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Droit des Baux

 

 Baux d’habitation


Soumis à la loi 89-462 du 6 juillet 1989, les baux d’habitation recèlent certaines difficultés et sont aujourd’hui une source de contentieux important devant les tribunaux d’instance.
Notre cabinet est régulièrement amené à intervenir sur des procédures de résiliation de bail, de validation de congé, de réévaluation de loyers manifestement sous évalués ou d’expulsion.


 Baux commerciaux


Les baux commerciaux sont essentiellement régis par le décret 53-960 du 30 septembre 1953, à présent intégré dans le Code de commerce (articles L.145-1 à L.145-60).
Notre cabinet intervient généralement dans le conseil à la rédaction du bail jusqu’au renouvellement de celui-ci, en passant par toutes les problématiques de fixation de loyer, de révision, de déplafonnement, de déspécialisation et de renouvellement.


 Baux professionnels


Les baux professionnels sont régis par le Code civil et par l'article 57-A de la dite Méhaignerie du 23 décembre 1986. Notre cabinet conseille en ce domaine bailleurs et professions libérales, lors de la rédaction et la signature de ces contrats aux latitudes aménageables.


 Baux de droit commun


Ces baux sont soumis aux dispositions supplétives du Code civil (articles 1709 et suivants) et en tant que tels doivent faire l’objet d’une rédaction précise, anticipant en amont toutes les problématiques pouvant se poser. Souvent conclus par des personnes morales pour l’habitation de leurs salariés ou dirigeant, ou encore pour la location de locaux accessoires (garage, remise, etc…) ces contrats doivent être scrupuleusement rédigés.


 Baux loi de 1948


Survivance du passé, le parc français comporte encore à ce jour près de 200 000 logement régis par la loi protectrice du 1er septembre 1948. Notre cabinet est donc encore amené à conseiller les bailleurs sur les questions de reprise du logement, de droit au maintien dans les lieux, de congé de pure forme, de résiliation fautive, etc.

Actualités

Bail d’habitation : Violence conjugale et nouveau cas de préavis réduit

La loi n° 2020-936 du 30 juillet 2020 visant à protéger les victimes de violences conjugales a été publiée au J.O du 31 juillet. Elle comporte un article 11 qui complète les cas de préavis réduit à un mois « pour le locataire bénéficiaire d'une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l'objet de poursuites, d'une procédure alternative aux poursuites ou d'une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ».

Pour mémoire, la loi Elan du 23 novembre 2018 avait déjà œuvré en faveur du locataire victime de violences conjugales. En créant un article 8-2 elle avait instauré la fin de la solidarité du locataire quittant les lieux loués en raison de violences sur lui ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui.

Bail d’habitation : Mérule et non décence du logement loué

La cour d’appel de Douai affirme, dans un arrêt du 9 juillet 2020 n°20-619, que la présence de la mérule à un stade très avancé ayant attaqué la structure de l’immeuble rend le logement loué non conforme aux critères de décence.

Les juges nordistes précisent que cette situation ne peut être reprochée au locataire au titre d’un éventuel défaut d’entretien, alors qu’il appartenait au propriétaire bailleur de remédier à cette situation en réalisant les travaux idoines.

Rappelons que depuis la loi Elan du 23 novembre 2018 pour être décent le logement loué doit être exempt de nuisibles ou parasites. 

Copropriété : Délai de prescription de l’action du syndicat pour faire cesser une location irrégulière

La Cour de cassation, dans un arrêt de censure du 28 mai 2020 n°19-12908, affirme que les actions visant à faire respecter le règlement de copropriété ne courent que du jour où le syndicat a connaissance de la location irrégulière et non du jour de la conclusion du premier bail comme l’avait retenu à tort la cour d’appel.

Cette solution sera appréciée des syndicats de copropriétaires notamment dans leurs actions visant à faire cesser les locations de courte durée du type Airbnb. Précisons que cette décision a été rendue sous l’empire de l’ancien article 42 de la loi du 10 juillet 1965 concernant une prescription décennale (au lieu de la prescription quinquennale actuelle qui renvoie expressément aux conditions de l’article 2224 du Code civil).

Transaction : La loi Hoguet s’applique, même si le vendeur est un agent immobilier

La cour d’appel de Lyon, dans un arrêt du 14 mai 2020 n°19-04091, confirme une jurisprudence désormais bien ancrée.

En effet, il est convenu que le formalisme de la loi dite Hoguet du 2 janvier 1970 ne s’applique pas entre professionnels de l’immobilier. Toutefois, lorsque le mandant, vendeur, est un professionnel de l’immobilier mais qu’il agit en qualité de propriétaire d’un bien immobilier personnel, la loi Hoguet retrouve de plein droit son application et sa rigueur.

Bail commercial : Droit de préemption du preneur et cession unique de 2 locaux

La cour d’appel de Paris, par un arrêt du 20 mai 2020 n°18-24248, nous apporte un nouvel éclairage sur l’application concrète de l’article L.145-6-1 du code de commerce et le droit de préemption du locataire commercial.

Pour mémoire le droit de préemption du preneur commercial n'est notamment pas applicable « en cas de cession unique de locaux commerciaux distincts ». Le texte ne précise toutefois pas ce que recouvre la notion de « locaux commerciaux distincts ».

En l’espèce il s’agissait de la vente d’un seul lot de copropriété divisé en deux locaux commerciaux, avec deux entrées distinctes et exploités par deux preneurs différents. Pour les juges parisiens la vente de ce seul lot constituait bien une cession unique de locaux commerciaux distincts non soumise à ce droit de préemption légal.

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