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DELMAS COPROPRIETE - Copropriété : Statut, Gestion, Contentieux A jour de la loi ELAN - Me Cyril SABATIE

 

Delmas Cyril SABATIE LBVS

 

DELMAS COPROPRIETE - Copropriété : Statut, Gestion, personnel, Contentieux A jour de la loi ALUR - Me Cyril SABATIE

copro-2015-16

 

La loi du 10 juillet 1965 portant statut des immeubles en copropriété a été d’une stabilité remarquable pendant près de 35 ans, mais depuis les années 2000, elle connaît des modifications lourdes et incessantes, notamment, pour les plus importantes, la loi no 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, dite loi SRU et son décret no 2004-479 du 27 mai 2004, le décret no 2005-240 du 14 mars 2005 sur les comptes du syndicat des copropriétaires, la loi no 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, dite loi ENL, la loi no 2009-323 du 25 mars 2009, dite loi Boutin, le décret no 2010-391 du 20 avril 2010; la loi no 2010-788 du 12 juillet 2010, dite loi Grenelle II, ou encore postérieurement, la loi no 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi Alur, et ses décrets d’application. Les années se suivent et se ressemblent créant ainsi un empilement et une stratification de normes juridiques.

En cet automne 2018, à l’heure où nous achevons la présente édition, un nouveau projet est également en cours d’élaboration sur la base d’un rapport du Grecco. Ce projet ne devrait toutefois pas voir le jour avant au moins 18 mois, et sans doute notre 24e édition. En effet, si la loi de 1965 modifiée fait indéniablement progresser les droits des copropriétaires et le fonctionnement des immeubles, elle n’en crée pas moins une complexité accrue de la législation, qui rend l’examen de la matière délicat, tant pour les copropriétaires que pour les acteurs professionnels eux-mêmes. L’empilement des dispositions égrainées précédemment témoigne du millefeuille juridique que représente désormais la réglementation des immeubles en copropriété.

Se rajoute à cet empilement une jurisprudence abondante mais finalement indispensable pour expliciter des textes parfois imprécis, voire abscons. Notre modeste ambition ici est de doter les acteurs de la copropriété des connaissances suffisantes et actualisées pour qu’ils puissent passer au-delà de la difficulté apparente et appréhender la certaine cohérence de ce régime juridique qui concerne près de
9 millions de logements. Le droit de la copropriété a fortement évolué et il convient plus que jamais d’être informé de ses modifications

 

Actualités

Copropriété : Le consentement des copropriétaires n’est pas suffisant

La cour d’appel de Chambéry rappelle, dans un arrêt du 9 avril 2019 n°16-02629, que tout contrat conclu par le syndicat des copropriétaires doit avoir été approuvé par l’assemblée générale des copropriétaires.

En l’espèce la question portait sur l’usage d’une terrasse partie commune utilisée à usage commercial. Pour la cour « le consentement individuel des copropriétaires ne peut suppléer le vote obligatoire en assemblée générale, les textes régissant la copropriété étant d’ordre public ».

Profession : Le décret de la loi Elan concernant le CNTGI est paru

Le décret n°2019-298 du 10 avril 2019 relatif au Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière est paru (J.O. du 11). Annoncé par la loi Elan, ce décret précise la composition et les règles de fonctionnement du CNTGI et de sa commission de contrôle.

Pour mémoire le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières a pour mission de veiller au maintien et à la promotion des principes de moralité, de probité et de compétences nécessaires au bon accomplissement des activités régies par la loi Hoguet. 

Aux termes de l'article 13-1 de cette loi le Conseil a un rôle de proposition. Il doit être consulté pour avis sur l'ensemble des projets de textes législatifs ou réglementaires relatifs d'une part aux conditions d'accès et d'exercice des activités des professionnels de l'immobilier et d'autre part à la copropriété.

Le conseil comporte en outre une commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières, chargée d'instruire les cas de pratiques abusives portées à la connaissance du Conseil. Cette instruction se traduit par un rapport que la commission adresse au conseil, lequel délibère sur sa transmission à l'autorité administrative chargée de la concurrence et de la consommation.

Transaction : SCI vendeur non professionnel et vice caché

La Cour de cassation, dans un arrêt du 21 mars 2019 n°18-13673 rappelle que le vendeur est tenu des vices cachés de la chose vendue, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. Une présomption irréfragable de connaissance du vice pèse sur le vendeur professionnel.

A ce titre est qualifié de vendeur professionnel la société civile immobilière qui agit dans le cadre de son objet social, encore faut-il que son objet social prévoit expressément la vente d’immeuble, ce qui n’était pas le cas en l’espèce.

Copropriété : Succession de syndics, article 18-2 et liquidation judiciaire

Dans un arrêt du 20 mars 2019 n°17-22417 la Cour de cassation juge quelorsque le nouveau syndic demande à l'ancien syndic en liquidation judiciaire la remise des fonds, documents et archives du syndicat ainsi que l'état des comptes de ce dernier et de celui des copropriétaires, l'action qu'il exerce à cette fin en application de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, échappe à l'interdiction des poursuites de l'article L. 622-21, I du Code de commerce.

Pour la Cour de cassation cette action tend au respect d'une obligation légale, inhérente à la profession de syndic, et non au paiement d'une somme d'argent.

Transaction : Le dispositif Denormandie précisé

L'arrêté et le décret du 26 mars 2019 relatifs au dispositif d’incitation fiscale dit Denormandie dans l'immobilier ancien sont parus au J.O du 27 mars 2019. Ces textes précisent les critères d'éligibilité et les résultats attendus des projets de rénovation de bâtiments anciens. En effet, le dispositif fiscal Denormandies'adresse aux particuliers, contribuables fiscalement domiciliés en France, qui souhaitent investir dans l'achat d'un bien ancien énergivore à rénover, pour profiter d'un avantage fiscal (article 226 de la loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018 de finances pour 2019).

Un second arrêté du 26 mars 2019 fixe une liste des communes ouvrant droit à cette réduction d'impôt.

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