La cour d’appel de Versailles, dans un arrêt du 26 septembre 2019 n°18-04855, juge que l’agent immobilier ne saurait avoir droit à indemnisation, malgré le fait qu’il ait trouvé un acquéreur aux prix et conditions du mandat qui lui a été confié.

Dans cette espèce les vendeurs (mandants) avaient refusé de signer la promesse aux conditions du mandat sous des prétextes fiscaux. Pour les juges versaillais ce refus ne constitue ni une faute contractuelle, ni une faute délictuelle, les vendeurs étant libres de ne pas signer de compromis.

Les stipulations du mandat sont donc primordiales !

La Cour de cassation dans un arrêt du 28 novembre 2018 n°18-18193 juge que lorsque le congé est donné par le locataire pour une date déterminée, le bail est résilié à cette date même si l’expiration du délai légal de préavis est antérieure.

Les loyers sont donc dus jusqu’à la date du congé, même si les clés sont restituées par anticipation, à moins que le bailleur ne renonce à percevoir les loyers jusqu’au terme du bail.

En l’espèce le congé avait été donné par le locataire avec un prévis de 3 mois et 2 jours et les clés restituées au bout de 3 mois. Pour la Cour le bailleur était en droit de retenir sur le dépôt de garantie les 2 jours de loyer supplémentaire. 

La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 28 novembre 2019 n°18-16352, rappelle une nouvelle fois la stricte application de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose notamment que « le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis (…) précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. À défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois ».

En l’espèce le locataire qui avait perdu son emploi remplissait les conditions du préavis réduit à un mois mais ne l’avait pas mentionné dans son courrier de congé.


La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 28 novembre 2019 n°18-16352, rappelle une nouvelle fois la stricte application de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose notamment que « le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis (…) précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. À défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois ».

En l’espèce le locataire qui avait perdu son emploi remplissait les conditions du préavis réduit à un mois mais ne l’avait pas mentionné dans son courrier de congé.


La Cour de cassation, dans un arrêt du 28 mars 2019 n°18-10073 affirme que le défaut de convocation dans le délai légal de 21 jours peut être excipé par le copropriétaire irrégulièrement convoqué, mais présent.

La Haute Cour de rajouter que ce même copropriétaire est toutefois irrecevable à solliciter l'annulation de l'assemblée générale en son entier, pour non-respect du délai de convocation, dès lors qu’il a voté en faveur de plusieurs décisions (il perd ainsi sa qualité d’opposant à cet égard).

En pareille situation le copropriétaire irrégulièrement convoqué ne peut que solliciter l'annulation des décisions contre l’adoption desquelles il s’est opposé.

La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt de rejet du 21 novembre 2019 n°18-23251, affirme que l'erreur figurant dans un diagnostic de performance énergétique (DPE), qui n'est doté que d'une valeur informative, ne peut justifier la résolution de la vente.

En confirmant la cour d’appel, elle affirme que le DPE erroné ne permet pas l’indemnisation des acquéreurs à hauteur de la totalité des travaux d'isolation permettant d’atteindre la performance annoncée par erreur.

Pour les magistrats le préjudice subi par les acquéreurs du fait de cette information erronée ne consiste pas dans le coût de l’isolation, mais seulement en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente.

Le DPE sera opposable en 2021, comme l’a voulu la loi Elan du 23 novembre 2018 ; alors cette jurisprudence sera susceptible d’être revue…

La cour d’appel Paris, dans un arrêt du 25 septembre 2019 n°16-11260, rappelle que l’assurance RCP ne peut refuser sa garantie en cas de responsabilité du syndic au motif qu’il n’existerait pas de mandat écrit.

Pour la cour d’appel il y a mandat de syndic, au sens de la loi Hoguet, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a adopté le contrat du syndic en assemblée générale et que cette résolution figure dans un procès-verbal dument signé.

Les juges parisiens précisent toutefois qu’aucune action n’est possible contre la caisse de garantie financière, celle-ci n’étant destinée que pour la garantie des fonds des copropriétés et non pour l’allocation de dommages-intérêts en raison d’une faute dans l’exercice de son mandat

La Cour de cassation dans un arrêt du 12 septembre 2019 n°18-18880 confirme que la question de la désignation du syndic et celle de l’adoption de son contrat sont liées et n'ont pas à donner lieu à des résolutions et votes distincts.

