La cour d’appel d’Amiens, dans un arrêt du 27 septembre 2022 n°21-00089, condamne à indemnisation la propriétaire bailleur à l’encontre de sa locataire à qui elle avait donné à bail un ancien corps de ferme jugé non décent (humidité importante, absence d’isolation et de chauffage dans les chambres).

La cour d’appel condamne également in solidum les agences immobilières (ORPI) qui avait l’une procédé à la location et l’autre qui assurait la gestion du bien loué. En effet la cour rappelle que l’agent immobilier, rédacteur d’acte, est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention, notamment celles tenant à l’obligation du bailleur de délivrer un logement décent.

Au cours du bail, l’agence chargée d’une mission de gestion locative doit également veiller au respect continu de cette obligation de décence et avertir son mandant des travaux utiles de mise en conformité à accomplir.

Chaudière à gaz ou au fioul, la hausse du coût de l'énergie impacte fortement les budgets des copropriétés et les provisions et charges supportées par les copropriétaires. Cette situation pourrait d’ailleurs s’aggraver avec le risque de défaillances multiples de copropriétaires déjà en situation difficile. Le bouclier tarifaire étendu aux copropriétés par le décret n°2022-514 du 9 avril 2022 ne semble que retarder les difficultés à venir.

A l’approche de l’hiver, certains syndicats de copropriété et syndics s’interrogent sur la possibilité de ne pas rallumer leur chaudière collective et de palier temporairement avec des dispositifs de chauffage individuels. Mais à quelle majorité l’assemblée générale peut prendre une telle décision ?

Par principe la suppression d’un service collectif ou d’un élément d’équipement commun requière une décision à l’unanimité de tous les copropriétaires réunis en assemblée générale (utopique en pratique).

En effet, l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que « (…) L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété ». Voir notamment en ce sens CA Paris 2 juillet 2009 n°08-08837.

La jurisprudence a eu l’occasion de se prononcer à de multiples reprises et de nuancer ce principe en retenant la seule double majorité de l’article 26 de la loi, singulièrement lorsque la copropriété décide de remplacer (définitivement) un système de chauffage devenu vétuste par une solution individuelle moins onéreuse. La notion juridique d’amélioration prenant alors le dessus.

En ce sens notamment un arrêt de la Cour de cassation du 04 janvier 1989  : « L'arrêt retient que l'installation collective de chauffage, remontant à plus de quatre-vingts ans, était à la fois vétuste, inefficace et insalubre, que sa remise en état ne permettrait pas d'obtenir un résultat conforme aux normes actuelles ; que par ces motifs, desquels il résulte que l'installation d'un chauffage individuel n'affectait pas les modalités de la jouissance des parties privatives mais constituait, comme elle l'a retenu, une amélioration ».

Cet assouplissement ne semble toutefois pas pouvoir s’appliquer à une suppression temporaire d’un service collectif, et particulièrement à la décision de ne pas rallumer une chaudière collective en période de hausse du coût de l’énergie.

Un copropriétaire peut-il pour autant décider seul de se désolidariser du chauffage collectif et utiliser un système individuel pour échapper au règlement de ses charges ?

Sous réserve de certaines contraintes techniques tenant à la dépose d’équipements de l’installation collective (radiateurs par exemple) situés dans le lot, un copropriétaire peut choisir seul d’installer un système individuel. Par exemple des radiateurs électriques ou un système de pompe à chaleur réversible (sous réserve d’obtenir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires si cette installation touche aux parties communes ou à l’aspect extérieur de l'immeuble).

Pour autant, la mise en place de ces systèmes individuels ne dispense pas le copropriétaire sécessionniste de participer aux charges collectives de chauffage, en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, sans autorisation d’une assemblée générale modifiant spécifiquement la répartition des charges de chauffage (là encore à l’unanimité des propriétaires en application de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965).

La solution reste encore, aujourd’hui plus que jamais, et quand la technique le permet, la mise en place de systèmes d’individualisation des frais de chauffage selon la consommation réelle.

