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L’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au bailleur de fournir un DPE lors de la signature du bail ou de son renouvellement, sans toutefois prévoir de sanction en cas de non respect de cette obligation. Pourtant, le tribunal d’instance de Moulin dans un jugement du 14 janvier 2013 ordonne l’indemnisation du locataire (2 000€) qui prétendait qu’il n’aurait pas loué le logement s’il avait connu lors de la conclusion de la location que celui-ci était classé en catégorie E. L’agent immobilier qui avait fait signer le bail est condamné à verser cette somme au locataire, en tenant compte de l'économie d'énergie qu'aurait pu faire le locataire s'il avait loué un logement moins énergivore.

La cour d'appel de Versailles, dans un arrêt inédit du 30 janvier 2012, n°10-00906, juge les honoraires de vacations du syndic pour le suivi d'un dossier de recouvrement de charges ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La cour précise qu’ils ne pourraient être pris en considération que s’ils sortaient de la gestion courante du syndic, traduisant des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au SDC de recouvrer une créance justifiée.

Dans un arrêt du 19 juin 2013 n°12-11791, la Cour de cassation a jugé que l’action en suppression d’un empiétement sur les parties communes, intervenu à l’occasion de travaux autorisés par une assemblée générale, était une action personnelle soumise à la prescription décennale de l’article 42. Les demandeurs soutenaient au contraire qu’il s’agissait d’une action réelle soumise à prescription trentenaire. La Cour de cassation distingue en réalité selon la finalité de l’action : une demande en restitution des parties communes injustement appropriées doit être qualifiée de "réelle" (prescription trentenaire), tandis qu’une action en démolition tendant au respect du règlement de copropriété sera "personnelle" (prescription décennale).

La Cour de cassation dans un arrêt du 3 juillet 2013, n°12-19442 a jugé une nouvelle fois que le locataire, titulaire d'un droit de préemption, acceptant l'offre de vente du bien qu'il habite, n'a pas été présenté par l'agent immobilier mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur. Il ne peut donc se voir imposer le paiement d'une commission "renchérissant le prix du bien" (sic).

Dans un arrêt du 27 mars 2013, n°12-11808, la Cour de cassation censure le juge de proximité de Cagnes sur mer et rappelle que l’avance permanente de trésorerie (prévue au règlement ou décidée par l’assemblée générale) est remboursable en totalité au vendeur et peut être exigée en totalité de l’acquéreur du lot de copropriété. Dans cette espèce l’acquéreur de plusieurs lots devenu copropriétaire un 30 novembre estimait n’être redevable que des sommes réclamées au titre des appels d’avance de trésorerie et du fonds de roulement prorata temporis (à hauteur de 1/12e donc). Peut-être que la future loi « Logement et Urbanisme » réglera cette question en prévoyant que l’avance est attachée au lot et transférée avec le lot vendu, souhait de nombreux professionnels.

Dans un arrêt du 24 avril 2013, n°414, la Cour de cassation rappelle les principes élémentaires de la loi HOGUET en matière de rémunération et d’entremise immobilière. En effet la Haute Cour rappelle qu’il résulte de la combinaison des articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 72 et 73 du décret du 20 juillet 1972, que l’agent immobilier ne peut réclamer une rémunération à l’occasion d’une opération visée à l’article 1er de la loi d’une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat et dans l’engagement des parties ; La Cour en profite également pou rappeler que si, par une convention ultérieure les parties peuvent s’engager à rémunérer les services de l’agent immobilier, cette convention n’est valable que si elle est postérieure à la vente régulièrement conclue. Ainsi, l’acte de vente doit être la reproduction fidèle des termes du mandat (en l’espèce il s’agissait d’un mandat de vente honoraires charges acquéreur alors qu’au titre de la promesse et de l’acte l’agence faisait supporter ses honoraires à l’acheteur).