Cette décision semble totalement justifiée par la lettre de l'article 29 du décret du 17 mars 1967, disposant « la décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 (…)».

La cour d’appel de Pau dans un arrêt du 7 août 2019 n°17-02851 rappelle que la législation du code de la consommation relative au démarchage est applicable au mandat de l’agent immobilier et que son inobservation est sanctionnée par la nullité de celui-ci.

Dans cette espèce le mandat stipulait qu’il avait été conclu sans démarchage alors même que les éléments factuels démontraient le contraire.

A titre d’exemple le mandat indiquait qu’il avait été conclu sur la commune de résidence du mandant, qui n’était pas celle de l’agence… En outre, les juges Palois retiennent qu’un précédent mandat avait été conclu avec ce même mandant, au domicile de ce dernier, ce qui les conduit à considérer que le mandat aurait du respecter la réglementation sur le démarchage.

La Cour de cassation, dans un arrêt du 11 juillet 2019 n°18-18336, confirme la position de la cour d’appel de Chambéry en ces termes « l'objet de l'assignation, à savoir la régularisation des parties communes, était bien précisé et les noms des copropriétaires visés étaient indiqués dans l'annexe à la convocation récapitulant l'état de la procédure, la cour d'appel a pu en déduire que l'assemblée générale avait valablement habilité le syndic à agir ».

Rappelons que depuis le décret n°2019-650 du 27 juin 2019 (pris pour l’application de la loi Elan) désormais seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice.

La cour d’appel de Montpellier rappelle, dans un arrêt du 2 juillet 2019 n°16-08585, la rigueur qui entoure loi Hoguet concernant la charge des honoraires. Dans cette espèce le mandat de l’intermédiaire immobilier ne mentionnait pas la charge des honoraires, mais seulement son montant.

Le compromis stipulait cependant que ces honoraires devaient être supportés par le vendeur (mandant).

Pour autant les juges héraultais statuent en considérant que l’irrégularité du mandat liée au défaut d’indication du débiteur des honoraires, auquel le compromis ne pouvait suppléer, a pour conséquence l’impossibilité pour l’agence de réclamer une rémunération.

Selon une jurisprudence désormais constante, cette irrégularité ne pouvait être couverte que par une convention postérieure à l’acte authentique.

L’article 10-1 de la loi de 1965 dispose que « le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. » 

La Cour de cassation dans un arrêt de rejet du 11 juillet 2019 n°18-13598 confirme l’analyse de la cour d’appel d’Aix en Provence qui a considéré que cette disposition ne trouve à s'appliquer de plein droit que lorsque la décision qui a donné raison au copropriétaire a un caractère définitif (soit après l’arrêt d’appel).

L’article 17 du décret du 17 mars 1967 récemment modifié, est désormais ainsi rédigé : « la feuille de présence est annexée au procès-verbal ». La question se pose depuis le décret du 27 juin 2019 de savoir si cette modification impose dorénavant au syndic de copropriété de notifier la feuille de présence avec le procès-verbal aux copropriétaires opposants ou défaillants (en application de l’article 42 alinéa 2 de la loi de 1965).

Pour le GRECCO cette précision réglementaire n’a vocation qu’à clarifier la nature de la feuille de présence et sous-entend qu’elle est conservée avec le procès-verbal, mais n’impose pas sa notification.

Aussi, le GRECCO, dans ses propositions du 4 octobre 2019, invite le syndic à conserver la feuille de présence en annexe du procès-verbal et de la notifier uniquement à première demande d’un copropriétaire. 

En espérant que la jurisprudence suive cette lecture, car dans le cas contraire la notification du procès-verbal aux opposants ou défaillants pourrait être considérée comme irrégulière.

Le rapport dit NOGAL, remis au Premier ministre le 18 juin 2019, propose notamment que les agents commerciaux indépendants puissent se prévaloir de leur expérience professionnelle pour accéder à l’obtention de la carte professionnelle d’agent immobilier. 

