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Résumé:

Auteurs: Cyril SABATIE (Avocats LBVS)

 


 


Résumé:
La loi dite « Hoguet» du 2 janvier 1970 a maintenant plus de quarante ans. Loi de police visant à réglementer avec défiance une profession alors décriée, elle n’a subi que peu de (re)mises à jour.

Auteurs: Cyril SABATIE - Krystel MALLET (Avocats LBVS)

 


 


Résumé
: "Le décret 2007-285 du 1er mars 2007 paru au Journal officiel du 3 mars et applicable depuis le 1er avril 2007, a modifié les règles de notification et de convocation relatives au droit de la copropriété. Malgré l’importance des modifications apportées par ce décret, il n’a malheureusement fait l’objet d’aucune concertation préalable, particulièrement avec les organisations professionnelles"

Auteurs
: Cyril SABATIE - Valérie SOUIED (consultante juridique à la FNAIM)

 

 


 


Résumé
: "Nous savons que 80 % des bâtiments qui constitueront le parc de logements en 2030 existent déjà. Une action significative sur l’environnement ne peut donc être obtenue qu’en agissant efficacement sur notre habitat existant. Entre démarche citoyenne et application pratique, qu’en est-il sur le terrain ?"

Auteur: Cyril SABATIE

 

 


 


Résumé: "La loi n° 2006-1537 du 7 décembre 2006 relative au secteur de l’énergie2 complète la transposition de directives européennes3 déjà intégrées dans notre droit interne par les lois des 9 août 2004 et 13 juillet 2005. Ainsi, depuis le 1er juillet 2007, tous les clients, y compris désormais les particuliers, ont la faculté de choisir librement leurs fournisseurs d’électricité et de gaz. Le dispositif envisagé et les modalités pratiques de sa mise en oeuvre dans le domaine de l’immobilier ne sont pas sans susciter certaines interrogations et inquiétudes"

Auteur: Cyril SABATIE

 

 


 


Résumé
: "Depuis trente ans, les politiques fiscales du logement ont régulièrement apporté de l’oxygène aux ménages français accédant à la propriété de leur résidence principale, en allégeant leurs remboursements mensuels. Ces “coups de pouce” ont même été encouragés par les collectivités territoriales, nombreuses à offrir des subventions ou des prêts à taux bas, voire nuls, pour soutenir l’accession à la propriété de leurs administrés."

Auteurs: Anne CHENU (Directeur général de la FNAIM) - Nathalie EZERZER (Directrice adjointe du service juridique FNAIM) - Cyril SABATIÉ - Jean-Marc SAMEDI (Conseiller du Président fédéral) -Nicolas THOUVENIN (Responsable des études économiques à la FNAIM)

 

 


 


Résumé
: "L’équipement des immeubles de copropriété en fibre optique soulève aujourd’hui une question qui n’avait, bien entendu, pas été prévue par la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis."

Auteur: Cyril SABATIE

 

 


 


Résumé
: "L’immobilier et le logement sont parmi les principaux éléments structurants de la vie quotidienne de nos concitoyens. Dans le contexte socio-économique actuel, nul doute que toute politique du logement doit être fondée sur le maintien d’un parc existant de qualité, accessible au plus grand nombre. Il convient ainsi de mettre en oeuvre une politique respectant cinq équilibres fondamentaux, garantissant la solidarité de tous les maillons de la chaîne du logement sur un marché immobilier unique : un équilibre entre le neuf et l’ancien, entre les territoires, entre les secteurs privé et social, entre les intérêts des locataires et des bailleurs et enfin, entre l’accession à la propriété et la location."

Auteurs: Anne CHENU, Nathalie EZERZER, Cyril SABATIÉ, Jean-Marc SAMEDI, Nicolas THOUVENIN.

 

 


 


Résumé
: "Près de cinq ans et demi après la loi dite SRU du 13 décembre 2000, a été publiée au Journal officiel du 16 juillet 2006, la loi 2006-872 du 13 juillet 2006 portant Engagement National pour le Logement que nous avons déjà coutume d'appeler loi ENL."

Auteur: Cyril SABATIÉ.

 

 


 


Résumé
: "A chaque intervention d'une entreprise dans le logement donné à bail, à chauqe souscription d'un contrat d'entretien, le bailleur et le plus souvent son mandataire, s'interroge sur le caractère récupérable auprès du locataire des travaux réalisés dans le bien loué. Il s'agit en fait de la sempiternelle question: qui paie quoi?."

