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La Cour de cassation précise dans un arrêt du 5 février 2013, n°12-12954, que les dispositions de l’article L. 632-1 du CCH sont d’ordre public et que le logement pris à bail par un étudiant constitue sa résidence principale au sens de ce texte, nonobstant toute clause contraire insérée au contrat de location. En l’espèce le bailleur refusait à l’étudiant locataire la possibilité de donner congé à tout moment avec un préavis d’un mois, au motif que le bail stipulait le contraire.

Transaction - Pouvoir du gérant d’une SCI de vendre et donner congé : A la suite d’un congé pour vente donné par le gérant d’une SCI propriétaire d’un bien loué à usage d'habitation, la cour d’appel de Nîmes a considéré que le congé était nul puisque selon elle la vente du seul actif immobilier de la SCI par le gérant constituait un acte de disposition qui nécessitait l'autorisation de tous les associés. La Cour de cassation dans un arrêt du 12 février 2013 ,n°11-20570, censure cette analyse des juges Nîmois et reconnaît ainsi le pouvoir au gérant de donner congé et de vendre l’immeuble de la SCI sans décision des associés, conformément aux dispositions statutaires prévoyant que le gérant avait pleine et entière compétence pour "les achats, les ventes, l'apport ou l'échange d'immeubles", sans qu’il soit nécessaire d’obtenir l’autorisation des associés.

La cour d’appel de Versailles dans un arrêt du 9 janvier 2013, n°12-02097, rappelle que le preneur ne peut se faire justice seul en consignant les loyers jusqu'à l'intervention du bailleur.
La cour précise également que le juge des référés ne peut autoriser une telle consignation que si l'urgence de l'intervention du bailleur pour remédier à des désordres le justifie ! Il doit donc s'agir d'une mesure exceptionnelle.
Le preneur commercial doit ainsi continuer à régler son loyer pendant le cours du contentieux qu'il aura à régler par ailleurs avec son bailleur.

Dans l’affaire tranchée par la Cour de cassation le 23 janvier 2013, n°11-28246, un copropriétaire invoquait la nullité du mandat du syndic qui n’avait pas fait voter les copropriétaires sur la question du compte séparé. Cette situation s’expliquait par le fait qu’antérieurement les copropriétaires ayant refusé la dispense ; le syndic avait donc ouvert un compte bancaire séparé. La Cour de cassation a admis qu’il n’était pas nécessaire de procéder à un nouveau vote lors du renouvellement du mandat du syndic dans ces conditions. En d’autres termes, le renouvellement du vote n’est nécessaire qu’en cas de dispense précédemment votée.

La Cour de cassation dans un arrêt du 23 janvier 2013, n° 11-27477, est amenée à se prononcer sur la contestation d’un copropriétaire qui réfutait l’adoption de la résolution par laquelle l’assemblée générale avait accepté l’intégralité d’un nouveau règlement de copropriété. En l’espèce, le vote portait à la fois sur des adaptations du règlement au sens de l’article 49 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (mises en conformité) qui relèvent de la majorité simple de l’article 24, et sur des modifications telles que visées à l’article 26. La Haute Cour considère que l’article 49 n’exige pas une adoption autonome et confirme donc la position de la cour d’appel qui a retenu que le règlement pouvait être adopté dans son ensemble, à la majorité de l’article 26.

Copropriété : Notion de frais nécessaires

La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 4 févier 2010 considère que les honoraires de contentieux (relance, transmission du dossier à l’huissier, etc.) sont des frais nécessaires imputables à la charge du copropriétaire débiteur. La cour rappelle notamment « que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne fait pas une énumération exhaustive des frais nécessaires à la charge d'un seul copropriétaire ; que les frais réclamés par le syndicat sont liés au défaut de paiement des charges ; qu'ils sont ainsi réclamés de manière légitime à Monsieur X ».

Transaction : Garantie de superficie et VEFA

La Cour de cassation dans un arrêt du 11 janvier 2012, n°10-22924, reconnaît que l’action en diminution de prix ouverte à l’acheteur et prévue par l’article 1622 du Code civil est bien applicable à la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), et par assimilation sans doute également à la vente d’immeuble à rénover (VIR). Elle fixe le point de départ du délai préfix d’un an à la date de la livraison du bien, la vérification de la superficie de l’immeuble vendu ne pouvant être opérée qu’à cette date et non lors de la signature de l’acte de vente (comme en matière de loi Carrez).

Transaction : Rupture abusive des pourparlers


La cour de cassation dans un arrêt du 18 octobre 2011, n°10-22940, condamne un vendeur à 10 000€ de dommages-intérêts pour rupture abusive des pourparlers, considérant que l’acquéreur a subit un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’il convoitait. Dans cette espèce une offre d’achat avait été échangée et deux projets de compromis avaient été modifiés via le notaire. La cour de cassation dans un arrêt du 18 octobre 2011, n°10-22940, condamne un vendeur à 10 000€ de dommages-intérêts pour rupture abusive des pourparlers, considérant que l’acquéreur a subit un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’il convoitait. Dans cette espèce une offre d’achat avait été échangée et deux projets de compromis avaient été modifiés via le notaire.

