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DELMAS COPROPRIETE - Copropriété : Statut, Gestion, Contentieux A jour de la loi ELAN - Me Cyril SABATIE

 

Delmas Cyril SABATIE LBVS

 

DELMAS COPROPRIETE - Copropriété : Statut, Gestion, personnel, Contentieux A jour de la loi ALUR - Me Cyril SABATIE

copro-2015-16

 

La loi du 10 juillet 1965 portant statut des immeubles en copropriété a été d’une stabilité remarquable pendant près de 35 ans, mais depuis les années 2000, elle connaît des modifications lourdes et incessantes, notamment, pour les plus importantes, la loi no 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, dite loi SRU et son décret no 2004-479 du 27 mai 2004, le décret no 2005-240 du 14 mars 2005 sur les comptes du syndicat des copropriétaires, la loi no 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, dite loi ENL, la loi no 2009-323 du 25 mars 2009, dite loi Boutin, le décret no 2010-391 du 20 avril 2010; la loi no 2010-788 du 12 juillet 2010, dite loi Grenelle II, ou encore postérieurement, la loi no 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi Alur, et ses décrets d’application. Les années se suivent et se ressemblent créant ainsi un empilement et une stratification de normes juridiques.

En cet automne 2018, à l’heure où nous achevons la présente édition, un nouveau projet est également en cours d’élaboration sur la base d’un rapport du Grecco. Ce projet ne devrait toutefois pas voir le jour avant au moins 18 mois, et sans doute notre 24e édition. En effet, si la loi de 1965 modifiée fait indéniablement progresser les droits des copropriétaires et le fonctionnement des immeubles, elle n’en crée pas moins une complexité accrue de la législation, qui rend l’examen de la matière délicat, tant pour les copropriétaires que pour les acteurs professionnels eux-mêmes. L’empilement des dispositions égrainées précédemment témoigne du millefeuille juridique que représente désormais la réglementation des immeubles en copropriété.

Se rajoute à cet empilement une jurisprudence abondante mais finalement indispensable pour expliciter des textes parfois imprécis, voire abscons. Notre modeste ambition ici est de doter les acteurs de la copropriété des connaissances suffisantes et actualisées pour qu’ils puissent passer au-delà de la difficulté apparente et appréhender la certaine cohérence de ce régime juridique qui concerne près de
9 millions de logements. Le droit de la copropriété a fortement évolué et il convient plus que jamais d’être informé de ses modifications

 

Actualités

Copropriété : Désignation du syndic et adoption de son contrat

La Cour de cassation dans un arrêt du 12 septembre 2019 n°18-18880 confirme que la question de la désignation du syndic et celle de l’adoption de son contrat sont liées et n'ont pas à donner lieu à des résolutions et votes distincts.

Cette décision semble totalement justifiée par la lettre de l'article 29 du décret du 17 mars 1967, disposant « la décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 (…)».

Transaction : Validité du mandat et démarchage

La cour d’appel de Pau dans un arrêt du 7 août 2019 n°17-02851 rappelle que la législation du code de la consommation relative au démarchage est applicable au mandat de l’agent immobilier et que son inobservation est sanctionnée par la nullité de celui-ci.

Dans cette espèce le mandat stipulait qu’il avait été conclu sans démarchage alors même que les éléments factuels démontraient le contraire.

A titre d’exemple le mandat indiquait qu’il avait été conclu sur la commune de résidence du mandant, qui n’était pas celle de l’agence… En outre, les juges Palois retiennent qu’un précédent mandat avait été conclu avec ce même mandant, au domicile de ce dernier, ce qui les conduit à considérer que le mandat aurait du respecter la réglementation sur le démarchage.

Copropriété : Habilitation du syndic à agir en justice

La Cour de cassation, dans un arrêt du 11 juillet 2019 n°18-18336, confirme la position de la cour d’appel de Chambéry en ces termes « l'objet de l'assignation, à savoir la régularisation des parties communes, était bien précisé et les noms des copropriétaires visés étaient indiqués dans l'annexe à la convocation récapitulant l'état de la procédure, la cour d'appel a pu en déduire que l'assemblée générale avait valablement habilité le syndic à agir ».

Rappelons que depuis le décret n°2019-650 du 27 juin 2019 (pris pour l’application de la loi Elan) désormais seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice.

Transaction : Charge des honoraires dans le mandat

La cour d’appel de Montpellier rappelle, dans un arrêt du 2 juillet 2019 n°16-08585, la rigueur qui entoure loi Hoguet concernant la charge des honoraires. Dans cette espèce le mandat de l’intermédiaire immobilier ne mentionnait pas la charge des honoraires, mais seulement son montant.

Le compromis stipulait cependant que ces honoraires devaient être supportés par le vendeur (mandant).

Pour autant les juges héraultais statuent en considérant que l’irrégularité du mandat liée au défaut d’indication du débiteur des honoraires, auquel le compromis ne pouvait suppléer, a pour conséquence l’impossibilité pour l’agence de réclamer une rémunération.

Selon une jurisprudence désormais constante, cette irrégularité ne pouvait être couverte que par une convention postérieure à l’acte authentique.

Copropriété : Appel et dispense de participation aux frais de procédure

L’article 10-1 de la loi de 1965 dispose que « le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. » 

La Cour de cassation dans un arrêt de rejet du 11 juillet 2019 n°18-13598 confirme l’analyse de la cour d’appel d’Aix en Provence qui a considéré que cette disposition ne trouve à s'appliquer de plein droit que lorsque la décision qui a donné raison au copropriétaire a un caractère définitif (soit après l’arrêt d’appel).

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