La Cour de cassation dans un arrêt du 14 novembre 2019 n°18-21297 rappelle que la convention d'occupation précaire se caractérise par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties, en application de l’article L.145-5-1 du code de commerce.
Dans cette espèce depuis l'origine des relations contractuelles, le sort de l'immeuble, dont la destruction avait été évoquée plusieurs fois, était lié à la réalisation par la commune d'un projet de réhabilitation du centre ville et que les lieux loués n'étaient pas destinés à rester pérennes.
La cour d’appel a relevé l'existence de circonstances particulières, indépendantes de la seule volonté des parties permettant ainsi de retenir la qualification de convention d'occupation précaire, et d’exclure le statut des baux commerciaux.
La cour d’appel de Versailles, dans un arrêt du 26 septembre 2019 n°18-04855, juge que l’agent immobilier ne saurait avoir droit à indemnisation, malgré le fait qu’il ait trouvé un acquéreur aux prix et conditions du mandat qui lui a été confié.
Dans cette espèce les vendeurs (mandants) avaient refusé de signer la promesse aux conditions du mandat sous des prétextes fiscaux. Pour les juges versaillais ce refus ne constitue ni une faute contractuelle, ni une faute délictuelle, les vendeurs étant libres de ne pas signer de compromis.
Les stipulations du mandat sont donc primordiales !
La Cour de cassation dans un arrêt du 28 novembre 2018 n°18-18193 juge que lorsque le congé est donné par le locataire pour une date déterminée, le bail est résilié à cette date même si l’expiration du délai légal de préavis est antérieure.
Les loyers sont donc dus jusqu’à la date du congé, même si les clés sont restituées par anticipation, à moins que le bailleur ne renonce à percevoir les loyers jusqu’au terme du bail.
En l’espèce le congé avait été donné par le locataire avec un prévis de 3 mois et 2 jours et les clés restituées au bout de 3 mois. Pour la Cour le bailleur était en droit de retenir sur le dépôt de garantie les 2 jours de loyer supplémentaire.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 28 novembre 2019 n°18-16352, rappelle une nouvelle fois la stricte application de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose notamment que « le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis (…) précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. À défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois ».
En l’espèce le locataire qui avait perdu son emploi remplissait les conditions du préavis réduit à un mois mais ne l’avait pas mentionné dans son courrier de congé.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 28 novembre 2019 n°18-16352, rappelle une nouvelle fois la stricte application de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose notamment que « le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis (…) précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. À défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois ».
En l’espèce le locataire qui avait perdu son emploi remplissait les conditions du préavis réduit à un mois mais ne l’avait pas mentionné dans son courrier de congé.
La Cour de cassation, dans un arrêt du 28 mars 2019 n°18-10073 affirme que le défaut de convocation dans le délai légal de 21 jours peut être excipé par le copropriétaire irrégulièrement convoqué, mais présent.
La Haute Cour de rajouter que ce même copropriétaire est toutefois irrecevable à solliciter l'annulation de l'assemblée générale en son entier, pour non-respect du délai de convocation, dès lors qu’il a voté en faveur de plusieurs décisions (il perd ainsi sa qualité d’opposant à cet égard).
En pareille situation le copropriétaire irrégulièrement convoqué ne peut que solliciter l'annulation des décisions contre l’adoption desquelles il s’est opposé.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt de rejet du 21 novembre 2019 n°18-23251, affirme que l'erreur figurant dans un diagnostic de performance énergétique (DPE), qui n'est doté que d'une valeur informative, ne peut justifier la résolution de la vente.
En confirmant la cour d’appel, elle affirme que le DPE erroné ne permet pas l’indemnisation des acquéreurs à hauteur de la totalité des travaux d'isolation permettant d’atteindre la performance annoncée par erreur.
Pour les magistrats le préjudice subi par les acquéreurs du fait de cette information erronée ne consiste pas dans le coût de l’isolation, mais seulement en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente.
Le DPE sera opposable en 2021, comme l’a voulu la loi Elan du 23 novembre 2018 ; alors cette jurisprudence sera susceptible d’être revue…
La cour d’appel Paris, dans un arrêt du 25 septembre 2019 n°16-11260, rappelle que l’assurance RCP ne peut refuser sa garantie en cas de responsabilité du syndic au motif qu’il n’existerait pas de mandat écrit.
