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La Cour de cassation, dans un arrêt de censure du 12 janvier 2022 n°20-20363, rappelle qu’en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée.

La Cour rappelle, avec une portée toujours plus large, qu’après l’expiration de ce délai de deux mois ces copropriétaires opposants ou défaillants sont déchus du droit de contester les résolutions adoptées, quand bien même elles porteraient atteinte aux modalités de jouissance de leurs parties privatives et leur imposeraient le paiement de charges.

La cour d’appel de Toulouse a pu juger, dans un arrêt du 22 septembre 2021 n°19-01450, que le non-respect des dispositions de l’article 92 du décret du 20 juillet 1972, en l’espèce l’adresse du garant financier, emporte la nullité du mandat de l’intermédiaire immobilier (un mandat de recherche en l’occurrence).

Pour mémoire, cet article prévoit que les professionnels de la loi Hoguet doivent notamment faire figurer sur tous documents, contrats et correspondances à usage professionnel :

Le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle ;

Le nom ou la raison sociale et l'adresse de l'entreprise ainsi que l'activité exercée ;

Le cas échéant, le nom et l'adresse du garant.

La cour d’appel de Toulouse a rendu un arrêt complaisant le 13 septembre 2021 n°19-03718 qui devrait intéresser tous les professionnels de la loi Hoguet.

Pour les magistrats toulousains le fait de baisser le prix de vente par rapport à celui qui était mentionné au mandat ne nécessite pas la signature d’un nouveau mandat de vente. Selon eux la loi dite Hoguet du 2 janvier 1970 n’impose pas que le contrat de mandat confié à un agent immobilier fixe le prix du bien que le vendeur souhaite obtenir de la vente. Dès lors que les vendeurs ont consenti, par un écrit distinct, à une baisse du prix de vente, la validité du mandat ne requérait pas l’établissement d’un nouveau mandat (et le droit à honoraires du professionnel demeurait fondé).

Dans le même temps la cour juge que la diminution des honoraires par rapport au mandat écrit nécessite un avenant au mandat. Selon elle cette irrégularité est susceptible d’entacher le mandat d’une nullité, faute d’avoir donné lieu à un écrit conforme aux dispositions de la loi Hoguet.

Cependant, cette nullité relative ne peut être soulevée par les mandants eux-mêmes, qui bénéficient en l'espèce directement de cette baisse de la rémunération. Or, selon les juges toulousains la nullité vise la seule protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire, les mandants n'étaient donc pas lésés en l'occurrence.

La Cour de cassation, dans un arrêt du 8 décembre 2021 n°20-21439, rappelle les délais à respecter et l’articulation des prescriptions relatives à la mise en œuvre de la garantie des vices cachés par l’acquéreur.

La garantie légale des vices cachés doit être exercée dans les deux ans de la découverte du vice selon l’article 1648 du Code civil. Mais la Cour de cassation rappelle que ce point de départ « différé » ne peut avoir pour effet de reporter le délai de cette action au-delà d’une durée de 20 années à compter de la vente, conformément à l’article 2232 du Code civil (voir également Cass. civ. 1er octobre 2020 n° 19-16986).

Les vendeurs avaient obtenu en appel (CA RIOM) que l’action soit jugée comme prescrite et enserrée dans un délai maximal de cinq années sur le fondement de l’article 2224 du Code civil. Cet arrêt est censuré.

La cour d’appel de Bourges rappelle dans un arrêt du 9 septembre 2021 n°20-00470 l’intérêt pour l’intermédiaire immobilier de veiller à ce que les parties qu’il a rapprochées concluent une promesse synallagmatique de vente (compromis).

Dans cette espèce le notaire avait au contraire rédigé une promesse unilatérale de vente (PUV). Un dégât des eaux est intervenu avant la levée de l’option par le bénéficiaire qui finalement ne réitérera pas son acquisition faisant perde son droit à honoraires au professionnel immobilier.

Les juges Berrichons confirment à juste titre que l’acquéreur (bénéficiaire) n’engage pas sa responsabilité à l’égard de l’agent immobilier en décidant de ne pas lever l’option d’achat.

La cour d’appel d’Aix en Provence, par un arrêt du 24 juin 2021 n°20-07645, a statué sur la valeur juridique et probatoire d’un constat dressé à l’aide de l’application mobile SnapActe.

Cet outil couramment utilisé dans l’immobilier, qui permet à son utilisateur de prendre des photographies géolocalisées et de les faire certifier par un huissier de justice, n’est finalement pas constitutif d’une preuve selon les juges Aixois.