L’article 24-9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose à ce titre « Lorsque l'immeuble est pourvu d'un chauffage commun à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif et fournissant à chacun de ces locaux une quantité de chaleur réglable par l'occupant et est soumis à l'obligation d'individualisation des frais de chauffage en application de l'article L. 241-9 du code de l'énergie, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question des travaux permettant de munir l'installation de chauffage d'un tel dispositif d'individualisation, ainsi que la présentation des devis élaborés à cet effet ».

La cour d’appel de Montpellier, dans un arrêt du 8 juin 2022 n°19-05417, fait une application stricte d’une stipulation qui se retrouve usuellement dans les mandats. Il s’agit de la clause habituelle qui interdit pendant un délai de 12 mois suivant l’expiration ou la résiliation du mandat, de traiter directement ou indirectement avec un acheteur à qui le bien a été présenté par le mandataire.

L’interdiction visait, selon l’usage habituel, tant la personne de l’acheteur que son conjoint ou encore le partenaire avec lequel il se porterait acquéreur. A défaut de respecter cette clause, le mandataire a le droit à une indemnité forfaitaire, à titre de clause pénale, à la charge du mandant, d’un montant égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises prévue au mandat.

En l’espèce le mandant est condamné au montant de la clause pénale pour avoir vendu en connaissance de cause à la partenaire pacsée d’un candidat acquéreur ayant visité avec l’agence.

La cour d’appel de Lyon a jugé dans un arrêt du 25 mai 2022 n°19-02084 que le mandant qui souhaite se prévaloir de la réduction des honoraires doit justifier avoir informé l’agent immobilier du fait qu’il a trouvé lui-même l’acquéreur.

Le mandat prévoyait contractuellement que la rémunération du mandataire serait ramenée à 50% si l’acquéreur était trouvé grâce aux démarches propres au mandant. Le mandat prévoyait en l’espèce que « pour se prévaloir de cette disposition le mandant devra notifier par écrit au mandataire préalablement à la signature de l’avant contrat, les nom et adresse de l’acquéreur et attester que celui-ci n’a pas été trouvé par le panneau « à vendre » ou tout autre moyen mis en œuvre par le mandataire ».

Les juges relèvent en l’occurrence que le mandant ne justifiait pas avoir respecté les termes du mandat, faute d’avoir prévenu par écrit l’agent immobilier avant la signature de la promesse de vente avec l’acquéreur.

Au détour d'un contentieux relatif à un droit à honoraires, la cour d’appel d’Aix en Provence, dans un arrêt du 10 mai 2022 n°21-14962, répond à une question fréquemment posée et que la loi dite HOGUET du 2 janvier 1970 ne traite pas.

Faut-il nécessairement enregistrer les avenants aux mandats dans le registre correspondant ?

Les juges aixois semblent considérer que dès lors que le mandat a été enregistré, l’avenant ne nécessite pas un enregistrement formel et la prise d’un nouveau numéro au registre. Il est vrai que ni la loi Hoguet, ni son décret de 1972 n'impose une telle pratique.

On ne saurait toutefois que recommander, à minima, la mention des avenants dans le registre, à tout le moins dans la colonne « observations » du mandat concerné.

L'enregistrement des avenants avec un numéro autonome permet toutefois de donner date certaine aux modifications apportées au mandat originel, en s'inscrivant dans la chronologie du registre (notamment en cas de contrôle de la DDPP).

La loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 portant mesures d'urgence pour la protection du pouvoir d'achat est parue au Journal Officiel du 17 août 2022. Ce texte prévoit différentes mesures, notamment dans le secteur de l’immobilier.

 -        Augmentation de l’APL

 Ainsi, afin de couvrir les hausses de loyer, l'aide personnalisée au logement (APL) est revalorisée de 3,5% avec effet rétroactif au 1er juillet 2022 (revalorisation qui était à l'origine prévue au 1er octobre 2022 et au 1er janvier 2023). 

  -        Plafonnement de l’indexation à l’IRL

Un bouclier pour plafonner l’indexation des loyers d’habitation est également mis en place pendant un an, jusqu'au 30 juin 2023. Le texte (article 12) dispose ainsi « pour la fixation des indices de référence des loyers entre le troisième trimestre de l'année 2022 et le deuxième trimestre de l'année 2023, la variation en glissement annuel de l'indice de référence des loyers ne peut excéder 3,5 % ».

