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Juin 2010

Explications de Cyril Sabatié, Avocat à la cour et ancien directeur juridique de la FNAIM.

Les travaux, réparations et autres remises aux normes sont parfois à l'origine de conflits ouverts entre locataires et bailleurs. Chaque partie a tendance à considérer que c'est à l'autre de financer les travaux. Pour conserver de bonnes relations avec son locataire, il est essentiel de raisonner en bonne intelligence. Mais également de savoir comment se répartissent les charges pour savoir à qui incombe telle ou telle réparation.

Mars 2010

Eclairage de Cyril Sabatié, avocat à la cour et ex-directeur juridique de la FNAIM.

Un propriétaire peut, pour différentes raisons, ne pas renouveler le bail de son locataire. Par exemple, s'il souhaite vendre son bien, l'habiter de nouveau ou tout simplement si son locataire ne respecte pas ses engagements. Quelle est la procédure à suivre, que faire en cas de conflit ?

 

Avril 2008

Ai-je le droit de vivre avec un animal dans un appartement en location ? Mon bailleur peut-il m'interdire de vivre avec mon boa ou mon cochon d'Inde ? Et que faire si mon chien aboie et gêne les voisins ? Autant de questions que nombre de locataires, amis des bêtes, peuvent légitimement se poser.

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Novembre 2009

Réponses de Cyril Sabatié , avocat, ancien directeur juridique de la FNAIM

L'état des lieux doit être établi avec précision à l'entrée et au départ du locataire. C'est un document essentiel qui décrit le logement loué pièce par pièce, ainsi que les équipements qu'il comporte. Il est indispensable pour éviter des litiges au départ du locataire. Quels sont les dégradations imputables au locataire ? Comment le propriétaire doit-il justifier les sommes qu'il lui réclame et que faire en cas de litige ?

Actualités

Copropriété : Désignation du syndic et adoption de son contrat

La Cour de cassation dans un arrêt du 12 septembre 2019 n°18-18880 confirme que la question de la désignation du syndic et celle de l’adoption de son contrat sont liées et n'ont pas à donner lieu à des résolutions et votes distincts.

Cette décision semble totalement justifiée par la lettre de l'article 29 du décret du 17 mars 1967, disposant « la décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 (…)».

Transaction : Validité du mandat et démarchage

La cour d’appel de Pau dans un arrêt du 7 août 2019 n°17-02851 rappelle que la législation du code de la consommation relative au démarchage est applicable au mandat de l’agent immobilier et que son inobservation est sanctionnée par la nullité de celui-ci.

Dans cette espèce le mandat stipulait qu’il avait été conclu sans démarchage alors même que les éléments factuels démontraient le contraire.

A titre d’exemple le mandat indiquait qu’il avait été conclu sur la commune de résidence du mandant, qui n’était pas celle de l’agence… En outre, les juges Palois retiennent qu’un précédent mandat avait été conclu avec ce même mandant, au domicile de ce dernier, ce qui les conduit à considérer que le mandat aurait du respecter la réglementation sur le démarchage.

Copropriété : Habilitation du syndic à agir en justice

La Cour de cassation, dans un arrêt du 11 juillet 2019 n°18-18336, confirme la position de la cour d’appel de Chambéry en ces termes « l'objet de l'assignation, à savoir la régularisation des parties communes, était bien précisé et les noms des copropriétaires visés étaient indiqués dans l'annexe à la convocation récapitulant l'état de la procédure, la cour d'appel a pu en déduire que l'assemblée générale avait valablement habilité le syndic à agir ».

Rappelons que depuis le décret n°2019-650 du 27 juin 2019 (pris pour l’application de la loi Elan) désormais seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice.

Transaction : Charge des honoraires dans le mandat

La cour d’appel de Montpellier rappelle, dans un arrêt du 2 juillet 2019 n°16-08585, la rigueur qui entoure loi Hoguet concernant la charge des honoraires. Dans cette espèce le mandat de l’intermédiaire immobilier ne mentionnait pas la charge des honoraires, mais seulement son montant.

Le compromis stipulait cependant que ces honoraires devaient être supportés par le vendeur (mandant).

Pour autant les juges héraultais statuent en considérant que l’irrégularité du mandat liée au défaut d’indication du débiteur des honoraires, auquel le compromis ne pouvait suppléer, a pour conséquence l’impossibilité pour l’agence de réclamer une rémunération.

Selon une jurisprudence désormais constante, cette irrégularité ne pouvait être couverte que par une convention postérieure à l’acte authentique.

Copropriété : Appel et dispense de participation aux frais de procédure

L’article 10-1 de la loi de 1965 dispose que « le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. » 

La Cour de cassation dans un arrêt de rejet du 11 juillet 2019 n°18-13598 confirme l’analyse de la cour d’appel d’Aix en Provence qui a considéré que cette disposition ne trouve à s'appliquer de plein droit que lorsque la décision qui a donné raison au copropriétaire a un caractère définitif (soit après l’arrêt d’appel).

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