Auteurs: Cyril SABATIÉ - Emmanuelle BEGAT (documentaliste)

 

 


 


Résumé
: "Depuis de nombreuses années, la FNAIM incite ses adhérents à ne pas recourir au statut d'agent commercial tel que défini et régi par les articles L.134-1 et suivants du code du commerce. Si ce statut peut présenter, en apparence seulement, un certain nombre d'avantages, notre syndicat a toujours préconisé le recours au salariat, beaucoup plus sécurisant du point de vue juridique."

Auteur: Cyril SABATIÉ

 

 


 


Résumé
: "De tout temps, l'arbre source de vie et d'agrément est également source de conflits, notamment dans les relations de voisinage. Les règles supplétives fixées par le code civil en 1804, laissent une place importante aux usages qui jadissent régissaient, en fonction des régions, les règles de plantations. "

Auteurs: Ulrich LEPOUTRE -Cyril SABATIÉ

 

 


 


Résumé
: "En 2000, l'adminitration a dressé 6 634 procès verbaux et pris 354 arrêts interruptifs de travaux. Il y a eu 569 condamnations  à remise en état ou démolition et 732 peines d'amendes, mais, de l'avis général, ce nombre est très certainement inférieur à la réalité des faits. Il n'est donc pas étonnant que l'agent immobilier, selon les régions, se retrouve plus ou moins confronté à devoir vendre certains de ces biens édifiés en infraction avec les règles d'urbanisme. Il est indipensable de s'intérroger sur les conséquences d'une telle vente à l'égard des parties et corrélativement sur les responsabilités."

Auteur: Cyril SABATIÉ

 

 


 


Résumé: "Carine LE BRIS-VOINOT traite des droits et obligations de chacun des intervenants lors de la vente d'un bien immobilier pouvant être grevé d'une servitude. Vous n'avez rien à déclarer? Voici une question que l'agent immobilier, bien qu'il soit pas au service des douanes, doit être amené à poser au vendeur, lors d'une transaction immobilière."

Auteur: carine LE BRIS-VOINOT

 

 


 


Résumé: "L'article 1596 du Code civil dispose sans plus de précision que "ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux même, ni par personne interposée:... (notamment) les mandataires, des biens qu'ils sont chargés de vendre". Quelle est la portée de cette interdiction?"

Auteur: Maurice FEFERMAN - Cyril SABATIÉ

 

 


 


Résumé: "Historiquement, la procédure de référé serait une pratique parisienne trouvant son origine dans les usages du lieutenant civil du Châtelet de Paris, puis réglementée par l'edit royal de janvier 1685. L'ancien code de procédure civile n'avait consacré que quelques dispositions à cette pratique, ses rédacteurs ne se doutant certainement pas de l'importance qu'allait revêtir ce procédé dans notre droit moderne."

Auteur: Cyril SABATIÉ

Actualités

Bail d’habitation : Sous-location touristique et amende civile pour le locataire principal

La Cour de cassation vient de confirmer, dans un arrêt du 15 février 2023 n°22-10187, que le locataire qui sous-loue un local meublé destiné à l'habitation en méconnaissance des dispositions de l'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation est personnellement passible d'une condamnation au paiement de l'amende civile, 50 000€ en l’espèce (prévue à l'article L. 651-2 du CCH).

Pour mémoire aux termes de l'alinéa 6 de l’article L.631-7 du CCH le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage.

En l'espèce l'action avait été initiée par la ville de Paris.

Le locataire (société commerciale), soutenait notamment pour sa défense que "lorsqu'un contrat de bail autorise le locataire à sous-louer le local de manière temporaire à une clientèle de passage n'y élisant pas domicile, c'est au bailleur qu'il appartient d'obtenir l'autorisation prévue par l'article L. 631-7 du CCH". Argument non retenu par la Haute juridicition !

Transaction : Bon de visite et responsabilité de l’acquéreur

La cour d’appel de Douai rappelle, dans un arrêt du 22 novembre 2022 n°21-00059, le rôle et surtout les limites du bon de visite à l’égard de l’acquéreur. Dans cette affaire l’acquéreur avait visité un bien par l’intermédiaire d’une agence Guy HOQUET mais avait fait ultérieurement l’acquisition directement auprès du propriétaire vendeur (qui avait seulement donné un mandat non exclusif à cette agence).