Précisons que les députés ont abaissé ce plafond à 2,5% pour les loyers en outre-mer et institué un dispositif particulier et variable pour la Corse (après consultation pour avis de l'assemblée de Corse).

-        Limitation du complément de loyer pour les logements inconfortables

Dans le cadre du dispositif d’encadrement des loyers, cette loi (article 13) interdit au bailleur d’appliquer un complément de loyer lorsque le logement présente une ou plusieurs des caractéristiques suivantes : « des sanitaires sur le palier, des signes d'humidité sur certains murs, un niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation, des fenêtres laissant anormalement passer l'air hors grille de ventilation, un vis-à-vis à moins de dix mètres, des infiltrations ou des inondations provenant de l'extérieur du logement, des problèmes d'évacuation d'eau au cours des trois derniers mois, une installation électrique dégradée ou une mauvaise exposition de la pièce principale. »

Précisons que cette mesure ne s’applique pas aux baux en cours, et que certains critères sont pour le moins sujet à interprétation…

-        Bail commercial & plafonnement de l’ILC pour les PME

 La loi du 16 août 2022 portant mesures d'urgence pour la protection du pouvoir d'achat (article 14) prévoit également que la variation annuelle de l'indice des loyers commerciaux (ILC), prise en compte pour la révision du loyer applicable aux petites et moyennes entreprises ne peut excéder 3,5% pour les trimestres compris entre le deuxième trimestre 2022 et le premier trimestre 2023. Le plafonnement de la variation annuelle est définitivement acquis et la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision postérieure ne peut prendre en compte la part de variation de l'indice des loyers commerciaux supérieure à 3,5 % sur cette même période.

Pour mémoire le dernier ILC publié (fin juin 2022), désormais corrigé du chiffre d’affaires dans le commerce de détail, s’établissait à 120,61, soit une augmentation de 3,32 % sur un an (inférieure à ce plafond).

Sur la partie immobilière, le texte semble avoir été rédigé à la hâte, de manière parfois imprécise et/ou confuse ; du contentieux en perspective assurément...

A l'occasion du pourvoi formé contre un arrêt rendu par la cour d'appel de Rennes, qui avait rejeté la demande en paiement d'une clause pénale d’un agent immobilier suite au refus de son mandant de réaliser la vente avec la personne qu'il lui avait présentée, l’intermédiaire immobilier a demandé de renvoyer au Conseil constitutionnel deux questions prioritaires de constitutionnalité ainsi rédigées :

« L'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 porte-t-il atteinte à la liberté d'entreprendre et à la liberté contractuelle en interdisant la rémunération de l'intermédiaire tant que l'opération projetée n'est pas réalisée, même lorsque c'est le mandant qui refuse sans justification de conclure la vente objet du contrat d'entremise ?

L'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, tel qu'interprété par la Cour de cassation, porte-t-il atteinte au principe de responsabilité en ce qu'il exclut que soit regardé comme fautif le mandant qui, ayant confié à un intermédiaire la recherche d'un vendeur ou d'un acheteur, refuse sans aucune raison de conclure la vente projetée ? »

La Cour de cassation dans un arrêt du 7 juillet 2022 n°21-25661 écarte ces demandes de QPC et refuse de transmettre ces questions au Conseil constitutionnel.

Pour elle la première question ne présente pas un caractère sérieux en ce que l'interdiction pour l'agent immobilier de percevoir une quelconque rémunération en l'absence de conclusion effective de l'opération projetée, quelle qu'en soit la raison, est fondée sur le motif d'intérêt général tenant à la nécessaire réglementation des pratiques des professionnels visés à l'article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 afin d'assurer l'information, la protection et la liberté contractuelle de leurs clients.

