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Dans un arrêt de cassation du 27 novembre 2013 n°12-13897, la Cour de cassation rappelle au visa de l’article 6-1 de la loi du 2 janvier 1970 dite Hoguet qu’aucune somme d’argent n’est due, à quelque titre que ce soit, à l’agent immobilier avant que l’opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l’engagement des parties. Il est à préciser qu’en l’état actuel du projet de loi Alur la clause pénale sera certainement plafonnée à un montant fixé par décret.

La Cour de cassation dans un arrêt du 16 octobre 2013, n°12-24267, affirme que l’agent immobilier, rédigeant une promesse de vente en l’état de déclarations erronées d’une partie, n’engage sa responsabilité que s’il est établi qu’il disposait d’éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude. La Haute Cour affirme cependant, qu’il est tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu’il existe une publicité légale aisément accessible, les déclarations faites par son mandant, promettant, et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse.

La Cour de cassation dans un arrêt du 13 novembre 2013 n°12-25682, censurant la cour d’appel, juge et rappelle qu’un copropriétaire ne peut déléguer à un mandataire la faculté d’être élu président de l’assemblée générale, bien que le mandat fût donné en des termes très larges « mandat de le représenter, de participer aux délibérations et de généralement faire le nécessaire… ». La Haute Cour prononce (sans renvoi) la nullité de l’assemblée générale contestée.

Un arrêt de la cour d’appel de Paris rendu le 10 avril 2013 n°10-20507, a retenu la responsabilité d’un syndic pour avoir maintenu en vigueur des contrats de travail de gardien ne respectant pas la législation en vigueur, alors même que ces contrats avaient été dressés par le précédent syndic. Ces contrats avaient entraîné une condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de rappels de salaires.

La Cour de cassation dans un arrêt du 2 octobre 2013 n°12-20504 rappelle aux agents immobiliers qu’il faut être prudent avec les termes utilisés dans les publicités de commercialisation, notamment lorsqu’il s’agit de vendre de l’investissement locatif (Demessine). L’agent immobilier avait notamment remis une documentation commerciale faisant référence au « loyer garanti par un bail de neuf ans quel que soit le taux d’occupation ». Or, comme souvent dans ce type d’investissement, la société preneuse avait été placée en liquidation judiciaire. Le bail commercial avait été repris mais à des conditions pécuniaires désavantageuses, ce qui générait pour les acquéreurs une perte financière.
La Cour juge qu’un agent immobilier qui s’entremet habituellement dans des opérations immobilières de placement se doit d’informer et de conseiller l’acquéreur éventuel sur les risques réels de l’investissement.

La Cour de cassation dans un arrêt du 2 octobre 2013 n°12-19481 précise la portée de l’exonération de l’article 55 du décret de 1967 qui exempte le syndic d’une autorisation d’assemblée générale en cas d’action en recouvrement de créance. La Cour juge ainsi que l’action du syndicat des copropriétaires en remboursement d’une facture de travaux est une action en réparation du préjudice causé au syndicat par une violation du règlement de copropriété non le recouvrement d’une créance. Elle nécessite donc une autorisation de l’assemblée générale. En l’espèce le syndic avait agi en justice sans autorisation de l’AG pour obtenir le paiement d’un arriéré de charges et une somme représentant des frais de travaux de raccordement d’un lot au réseau des eaux usées. Selon le syndic, cette intervention et ces frais avaient été rendus nécessaires par des travaux sur les parties communes réalisés par le défendeur.

La Cour de cassation dans un arrêt du 11 septembre 2013 n° 12-23772 juge que le préjudice subi par l’un des acquéreurs d’un lot de copropriété dont le mesurage est erroné ne peut être calculé à partir du prix de vente. Ainsi, selon la Cour de cassation, le préjudice subi par l’acquéreur ne peut être estimé au prorata du prix payé. La Cour de cassation censure une cour d’appel qui avait calculé le préjudice à partir du prix de vente, de la différence entre la surface réelle et la surface vendue et du montant des frais de vente, en estimant que, sous couvert d’indemnisation d’un préjudice, avait été accordé à l’acquéreur le remboursement d’une partie du prix de vente.

Pour l’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de prendre en compte le bien tel qu’il se présentait matériellement au moment de la vente. Une cave aménagée et transformée en réserve doit entrer dans le calcul de la superficie des parties privatives vendues selon la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 2 octobre 2013 n°12-21918 (peu importe que le changement de destination n’ait pas été régulièrement autorisé en assemblée générale selon une jurisprudence Parisienne).

La chambre criminelle de la Cour de cassation dans un arrêt du 4 juin 2013 n°12-85688, tenant compte pour une fois de la pratique professionnelle, juge que le prix de vente d’un bien immobilier étant communément négocié entre l’acheteur et le vendeur, l’agence immobilière est dispensée de le faire figurer sur les affiches présentées en vitrine. La Cour rappelle toutefois qu’en application de l’arrêté du 29 juin 1990 il doit être mentionné les modalités de calcul des honoraires du professionnel, exprimées en pourcentage sur le prix de vente.

La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 20 juin 2013 n°12-00864, rappelle, à peine de nullité, que le mandat qui contient une clause d'exclusivité ou une clause pénale doit être signé en autant d'originaux que de parties, dont un est remis au mandant. Plus surprenant, la cour en déduit également que la promesse de vente passée sur la base d'un mandat irrégulier est elle-même frappée de cette nullité.

Dans un arrêt du 28 mai 2013 n°12-20105, la Cour de cassation rappelle que l’acquéreur non professionnel ne doit pas avoir connaissance du vice pour pouvoir bénéficier de la garantie légale des vices cachés. En l’espèce les acquéreurs croyaient acheter une maison traditionnelle construite en blocs de béton alors que la maison était faite en préfabriqué. Cependant, la Cour retient que les acheteurs avaient eu accès à la maison bien avant la signature de l’acte authentique et qu’ils avaient ainsi eu la possibilité de monter dans les combles avec une échelle et de constater la structure des murs pignons.

