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La Cour de cassation dans un arrêt du 3 mai 2018 n°17-11132, destiné à être publié au Bulletin, rappelle que le règlement sanitaire départemental peut être plus contraignant que le décret décence du 30 janvier 2002 concernant la surface minimale d’un logement pouvant être mis en location. Il s’en suit qu’il résultait de l'acte authentique de vente que le bien vendu était loué et qu'en se portant acquéreur du logement l’acquéreur entendait disposer de la pleine propriété du bien, comprenant la possibilité de le mettre en location. Pour les magistrats il s'agissait d'une qualité essentielle de la chose vendue.

Ainsi pour la cour d’appel de Douai, confirmée sur ce point par la Cour de cassation, le consentement de l’acheteur avait été vicié et la vente devait donc être annulée.

Naturellement la RCP du notaire et de l’agent immobilier ont été retenues parallèlement (bien que ce point de droit fasse l’objet d’une cassation).

La cour d’appel de Paris dans un arrêt du 30 mars 2018 n°16-048987 a retenu la responsabilité d’une société venderesse dont la gérante refusait de signer une promesse de vente alors qu'un accord sur la chose et le prix avait été obtenu (au vu des éléments du dossier).

Pour la cour la rupture des pourparlers à ce stade avancé de l'accord des parties revêt un caractère abusif et préjudiciable aux candidats acquéreurs qui avaient pris des mesures pour libérer leurs placements en vue de financer l'acquisition du bien de la SCI vendeuse. Cette dernière est ainsi condamnée à des dommages-intérêts et à un article 700.

Le président de la Commission Nationale des Sanctions a présenté le 7 mai 2018 au Ministre de l’Economie le bilan des travaux de la Commission pour l’année 2017. Elle a pris 49 décisions de sanction : 25 interdictions temporaires d’exercice d’activité́, 13 avertissements et 39 sanctions pécuniaires de 1000 à 30 000 euros.

Les entreprises concernées appartenaient malheureusement au secteur des agences immobilières pour 76% !

La cour d’appel de Nîmes dans un arrêt du 19 avril 2018 n°17-02719 rappelle que le manquement du bailleur à l’obligation de remise au locataire d’un dossier de diagnostic technique n’est pas spécifiquement sanctionné.

Les magistrats gardois jugent donc que c’est au locataire qu’il appartient de justifier du préjudice résultant du défaut ou du retard de communication desdits diagnostics à la suite de la prise à bail.

Dans un arrêt du 12 avril 2018 n°16-24556 la troisième chambre civile de la Cour de cassation confirme que l’action en bornage est un acte d’administration au sens de l’article 815-3 du Code civil. Ainsi, lorsque des propriétaires indivis souhaitent mener une action en bornage, celle-ci nécessite le consentement des indivisaires représentant au moins les deux tiers des droits indivis.

L’article L.145-5 alinéa 1er  du code de commerce dispose que les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger au statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à 3 ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. La Cour de cassation juge toutefois dans un arrêt du 1er février 2018 n°16-23122 qu’un bail dérogatoire peut cependant faire suite à un bail commercial, avec le même bailleur et pour les mêmes locaux, le code de commerce ne prévoyant pas cette interdiction.

La Cour de cassation dans un arrêt du 5 avril 2018 n°17-14138 juge que l’occupation de parties communes, consentie par l’assemblée générale à titre précaire et sur une surface déterminée, de manière révocable et pour une terrasse commerciale démontable, relève bien de la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. La Cour de cassation, confirmant la cour d’appel de Chambéry, juge ainsi qu’il s’agit d’un simple acte d’administration et non d’un acte de disposition.

La Cour de cassation dans un arrêt de censure du 22 mars 2018 n°17-10053 juge que tous les travaux effectués par un copropriétaire sur des parties communes, même s'ils sont exigés par des services administratifs, doivent être préalablement autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires et que l'accord du syndic ne peut se substituer à une autorisation expresse et régulière de l'assemblée générale

La Cour de cassation dans un arrêt du 22 mars 2018 n°17-13867 censure la cour d’appel de Chambéry qui avait cru pouvoir juger que lorsque c'est le syndicat des copropriétaires qui vote des travaux privatifs et les impose à tous les copropriétaires concernés, les charges doivent être supportées par tous les copropriétaires en proportion des tantièmes de copropriété.

Pour les juges savoyards, désavoués, ces charges devaient être considérées comme générales car bénéficiaient à tous les copropriétaires, quand bien mêmes les travaux décidés sont effectués sur des parties privatives.

En l’espèce, il s’agissait du remplacement des bois des balcons de la façade de l'immeuble, dépense qui avait été répartie sur les propriétaires de balcons, en fonction de leurs mètres linéaires, à juste titre finalement selon la Cour de cassation.

La cour d’appel de Paris dans un arrêt du 10 avril 2018 n°17-08421 a rappelé qu’un bail d’habitation concédé à une personne morale (SCI en l’espèce) n’est pas soumis à l’ensemble des dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Les juges parisiens précisent que la qualité de locataire en titre que revendique l’occupant ne peut se déduire de l’occupation des lieux depuis l’origine et durèglementdes loyers et charges, dès lors qu’il n’est pas démontré que le bailleur avait entendu lui conférer cette qualité.

Ladélivranced’uncommandementvisant (par erreur) les dispositions de laloidu 6 juillet 1989 ne suffisait pas non plus à traduire la volonté du bailleur de soumettre le bail à ce dispositif légal.