La seconde question ne présente pas non plus de caractère sérieux selon la Cour en ce que le contrat conclu entre l'agent immobilier et son client étant, sauf disposition expresse contraire, un contrat d'entremise. L’agent ne dispose pas du pouvoir d'engager son client, de sorte que celui-ci est libre de conclure ou non l'opération, et son seul refus, ne peut, par nature, être constitutif de la faute susceptible d'engager sa responsabilité à l'égard de son mandataire.

La cour d’appel d’Aix en Provence, dans un arrêt du 23 juin 2022 n°21-10914, relève que le lot de copropriété (loft d’exception) était loué sur Airbnb selon un prix de location par nuitée et non en fonction d’une saison touristique.

La cour en déduit donc qu’il ne s’agit pas d’une location saisonnière. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produisait un constat dressé en février qui démontrait que l’appartement était loué également en hiver. La location s’adressait donc à des occupants temporaires et fréquents.

Pour la cour d’appel, le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, est incompatible avec la clause d’habitation bourgeoise d’un règlement de copropriété, que cette stipulation d'habitation bourgeoise soit stricte ou non.

La location à la nuitée, toute l’année, semble donc constituer une circonstance aggravante que les syndicats de copropriétaires ne manqueront certainement plus de mettre en avant dans leurs actions judiciaires.

En application de la loi dite climat et résilience du 22 août 2021, lorsque le propriétaire d'un immeuble existant procède à l'isolation thermique par l'extérieur de son bâtiment, il bénéficie d'un droit de surplomb sur le fonds voisin et, le cas échéant, d'un droit d'accès temporaire à ce fonds, sous réserve de l'opposition du propriétaire du fonds à surplomber.

Un décret n°2022-926 du 23 juin 2022 (J.O du 24) précise les modalités de mise en œuvre de ces droits, notamment les documents qui doivent être notifiés au propriétaire du fonds à surplomber, les modalités de cette notification et la procédure d'opposition.

Le texte prévoit notamment que lorsque le fonds à surplomber est un immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat des copropriétaires peut s’y opposer par décision motivée.

Le syndic doit pour cela inscrire à l'ordre du jour d'une assemblée générale des copropriétaires la question de la saisine du juge en opposition à l'exercice de ces droits dans les conditions du nouvel article R.113-22 du CCH.

On regrettera peut-être, pour une certaine cohérence, que ce texte ne figure pas dans le décret du 17 mars 1967.

La Cour de cassation, dans un arrêt de censure du 15 juin 2022 n°20-22047, rappelle une nouvelle fois que l’agent immobilier ne peut prétendre à rémunération ou indemnisation lorsqu’il détient un mandat d’entremise, quand bien même il s’agirait d’un mandat exclusif ! Dans cette affaire la vendeuse avait confié à l’agence un mandat exclusif de vente d'un appartement.

Par la suite l'agent immobilier l'a informée qu'il avait trouvé un acquéreur au prix stipulé au mandat. Sans réaction, l’agent immobilier lui adressait alors une mise en demeure de signer une promesse conforme au mandat, la vendeuse lui indiquait alors en retour qu'elle ne souhaitait plus vendre l'appartement, s’en est suivi une procédure judiciaire.

La Cour de cassation reprend ici une solution désormais établie, le mandat d'entremise donné à l’agent immobilier ne lui permet pas d'engager son mandant pour l'opération envisagée à moins qu'une clause ne l'y autorise expressément, de sorte que le refus du mandant de réaliser la vente avec une personne qui lui est présentée par son mandataire ne constitue pas une faute pouvant justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts…

La Cour de cassation, dans un arrêt de censure du 1er juin 2022 n°21-16232, juge que la cession d’une partie commune spéciale doit être soumise aux votes des seuls copropriétaires disposant de tantièmes de propriété sur cette partie commune.

En effet, la Haute Cour prend la peine de viser notamment l’article 4 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que « Les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement ; selon le cas, elles sont générales ou spéciales. » En l’espèce il s’agissait de la cession d’un couloir commun dans un bâtiment.

La cour d’appel d’Aix en Provence, dans un arrêt du 17 mars 2022 n°21-101165, censure les magistrats de première instance (Fréjus) qui avaient cru pouvoir valider un congé fondé sur l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et avaient ordonné l’expulsion de la locataire.