Selon ces magistrats, les constatations n’étant pas effectivement réalisées par un huissier de justice elles ne sauraient constituer un élément probatoire. En l’espèce le syndicat des copropriétaires avait fait constater les infractions d’un des copropriétaires (stationnement automobile interdit).

La cour d’appel de Paris juge à nouveau, dans un arrêt du 5 novembre 2021 n°21-05647, que l’inexploitation commerciale en raison de la crise sanitaire liée au COVID peut s’apparenter à une perte partielle de la chose louée (au sens de l’article 1722 du Code civil).

Les juges parisiens considèrent une nouvelle fois (précédemment 29 septembre 2021 n°21-00544) que la question du recouvrement des loyers, et corrélativement celle de la perte de la chose louée en raison du COVID, doivent être tranchées par le juge du fond et non par le juge des référés.

Dans le même temps la cour d’appel de RIOM a pu juger le 6 octobre 2021 n°21-00614 que le régime protecteur de l'ordonnance 2020-316 du 25 mars 2020 ne protège pas le locataire commercial qui n'a pas communiqué son attestation d'assurance dans le délai imparti par le commandement qu’il a reçu.

La cour d’appel d’Aix en Provence juge, dans un arrêt du 23 septembre 2021 n°18-10927, que le fait de viser par erreur dans le congé pour vente d’un logement meublé, l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 (au lieu de l’article 25-8), n'entraîne pas sa nullité, dès lors que le congé fait référence au préavis applicable de 3 mois. Si le congé est validé sur la forme, cet arrêt annule cependant celui-ci jugeant que le bailleur ne démontrait aucune réelle intention de vendre. En effet, les juges Aixois relèvent que le bailleur ne versait aux débats en première instance aucune preuve de la vente de l'appartement donné à bail, ni de démarches en vue de la vente de ce bien.

Et le bailleur se contentait en appel de verser aux débats un mandat de vente daté du 20 janvier 2015, mais qui restait insuffisant à établir la réalité du motif de ce congé. Les juges relèvent en outre que le bailleur était resté inactif durant près de deux ans, le congé prenant effet le 30 juin 2015 et l'assignation étant seulement du 15 juin 2017.

La Cour de cassation rappelle sa jurisprudence, dans un arrêt du 9 septembre 2021 n°20-15608. En effet, en application de l'article 43, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, la décision judiciaire de réputer non écrite une clause de répartition des charges ne vaut que pour l'avenir et ne prend effet qu'à compter de la date à laquelle la décision a acquis l'autorité de la chose jugée.

Dès lors, les copropriétaires ne peuvent obtenir le remboursement des charges indûment payées en application de cette clause réputée non écrite. En l’espèce il s’agissait de charges d’un ascenseur et d’un tapis d’un escalier sans utilité pour des lots accessoires qui n’y avaient pas accès

Dans un souci de simplification, la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite ELAN a supprimé la mention manuscrite que devait reproduire la caution dans son engagement personnel, en application de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989. Ainsi depuis le 25 novembre 2018, le garant se contente de signer de manière manuscrite l’acte de cautionnement locatif (complété par avance).

Pour les engagements de cautionnement contractés à partir du 1er janvier 2022 l'ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés peut sembler imposer à nouveau la nécessité absolue d’une mention manuscrite (Article 22-1 dernier alinéa renvoyant à l’article 2297 du Code civil nouveau).

Ainsi, « à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu'elle s'engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d'un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres ». L’article 2297 du Code civil précise également que si la caution ne jouit pas des bénéfices de discussion ou de division (le cas de la caution dite solidaire usuelle en matière locative), cette précision devra également être apposée par la caution.

Est-ce à dire que l’acte de cautionnement locatif devra nécessairement dès 2022 à nouveau revêtir une mention manuscrite, comme certains ont pu le soutenir ? Il semble en réalité que non, au regard des dispositions de l’article 1174 al. 2 du Code civil.

En effet, cet article dispose « Lorsqu'est exigée une mention écrite de la main même de celui qui s'oblige, ce dernier peut l'apposer sous forme électronique si les conditions de cette apposition sont de nature à garantir qu'elle ne peut être effectuée que par lui-même. »

Cette analyse va de pair avec le fait que l’ordonnance du 15 septembre 2021 permette désormais que la caution puisse être signée de manière électronique. Dans le cas contraire la signature électronique accompagnée d’une mention manuscrite manquerait de pertinence et d’efficience…

Précisons enfin que les cautionnements contractés par des personnes morales, ou dressés par acte notarié ou par acte sous signature privée contresigné par un avocat (article 1374 du Code civil) sont dispensés de ces mentions.