Dans un arrêt du 11 janvier 2012, n°10-16.217, la Cour de cassation affirme, en des termes non équivoques, que la désignation d’un administrateur provisoire dans le cadre de l’article 47 du décret du 17 mars 1967 peut conduire à la nomination d’un syndic professionnel et pas nécessairement d’un administrateur judiciaire : « Mais attendu qu’ayant relevé que l’ordonnance avait été rendue en application de l’article 47 du décret du 17 mars 1967 au motif que la copropriété n’avait jamais eu de syndic, qu’une telle situation impliquait la désignation d’un administrateur provisoire dans l’attente de l’élection d’un syndic, l’essentiel de la mission de cet administrateur résidant dans l’organisation de cette désignation, la cour d’appel a exactement retenu que cette mission, ponctuelle et limitée, n’impliquait pas la mise en œuvre d’attributions excédant la mission de gestion courante du syndic et ne justifiait pas la désignation d’un administrateur judiciaire soumis au statut du code de commerce ».

Par acte sous seing privé, Mme X... a promis d'acquérir une maison puis a décidé de ne pas signer l'acte authentique de vente ; l’ agent immobilier l'a assignée en paiement de la somme de 15 000€, la promesse prévoyant une « indemnité compensatrice forfaitaire » de ce montant en cas de refus de ratification. La Cour de cassation dans un arrêt du 15 décembre 2011, n°10-26911, considère que l’acheteuse « ayant fait perdre sa commission à l'agent immobilier qui avait mené à bien son travail d'intermédiaire jusqu'à la signature d'un acte unique engageant toutes les parties, devait être condamnée au paiement de la somme réclamée »

Le code de commerce prévoit qu’une modification notable des facteurs locaux de commercialité peut constituer un motif de déplafonnement du loyer commercial. La Cour de cassation réaffirme cependant dans un arrêt du 14 septembre 2011, n°10-825, que le déplafonnement n’est possible que si la modification en question (tramway, zone piétonne, etc.) a effectivement une incidence favorable sur l’activité du preneur. Autrement dit, le preneur qui parvient à démontrer que son activité n’a pas profité de cette modification notable (CA à l’appui) parviendra à juguler l’augmentation de son loyer.

La Cour de cassation dans un arrêt du 5 juillet 2011, n°10-20743, refuse d’annuler une délibération d’AG (condamnation d’un vide-ordures) considérant que dès lors que la majorité requise est atteinte (ici celle de l’article 25 i), peu importe que le procès-verbal fasse état d’une majorité erronée (article 24).

La Cour de cassation dans un arrêt du 7 septembre 2011, n°10-14154, censure la cour d’appel d’Aix en Provence rappelant le caractère non-contractuel de l’EDD et affirmant que la publication postérieurement au règlement de copropriété d'un nouvel état descriptif de division non contesté ne lui donne pas valeur contractuelle. Selon la formule désormais consacrée, l’EDD n’est pas une partie du règlement de copropriété et n’est dressé que pour les besoins de la publicité foncière au sens du décret de 1955.

La Cour de cassation a eu l’occasion dans un arrêt du 5 avril 2011, n°10-14877, de rappeler que les travaux résultant de la vétusté restent à la charge du bailleur en application de l’article 1755 du Code civil, sauf disposition expresse contraire prévue dans le bail commercial. En l’espèce, le fait que le bail prévoyait selon l’usage que le locataire « s’engageait à régler au bailleur toutes les charges relatives à la gestion, à l’entretien et aux réparations de l’immeuble à l’exception des travaux relevant expressément de l’article 606 du Code civil » ne suffisait pas à transférer sur le preneur la charge des travaux relevant de la vétusté, en l’espèce des réparations sur les ascenseurs.

Actualités

Profession : Nullité relative du mandat de gestion et ratification

La Cour de cassation dans un arrêt rendu le 20 septembre 2017 n°16-12906 opère un revirement notable et sécurisant pour les professionnels de l’immobilier.

En effet, la Cour de cassation jugeait jusqu'à présent que les dispositions de la loi dite Hoguet et de son décret du 20 juillet 1972, d'ordre public, étaient prescrites à peine de nullité absolue, excluant toute possibilité de confirmation du mandat comme de ratification ultérieure de la gestion (Cass. civ. 22 mars 2012, n°15-20411, ou Cass. civ. 2 décembre 2015 n°14-17211).

Toutefois, l'évolution du droit des obligations résultant de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, d'après laquelle la nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l'intérêt général et relative lorsque cette règle a pour objet la sauvegarde d'un intérêt privé, a conduit la Cour de cassation à apprécier différemment l'objectif poursuivi par certaines des prescriptions formelles que doit respecter le mandat du professionnel de immobilier et à décider que, lorsqu'elles visent la seule protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire, leur méconnaissance est sanctionnée par une nullité relative (Cass. mixte 24 février 2017 n°15-20411).

Dès lors, le non-respect du formalisme légal du mandat, qui a pour objet la sauvegarde des intérêts privés du mandant, entraîne une nullité relative, laquelle peut être couverte par la ratification ultérieure des actes de gestion accomplis sans mandat !