Dans cette espèce le bail était expressément exclu du régime juridique de la loi de 1989, puisque consenti à une personne morale (conformément à la jurisprudence constante de la Cour de cassation). Dans ces conditions les magistrats de la cour considèrent que le congé pour vente délivré ne pouvait pas se contenter de viser l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, régime inapplicable en l’espèce.

Ce congé aurait dû viser l’article 1736 du Code civil et les termes de la clause du contrat relative à la durée du bail et aux modalités pour donner congé.

La Cour de cassation rappelle dans un arrêt du 16 février 2022 n°20-2337 que l'acquéreur professionnel ne peut pas profiter du bénéfice du délai de rétractation prévu par l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation (CCH).

Pour mémoire l'alinéa 1er de ce texte dispose : "Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte."

Dans cette espèce les magistrats ont relevé que l’acquéreur avait mentionné dans l'avant-contrat sa profession de promoteur, qu'il s'était ensuite substitué à la vente une société, dont il était le gérant et dont l'activité était celle d'un marchand de biens, et qu'il recherchait des bureaux pour y installer son entreprise.

La Cour de cassation rappelle dans un arrêt de censure du 19 janvier 2022 n°20-13619 que l’agent immobilier peut toujours obtenir l’indemnisation de la perte de ses honoraires par l’octroi de dommages-intérêts de la part de l’acquéreur fautif dans la non-réalisation de la vente. Cet arrêt précise que la responsabilité délictuelle étant d’ordre public, l’application des articles 1240 et 1241 du Code civil (anciens 1382 et 1383) ne peut être limitée ou neutralisée contractuellement par anticipation dans la promesse.

La Cour d’appel de REIMS, censurée, avait cru pouvoir juger et déduire des promesses signées que l’indemnisation du mandataire était subordonnée à ce que le vendeur ait lui-même agi judiciairement avec succès contre l’acquéreur, aux fins de déclarer la condition suspensive du prêt réalisée.

Actualités

Copropriété/ASL : Régularité de la décision de mettre à jour les statuts d’une ASL

La mise à jour des statuts des ASL est une obligation légale. Cette mise à jour doit-elle cependant être adoptée régulièrement lors d’une assemblée générale de l’ASL ?

La Cour de cassation répond par l’affirmative dans un arrêt de censure du 25 avril 2024 n°22-20174. Pour les juges du Droit, peu importe que la mise à jour des statuts d’ASL soit une obligation légale, la décision de mettre à jour lesdits statuts doit faire l’objet d’une adoption régulière de l’assemblée générale des propriétaires membres de l’ASL (quorum et majorité). En l’espèce les statuts d'origine de l'ASL stipulaient que « la décision de modification des statuts devait être prise par la moitié au moins des membres de l'assemblée détenant ensemble les trois quarts des voix au moins ».

Ces modalités n’avaient pas été respectées ce qui impliquait que la décision qui avait adopté la mise à jour des statuts était nulle et avec elle la mise à jour, faisant perdre sa capacité juridique à l’ASL.

Transaction : Honoraires, nécessité absolue de produire son mandat

La cour d’appel de Pau rappelle dans un arrêt du 11 avril 2024 n°23-00176 ô combien la production du mandat demeure indispensable en cas d’action judiciaire visant à réclamer le paiement d’honoraires.

Dans cette affaire l’agence soutenait détenir un mandat de recherche de la part d’un promoteur (SAGEC SUD ATLANTIQUE) et lui avoir vendu les deux terrains objet de ce mandat. Le promoteur s’étant abstenu de régler les honoraires convenus une fois les ventes passées, l’agence l’a assigné en paiement. Malheureusement l’agence semblait dans l’impossibilité de produire ce mandat (perdu ?) et produisait toutefois la copie de son registre faisant mention de ce mandat de recherche, une convention d’honoraires rédigée par la SAGEC et son modèle de mandat de recherche.

La cour déboute l’agence et retient que « la mention sur son propre registre des mandats, même conjuguée au constat d’huissier sus-décrit, tout comme la convention d’honoraires intermédiaire, qui se réfère à une lettre de mission du 4 septembre 2015 (…) et sur laquelle ne figure ni le numéro du mandat ni les renseignements relatifs à la carte professionnelle de l’appelante, sont insuffisantes pour attester de la réalité du mandat n° 9790 ».