La Cour de cassation dans un arrêt du 19 mai 2013 n°12-19390, juge que l’action indemnitaire de l’agent immobilier sur le fondement de la perte de chance de percevoir ses honoraires ne peut aboutir au montant total des honoraires perdus : « la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égal à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée ». En l'espèce le mandant avait résilié par anticipation son mandat exclusif. La Cour de cassation, confirmant sa jurisprudence, rappelle ainsi que l'agent immobilier ne pourra jamais en pareille hypothèse percevoir l'intégralité de sa rémunération.

L’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au bailleur de fournir un DPE lors de la signature du bail ou de son renouvellement, sans toutefois prévoir de sanction en cas de non respect de cette obligation. Pourtant, le tribunal d’instance de Moulin dans un jugement du 14 janvier 2013 ordonne l’indemnisation du locataire (2 000€) qui prétendait qu’il n’aurait pas loué le logement s’il avait connu lors de la conclusion de la location que celui-ci était classé en catégorie E. L’agent immobilier qui avait fait signer le bail est condamné à verser cette somme au locataire, en tenant compte de l'économie d'énergie qu'aurait pu faire le locataire s'il avait loué un logement moins énergivore.

La cour d'appel de Versailles, dans un arrêt inédit du 30 janvier 2012, n°10-00906, juge les honoraires de vacations du syndic pour le suivi d'un dossier de recouvrement de charges ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La cour précise qu’ils ne pourraient être pris en considération que s’ils sortaient de la gestion courante du syndic, traduisant des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au SDC de recouvrer une créance justifiée.

Actualités

Copropriété/ ASL : Contenu de la mise à jour des statuts

La Cour de cassation dans un arrêt de censure du 6 septembre 2018 n°17-22815 rappelle qu’il ne résulte ni de l’ordonnance de 2004 ni du décret de 2006 que les associations syndicales libres soient dispensées, lorsqu’elles mettent leurs statuts en conformité́, de respecter les formalités imposées lors de leur création. La cour d’appel d’Aix en Provence avait cru pouvoir juger à tort que si la création d’une ASL impose d’annexer aux statuts un plan parcellaire et la déclaration de chaque adhèrent spécifiant les désignations cadastrales ainsi que la contenance des immeubles, ces formalités n’étaient pas exigées pour la seule mise en conformité́ des statuts.

Transaction : Refus de réitérer & loyauté contractuelle

La cour d’appel d’Aix en Provence dans un arrêt du 2 octobre 2018 n°16-19930 condamne un acquéreur qui refusait de réitérer la vente au motif que celui-ci n’avait pas fait preuve des diligences et de la loyauté exigées pour prétendre échapper à la mise en oeuvre de la clause pénale. L’acheteur prétendait que son comportement n’était que la conséquence de la carence du vendeur à l’informer sur l’état exact de l’immeuble (fortement sinistré).


Pour la cour d’appel cet argument n’était pas recevable, l’acheteur ayant accepté expressément de faire son affaire personnelle de l’état de l’immeuble.

Bail commercial : Diagnostic amiante & RCP de l’agent immobilier

La Cour de cassation, dans un arrêt de censure du 13 septembre 2018 n°17-11760, rappelle qu’aucune obligation légale n'impose, lors de la conclusion d'un bail commercial, la remise au locataire d'un « dossier technique amiante » ; contrairement à la position prise par la cour d’appel d’Aix en Provence.

La Cour de cassation de rajouter que l'agent immobilier ne peut être tenu des obligations relatives au repérage de l'amiante qui incombent au propriétaire, quand bien même il aurait validé le principe des travaux à réaliser par le preneur dans les lieux loués.

Loi HOGUET : L'agent commercial ne peut faire valoir son expérience professionnelle

Une réponse ministérielle publiée le 12 juin 2018 (JO.AN p. 5052) rappelle à juste titre que les agents commerciaux ne peuvent pas se prévaloir de leur expérience professionnelle pour obtenir une carte professionnelle HOGUET de la part des CCI. La réponse rappelle que les dispositions du décret du 20 juillet 1972 ne sont applicables qu’à des emplois subordonnés et que les agents commerciaux ne se trouvent pas dans une relation de subordination avec le titulaire de la carte professionnelle.

Seule option pour l'agent commercial, la détention d'un des diplömes requis par les textes. En appliaction de l'article 11 du décret du 20 juillet 1972, la condition d'aptitude professionnelle est remplie avec l'un des diplômes suivants  :

- diplôme délivré par l’État ou au nom de l’État d’un niveau égal ou supérieur à 3 années d’études supérieures après le baccalauréat ET sanctionnant des études juridiques, économiques ou commerciales;

- diplôme ou titre inscrit au répertoire national des certifications professionnelles d’un niveau équivalent (niveau II) ET sanctionnant des études juridiques, économiques ou commerciales;

- brevet de technicien supérieur (BTS) « professions immobilières »;

- diplôme de l’institut des études économiques et juridiques appliquées à l’immobilier, la construction et l’habitat (ICH).

Transaction/Bail commercial : Droit de préemption commercial et honoraires

La Cour de cassation dans un arrêt du 28 juin 2018 n°17-14065 juge qu’en application de l’article L145-46-1 du code de commerce (issu de la loi Pinel du 18 juin 2014) le bailleur qui vend son local commercial doit préalablement notifier au preneur une offre de vente (cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locatairequi ne peut inclure les honoraires de négociation de l’agent immobilier.

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