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Les opérations immobilières font appel au droit des contrats, et souvent relèvent de contrats spéciaux.
 
Selon leur nature, contrat de location, règlement de copropriété, promesse unilatérale ou synallagmatique de vente, contrat de vente en l’état future d’achèvement (VEFA), contrat de construction de maison individuelle (CCMI) convention précaire, commodat, contrat de prêt immobilier, contrat d’assurance dommages-ouvrage, etc.., ces contrats relèvent de régimes juridiques plus ou moins contraignants.
 
Lorsque ces contrats sont soumis à des régimes impératifs, d’ordre public, les marges de négociation et d’aménagement sont très limitées.
A l’inverse, lorsque ces contrats peuvent faire l’objet d’aménagements, tel un contrat de vente immobilière ou un contrat de bail commercial, l’intervention de notre cabinet prend tout son sens et peu être prépondérante dans la relation contractuelle à venir.
 
Ainsi, notre cabinet intervient régulièrement en qualité de conseil pour négocier ou aménager les clauses de ces contrats immobiliers si particuliers :

  • Aménager une clause de travaux dans un bail commercial ou encore une clause recette ou d’échelle mobile ;

  • Installer une clause de financement, de garantie ou de caducité dans un contrat de vente immobilière ;

  • Rédiger une clause de destination ou des clauses limitatives d’un règlement de copropriété particulier ;

La négociation judicieuse et pertinente des clauses de ces contrats immobiliers en amont, permet souvent d’éviter des contentieux ultérieurs et les déséquilibres contractuels.

Actualités

Bail d’habitation : Jeu de la clause résolutoire et délais

La cour d'appel de Toulouse, dans un arrêt du 7 octobre 2020 n° 19-04625, rappelle un principe trop souvent oublié par les juges de première instance.

Le juge des référés, juge de l'évidence, ne peut que constater la résiliation du bail acquise par le jeu de la clause résolutoire stipulée au bail, dès lors que la dette n'est pas régularisée dans le délai du commandement de payer (2 mois) sans possibilité pour lui d'apprécier la gravité des manquements reprochés.

En effet, la clause résolutoire insérée au bail a un caractère automatique ; elle est acquise au profit du bailleur par l'expiration du délai du commandement ; le juge n'ayant plus le pouvoir d'accorder des délais pour régulariser.

Copropriété/ASL : Modification des statuts et publication au J.0

Au visa des articles 8 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 et 4 du décret du 3 mai 2006, la Cour de cassation, dans un arrêt de censure du 24 septembre 2020 n°19-14762, rappelle qu’en cas de modification des statuts d’une association syndicale libre (ASL), la publication d’un extrait des statuts au Journal officiel n’est pas nécessaire, sauf lorsque la modification porte sur le nom, l’objet ou le siège de l’association.

Bail commercial : Droit de préemption du locataire et démarches du bailleur

L’article L.145-46-1 du code de commerce dispose notamment que « Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée ».

La cour d’appel de Paris dans un arrêt du 27 mai 2020 n°19-09638 juge que le bailleur étant tenu, dans sa notification au preneur d’indiquer le prix et les conditions de vente qui l’engagent, le bailleur peut entamer des démarches aux fins de commercialisation de son bien, afin de déterminer sa valeur et de vérifier l’existence d’un marché.

La cour ajoute que le seul fait que le prix proposé paraisse excessif au regard des prix du marché, ne peut suffire à constituer un motif de nullité, sauf fraude caractérisée.

Enfin les magistrats retiennent que le seul fait que l’offre de vente mentionne en sus du prix principal, le coût des honoraires de l’agent immobilier, sans introduire de confusion dans l’esprit de l’acquéreur, alors qu’ils ne sont pas dus, ne saurait être une cause de nullité de l’offre de vente. Cette position semble quelque peu différente d'une jurisprudence bien établie jusque là en matière de congé d'habitation.

Bail commercial : Clause de non-indexation à la baisse

La Cour de cassation rappelle, dans un arrêt du 10 septembre 2020 n°19-17139, que la clause d’indexation dans un bail commercial excluant la baisse du loyer en cas de baisse de l’indice doit être réputée non écrite dans son ensemble (et non pas seulement pour sa partie illégale).

Dès lors cette sanction intégrale permet au preneur d’exiger du bailleur le remboursement des suppléments de loyers relevant de cette indexation irrégulière, et ce sur 5 années.

Copropriété : Ouverture de fenêtres et action du voisin contre le syndicat

Un propriétaire d'une maison d'habitation dont le terrain arrière jouxte un immeuble soumis au statut de la copropriété, soutenait que les fenêtres percées dans le mur en limite de propriété créaient des vues droites sur son terrain et que les tablettes des fenêtres débordaient sur sa propriété. Il a assigné le syndicat des copropriétaires en suppression de ces vues et tablettes et en dommages-intérêts.

La Cour de cassation juge, dans un arrêt du 10 septembre 2020 n°19-13373, que les fenêtres percées dans le mur de façade de l’immeuble, le Vélux installé en toiture et les tablettes constituant des parties privatives, l'action de ce voisin ne pouvait être dirigée contre le syndicat mais devait être dirigée directement contre le copropriétaire auteur de ces ouvertures.

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