Ainsi faute de produire ce mandat, l’agence ne rapporte ni la preuve de son existence ni celle de sa régularité et sa carence ne peut être suppléée par les pièces qu’elle produit à l’instance.

Transaction/Bail d’habitation : Le DPE « petites surfaces » est arrivé !

L’arrêté du 25 mars 2024 modifiant les seuils des étiquettes du diagnostic de performance énergétique pour les logements de petites surfaces et actualisant les tarifs annuels de l’énergie est enfin paru (J.O du 20 avril 2024) !

Comme attendu cet arrêté modifie les seuils des étiquettes pour les logements de moins de 40 m2 de surface de référence et l’appellation de la surface utilisée dans le diagnostic de performance énergétique. Ce texte s’appliquera à compter du 1er juillet 2024 et uniquement en France métropolitaine. Il modifie l'arrêté du 31 mars 2021 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments ou parties de bâtiments à usage d'habitation en France métropolitaine, ainsi que l'arrêté du 31 mars 2021 relatif aux méthodes et procédures applicables au diagnostic de performance énergétique et aux logiciels l'établissant. 

Les diagnostics de performance énergétique réalisés entre le 1er juillet 2021 et le 1er juillet 2024 portant sur des logements dont la surface de référence est inférieure ou égale à 40 m² peuvent faire l'objet d'un document attestant de la nouvelle étiquette du diagnostic de performance énergétique

Cette attestation remplace l'étiquette initiale du diagnostic de performance énergétique par une nouvelle étiquette. Elle se borne à tirer les conséquences de la modification des valeurs seuils des étiquettes entrant en vigueur avec le présent arrêté, et ne remet pas en cause les travaux et calculs du diagnostic de performance énergétique dont elle remplace l'étiquette. En l'absence de production d'une attestation, le diagnostic de performance énergétique produit initialement reste valable.

Cette attestation est générée et téléchargeable sous forme dématérialisée exclusivement par l'ADEME sur le site internet de l'Observatoire du diagnostic de performance énergétique et de l'audit.

La loi n°2024-322 du 9 avril 2024 visant à l'accélération et à la simplification de la rénovation de l'habitat dégradé et des grandes opérations d'aménagement

La loi n°2024-322 du 9 avril 2024 visant à l'accélération et à la simplification de la rénovation de l'habitat dégradé et des grandes opérations d'aménagement est parue au Journal officiel du 10 avril 2024. Comme nous avons désormais l’habitude, cette loi comporte 59 articles et des dispositions tous azimuts impactant la copropriété, mais également l’urbanisme, la location ou encore les baux d’habitation… Petit tour d’horizon rapide de ce nouveau dispositif qui intéresse les acteurs du Logement et de la copropriété.

Transaction : Le dossier de diagnostics est complété

Le dossier de diagnostics techniques fourni par le vendeur et annexé à la promesse de vente est complété d’un alinéa 12 (article L.271-4 du CCH) qui prévoit que le dossier doit mentionner « S'ils existent, les arrêtés pris au titre de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations ». Ce qui suppose que le diagnostiqueur recueille désormais cette information.

Bail d’habitation : Des mesures visant à remédier à l’habitat dégradé

- La loi instaure un nouvel article 3-4 dans la loi du 6 juillet 1989. Ainsi désormais, le fait, pour un bailleur ou tout intermédiaire, de refuser l'établissement d'un contrat de location conforme à l'article 3 (contrat type) et la délivrance d'un reçu, ou d'une quittance, mentionnés à l'article 21 ou de dissimuler ces obligations est puni d'un an d'emprisonnement et de 20 000 euros d'amende. Les personnes morales déclarées responsables pénalement de ce fait encourent une amende suivant les modalités prévues à l'article 131-38 du code pénal (du quintuple).