La Haute Cour constatait en l’espèce que les propriétaires héritiers avaient poursuivi leurs relations avec le mandataire de leur auteur, sans émettre la moindre protestation sur la qualité des prestations fournies ou les conditions de leur rémunération, dont l'agent immobilier leur a rendu compte de façon régulière et détaillée. Ainsi la demande de restitution des honoraires perçus était injustifiée.

Un copropriétaire débiteur peut voir sa responsabilité engagée par un autre copropriétaire lésé (perte locative)

C’est le sens de l’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 7 septembre 2017 (n°16-18777) et destiné à être publié au Bulletin.

Confirmant la position de la cour d’appel de Rennes (3 décembre 2015) les magistrats du quai de l’Horloge reconnaissent qu’un ou plusieurs copropriétaires débiteurs ou défaillants peuvent être tenus responsables vis-à-vis d’autres copropriétaires de la résidence.

En l’espèce, en refusant de répondre aux appels de fonds destinés à l'exécution de travaux urgents et indispensables (en toiture) une SCI copropriétaire a contribué à l'aggravation de la détérioration de l'immeuble. Pour les magistrats, la non-réalisation des travaux a provoqué des dégradations dans l'appartement, la rupture du contrat de location et l'impossibilité de relouer celui-ci après le départ du locataire (lien de causalité direct entre non-paiement des charges et provisions et le préjudice du copropriétaire bailleur).

Le copropriétaire défaillant est ainsi condamné à couvrir la perte locative et le préjudice moral du copropriétaire lésé.

La jurisprudence, jusque-là, condamnait régulièrement le copropriétaire débiteur à verser des dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires, considérant que celui-ci pouvait subir un préjudice autonome du fait de cette défaillance (Cass. civ. 3ème 20 octobre 2016, n° 15-20587).

Transaction : Mérules et nullité de la promesse

Un arrêt de la cour d’appel de Bourges du 8 juin 2017 n°16-0107 prononce la nullité d’une promesse de vente au motif que le bien objet de la promesse avait fait l’objet d’un arrêté de péril pour cause de mérules (levé 4 mois auparavant). Pour la cour d’appel le fait que les vendeurs n’aient pas indiqué à l’acheteuse l’existence de cet ancien arrêté de péril et la présence de mérules par le passé constitue un dol. Le professionnel de l’immobilier doit également tenir compte de cette situation lorsqu’il rédige un compromis. Ce champignon destructeur est régulièrement source de responsabilité des professionnels de l'immobilier, y compris les notaires. 

Le nouvel article L. 133-7 du CCH oblige, depuis la loi Alur, l’occupant d’un immeuble contaminé à déclarer en mairie la présence de ce champignon dès qu’il en a connaissance. Le locataire qui constate des traces de mérule dans son logement doit en avertir les services municipaux. A défaut d’occupant, la déclaration incombe au propriétaire. Si la mérule fait son apparition dans les parties communes d’un immeuble relevant de la loi régissant la copropriété des immeubles bâtis (du 10 juillet 1965), c’est au syndicat des copropriétaires (et à son syndic) qu’il incombe de respecter l’obligation.

Copropriété : Action du syndicat sur le fondement du trouble anormal de voisinage ?

Dans un arrêt de censure du 11 mai 2017 n°16-14339 la Cour de cassation juge qu’un syndicat des copropriétaires peut parfaitement agir à l'encontre d'un copropriétaire sur le fondement du trouble anormal du voisinage.

En l’espèce il s’agissait de faire sanctionner un copropriétaire (la société de gestion d’isola 2000) pour des infiltrations que subissait le syndicat. La Cour retient que le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage s'applique aux copropriétaires et plus généralement à tous les occupants d'un immeuble en copropriété. En d’autres termes, le syndicat des copropriétaires peut parfaitement mener une action judiciaire contre un copropriétaire, sans qu’elle soit fondée sur le seul règlement de copropriété ou exclusivement la loi du 10 juillet 1965.

Copropriété : Retour à une valeur contractuelle de l’EDD ?

Concernant une question relative à la destination de certains lots de copropriété, la Cour de cassation dans un simple arrêt de rejet n°828 du 6 juillet 2017 n° 16-16849 semble retenir la valeur contractuelle d’un état descriptif de division (EDD), venant ainsi compléter et préciser les dispositions du règlement de copropriété… En effet, la Haute Cour en commençant son attendu par « ayant souverainement retenu que l’état descriptif de division, auquel le règlement de copropriété avait conféré une valeur contractuelle et qui affectait les lots situés au-dessus du premier étage à une destination exclusive d’habitation » semble revenir sur sa jurisprudence jusque là constante qui ne conférait aucune valeur contractuelle à l’EDD. En l’espèce un copropriétaire s'est vu interdire d'apposer une plaque professionnelle sur l’immeuble puisqu’en vertu du règlement de copropriété les lots situés au dessus du premier étage ne pouvaient pas être utilisés pour l'exercice d'une activité professionnelle (l’EDD quant  à lui fixait à usage exclusif d’habitation les lots situés à partir du 2ème étage).

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