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Droit des Baux

 

 Baux d’habitation


Soumis à la loi 89-462 du 6 juillet 1989, les baux d’habitation recèlent certaines difficultés et sont aujourd’hui une source de contentieux important devant les tribunaux d’instance.
Notre cabinet est régulièrement amené à intervenir sur des procédures de résiliation de bail, de validation de congé, de réévaluation de loyers manifestement sous évalués ou d’expulsion.


 Baux commerciaux


Les baux commerciaux sont essentiellement régis par le décret 53-960 du 30 septembre 1953, à présent intégré dans le Code de commerce (articles L.145-1 à L.145-60).
Notre cabinet intervient généralement dans le conseil à la rédaction du bail jusqu’au renouvellement de celui-ci, en passant par toutes les problématiques de fixation de loyer, de révision, de déplafonnement, de déspécialisation et de renouvellement.


 Baux professionnels


Les baux professionnels sont régis par le Code civil et par l'article 57-A de la dite Méhaignerie du 23 décembre 1986. Notre cabinet conseille en ce domaine bailleurs et professions libérales, lors de la rédaction et la signature de ces contrats aux latitudes aménageables.


 Baux de droit commun


Ces baux sont soumis aux dispositions supplétives du Code civil (articles 1709 et suivants) et en tant que tels doivent faire l’objet d’une rédaction précise, anticipant en amont toutes les problématiques pouvant se poser. Souvent conclus par des personnes morales pour l’habitation de leurs salariés ou dirigeant, ou encore pour la location de locaux accessoires (garage, remise, etc…) ces contrats doivent être scrupuleusement rédigés.


 Baux loi de 1948


Survivance du passé, le parc français comporte encore à ce jour près de 200 000 logement régis par la loi protectrice du 1er septembre 1948. Notre cabinet est donc encore amené à conseiller les bailleurs sur les questions de reprise du logement, de droit au maintien dans les lieux, de congé de pure forme, de résiliation fautive, etc.

Actualités

Transaction/Bail commercial : Droit de préemption commercial et honoraires

La Cour de cassation dans un arrêt du 28 juin 2018 n°17-14065 juge qu’en application de l’article L145-46-1 du code de commerce (issu de la loi Pinel du 18 juin 2014) le bailleur qui vend son local commercial doit préalablement notifier au preneur une offre de vente (cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locatairequi ne peut inclure les honoraires de négociation de l’agent immobilier.

Transaction : RCP de l’agent immobilier et solvabilité des acquéreurs

Dans un arrêt du 1er décembre 2017 n°16-06057 la cour d’appel de Paris juge que l'agent immobilier qui n'a pas procédé à la vérification des capacités financières de l’acquéreur engage sa responsabilité ; il est condamné à verser des dommages et intérêts au vendeur (12 000€).

Pour la cour, ces négligences de l'agent immobilier ont fait perdre au vendeur une chance sérieuse de ne pas contracter avec un acquéreur qui n'avait manifestement pas les moyens d'acquérir.

Les juges parisiens retiennent également que l’acquéreur était si peu sérieux qu’il n’avait pas versé le dépôt de garantie stipulé à la promesse, occasionnant ainsi une immobilisation inutile du bien sur plusieurs mois et rendant par sa faute plus difficile et onéreuse la perception de la juste indemnité forfaitaire stipulée.

Transaction : Nullité de la vente d’un logement locatif et surface minimale

La Cour de cassation dans un arrêt du 3 mai 2018 n°17-11132, destiné à être publié au Bulletin, rappelle que le règlement sanitaire départemental peut être plus contraignant que le décret décence du 30 janvier 2002 concernant la surface minimale d’un logement pouvant être mis en location. Il s’en suit qu’il résultait de l'acte authentique de vente que le bien vendu était loué et qu'en se portant acquéreur du logement l’acquéreur entendait disposer de la pleine propriété du bien, comprenant la possibilité de le mettre en location. Pour les magistrats il s'agissait d'une qualité essentielle de la chose vendue.

Ainsi pour la cour d’appel de Douai, confirmée sur ce point par la Cour de cassation, le consentement de l’acheteur avait été vicié et la vente devait donc être annulée.

Naturellement la RCP du notaire et de l’agent immobilier ont été retenues parallèlement (bien que ce point de droit fasse l’objet d’une cassation).

Transaction : Refus de signature de la promesse et rupture abusive des pourparlers

La cour d’appel de Paris dans un arrêt du 30 mars 2018 n°16-048987 a retenu la responsabilité d’une société venderesse dont la gérante refusait de signer une promesse de vente alors qu'un accord sur la chose et le prix avait été obtenu (au vu des éléments du dossier).

Pour la cour la rupture des pourparlers à ce stade avancé de l'accord des parties revêt un caractère abusif et préjudiciable aux candidats acquéreurs qui avaient pris des mesures pour libérer leurs placements en vue de financer l'acquisition du bien de la SCI vendeuse. Cette dernière est ainsi condamnée à des dommages-intérêts et à un article 700.

Professions : Lutte anti-blanchiment – Rapport de la CNS

Le président de la Commission Nationale des Sanctions a présenté le 7 mai 2018 au Ministre de l’Economie le bilan des travaux de la Commission pour l’année 2017. Elle a pris 49 décisions de sanction : 25 interdictions temporaires d’exercice d’activité́, 13 avertissements et 39 sanctions pécuniaires de 1000 à 30 000 euros.

Les entreprises concernées appartenaient malheureusement au secteur des agences immobilières pour 76% !

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