L'ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés est parue au Journal Officiel. Cette ordonnance réforme notamment le doit du cautionnement et améliore les règles relatives aux sûretés réelles immobilières, notamment en remplaçant les privilèges immobiliers spéciaux soumis à publicité par des hypothèques légales.

L’article 2402 al. 3 du Code civil prévoit désormais : « Les créances de toute nature du syndicat des copropriétaires relatives à l'année courante ainsi qu'aux quatre dernières années échues sont garanties [par une hypothèque légale] sur le lot vendu du copropriétaire débiteur ; ».

L'article 2418 du Code civil reprend le principe selon lequel les hypothèques doivent être inscrites, et prennent rang à la date de cette inscription, peu important la date de l'acte constitutif. L'alinéa 2 prévoit une exception à cette exigence de publication pour cette nouvelle hypothèque spéciale du syndicat des copropriétaires, dans la continuité du droit antérieur, en ces termes : « Par exception, l'hypothèque prévue au 3° de l'article 2402 est dispensée d'inscription. Elle prime toutes les autres hypothèques pour l'année courante et pour les deux dernières années échues. Elle vient en concours avec l'hypothèque du vendeur et du prêteur de deniers pour les années antérieures. »

 

L’article 18-1 A alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose « Tout contrat ou projet de contrat relatif à l'exercice de la mission de syndic respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat. Le projet de contrat est accompagné d'une fiche d'information sur le prix et les prestations proposées par le syndic selon un modèle fixé par arrêté. »

Cet arrêté du 30 juillet 2021 est paru au Journal officiel du 9 septembre 2021 et entrera en vigueur au 1er janvier 2022. La fiche d’information récapitule le montant du forfait d’honoraires du syndic, les prestations obligatoirement incluses dans le forfait du syndic et les prestations optionnelles pouvant être incluses dans le forfait sur décision des parties.

Cette fiche vise à apporter les informations nécessaires à une mise en concurrence facilitée des contrats de syndic professionnel, dans les conditions prévues par l'article 21 de de la loi de 1965. Le formalisme de la fiche d'information doit être respecté et aucune information ne peut y être ajoutée ou retranchée. 

Depuis le 9 août, le « pass sanitaire » est obligatoire et s’applique pour un certain nombre d’évènements et lieux publiques. Depuis le 30 août 2021, le « pass sanitaire » a été rendu applicable aux personnes et aux salariés qui interviennent dans ces lieux, établissements, services ou événements. Le « pass sanitaire » est-il pour autant exigé pour les réunions de copropriétaires, alors que depuis le 9 juin 2021 les assemblées générales peuvent de nouveau se tenir en présentiel ? Interrogée sur la question, la Ministre chargée du Logement, Emmanuelle Wargon a pu préciser que le « pass sanitaire » s’applique aux établissements recevant du public uniquement pour les activités culturelles, sportives, ludiques ou festives et les foires ou salons professionnels qu’ils accueillent et en aucun cas pour la tenue des AG de copropriétés.

Le fait d’exiger ce document dans une situation non prévue par la loi constitue un délit puni d’un an d’emprisonnement et de 45000€ d’amende. Il nous semble toutefois que le syndic pourra exiger le port du masque durant les assemblées, même s’il s’agit de réunions privées.

Finalité d’un processus démarré il y a deux ans avec la mise en place de la Convention citoyenne pour le climat, la loi dite Climat et résilience (loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets) a été promulguée et publiée au Journal Officiel le 24 août 2021 (après validation par le Conseil constitutionnel dans une décision n° 2021-825 DC du 13 août 2021).

Cette loi contient pas moins de 305 articles (moins de 70 initialement…) et nécessitera, selon le Ministère de la transition écologique, plus d'une centaine de textes d'application pour permettre la mise en œuvre de l’ensemble de ces mesures, dont certaines entrent en vigueur selon un calendrier progressif. A l’exception de ces mesures qui nécessitent soit un texte réglementaire, soit entrent en vigueur de manière différée, les dispositions de la loi sont effectives depuis le 25 août dernier.

Certaines de ces dispositions impactent directement les activités et missions des professionnels de la loi Hoguet, qu’ils soient syndics, administrateurs de biens ou transactionnaires ; alors même que ceux-ci n’ont pas encore forcément digéré les mesures de la loi ELAN du 23 novembre 2018 et de ses textes subséquents...

