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DELMAS COPROPRIETE - Copropriété : Statut, Gestion, Contentieux A jour de la loi ELAN - Me Cyril SABATIE

 

Delmas Cyril SABATIE LBVS

 

DELMAS COPROPRIETE - Copropriété : Statut, Gestion, personnel, Contentieux A jour de la loi ALUR - Me Cyril SABATIE

copro-2015-16

 

La loi du 10 juillet 1965 portant statut des immeubles en copropriété a été d’une stabilité remarquable pendant près de 35 ans, mais depuis les années 2000, elle connaît des modifications lourdes et incessantes, notamment, pour les plus importantes, la loi no 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, dite loi SRU et son décret no 2004-479 du 27 mai 2004, le décret no 2005-240 du 14 mars 2005 sur les comptes du syndicat des copropriétaires, la loi no 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, dite loi ENL, la loi no 2009-323 du 25 mars 2009, dite loi Boutin, le décret no 2010-391 du 20 avril 2010; la loi no 2010-788 du 12 juillet 2010, dite loi Grenelle II, ou encore postérieurement, la loi no 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi Alur, et ses décrets d’application. Les années se suivent et se ressemblent créant ainsi un empilement et une stratification de normes juridiques.

En cet automne 2018, à l’heure où nous achevons la présente édition, un nouveau projet est également en cours d’élaboration sur la base d’un rapport du Grecco. Ce projet ne devrait toutefois pas voir le jour avant au moins 18 mois, et sans doute notre 24e édition. En effet, si la loi de 1965 modifiée fait indéniablement progresser les droits des copropriétaires et le fonctionnement des immeubles, elle n’en crée pas moins une complexité accrue de la législation, qui rend l’examen de la matière délicat, tant pour les copropriétaires que pour les acteurs professionnels eux-mêmes. L’empilement des dispositions égrainées précédemment témoigne du millefeuille juridique que représente désormais la réglementation des immeubles en copropriété.

Se rajoute à cet empilement une jurisprudence abondante mais finalement indispensable pour expliciter des textes parfois imprécis, voire abscons. Notre modeste ambition ici est de doter les acteurs de la copropriété des connaissances suffisantes et actualisées pour qu’ils puissent passer au-delà de la difficulté apparente et appréhender la certaine cohérence de ce régime juridique qui concerne près de
9 millions de logements. Le droit de la copropriété a fortement évolué et il convient plus que jamais d’être informé de ses modifications

 

Actualités

Transaction : Bascule des honoraires à la charge de l’acquéreur

La cour d’appel de Paris dans un arrêt du 10 mai 2019 n°17-21571 déboute une agence immobilière de son action en paiement d’honoraires à l’encontre d’un acquéreur.

Les juges parisiens relèvent que l’agence « ne justifiait pas de l’engagement de l’acquéreur de payer cette commission par une convention postérieure à l’acte de vente ».

En effet, lorsque les parties décident de « basculer » la charge des honoraires, cette démarche doit s’accompagner soit d’un avenant au mandat de vente, soit d’un mandat de recherche préalable aux démarches de commercialisation, soit d’une reconnaissance d’honoraires signée postérieurement à l’acte authentique de vente.

Cette régularisation ne règle pas pour autant la difficulté fiscale et la question de l’affichage des prix.

Bail d’habitation : Sous-location non autorisée et perception des fruits par le bailleur

La cour de cassation, dans un arrêt du 12 septembre 2019 n°18-20727, confirme quelorsque la sous-location n’a pas été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire.

En l’espèce les locataires avaient sous-loué l’appartement pendant plusieurs années sans l’accord du bailleur, la cour d’appel en a déduit, à bon droit, que les sommes perçues à ce titre devaient lui être remboursées.

Transaction : Erreur de mesurage et RCP de l’agent immobilier

La cour d’appel d’Aix en Provence dans un arrêt du 3 septembre 2019 n°17-07459 retient classiquement la responsabilité de la société de mesurage qui avait intégré par erreur la cave dans son mesurage Carrez.

De manière plus originale les magistrats aixois retiennent la responsabilité de l’agence Orpi qui a fait l’entremise, au motif qu’elle aurait dû vérifier l’exactitude des informations qui lui étaient transmises.

Plus particulièrement, pour la cour une simple lecture complète du document de mesurage lui aurait permis de s’apercevoir de l’erreur commise par le diagnostiqueur qui avait comptabilisé la cave. Ce fondement est retenu à l’endroit du notaire, également jugé responsable.

Transaction : Vente d’un terrain constructible et responsabilité du notaire

La Cour de cassation dans un arrêt du 13 mars 2019 n°18-11240 juge que le notaire commet une faute en omettant de mettre en garde ses clients acquéreurs. En l’espèce, la promesse de vente stipulait que les acquéreurs renonçaient expressément à toute condition suspensive d'obtention d'un permis de construire. Pour la Cour il appartenait au notaire, eu égard à l'opération immobilière poursuivie par ses clients, de les mettre en garde sur les conséquences de cette renonciation en cas de refus de délivrance du permis de construire. Cette décision est sans doute transposable au devoir de conseil de l’agent immobilier.

Copropriété : Ordre du jour et durée du contrat du syndic

La Cour de cassation dans un arrêt du 11 juillet 2019 n°18-12254 censure l’arrêt de la cour d’appel de Metz qui a cru pouvoir juger que les questions soumises au vote des copropriétaires peuvent faire l'objet d'un aménagement ou d'un amendement au cours des débats à la condition de ne pas dénaturer le projet présenté dans la convocation.

Selon les juges mosellans il n’y avait pas eu de dénaturation du projet d'origine évoqué dans la convocation et les pièces, alors que la fixation de la durée du mandat constitue selon eux l'accessoire de la désignation du syndic.

Pour la Haute Cour cette analyse est erronée puisque la question de la fixation de la durée du mandat du syndic à deux ans était en l’espèce inscrite dans l'ordre du jour.

Selon cette analyse il sera utile de recommander au syndic de ne pas prévoir une durée de mandat prédéfinie dans l’ordre du jour, afin d’éviter une censure, en cas d’adoption lors de l’assemblée d’une durée différente de celle indiquée.

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