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Droit des Baux

 

 Baux d’habitation


Soumis à la loi 89-462 du 6 juillet 1989, les baux d’habitation recèlent certaines difficultés et sont aujourd’hui une source de contentieux important devant les tribunaux d’instance.
Notre cabinet est régulièrement amené à intervenir sur des procédures de résiliation de bail, de validation de congé, de réévaluation de loyers manifestement sous évalués ou d’expulsion.


 Baux commerciaux


Les baux commerciaux sont essentiellement régis par le décret 53-960 du 30 septembre 1953, à présent intégré dans le Code de commerce (articles L.145-1 à L.145-60).
Notre cabinet intervient généralement dans le conseil à la rédaction du bail jusqu’au renouvellement de celui-ci, en passant par toutes les problématiques de fixation de loyer, de révision, de déplafonnement, de déspécialisation et de renouvellement.


 Baux professionnels


Les baux professionnels sont régis par le Code civil et par l'article 57-A de la dite Méhaignerie du 23 décembre 1986. Notre cabinet conseille en ce domaine bailleurs et professions libérales, lors de la rédaction et la signature de ces contrats aux latitudes aménageables.


 Baux de droit commun


Ces baux sont soumis aux dispositions supplétives du Code civil (articles 1709 et suivants) et en tant que tels doivent faire l’objet d’une rédaction précise, anticipant en amont toutes les problématiques pouvant se poser. Souvent conclus par des personnes morales pour l’habitation de leurs salariés ou dirigeant, ou encore pour la location de locaux accessoires (garage, remise, etc…) ces contrats doivent être scrupuleusement rédigés.


 Baux loi de 1948


Survivance du passé, le parc français comporte encore à ce jour près de 200 000 logement régis par la loi protectrice du 1er septembre 1948. Notre cabinet est donc encore amené à conseiller les bailleurs sur les questions de reprise du logement, de droit au maintien dans les lieux, de congé de pure forme, de résiliation fautive, etc.

Actualités

Copropriété : Parties communes spéciales et syndicat secondaire

La Cour de cassation rappelle, dans un arrêt du 14 mars 2019 n°18-10214, que même si le règlement de copropriété prévoit des parties communes spéciales, et quant bien même sont appelées des charges spéciales sur lesquelles seuls les copropriétaires concernés délibèrent, cela ne suffit pas à caractériser la création d’un syndicat secondaire des copropriétaires.

Pour mémoire le syndicat secondaire, personne morale autonome, est soit institué ab initio par le règlement de copropriété, soit par l’assemblée générale des copropriétaires dans les conditions de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965.

Copropriété : Annulation de l’assemblée dans son ensemble

Dans un arrêt n°184 du 14 mars 2019 n°18-10379 la Cour de cassation confirme sa jurisprudence en rappelant qu'un copropriétaire ne peut pas demander l'annulation de toute une assemblée générale dès lors qu'il a voté en faveur de certaines des décisions adoptées.

La Haute Cour de rajouter que la mention dans le procès-verbal précisant que l’assemblée était illégale, en raison du non-respect du délai de convocation, ne confère pas pour autant au demandeur la qualité d’opposant ou de défaillant à l’ensemble des décisions.

Copropriété : Division d’un lot sans autorisation et opposabilité au syndicat

Dans un arrêt du 7 février 2018 n°17-31101 la Cour de cassation affirme que la notification au syndic du transfert de propriété de fractions d’un lot divisé le rend opposable au syndicat des copropriétaires et donne ainsi aux acquéreurs la qualité de copropriétaires, tenus au paiement des charges de la copropriété à compter de la notification.

Ainsi, l’opposabilité au syndicat de la cession d’une fraction d’un lot divisé n’est pas subordonnée à l’approbation de la nouvelle répartition des charges par l’assemblée générale.

Transaction : Obligation d’information de l’intermédiaire immobilier

La Cour de cassation, dans un arrêt sévère du 9 janvier 2018 n°18-10245, rappelle que l’agent immobilier a une obligation d’information et de conseil à l’égard des parties. En l’espèce la Haute Cour va jusqu’à affirmer que l’intermédiaire immobilier était tenu d’une obligation de conseil et à ce titre d’informer ses mandants de la nécessité de porter à la connaissance des acquéreurs l’état d’avancement d’un projet de rocade à proximité du bien acheté…

La cour d’appel plus pragmatique avait quand à elle jugé que les vendeur n’avaient aucunement besoin du conseil de l’agent immobilier pour se rendre compte que leur silence délibéré trompait leurs cocontractants. Dans cette occurrence il est manifeste que les vendeurs ont voulu cacher cette situation ; finalement le silence complice et blâmable de l’agent immobilier se retourne contre lui, puisqu’il est condamné à l’égard des vendeurs (qui ont vu leur vente annulée) ! 

Hauteur de la végétation et trouble anormal de voisinage

La Cour de cassation dans un arrêt du 20 décembre 2018 n°17-15231 juge que l’'auteur d'un trouble dépassant les inconvénients normaux du voisinage doit le réparer même s'il n'a pas méconnu la réglementation  en matière de hauteur de végétation.

En l’espèce il ressortait des éléments de preuve qui lui étaient soumis, que la voisine  justifiait d'un préjudice lié au caractère anormalement envahissant d'une haie composée d'arbres à croissance rapide dont, par leur amplitude, les branches plongeaient dans l'obscurité les pièces, la terrasse et le jardin de sa résidence. Le phénomène d'assombrissement se poursuivant au fil des années, la réduction en hauteur des végétaux permettait de mettre fin aux troubles de voisinage.

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