La cour d’appel de Lyon dans un arrêt du 5 mars 2013 RG n° 11-06690, rappelle que le locataire, dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989, peut exiger de son bailleur des dommages-intérêts lorsque lors de la prise des lieux il ne dispose pas de tous les éléments d’équipement conformément à son bail et qu’il ne peut pas jouir paisiblement des lieux loués. En l’espèce, lors de la remise des clés au locataire les lieux étaient encore encombrés, du mobilier du précédent preneur. Le nouveau locataire se plaignait également du dysfonctionnent de l’interphone, d’un retard dans la remise des clés de la boîte aux lettres et du bip d’ouverture du garage. Le bailleur a ainsi été condamné à verser à son locataire 4500€ de dommages-intérêts.

La cour d’appel de Caen dans un arrêt du 29 janvier 2013, n°10-03293, retient la responsabilité d’un notaire à l’égard de vendeurs pour ne pas avoir inséré dans l’acte de vente la clause d’usage exonérant le vendeur de la garantie des vices cachés… Dans cette affaire, la vente est résolue à la demande des acquéreurs suite à une présence importante de mérule. Les vendeurs redevenus propriétaires étaient donc contraints de faire les travaux d’éradication du champignon et surtout de régler en vain les honoraires de l’intermédiaire immobilier.

Cette décision est cependant curieuse, puisque cette clause d'exonération des vendeurs à la garantie des vices cachés n'est absolument pas une obligation légale et en règle générale ne figure pas même dans l'avant-contrat objet de la réitération authentique. La mérule ne cesse de nous apporter son lot de décisions originales basées sur les usages...bientôt un diagnostic obligatoire ?

Selon un arrêt de la Cour de cassation rendu le 27 mars 2013 n°12-13328, il ressort des articles 17 et 18 de la loi de 1965 que dans tous les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale, un syndic est désigné par le règlement de copropriété cette désignation ne peut être modifiée que par l'assemblée générale des copropriétaires réunie par ce syndic à cet effet.  En l'espèce, les actes de vente des lots en l'état futur d'achèvement, comportaient une clause aux termes de laquelle « l'acquéreur donne mandat à la société Proimo à l'effet de désigner un syndic professionnel provisoire. Ce syndic professionnel provisoire aura tous pouvoirs aux fins de procéder, au nom de l'acquéreur, à la constatation du parachèvement des parties communes ». La cour d'appel en a déduit à bon droit que la clause figurant dans les contrats de vente était nulle et de nul effet et que l'acte intitulé « Livraison des parties communes » établi avant l’assemblée générale devait être déclaré inopposable au syndicat des copropriétaires.

La Cour de cassation dans un arrêt du 23 janvier 2013, n°11-25465, rappelle que le locataire qui est laissé en possession bénéficie d'un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux et qui est ainsi réputé conclu pour 9 ans. Si on comprend pourquoi le bailleur pourrait vouloir échapper au statut des baux commerciaux, le preneur peut lui aussi y avoir intérêt, afin de ne pas être contraint de respecter les périodes triennales. Dès lors, la Cour rappelle que les parties peuvent renoncer au statut des baux commerciaux, encore faut-il que la renonciation du bailleur à se prévaloir du statut soit non équivoque, ce qui ne l’était pas dans l’espèce jugée par la Haute Cour. Dès lors le preneur ne pouvait donner congé que pour la fin de la première période triennale.

La Cour de cassation dans un arrêt du 5 mars 2013, n° 12-16829, censure une cour d’appel et confirme que le bailleur ne peut pas retenir les charges locatives impayées sur le dépôt de garantie sans les avoir justifiées au locataire, conformément à l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Un arrêté du 5 février 2013 relatif à l’application des articles R. 129-12 à R. 129-15 du CCH a été publié au J.O. du 14 mars 2013. Cet arrêté vient préciser les caractéristiques des détecteurs de fumée normalisés qui devront être installés dans chaque logement avant le 8 mars 2015 (Décret n° 2011-36, 10 janvier 2011, article 3) :  « Un par logement et installé dans chaque logement, de préférence dans la circulation ou le dégagement desservant les chambres, fixés solidement en partie supérieure, à proximité du point le plus haut et à distance des autres parois ainsi que des sources de vapeur ». L’arrêté précise également les mesures de sécurité que les propriétaires doivent mettre en œuvre dans les parties communes des immeubles à usage d’habitation. L’installation de détecteurs autonomes avertisseurs de fumée dans les parties communes des immeubles collectifs d’habitation est notamment interdite.
Enfin, les consignes de sécurité en cas d’incendie et un modèle d’attestation à remettre à l’assureur avec lequel l’occupant a conclu un contrat garantissant les dommages incendie sont annexés à cet arrêté.