Le titre V de la loi (articles 148 à 251) s’intitule d’ailleurs SE LOGER, mais ce n’est pas le seul à introduire des mesures affectant les activités immobilières et le secteur de la construction. 

Actualités

Copropriété : Prescription de l’action des copropriétaires

La Cour de cassation, dans un arrêt de censure du 12 janvier 2022 n°20-20363, rappelle qu’en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée.

La Cour rappelle, avec une portée toujours plus large, qu’après l’expiration de ce délai de deux mois ces copropriétaires opposants ou défaillants sont déchus du droit de contester les résolutions adoptées, quand bien même elles porteraient atteinte aux modalités de jouissance de leurs parties privatives et leur imposeraient le paiement de charges.

Transaction / Bail d’habitation : Adresse du garant sur le mandat

La cour d’appel de Toulouse a pu juger, dans un arrêt du 22 septembre 2021 n°19-01450, que le non-respect des dispositions de l’article 92 du décret du 20 juillet 1972, en l’espèce l’adresse du garant financier, emporte la nullité du mandat de l’intermédiaire immobilier (un mandat de recherche en l’occurrence).

Pour mémoire, cet article prévoit que les professionnels de la loi Hoguet doivent notamment faire figurer sur tous documents, contrats et correspondances à usage professionnel :

Le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle ;

Le nom ou la raison sociale et l'adresse de l'entreprise ainsi que l'activité exercée ;

Le cas échéant, le nom et l'adresse du garant.

Transaction : Baisse du prix de vente et des honoraires, nécessité d’un avenant ?

La cour d’appel de Toulouse a rendu un arrêt complaisant le 13 septembre 2021 n°19-03718 qui devrait intéresser tous les professionnels de la loi Hoguet.

Pour les magistrats toulousains le fait de baisser le prix de vente par rapport à celui qui était mentionné au mandat ne nécessite pas la signature d’un nouveau mandat de vente. Selon eux la loi dite Hoguet du 2 janvier 1970 n’impose pas que le contrat de mandat confié à un agent immobilier fixe le prix du bien que le vendeur souhaite obtenir de la vente. Dès lors que les vendeurs ont consenti, par un écrit distinct, à une baisse du prix de vente, la validité du mandat ne requérait pas l’établissement d’un nouveau mandat (et le droit à honoraires du professionnel demeurait fondé).

Dans le même temps la cour juge que la diminution des honoraires par rapport au mandat écrit nécessite un avenant au mandat. Selon elle cette irrégularité est susceptible d’entacher le mandat d’une nullité, faute d’avoir donné lieu à un écrit conforme aux dispositions de la loi Hoguet.

Cependant, cette nullité relative ne peut être soulevée par les mandants eux-mêmes, qui bénéficient en l'espèce directement de cette baisse de la rémunération. Or, selon les juges toulousains la nullité vise la seule protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire, les mandants n'étaient donc pas lésés en l'occurrence.

Prescription de l’action en garantie des vices cachés

La Cour de cassation, dans un arrêt du 8 décembre 2021 n°20-21439, rappelle les délais à respecter et l’articulation des prescriptions relatives à la mise en œuvre de la garantie des vices cachés par l’acquéreur.

La garantie légale des vices cachés doit être exercée dans les deux ans de la découverte du vice selon l’article 1648 du Code civil. Mais la Cour de cassation rappelle que ce point de départ « différé » ne peut avoir pour effet de reporter le délai de cette action au-delà d’une durée de 20 années à compter de la vente, conformément à l’article 2232 du Code civil (voir également Cass. civ. 1er octobre 2020 n° 19-16986).

Les vendeurs avaient obtenu en appel (CA RIOM) que l’action soit jugée comme prescrite et enserrée dans un délai maximal de cinq années sur le fondement de l’article 2224 du Code civil. Cet arrêt est censuré.

Transaction : Promesse unilatérale et droit à honoraires

La cour d’appel de Bourges rappelle dans un arrêt du 9 septembre 2021 n°20-00470 l’intérêt pour l’intermédiaire immobilier de veiller à ce que les parties qu’il a rapprochées concluent une promesse synallagmatique de vente (compromis).

Dans cette espèce le notaire avait au contraire rédigé une promesse unilatérale de vente (PUV). Un dégât des eaux est intervenu avant la levée de l’option par le bénéficiaire qui finalement ne réitérera pas son acquisition faisant perde son droit à honoraires au professionnel immobilier.

Les juges Berrichons confirment à juste titre que l’acquéreur (bénéficiaire) n’engage pas sa responsabilité à l’égard de l’agent immobilier en décidant de ne pas lever l’option d’achat.

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