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Juin 2010

Explications de Cyril Sabatié, Avocat à la cour et ancien directeur juridique de la FNAIM.

Les travaux, réparations et autres remises aux normes sont parfois à l'origine de conflits ouverts entre locataires et bailleurs. Chaque partie a tendance à considérer que c'est à l'autre de financer les travaux. Pour conserver de bonnes relations avec son locataire, il est essentiel de raisonner en bonne intelligence. Mais également de savoir comment se répartissent les charges pour savoir à qui incombe telle ou telle réparation.

Mars 2010

Eclairage de Cyril Sabatié, avocat à la cour et ex-directeur juridique de la FNAIM.

Un propriétaire peut, pour différentes raisons, ne pas renouveler le bail de son locataire. Par exemple, s'il souhaite vendre son bien, l'habiter de nouveau ou tout simplement si son locataire ne respecte pas ses engagements. Quelle est la procédure à suivre, que faire en cas de conflit ?

 

Avril 2008

Ai-je le droit de vivre avec un animal dans un appartement en location ? Mon bailleur peut-il m'interdire de vivre avec mon boa ou mon cochon d'Inde ? Et que faire si mon chien aboie et gêne les voisins ? Autant de questions que nombre de locataires, amis des bêtes, peuvent légitimement se poser.

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Novembre 2009

Réponses de Cyril Sabatié , avocat, ancien directeur juridique de la FNAIM

L'état des lieux doit être établi avec précision à l'entrée et au départ du locataire. C'est un document essentiel qui décrit le logement loué pièce par pièce, ainsi que les équipements qu'il comporte. Il est indispensable pour éviter des litiges au départ du locataire. Quels sont les dégradations imputables au locataire ? Comment le propriétaire doit-il justifier les sommes qu'il lui réclame et que faire en cas de litige ?

Actualités

Copropriété : Division d’un lot sans autorisation et opposabilité au syndicat

Dans un arrêt du 7 février 2018 n°17-31101 la Cour de cassation affirme que la notification au syndic du transfert de propriété de fractions d’un lot divisé le rend opposable au syndicat des copropriétaires et donne ainsi aux acquéreurs la qualité de copropriétaires, tenus au paiement des charges de la copropriété à compter de la notification.

Ainsi, l’opposabilité au syndicat de la cession d’une fraction d’un lot divisé n’est pas subordonnée à l’approbation de la nouvelle répartition des charges par l’assemblée générale.

Transaction : Obligation d’information de l’intermédiaire immobilier

La Cour de cassation, dans un arrêt sévère du 9 janvier 2018 n°18-10245, rappelle que l’agent immobilier a une obligation d’information et de conseil à l’égard des parties. En l’espèce la Haute Cour va jusqu’à affirmer que l’intermédiaire immobilier était tenu d’une obligation de conseil et à ce titre d’informer ses mandants de la nécessité de porter à la connaissance des acquéreurs l’état d’avancement d’un projet de rocade à proximité du bien acheté…

La cour d’appel plus pragmatique avait quand à elle jugé que les vendeur n’avaient aucunement besoin du conseil de l’agent immobilier pour se rendre compte que leur silence délibéré trompait leurs cocontractants. Dans cette occurrence il est manifeste que les vendeurs ont voulu cacher cette situation ; finalement le silence complice et blâmable de l’agent immobilier se retourne contre lui, puisqu’il est condamné à l’égard des vendeurs (qui ont vu leur vente annulée) ! 

Hauteur de la végétation et trouble anormal de voisinage

La Cour de cassation dans un arrêt du 20 décembre 2018 n°17-15231 juge que l’'auteur d'un trouble dépassant les inconvénients normaux du voisinage doit le réparer même s'il n'a pas méconnu la réglementation  en matière de hauteur de végétation.

En l’espèce il ressortait des éléments de preuve qui lui étaient soumis, que la voisine  justifiait d'un préjudice lié au caractère anormalement envahissant d'une haie composée d'arbres à croissance rapide dont, par leur amplitude, les branches plongeaient dans l'obscurité les pièces, la terrasse et le jardin de sa résidence. Le phénomène d'assombrissement se poursuivant au fil des années, la réduction en hauteur des végétaux permettait de mettre fin aux troubles de voisinage.

Profession : Travailleur indépendant et requalification en contrat de travail

La cour d’appel de Paris dans un arrêt du 11 janvier 2019 a jugé qu’il existait un « faisceau suffisant d’indices » pour requalifier en contrat de travail la relation entre un chauffeur VTC et la plateforme UBER !

Cet arrêt retentissant pourrait avoir d'importantes répercussions, notamment dans le milieu de l’immobilier et sur certains contrats d’agents commerciaux.

La Cour de cassation avait déjà tranché en ce sens pour des livreurs à vélos dans son arrêt du 28 novembre 2018 n°17-20079. Pour mémoire cet arrêt rappelle que le lien de subordination est caractérisé par l’exécution d’un travail sous l’autorité d’un employeur qui a le pouvoir de donner des ordres et des directives, d’en contrôler l’exécution et de sanctionner les manquements de son subordonné.

Transaction : Le contenu du mandat influe sur sa nature juridique

La Cour de cassation dans un arrêt du 12 décembre 2018 n°17-14009 rappelle que le mandat d'entremise donné à un agent immobilier ne lui permet pas d'engager son mandant pour l'opération envisagée, à moins qu'une clause de ce mandat ne l'y autorise expressément.

La Cour rappelle qu'un tel mandat, dès lors qu'il ne prévoit pas cette clause expresse, peut valablement être signé par un seul des époux.

Cependant dans cette espèce la Haute Cour relève que le mandataire avait le pouvoir, notamment, d'établir tous actes sous seing privé aux prix, charges et conditions convenus et de recueillir la signature de l'acquéreur. Dès lors pour les magistrats un tel mandat ne constitue pas un simple acte d'administration relevant de l'article 1421 du Code civil que chacun des époux aurait eu le pouvoir d'accomplir seul.

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