La cour d'appel de Grenoble, dans un arrêt du 25 novembre 2008, a tenté de contourner les contraintes de révision des charges fixées par l'article 12 de la loi du 10 juillet 1965 en réputant non écrite (au visa de l'article 43 de cette loi de 1965) la clause du règlement de copropriété fixant la répartition des charges de copropriété. La Cour de cassation dans un arrêt du 9 juin 2010 n°09-13067, censure cette tentative audacieuse estimant « qu'en statuant ainsi, sans constater que la répartition des charges était contraire aux critères de répartition des charges prévus à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, la cour d'appel a violé les articles 43 et 12 de la loi précitée ». Aussi pour modifier les charges de copropriété ou bien les conditions, notamment de délai, de l'article 12 sont réunies ou bien les critères de l'article 10 de la loi ne sont pas respectés.

L’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation (CCH) énonce qu’en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostics techniques, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. La Cour de cassation dans un arrêt du 16 janvier 2013, n°11-22591, affirme que cet article L. 271-4 du CCH traite de l’obligation d’information incombant au vendeur consistant en la fourniture d’un dossier de diagnostics techniques, à l’exclusion de toute disposition concernant la charge financière de l’établissement des diagnostics. Il faut donc déduire de cet arrêt que le coût des diagnostics à l’occasion d’une vente pourrait être mis à la charge de l’acquéreur.

Actualités

Profession : Nullité relative du mandat de gestion et ratification

La Cour de cassation dans un arrêt rendu le 20 septembre 2017 n°16-12906 opère un revirement notable et sécurisant pour les professionnels de l’immobilier.

En effet, la Cour de cassation jugeait jusqu'à présent que les dispositions de la loi dite Hoguet et de son décret du 20 juillet 1972, d'ordre public, étaient prescrites à peine de nullité absolue, excluant toute possibilité de confirmation du mandat comme de ratification ultérieure de la gestion (Cass. civ. 22 mars 2012, n°15-20411, ou Cass. civ. 2 décembre 2015 n°14-17211).

Toutefois, l'évolution du droit des obligations résultant de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, d'après laquelle la nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l'intérêt général et relative lorsque cette règle a pour objet la sauvegarde d'un intérêt privé, a conduit la Cour de cassation à apprécier différemment l'objectif poursuivi par certaines des prescriptions formelles que doit respecter le mandat du professionnel de immobilier et à décider que, lorsqu'elles visent la seule protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire, leur méconnaissance est sanctionnée par une nullité relative (Cass. mixte 24 février 2017 n°15-20411).

Dès lors, le non-respect du formalisme légal du mandat, qui a pour objet la sauvegarde des intérêts privés du mandant, entraîne une nullité relative, laquelle peut être couverte par la ratification ultérieure des actes de gestion accomplis sans mandat !

La Haute Cour constatait en l’espèce que les propriétaires héritiers avaient poursuivi leurs relations avec le mandataire de leur auteur, sans émettre la moindre protestation sur la qualité des prestations fournies ou les conditions de leur rémunération, dont l'agent immobilier leur a rendu compte de façon régulière et détaillée. Ainsi la demande de restitution des honoraires perçus était injustifiée.

Un copropriétaire débiteur peut voir sa responsabilité engagée par un autre copropriétaire lésé (perte locative)

C’est le sens de l’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 7 septembre 2017 (n°16-18777) et destiné à être publié au Bulletin.

Confirmant la position de la cour d’appel de Rennes (3 décembre 2015) les magistrats du quai de l’Horloge reconnaissent qu’un ou plusieurs copropriétaires débiteurs ou défaillants peuvent être tenus responsables vis-à-vis d’autres copropriétaires de la résidence.