La Cour de cassation a rendu un avis le 9 mars 2018 n°17-70040 précisant notamment que l’étalement du déplafonnement du loyer (art. L.145-34 du code de commerce issu de la loi Pinel du 18 juin 2014) n'est pas un dispositif d’ordre public. Les parties peuvent donc l'exclure. Il est distinct de la fixation du loyer et n'est pas de la compétence du juge des loyers commerciaux, mais des seules parties. Elle précise également que l’étalement de l’augmentation du loyer déplafonné « s’opère chaque année par une majoration non modulable de 10 % du loyer de l’année précédente »

Depuis la loi Alur, l’article 18 V dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 dispose « Quand l'assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic. »

La Cour de cassation affirme toutefois dans un arrêt de censure du 8 mars 2018 n°17-12506 que la prise de fonction du nouveau syndic avant la fin du mandat de l’ancien, qui emporte révocation de ce mandat, doit être justifiée par un motif légitime.

Le tribunal de Nice ne pouvait rejeter la demande de dommages et intérêts du syndic évincé sans rechercher si le syndic avait commis un manquement à ses obligations de nature à justifier sa révocation sans indemnité.

La cour d’appel de Paris dans un arrêt du 6 mars 2018 n°16-07859 a l’occasion de rappeler une nouvelle fois que l’épouse ait ou non donné congé et quitté les lieux, elle reste tout de même tenue du paiement des loyers, au titre du régime primaire du mariage, jusqu’à la transcription du divorce sur les registres de l’État civil.

Selon un arrêt de la cour d’appel de Lyon du 30 janvier 2018, une invasion de punaises de lit est attentatoire à la décence d'un logement. Cependant l’infestation ne peut être reprochée au bailleur que si elle provient du logement lui-même et n'a pas été importée par le locataire. La cour d’appel de Bordeaux a pu juger cependant dans un arrêt du 9 mai 2014 que la désinsectisation du logement ne constitue pas une charge locative ; sauf à démontrer la responsabilité du locataire, comme cela a été jugé par la cour d’appel de Chambéry du 28 octobre 2010 qui a fait supporter au preneur le coût de la désinsectisation de son appartement car il était apparu que la présence des punaises était la conséquence d'un état de saleté résultant de l'insouciance du locataire.

Actualités

Transaction : Nullité de la vente d’un logement locatif et surface minimale

La Cour de cassation dans un arrêt du 3 mai 2018 n°17-11132, destiné à être publié au Bulletin, rappelle que le règlement sanitaire départemental peut être plus contraignant que le décret décence du 30 janvier 2002 concernant la surface minimale d’un logement pouvant être mis en location. Il s’en suit qu’il résultait de l'acte authentique de vente que le bien vendu était loué et qu'en se portant acquéreur du logement l’acquéreur entendait disposer de la pleine propriété du bien, comprenant la possibilité de le mettre en location. Pour les magistrats il s'agissait d'une qualité essentielle de la chose vendue.

Ainsi pour la cour d’appel de Douai, confirmée sur ce point par la Cour de cassation, le consentement de l’acheteur avait été vicié et la vente devait donc être annulée.

Naturellement la RCP du notaire et de l’agent immobilier ont été retenues parallèlement (bien que ce point de droit fasse l’objet d’une cassation).

Transaction : Refus de signature de la promesse et rupture abusive des pourparlers

La cour d’appel de Paris dans un arrêt du 30 mars 2018 n°16-048987 a retenu la responsabilité d’une société venderesse dont la gérante refusait de signer une promesse de vente alors qu'un accord sur la chose et le prix avait été obtenu (au vu des éléments du dossier).

Pour la cour la rupture des pourparlers à ce stade avancé de l'accord des parties revêt un caractère abusif et préjudiciable aux candidats acquéreurs qui avaient pris des mesures pour libérer leurs placements en vue de financer l'acquisition du bien de la SCI vendeuse. Cette dernière est ainsi condamnée à des dommages-intérêts et à un article 700.

Professions : Lutte anti-blanchiment – Rapport de la CNS

Le président de la Commission Nationale des Sanctions a présenté le 7 mai 2018 au Ministre de l’Economie le bilan des travaux de la Commission pour l’année 2017. Elle a pris 49 décisions de sanction : 25 interdictions temporaires d’exercice d’activité́, 13 avertissements et 39 sanctions pécuniaires de 1000 à 30 000 euros.

Les entreprises concernées appartenaient malheureusement au secteur des agences immobilières pour 76% !

Bail d’habitation : Non production des diagnostics techniques et préjudice du locataire

La cour d’appel de Nîmes dans un arrêt du 19 avril 2018 n°17-02719 rappelle que le manquement du bailleur à l’obligation de remise au locataire d’un dossier de diagnostic technique n’est pas spécifiquement sanctionné.

Les magistrats gardois jugent donc que c’est au locataire qu’il appartient de justifier du préjudice résultant du défaut ou du retard de communication desdits diagnostics à la suite de la prise à bail.

Transaction : L’action en bornage d’une propriété est un acte d’administration

Dans un arrêt du 12 avril 2018 n°16-24556 la troisième chambre civile de la Cour de cassation confirme que l’action en bornage est un acte d’administration au sens de l’article 815-3 du Code civil. Ainsi, lorsque des propriétaires indivis souhaitent mener une action en bornage, celle-ci nécessite le consentement des indivisaires représentant au moins les deux tiers des droits indivis.

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