- Pour la colocation, dans les zones soumises à l'autorisation préalable de mise en location (article L. 635-1 du code de la construction et de l'habitation). L’autorité compétente peut rejeter la demande présentée en vue d'une colocation formalisée par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur lorsqu'un examen préalable des caractéristiques du logement et des contrats établit qu'en l'espèce, nonobstant le respect des normes de décence, les caractéristiques du logement et des baux ne permettent pas de garantir aux occupants des conditions d'existence dignes.

Copropriété : Emprunt collectif, saisie conservatoire, systématisation de la LRE, seconde AG, diagnostic structurel…

Instauration d’un véritable emprunt collectif : Allègement de majorité et instauration d’un véritable emprunt collectif par la modification du contenu de l’article 26-4 de la loi de 1965. A moins qu’il ne s’y oppose expressément, chaque copropriétaire est réputé avoir accepté de participer à ce mode de financement. Toutefois, tout copropriétaire peut refuser de participer à l'emprunt sous réserve de notifier au syndic son refus dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l'assemblée générale et de verser la totalité de la quote-part du prix des travaux lui revenant dans un délai de six mois à compter de la notification de ce procès-verbal. A défaut, le copropriétaire est tenu par l'emprunt. Des articles 26-9 à 26-14 sont créés pour la mise en œuvre et le fonctionnement de cet emprunt collectif, avec notamment la mise en place d’un nouveau compte bancaire séparé dédié à la gestion des fonds objets de l’emprunt collectif et des subventions publiques accordées au syndicat. Précisons que la charge de la contribution au remboursement de l'emprunt suit le lot en cas de vente, sauf remboursement anticipé du copropriétaire vendeur. Après le chapitre sur le DTG, un chapitre spécifique « Prêt pour travaux consenti aux syndicats de copropriétaires (articles L732-1 à L732-3) » est également introduit dans le code de la construction et de l’habitation. Quelques décrets restent à paraître pour compléter la mesure.

Le texte introduit un article 10-1 dans l’ordonnance du 1er juillet 2004 précisant que les associations syndicales libres (ASL) peuvent, sous réserve des stipulations de leurs statuts et des dispositions de cette ordonnance de juillet 2004, souscrire un emprunt collectif au nom du syndicat qui règle les affaires de l’ASL pour le financement des travaux concernant les parties communes, les équipements et les terrains ou des travaux d'intérêt collectif sur des parties privatives des immeubles qui les composent. Un décret est là encore annoncé.

Habitat dégradé et copropriété en difficulté : De multiples mesures sont instaurées pour remédier aux situations d’habitat dégradé pour tenter de remédier à une situation avant que la dégradation ne soit irréversible. On citera à titre d’exemple (expérimental) la possibilité pour un opérateur de conclure avec le syndicat des copropriétaires une convention en vue de l'acquisition temporaire à titre onéreux soit du seul terrain d'assiette de la copropriété, soit des seuls parties et équipements communs des immeubles qui la constituent, soit du terrain et des parties et équipements communs, en vue d'en assurer la rénovation.

Le retrait d’une union de syndicats est décidé par l'assemblée générale de chaque syndicat à la majorité prévue à l'article 26. La loi institue un système dérogatoire, allégé, lorsque la copropriété est en difficulté. Le retrait de l’union peut valablement se décider par l'assemblée générale du syndicat (de celui en difficulté semble-t-il) à la majorité prévue à l'article 25.

Le retour de la seconde AG de l’article 25-1 pour les travaux d’économie d’énergie : Le système de la seconde assemblée à majorité allégée, que les syndics ont connu et qui avait disparu avec l’ordonnance du 30 octobre 2019, fait son retour pour les travaux d’économie d’énergie : « Lorsque le projet de résolution a pour objet la réalisation de travaux prévus au f de l'article 25 et qu'il n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans un délai de trois mois sur un projet identique, peut statuer à la majorité prévue à l'article 24. »

Impayés de provisions et saisie conservatoire : A l’instar du dispositif qui existe en matière de baux d’habitation, la loi modifie l’article L.511-2 du code des procédures civiles d’exécution et permet ainsi au syndicat des copropriétaires de mener une saisie conservatoire sur les comptes bancaires des copropriétaires débiteurs, sans décision de justice, pour les provisions exigibles. Proposition que nous avions personnellement formulée lors de notre audition par le sénateur Claude DILAIN en 2013 dans le cadre de l’élaboration de la loi ALUR. L’idée aura fait son chemin, non sans un certain temps…