En l’espèce, en refusant de répondre aux appels de fonds destinés à l'exécution de travaux urgents et indispensables (en toiture) une SCI copropriétaire a contribué à l'aggravation de la détérioration de l'immeuble. Pour les magistrats, la non-réalisation des travaux a provoqué des dégradations dans l'appartement, la rupture du contrat de location et l'impossibilité de relouer celui-ci après le départ du locataire (lien de causalité direct entre non-paiement des charges et provisions et le préjudice du copropriétaire bailleur).

Le copropriétaire défaillant est ainsi condamné à couvrir la perte locative et le préjudice moral du copropriétaire lésé.

La jurisprudence, jusque-là, condamnait régulièrement le copropriétaire débiteur à verser des dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires, considérant que celui-ci pouvait subir un préjudice autonome du fait de cette défaillance (Cass. civ. 3ème 20 octobre 2016, n° 15-20587).

Transaction : Mérules et nullité de la promesse

Un arrêt de la cour d’appel de Bourges du 8 juin 2017 n°16-0107 prononce la nullité d’une promesse de vente au motif que le bien objet de la promesse avait fait l’objet d’un arrêté de péril pour cause de mérules (levé 4 mois auparavant). Pour la cour d’appel le fait que les vendeurs n’aient pas indiqué à l’acheteuse l’existence de cet ancien arrêté de péril et la présence de mérules par le passé constitue un dol. Le professionnel de l’immobilier doit également tenir compte de cette situation lorsqu’il rédige un compromis. Ce champignon destructeur est régulièrement source de responsabilité des professionnels de l'immobilier, y compris les notaires. 

Le nouvel article L. 133-7 du CCH oblige, depuis la loi Alur, l’occupant d’un immeuble contaminé à déclarer en mairie la présence de ce champignon dès qu’il en a connaissance. Le locataire qui constate des traces de mérule dans son logement doit en avertir les services municipaux. A défaut d’occupant, la déclaration incombe au propriétaire. Si la mérule fait son apparition dans les parties communes d’un immeuble relevant de la loi régissant la copropriété des immeubles bâtis (du 10 juillet 1965), c’est au syndicat des copropriétaires (et à son syndic) qu’il incombe de respecter l’obligation.

Copropriété : Action du syndicat sur le fondement du trouble anormal de voisinage ?

Dans un arrêt de censure du 11 mai 2017 n°16-14339 la Cour de cassation juge qu’un syndicat des copropriétaires peut parfaitement agir à l'encontre d'un copropriétaire sur le fondement du trouble anormal du voisinage.

En l’espèce il s’agissait de faire sanctionner un copropriétaire (la société de gestion d’isola 2000) pour des infiltrations que subissait le syndicat. La Cour retient que le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage s'applique aux copropriétaires et plus généralement à tous les occupants d'un immeuble en copropriété. En d’autres termes, le syndicat des copropriétaires peut parfaitement mener une action judiciaire contre un copropriétaire, sans qu’elle soit fondée sur le seul règlement de copropriété ou exclusivement la loi du 10 juillet 1965.

Copropriété : Retour à une valeur contractuelle de l’EDD ?

Concernant une question relative à la destination de certains lots de copropriété, la Cour de cassation dans un simple arrêt de rejet n°828 du 6 juillet 2017 n° 16-16849 semble retenir la valeur contractuelle d’un état descriptif de division (EDD), venant ainsi compléter et préciser les dispositions du règlement de copropriété… En effet, la Haute Cour en commençant son attendu par « ayant souverainement retenu que l’état descriptif de division, auquel le règlement de copropriété avait conféré une valeur contractuelle et qui affectait les lots situés au-dessus du premier étage à une destination exclusive d’habitation » semble revenir sur sa jurisprudence jusque là constante qui ne conférait aucune valeur contractuelle à l’EDD. En l’espèce un copropriétaire s'est vu interdire d'apposer une plaque professionnelle sur l’immeuble puisqu’en vertu du règlement de copropriété les lots situés au dessus du premier étage ne pouvaient pas être utilisés pour l'exercice d'une activité professionnelle (l’EDD quant  à lui fixait à usage exclusif d’habitation les lots situés à partir du 2ème étage).

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