Une réponse ministérielle n°10167 publiée au J.O du Sénat le 8 août 2019 (p. 4223) confirme que « des réflexions sont actuellement en cours sur la prise en compte de l'expérience professionnelle acquise par les agents commerciaux collaborateurs d'agents immobiliers en vue de leur permettre, le cas échéant, de créer leur propre agence immobilière ». 

Une telle évolution nécessitera forcément une modification du décret HOGUET du 20 juillet 1972. 

Actualités

Copropriété/ASL : Régularité de la décision de mettre à jour les statuts d’une ASL

La mise à jour des statuts des ASL est une obligation légale. Cette mise à jour doit-elle cependant être adoptée régulièrement lors d’une assemblée générale de l’ASL ?

La Cour de cassation répond par l’affirmative dans un arrêt de censure du 25 avril 2024 n°22-20174. Pour les juges du Droit, peu importe que la mise à jour des statuts d’ASL soit une obligation légale, la décision de mettre à jour lesdits statuts doit faire l’objet d’une adoption régulière de l’assemblée générale des propriétaires membres de l’ASL (quorum et majorité). En l’espèce les statuts d'origine de l'ASL stipulaient que « la décision de modification des statuts devait être prise par la moitié au moins des membres de l'assemblée détenant ensemble les trois quarts des voix au moins ».

Ces modalités n’avaient pas été respectées ce qui impliquait que la décision qui avait adopté la mise à jour des statuts était nulle et avec elle la mise à jour, faisant perdre sa capacité juridique à l’ASL.

Transaction : Honoraires, nécessité absolue de produire son mandat

La cour d’appel de Pau rappelle dans un arrêt du 11 avril 2024 n°23-00176 ô combien la production du mandat demeure indispensable en cas d’action judiciaire visant à réclamer le paiement d’honoraires.

Dans cette affaire l’agence soutenait détenir un mandat de recherche de la part d’un promoteur (SAGEC SUD ATLANTIQUE) et lui avoir vendu les deux terrains objet de ce mandat. Le promoteur s’étant abstenu de régler les honoraires convenus une fois les ventes passées, l’agence l’a assigné en paiement. Malheureusement l’agence semblait dans l’impossibilité de produire ce mandat (perdu ?) et produisait toutefois la copie de son registre faisant mention de ce mandat de recherche, une convention d’honoraires rédigée par la SAGEC et son modèle de mandat de recherche.

La cour déboute l’agence et retient que « la mention sur son propre registre des mandats, même conjuguée au constat d’huissier sus-décrit, tout comme la convention d’honoraires intermédiaire, qui se réfère à une lettre de mission du 4 septembre 2015 (…) et sur laquelle ne figure ni le numéro du mandat ni les renseignements relatifs à la carte professionnelle de l’appelante, sont insuffisantes pour attester de la réalité du mandat n° 9790 ».

Ainsi faute de produire ce mandat, l’agence ne rapporte ni la preuve de son existence ni celle de sa régularité et sa carence ne peut être suppléée par les pièces qu’elle produit à l’instance.

Transaction/Bail d’habitation : Le DPE « petites surfaces » est arrivé !

L’arrêté du 25 mars 2024 modifiant les seuils des étiquettes du diagnostic de performance énergétique pour les logements de petites surfaces et actualisant les tarifs annuels de l’énergie est enfin paru (J.O du 20 avril 2024) !

Comme attendu cet arrêté modifie les seuils des étiquettes pour les logements de moins de 40 m2 de surface de référence et l’appellation de la surface utilisée dans le diagnostic de performance énergétique. Ce texte s’appliquera à compter du 1er juillet 2024 et uniquement en France métropolitaine. Il modifie l'arrêté du 31 mars 2021 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments ou parties de bâtiments à usage d'habitation en France métropolitaine, ainsi que l'arrêté du 31 mars 2021 relatif aux méthodes et procédures applicables au diagnostic de performance énergétique et aux logiciels l'établissant. 

Les diagnostics de performance énergétique réalisés entre le 1er juillet 2021 et le 1er juillet 2024 portant sur des logements dont la surface de référence est inférieure ou égale à 40 m² peuvent faire l'objet d'un document attestant de la nouvelle étiquette du diagnostic de performance énergétique

Cette attestation remplace l'étiquette initiale du diagnostic de performance énergétique par une nouvelle étiquette. Elle se borne à tirer les conséquences de la modification des valeurs seuils des étiquettes entrant en vigueur avec le présent arrêté, et ne remet pas en cause les travaux et calculs du diagnostic de performance énergétique dont elle remplace l'étiquette. En l'absence de production d'une attestation, le diagnostic de performance énergétique produit initialement reste valable.

