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Bail d’habitation : Sous-location touristique et amende civile pour le locataire principal

La Cour de cassation vient de confirmer, dans un arrêt du 15 février 2023 n°22-10187, que le locataire qui sous-loue un local meublé destiné à l'habitation en méconnaissance des dispositions de l'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation est personnellement passible d'une condamnation au paiement de l'amende civile, 50 000€ en l’espèce (prévue à l'article L. 651-2 du CCH).

Pour mémoire aux termes de l'alinéa 6 de l’article L.631-7 du CCH le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage.

En l'espèce l'action avait été initiée par la ville de Paris.

Le locataire (société commerciale), soutenait notamment pour sa défense que "lorsqu'un contrat de bail autorise le locataire à sous-louer le local de manière temporaire à une clientèle de passage n'y élisant pas domicile, c'est au bailleur qu'il appartient d'obtenir l'autorisation prévue par l'article L. 631-7 du CCH". Argument non retenu par la Haute juridicition !

Transaction : Bon de visite et responsabilité de l’acquéreur

La cour d’appel de Douai rappelle, dans un arrêt du 22 novembre 2022 n°21-00059, le rôle et surtout les limites du bon de visite à l’égard de l’acquéreur. Dans cette affaire l’acquéreur avait visité un bien par l’intermédiaire d’une agence Guy HOQUET mais avait fait ultérieurement l’acquisition directement auprès du propriétaire vendeur (qui avait seulement donné un mandat non exclusif à cette agence).

L’agence et son conseil avaient cru pouvoir engager la responsabilité de cet acquéreur de ce seul chef.

La cour d’appel juge au contraire que « le bon de visite, qui a pour intérêt essentiel de permettre au mandataire de justifier de son activité auprès de son mandant et à ce dernier de vérifier les diligences de son mandataire, ne constitue ni un mandat de recherche ni même un contrat conclu entre le professionnel de l’immobilier et l’acquéreur potentiel, de sorte que, quels qu’en soient les termes, il ne saurait engager la responsabilité contractuelle de ce dernier ; qu’il n’est pas davantage susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle en cas de vente conclue directement avec un vendeur n’ayant pas donné de mandat exclusif de vente ». 

Dans cette affaire l’agence aurait plutôt dû diriger son action contre le vendeur qui devait avoir interdiction dans le mandat de traiter directement avec un acquéreur présenté (encore fallait-il cependant qu’elle ait dénoncé la visite en question, ce que l’arrêt ne dit pas).

Copropriété : Locations de courte durée, division du lot et destination de l’immeuble

La cour d’appel de Lyon estime, dans un arrêt du 16 novembre 2022 n°22-00478, sans rentrer dans le débat du caractère commercial ou non des locations de courte durée, qu’au sens du règlement de copropriété examiné, l’activité de location de courtes durées au sein d’un appartement désigné comme étant à usage d’habitation contrevient à la destination d’un immeuble ayant vocation à être occupé bourgeoisement. Pour les magistrats lyonnais de telles locations engendrent nécessairement des allées et venues constantes de personnes différentes, étrangères à l’immeuble, ce qui est source de nuisances et n’est pas la vocation d’un immeuble stipulé bourgeois.

Dès lors, une telle activité est de nature à constituer un trouble manifestement illicite car contrevenant aux dispositions du règlement de copropriété. 

La Cour de cassation vient d’ailleurs récemment de préciser, dans un arrêt du 18 janvier 2023 n°21-23119, que le caractère illicite de l’activité exercée permet au syndicat des copropriétaires d’agir en référé.

Dans ce même arrêt du 16 novembre 2022 la cour juge de manière plus discutable que le règlement de copropriété stipule que si la location meublée d’appartements entiers est autorisée, en revanche la transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite (clause assez fréquente).

La Cour constate en l’espèce que l’appartement querellé avait été divisé en deux lots distincts, eux-mêmes destinés à être loués en meublé à des personnes distinctes, ce qui contrevient aux dispositions du règlement de copropriété précitées et constitue dès lors un trouble manifestement illicite, l’interdiction édictée par le règlement de copropriété n’ayant pas été respectée.

Cette analyse nous semble en effet plus discutable dès lors que 2 lots distincts auraient été constitués avant d’être loués.

Transaction : Préemption du locataire commercial et honoraires

La cour d’appel d’Aix en Provence rappelle, dans un arrêt du 6 octobre 2022 n°19-17385, que le locataire titulaire d’un droit de préemption qui accepte d’acquérir le local, objet du bail commercial dont il est titulaire, ne peut se voir imposer le paiement d’une commission d’intermédiaire immobilier.

Les magistrats rappellent également que la 3ème chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 28 juin 2018, a exclu en application de l’article 145- 46-1  du code de commerce que l’offre de vente que le bailleur doit préalablement notifier au preneur comporte des honoraires de négociations.

Bail d’habitation : Succession et délai de préavis du congé pour vente

En application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition du bien loué, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours. Mais cette disposition s’applique-t-elle à l’acquisition par le biais d’une succession ?

La cour d’appel de Paris dans un arrêt du 6 octobre 2022 n°20-04688 répond par l’affirmative à cette question qui se pose régulièrement depuis la loi Alur. Pour les juges parisiens les bailleurs qui héritent d’un bien par succession doivent également respecter ce délai de préavis rallongé.

Le CRIDON de Paris avait publié le 28 octobre 2018 un avis contraire en ces termes : « Les dispositions relatives aux congés délivrés par les bailleurs ayant acquis un bien occupé visent exclusivement les bailleurs ayant acquis à titre onéreux l’immeuble occupé. Il n’y a aucune raison de faire application de ces textes lorsqu‘un congé est donné consécutivement à la transmission du bien par voie successorale ou par libéralité (donation, legs,)». 

Sans doute la Cour de cassation devra un jour trancher cette question.

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