L’agence et son conseil avaient cru pouvoir engager la responsabilité de cet acquéreur de ce seul chef.

La cour d’appel juge au contraire que « le bon de visite, qui a pour intérêt essentiel de permettre au mandataire de justifier de son activité auprès de son mandant et à ce dernier de vérifier les diligences de son mandataire, ne constitue ni un mandat de recherche ni même un contrat conclu entre le professionnel de l’immobilier et l’acquéreur potentiel, de sorte que, quels qu’en soient les termes, il ne saurait engager la responsabilité contractuelle de ce dernier ; qu’il n’est pas davantage susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle en cas de vente conclue directement avec un vendeur n’ayant pas donné de mandat exclusif de vente ». 

Dans cette affaire l’agence aurait plutôt dû diriger son action contre le vendeur qui devait avoir interdiction dans le mandat de traiter directement avec un acquéreur présenté (encore fallait-il cependant qu’elle ait dénoncé la visite en question, ce que l’arrêt ne dit pas).

Copropriété : Locations de courte durée, division du lot et destination de l’immeuble

La cour d’appel de Lyon estime, dans un arrêt du 16 novembre 2022 n°22-00478, sans rentrer dans le débat du caractère commercial ou non des locations de courte durée, qu’au sens du règlement de copropriété examiné, l’activité de location de courtes durées au sein d’un appartement désigné comme étant à usage d’habitation contrevient à la destination d’un immeuble ayant vocation à être occupé bourgeoisement. Pour les magistrats lyonnais de telles locations engendrent nécessairement des allées et venues constantes de personnes différentes, étrangères à l’immeuble, ce qui est source de nuisances et n’est pas la vocation d’un immeuble stipulé bourgeois.

Dès lors, une telle activité est de nature à constituer un trouble manifestement illicite car contrevenant aux dispositions du règlement de copropriété. 

La Cour de cassation vient d’ailleurs récemment de préciser, dans un arrêt du 18 janvier 2023 n°21-23119, que le caractère illicite de l’activité exercée permet au syndicat des copropriétaires d’agir en référé.

Dans ce même arrêt du 16 novembre 2022 la cour juge de manière plus discutable que le règlement de copropriété stipule que si la location meublée d’appartements entiers est autorisée, en revanche la transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite (clause assez fréquente).

La Cour constate en l’espèce que l’appartement querellé avait été divisé en deux lots distincts, eux-mêmes destinés à être loués en meublé à des personnes distinctes, ce qui contrevient aux dispositions du règlement de copropriété précitées et constitue dès lors un trouble manifestement illicite, l’interdiction édictée par le règlement de copropriété n’ayant pas été respectée.

Cette analyse nous semble en effet plus discutable dès lors que 2 lots distincts auraient été constitués avant d’être loués.

Transaction : Préemption du locataire commercial et honoraires

La cour d’appel d’Aix en Provence rappelle, dans un arrêt du 6 octobre 2022 n°19-17385, que le locataire titulaire d’un droit de préemption qui accepte d’acquérir le local, objet du bail commercial dont il est titulaire, ne peut se voir imposer le paiement d’une commission d’intermédiaire immobilier.

Les magistrats rappellent également que la 3ème chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 28 juin 2018, a exclu en application de l’article 145- 46-1  du code de commerce que l’offre de vente que le bailleur doit préalablement notifier au preneur comporte des honoraires de négociations.

Bail d’habitation : Succession et délai de préavis du congé pour vente

En application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition du bien loué, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours. Mais cette disposition s’applique-t-elle à l’acquisition par le biais d’une succession ?

La cour d’appel de Paris dans un arrêt du 6 octobre 2022 n°20-04688 répond par l’affirmative à cette question qui se pose régulièrement depuis la loi Alur. Pour les juges parisiens les bailleurs qui héritent d’un bien par succession doivent également respecter ce délai de préavis rallongé.

Le CRIDON de Paris avait publié le 28 octobre 2018 un avis contraire en ces termes : « Les dispositions relatives aux congés délivrés par les bailleurs ayant acquis un bien occupé visent exclusivement les bailleurs ayant acquis à titre onéreux l’immeuble occupé. Il n’y a aucune raison de faire application de ces textes lorsqu‘un congé est donné consécutivement à la transmission du bien par voie successorale ou par libéralité (donation, legs,)». 

Sans doute la Cour de cassation devra un jour trancher cette question.

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