Cette attestation est générée et téléchargeable sous forme dématérialisée exclusivement par l'ADEME sur le site internet de l'Observatoire du diagnostic de performance énergétique et de l'audit.

La loi n°2024-322 du 9 avril 2024 visant à l'accélération et à la simplification de la rénovation de l'habitat dégradé et des grandes opérations d'aménagement

La loi n°2024-322 du 9 avril 2024 visant à l'accélération et à la simplification de la rénovation de l'habitat dégradé et des grandes opérations d'aménagement est parue au Journal officiel du 10 avril 2024. Comme nous avons désormais l’habitude, cette loi comporte 59 articles et des dispositions tous azimuts impactant la copropriété, mais également l’urbanisme, la location ou encore les baux d’habitation… Petit tour d’horizon rapide de ce nouveau dispositif qui intéresse les acteurs du Logement et de la copropriété.

Transaction : Le dossier de diagnostics est complété

Le dossier de diagnostics techniques fourni par le vendeur et annexé à la promesse de vente est complété d’un alinéa 12 (article L.271-4 du CCH) qui prévoit que le dossier doit mentionner « S'ils existent, les arrêtés pris au titre de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations ». Ce qui suppose que le diagnostiqueur recueille désormais cette information.

Bail d’habitation : Des mesures visant à remédier à l’habitat dégradé

- La loi instaure un nouvel article 3-4 dans la loi du 6 juillet 1989. Ainsi désormais, le fait, pour un bailleur ou tout intermédiaire, de refuser l'établissement d'un contrat de location conforme à l'article 3 (contrat type) et la délivrance d'un reçu, ou d'une quittance, mentionnés à l'article 21 ou de dissimuler ces obligations est puni d'un an d'emprisonnement et de 20 000 euros d'amende. Les personnes morales déclarées responsables pénalement de ce fait encourent une amende suivant les modalités prévues à l'article 131-38 du code pénal (du quintuple).

- Pour la colocation, dans les zones soumises à l'autorisation préalable de mise en location (article L. 635-1 du code de la construction et de l'habitation). L’autorité compétente peut rejeter la demande présentée en vue d'une colocation formalisée par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur lorsqu'un examen préalable des caractéristiques du logement et des contrats établit qu'en l'espèce, nonobstant le respect des normes de décence, les caractéristiques du logement et des baux ne permettent pas de garantir aux occupants des conditions d'existence dignes.

Copropriété : Emprunt collectif, saisie conservatoire, systématisation de la LRE, seconde AG, diagnostic structurel…

Instauration d’un véritable emprunt collectif : Allègement de majorité et instauration d’un véritable emprunt collectif par la modification du contenu de l’article 26-4 de la loi de 1965. A moins qu’il ne s’y oppose expressément, chaque copropriétaire est réputé avoir accepté de participer à ce mode de financement. Toutefois, tout copropriétaire peut refuser de participer à l'emprunt sous réserve de notifier au syndic son refus dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l'assemblée générale et de verser la totalité de la quote-part du prix des travaux lui revenant dans un délai de six mois à compter de la notification de ce procès-verbal. A défaut, le copropriétaire est tenu par l'emprunt. Des articles 26-9 à 26-14 sont créés pour la mise en œuvre et le fonctionnement de cet emprunt collectif, avec notamment la mise en place d’un nouveau compte bancaire séparé dédié à la gestion des fonds objets de l’emprunt collectif et des subventions publiques accordées au syndicat. Précisons que la charge de la contribution au remboursement de l'emprunt suit le lot en cas de vente, sauf remboursement anticipé du copropriétaire vendeur. Après le chapitre sur le DTG, un chapitre spécifique « Prêt pour travaux consenti aux syndicats de copropriétaires (articles L732-1 à L732-3) » est également introduit dans le code de la construction et de l’habitation. Quelques décrets restent à paraître pour compléter la mesure.