Pour la cour d’appel il y a mandat de syndic, au sens de la loi Hoguet, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a adopté le contrat du syndic en assemblée générale et que cette résolution figure dans un procès-verbal dument signé.
Les juges parisiens précisent toutefois qu’aucune action n’est possible contre la caisse de garantie financière, celle-ci n’étant destinée que pour la garantie des fonds des copropriétés et non pour l’allocation de dommages-intérêts en raison d’une faute dans l’exercice de son mandat
La Cour de cassation dans un arrêt du 12 septembre 2019 n°18-18880 confirme que la question de la désignation du syndic et celle de l’adoption de son contrat sont liées et n'ont pas à donner lieu à des résolutions et votes distincts.
Cette décision semble totalement justifiée par la lettre de l'article 29 du décret du 17 mars 1967, disposant « la décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 (…)».
La cour d’appel de Pau dans un arrêt du 7 août 2019 n°17-02851 rappelle que la législation du code de la consommation relative au démarchage est applicable au mandat de l’agent immobilier et que son inobservation est sanctionnée par la nullité de celui-ci.
Dans cette espèce le mandat stipulait qu’il avait été conclu sans démarchage alors même que les éléments factuels démontraient le contraire.
A titre d’exemple le mandat indiquait qu’il avait été conclu sur la commune de résidence du mandant, qui n’était pas celle de l’agence… En outre, les juges Palois retiennent qu’un précédent mandat avait été conclu avec ce même mandant, au domicile de ce dernier, ce qui les conduit à considérer que le mandat aurait du respecter la réglementation sur le démarchage.
La Cour de cassation, dans un arrêt du 11 juillet 2019 n°18-18336, confirme la position de la cour d’appel de Chambéry en ces termes « l'objet de l'assignation, à savoir la régularisation des parties communes, était bien précisé et les noms des copropriétaires visés étaient indiqués dans l'annexe à la convocation récapitulant l'état de la procédure, la cour d'appel a pu en déduire que l'assemblée générale avait valablement habilité le syndic à agir ».
Rappelons que depuis le décret n°2019-650 du 27 juin 2019 (pris pour l’application de la loi Elan) désormais seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice.
La cour d’appel de Montpellier rappelle, dans un arrêt du 2 juillet 2019 n°16-08585, la rigueur qui entoure loi Hoguet concernant la charge des honoraires. Dans cette espèce le mandat de l’intermédiaire immobilier ne mentionnait pas la charge des honoraires, mais seulement son montant.
Le compromis stipulait cependant que ces honoraires devaient être supportés par le vendeur (mandant).
Pour autant les juges héraultais statuent en considérant que l’irrégularité du mandat liée au défaut d’indication du débiteur des honoraires, auquel le compromis ne pouvait suppléer, a pour conséquence l’impossibilité pour l’agence de réclamer une rémunération.
Selon une jurisprudence désormais constante, cette irrégularité ne pouvait être couverte que par une convention postérieure à l’acte authentique.
L’article 10-1 de la loi de 1965 dispose que « le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. »
La Cour de cassation dans un arrêt de rejet du 11 juillet 2019 n°18-13598 confirme l’analyse de la cour d’appel d’Aix en Provence qui a considéré que cette disposition ne trouve à s'appliquer de plein droit que lorsque la décision qui a donné raison au copropriétaire a un caractère définitif (soit après l’arrêt d’appel).
L’article 17 du décret du 17 mars 1967 récemment modifié, est désormais ainsi rédigé : « la feuille de présence est annexée au procès-verbal ». La question se pose depuis le décret du 27 juin 2019 de savoir si cette modification impose dorénavant au syndic de copropriété de notifier la feuille de présence avec le procès-verbal aux copropriétaires opposants ou défaillants (en application de l’article 42 alinéa 2 de la loi de 1965).
Pour le GRECCO cette précision réglementaire n’a vocation qu’à clarifier la nature de la feuille de présence et sous-entend qu’elle est conservée avec le procès-verbal, mais n’impose pas sa notification.
Aussi, le GRECCO, dans ses propositions du 4 octobre 2019, invite le syndic à conserver la feuille de présence en annexe du procès-verbal et de la notifier uniquement à première demande d’un copropriétaire.
En espérant que la jurisprudence suive cette lecture, car dans le cas contraire la notification du procès-verbal aux opposants ou défaillants pourrait être considérée comme irrégulière.
