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Droit des Baux

 

 Baux d’habitation


Soumis à la loi 89-462 du 6 juillet 1989, les baux d’habitation recèlent certaines difficultés et sont aujourd’hui une source de contentieux important devant les tribunaux d’instance.
Notre cabinet est régulièrement amené à intervenir sur des procédures de résiliation de bail, de validation de congé, de réévaluation de loyers manifestement sous évalués ou d’expulsion.


 Baux commerciaux


Les baux commerciaux sont essentiellement régis par le décret 53-960 du 30 septembre 1953, à présent intégré dans le Code de commerce (articles L.145-1 à L.145-60).
Notre cabinet intervient généralement dans le conseil à la rédaction du bail jusqu’au renouvellement de celui-ci, en passant par toutes les problématiques de fixation de loyer, de révision, de déplafonnement, de déspécialisation et de renouvellement.


 Baux professionnels


Les baux professionnels sont régis par le Code civil et par l'article 57-A de la dite Méhaignerie du 23 décembre 1986. Notre cabinet conseille en ce domaine bailleurs et professions libérales, lors de la rédaction et la signature de ces contrats aux latitudes aménageables.


 Baux de droit commun


Ces baux sont soumis aux dispositions supplétives du Code civil (articles 1709 et suivants) et en tant que tels doivent faire l’objet d’une rédaction précise, anticipant en amont toutes les problématiques pouvant se poser. Souvent conclus par des personnes morales pour l’habitation de leurs salariés ou dirigeant, ou encore pour la location de locaux accessoires (garage, remise, etc…) ces contrats doivent être scrupuleusement rédigés.


 Baux loi de 1948


Survivance du passé, le parc français comporte encore à ce jour près de 200 000 logement régis par la loi protectrice du 1er septembre 1948. Notre cabinet est donc encore amené à conseiller les bailleurs sur les questions de reprise du logement, de droit au maintien dans les lieux, de congé de pure forme, de résiliation fautive, etc.

Actualités

Un copropriétaire débiteur peut voir sa responsabilité engagée par un autre copropriétaire lésé (perte locative)

C’est le sens de l’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 7 septembre 2017 (n°16-18777) et destiné à être publié au Bulletin.

Confirmant la position de la cour d’appel de Rennes (3 décembre 2015) les magistrats du quai de l’Horloge reconnaissent qu’un ou plusieurs copropriétaires débiteurs ou défaillants peuvent être tenus responsables vis-à-vis d’autres copropriétaires de la résidence.

En l’espèce, en refusant de répondre aux appels de fonds destinés à l'exécution de travaux urgents et indispensables (en toiture) une SCI copropriétaire a contribué à l'aggravation de la détérioration de l'immeuble. Pour les magistrats, la non-réalisation des travaux a provoqué des dégradations dans l'appartement, la rupture du contrat de location et l'impossibilité de relouer celui-ci après le départ du locataire (lien de causalité direct entre non-paiement des charges et provisions et le préjudice du copropriétaire bailleur).

Le copropriétaire défaillant est ainsi condamné à couvrir la perte locative et le préjudice moral du copropriétaire lésé.

La jurisprudence, jusque-là, condamnait régulièrement le copropriétaire débiteur à verser des dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires, considérant que celui-ci pouvait subir un préjudice autonome du fait de cette défaillance (Cass. civ. 3ème 20 octobre 2016, n° 15-20587).

Transaction : Mérules et nullité de la promesse

Un arrêt de la cour d’appel de Bourges du 8 juin 2017 n°16-0107 prononce la nullité d’une promesse de vente au motif que le bien objet de la promesse avait fait l’objet d’un arrêté de péril pour cause de mérules (levé 4 mois auparavant). Pour la cour d’appel le fait que les vendeurs n’aient pas indiqué à l’acheteuse l’existence de cet ancien arrêté de péril et la présence de mérules par le passé constitue un dol. Le professionnel de l’immobilier doit également tenir compte de cette situation lorsqu’il rédige un compromis. Ce champignon destructeur est régulièrement source de responsabilité des professionnels de l'immobilier, y compris les notaires. 

Le nouvel article L. 133-7 du CCH oblige, depuis la loi Alur, l’occupant d’un immeuble contaminé à déclarer en mairie la présence de ce champignon dès qu’il en a connaissance. Le locataire qui constate des traces de mérule dans son logement doit en avertir les services municipaux. A défaut d’occupant, la déclaration incombe au propriétaire. Si la mérule fait son apparition dans les parties communes d’un immeuble relevant de la loi régissant la copropriété des immeubles bâtis (du 10 juillet 1965), c’est au syndicat des copropriétaires (et à son syndic) qu’il incombe de respecter l’obligation.

Copropriété : Action du syndicat sur le fondement du trouble anormal de voisinage ?

Dans un arrêt de censure du 11 mai 2017 n°16-14339 la Cour de cassation juge qu’un syndicat des copropriétaires peut parfaitement agir à l'encontre d'un copropriétaire sur le fondement du trouble anormal du voisinage.

En l’espèce il s’agissait de faire sanctionner un copropriétaire (la société de gestion d’isola 2000) pour des infiltrations que subissait le syndicat. La Cour retient que le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage s'applique aux copropriétaires et plus généralement à tous les occupants d'un immeuble en copropriété. En d’autres termes, le syndicat des copropriétaires peut parfaitement mener une action judiciaire contre un copropriétaire, sans qu’elle soit fondée sur le seul règlement de copropriété ou exclusivement la loi du 10 juillet 1965.

Copropriété : Retour à une valeur contractuelle de l’EDD ?

Concernant une question relative à la destination de certains lots de copropriété, la Cour de cassation dans un simple arrêt de rejet n°828 du 6 juillet 2017 n° 16-16849 semble retenir la valeur contractuelle d’un état descriptif de division (EDD), venant ainsi compléter et préciser les dispositions du règlement de copropriété… En effet, la Haute Cour en commençant son attendu par « ayant souverainement retenu que l’état descriptif de division, auquel le règlement de copropriété avait conféré une valeur contractuelle et qui affectait les lots situés au-dessus du premier étage à une destination exclusive d’habitation » semble revenir sur sa jurisprudence jusque là constante qui ne conférait aucune valeur contractuelle à l’EDD. En l’espèce un copropriétaire s'est vu interdire d'apposer une plaque professionnelle sur l’immeuble puisqu’en vertu du règlement de copropriété les lots situés au dessus du premier étage ne pouvaient pas être utilisés pour l'exercice d'une activité professionnelle (l’EDD quant  à lui fixait à usage exclusif d’habitation les lots situés à partir du 2ème étage).

Copropriété : Convocation de l’AG et ordre du jour

La Cour de cassation dans un arrêt 22 juin 2017 n°16-22073 juge que lorsqu’une assemblée générale est convoquée à la demande de copropriétaires représentant au moins un quart des voix du syndicat, le syndic peut compléter l’ordre du jour de celle-ci, en mettant notamment la question de son contrat en renouvellement.

Ainsi donc, lorsque l’assemblée est convoquée en vertu de l’article 8 du décret du 17 mars 1967 l’ordre du jour n’est pas limité aux seules questions dont l’inscription avait été demandée par les copropriétaires requérants.

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