Le texte introduit un article 10-1 dans l’ordonnance du 1er juillet 2004 précisant que les associations syndicales libres (ASL) peuvent, sous réserve des stipulations de leurs statuts et des dispositions de cette ordonnance de juillet 2004, souscrire un emprunt collectif au nom du syndicat qui règle les affaires de l’ASL pour le financement des travaux concernant les parties communes, les équipements et les terrains ou des travaux d'intérêt collectif sur des parties privatives des immeubles qui les composent. Un décret est là encore annoncé.

Habitat dégradé et copropriété en difficulté : De multiples mesures sont instaurées pour remédier aux situations d’habitat dégradé pour tenter de remédier à une situation avant que la dégradation ne soit irréversible. On citera à titre d’exemple (expérimental) la possibilité pour un opérateur de conclure avec le syndicat des copropriétaires une convention en vue de l'acquisition temporaire à titre onéreux soit du seul terrain d'assiette de la copropriété, soit des seuls parties et équipements communs des immeubles qui la constituent, soit du terrain et des parties et équipements communs, en vue d'en assurer la rénovation.

Le retrait d’une union de syndicats est décidé par l'assemblée générale de chaque syndicat à la majorité prévue à l'article 26. La loi institue un système dérogatoire, allégé, lorsque la copropriété est en difficulté. Le retrait de l’union peut valablement se décider par l'assemblée générale du syndicat (de celui en difficulté semble-t-il) à la majorité prévue à l'article 25.

Le retour de la seconde AG de l’article 25-1 pour les travaux d’économie d’énergie : Le système de la seconde assemblée à majorité allégée, que les syndics ont connu et qui avait disparu avec l’ordonnance du 30 octobre 2019, fait son retour pour les travaux d’économie d’énergie : « Lorsque le projet de résolution a pour objet la réalisation de travaux prévus au f de l'article 25 et qu'il n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans un délai de trois mois sur un projet identique, peut statuer à la majorité prévue à l'article 24. »

Impayés de provisions et saisie conservatoire : A l’instar du dispositif qui existe en matière de baux d’habitation, la loi modifie l’article L.511-2 du code des procédures civiles d’exécution et permet ainsi au syndicat des copropriétaires de mener une saisie conservatoire sur les comptes bancaires des copropriétaires débiteurs, sans décision de justice, pour les provisions exigibles. Proposition que nous avions personnellement formulée lors de notre audition par le sénateur Claude DILAIN en 2013 dans le cadre de l’élaboration de la loi ALUR. L’idée aura fait son chemin, non sans un certain temps…

Instauration d’un Diagnostic structurel de l'immeuble : La commune peut désormais définir des secteurs dans lesquels tout bâtiment d'habitation collectif doit faire l'objet, à l'expiration d'un délai de quinze ans à compter de la réception des travaux de construction du bâtiment et au moins une fois tous les dix ans, d'un diagnostic structurel du bâtiment, incluant une description des désordres observés qui portent atteinte à sa solidité et évaluant les risques qu'ils présentent pour la sécurité des occupants et celle des tiers. Pour les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation soumis au statut de la copropriété, l'obligation de réaliser un diagnostic structurel de l'immeuble est toutefois satisfaite par l'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT).

Le recours automatique et de principe à la LRE : Modification de l’article 42-1 de la loi de 1965 : « Les notifications et les mises en demeure sont valablement faites par voie électronique. Les copropriétaires peuvent, à tout moment et par tout moyen, demander à recevoir les notifications et les mises en demeure par voie postale.

« Le syndic informe les copropriétaires des moyens qui s'offrent à eux pour conserver un mode d'information par voie postale. »

Travaux d'isolation thermique de la toiture ou du plancher à l’initiative d’un ou plusieurs copropriétaires : La loi institue un nouvel article 25-2-1 dans la loi de 1965. « Un ou plusieurs copropriétaires peuvent effectuer, à leurs frais, des travaux d'isolation thermique de la toiture ou du plancher qui affectent les parties communes de l'immeuble, sous réserve que ceux-ci ne portent pas atteinte à la structure de l'immeuble, à ses éléments d'équipements essentiels, à sa sécurité, à sa salubrité, aux modalités de jouissance des parties privatives d'autres copropriétaires ou ne fassent pas l'objet d'une programmation dans le cadre du plan pluriannuel de travaux adopté par le syndicat des copropriétaires. »

