à la destination d’un immeuble ayant vocation à être occupé bourgeoisement. Pour les magistrats lyonnais de telles locations engendrent nécessairement des allées et venues constantes de personnes différentes, étrangères à l’immeuble, ce qui est source de nuisances et n’est pas la vocation d’un immeuble stipulé bourgeois.

Dès lors, une telle activité est de nature à constituer un trouble manifestement illicite car contrevenant aux dispositions du règlement de copropriété. 

La Cour de cassation vient d’ailleurs récemment de préciser, dans un arrêt du 18 janvier 2023 n°21-23119, que le caractère illicite de l’activité exercée permet au syndicat des copropriétaires d’agir en référé.

Dans ce même arrêt du 16 novembre 2022 la cour juge de manière plus discutable que le règlement de copropriété stipule que si la location meublée d’appartements entiers est autorisée, en revanche la transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite (clause assez fréquente).

La Cour constate en l’espèce que l’appartement querellé avait été divisé en deux lots distincts, eux-mêmes destinés à être loués en meublé à des personnes distinctes, ce qui contrevient aux dispositions du règlement de copropriété précitées et constitue dès lors un trouble manifestement illicite, l’interdiction édictée par le règlement de copropriété n’ayant pas été respectée.

Cette analyse nous semble en effet plus discutable dès lors que 2 lots distincts auraient été constitués avant d’être loués.

Transaction : Préemption du locataire commercial et honoraires

La cour d’appel d’Aix en Provence rappelle, dans un arrêt du 6 octobre 2022 n°19-17385, que le locataire titulaire d’un droit de préemption qui accepte d’acquérir le local, objet du bail commercial dont il est titulaire, ne peut se voir imposer le paiement d’une commission d’intermédiaire immobilier.

Les magistrats rappellent également que la 3ème chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 28 juin 2018, a exclu en application de l’article 145- 46-1  du code de commerce que l’offre de vente que le bailleur doit préalablement notifier au preneur comporte des honoraires de négociations.

Bail d’habitation : Succession et délai de préavis du congé pour vente

En application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition du bien loué, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours. Mais cette disposition s’applique-t-elle à l’acquisition par le biais d’une succession ?

La cour d’appel de Paris dans un arrêt du 6 octobre 2022 n°20-04688 répond par l’affirmative à cette question qui se pose régulièrement depuis la loi Alur. Pour les juges parisiens les bailleurs qui héritent d’un bien par succession doivent également respecter ce délai de préavis rallongé.

Le CRIDON de Paris avait publié le 28 octobre 2018 un avis contraire en ces termes : « Les dispositions relatives aux congés délivrés par les bailleurs ayant acquis un bien occupé visent exclusivement les bailleurs ayant acquis à titre onéreux l’immeuble occupé. Il n’y a aucune raison de faire application de ces textes lorsqu‘un congé est donné consécutivement à la transmission du bien par voie successorale ou par libéralité (donation, legs,)». 

Sans doute la Cour de cassation devra un jour trancher cette question.

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