Création d’un syndic d’intérêt collectif. La loi crée un nouvelarticle18-3 dans la loi de 1965. L'agrément de syndic d'intérêt collectif atteste de la compétence de son bénéficiaire pour intervenir dans les copropriétés faisant l'objet des procédures prévues aux articles 29-1 A et 29-1 (agrément délivré par le préfet pour une durée de 5 ans). Le syndic d'intérêt collectif est présumé compétent pour gérer les copropriétés pour lesquelles un mandataire ad hoc a été désigné sur le fondement de l'article 29-1 A. Il peut également, à la demande d'un administrateur provisoire désigné sur le fondement de l'article 29-1, assister ledit administrateur dans ses fonctions de gestion.

Copropriété : Nouvelles obligations des syndics

- Sans pouvoir opposer le secret professionnel, les syndics de copropriété sont tenus de communiquer aux agents du service municipal du logement tous renseignements nécessaires à l'accomplissement de leur mission de recherche et de contrôle (article L.651-7 du CCH).

- L’article 29-1 II de la loi de 1965 est complété et prévoit désormais que le président du tribunal judiciaire peut imputer tout ou partie des frais de l'administration provisoire au syndic si ce dernier n'a pas saisi sur requête le juge d'une demande de désignation d'un mandataire ad hoc dans les conditions prévues à l'article 29-1 A (après audition du syndic et du conseil syndical, sur le rapport de l'administrateur provisoire). Un nouveau cas d’obligation de saisine d’un mandataire ad’hoc est d’ailleurs ajouté dans l’article 29-1 A de la loi de 1965. Il s’agit de l’hypothèse dans laquelle l’assemblée générale n’aurait pas voté sur l’approbation des comptes depuis au moins deux ans.

- Obligation pour le syndic de mentionner de nouvelles informations dans le registre d’immatriculation des copropriétés. L’article L.711-2 du CCH est donc complété (situation financière de la copropriété, caractéristiques techniques des immeubles constituant la copropriété etc.).

- Le syndic doit transmettre le diagnostic structurel ou, le cas échéant, le projet de plan pluriannuel de travaux à la commune, lorsqu’il administre un immeuble se trouvant dans un périmètre soumis à cette nouvelle obligation en vertu de l’article L.126-6-1 du CCH. A défaut de transmission dans un délai d'un mois à compter de la notification de la demande, le maire peut faire réaliser d'office le diagnostic structurel en lieu et place du syndicat des copropriétaires et à ses frais.

- Le syndic est tenu d'informer les copropriétaires et les occupants de la copropriété que leur immeuble fait l'objet d'une procédure relevant de l'exercice de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles. 

- Lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une procédure relevant de l'exercice de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations, le syndic est tenu de notifier le PV d’AG au signataire de l’arrêté de police (le plus souvent le maire) qui peut assister à l’AG ou se faire représenter et formuler des observations sur les questions inscrites à l'ordre du jour. La communication de l’ordre du jour aurait sans doute été plus logique…

- Le syndic est désormais tenu de convoquer une assemblée générale dans un délai de deux mois à compter de la première présentation d'une lettre recommandée, lorsque le président du conseil syndical en fait la demande. A défaut, le président du conseil syndical est habilité à la convoquer.

Bail commercial : Validité d’un avenant signé par un seul indivisaire

Un indivisaire détenant ¾ des droits de l’indivision peut-il signer seul un avenant au bail commercial conclu par les membres de l’indivision ?

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence confirme cette possibilité dans l’espèce ayant donné lieu à un arrêt du 7 mars 2024 n°23-07524. Selon cet arrêt, cet avenant prévoyait seulement une modification de l’assiette du bail et corrélativement un réajustement du loyer.

Pour la cour « la conclusion d’un simple avenant relatif à un bail commercial en cours, qui n’engage pas l’indivision sur une nouvelle durée, ressortit à l’exploitation normale des biens indivis et peut être valablement signée par l’indivisaire titulaire d’au moins deux tiers de ces droits ».

L’action en nullité fondée sur l’article 815-3 du Code civil n’est donc pas fondée.

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