Instauration d’un Diagnostic structurel de l'immeuble : La commune peut désormais définir des secteurs dans lesquels tout bâtiment d'habitation collectif doit faire l'objet, à l'expiration d'un délai de quinze ans à compter de la réception des travaux de construction du bâtiment et au moins une fois tous les dix ans, d'un diagnostic structurel du bâtiment, incluant une description des désordres observés qui portent atteinte à sa solidité et évaluant les risques qu'ils présentent pour la sécurité des occupants et celle des tiers. Pour les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation soumis au statut de la copropriété, l'obligation de réaliser un diagnostic structurel de l'immeuble est toutefois satisfaite par l'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT).

Le recours automatique et de principe à la LRE : Modification de l’article 42-1 de la loi de 1965 : « Les notifications et les mises en demeure sont valablement faites par voie électronique. Les copropriétaires peuvent, à tout moment et par tout moyen, demander à recevoir les notifications et les mises en demeure par voie postale.

« Le syndic informe les copropriétaires des moyens qui s'offrent à eux pour conserver un mode d'information par voie postale. »

Travaux d'isolation thermique de la toiture ou du plancher à l’initiative d’un ou plusieurs copropriétaires : La loi institue un nouvel article 25-2-1 dans la loi de 1965. « Un ou plusieurs copropriétaires peuvent effectuer, à leurs frais, des travaux d'isolation thermique de la toiture ou du plancher qui affectent les parties communes de l'immeuble, sous réserve que ceux-ci ne portent pas atteinte à la structure de l'immeuble, à ses éléments d'équipements essentiels, à sa sécurité, à sa salubrité, aux modalités de jouissance des parties privatives d'autres copropriétaires ou ne fassent pas l'objet d'une programmation dans le cadre du plan pluriannuel de travaux adopté par le syndicat des copropriétaires. »

Création d’un syndic d’intérêt collectif. La loi crée un nouvelarticle18-3 dans la loi de 1965. L'agrément de syndic d'intérêt collectif atteste de la compétence de son bénéficiaire pour intervenir dans les copropriétés faisant l'objet des procédures prévues aux articles 29-1 A et 29-1 (agrément délivré par le préfet pour une durée de 5 ans). Le syndic d'intérêt collectif est présumé compétent pour gérer les copropriétés pour lesquelles un mandataire ad hoc a été désigné sur le fondement de l'article 29-1 A. Il peut également, à la demande d'un administrateur provisoire désigné sur le fondement de l'article 29-1, assister ledit administrateur dans ses fonctions de gestion.

Copropriété : Nouvelles obligations des syndics

- Sans pouvoir opposer le secret professionnel, les syndics de copropriété sont tenus de communiquer aux agents du service municipal du logement tous renseignements nécessaires à l'accomplissement de leur mission de recherche et de contrôle (article L.651-7 du CCH).

- L’article 29-1 II de la loi de 1965 est complété et prévoit désormais que le président du tribunal judiciaire peut imputer tout ou partie des frais de l'administration provisoire au syndic si ce dernier n'a pas saisi sur requête le juge d'une demande de désignation d'un mandataire ad hoc dans les conditions prévues à l'article 29-1 A (après audition du syndic et du conseil syndical, sur le rapport de l'administrateur provisoire). Un nouveau cas d’obligation de saisine d’un mandataire ad’hoc est d’ailleurs ajouté dans l’article 29-1 A de la loi de 1965. Il s’agit de l’hypothèse dans laquelle l’assemblée générale n’aurait pas voté sur l’approbation des comptes depuis au moins deux ans.

- Obligation pour le syndic de mentionner de nouvelles informations dans le registre d’immatriculation des copropriétés. L’article L.711-2 du CCH est donc complété (situation financière de la copropriété, caractéristiques techniques des immeubles constituant la copropriété etc.).

- Le syndic doit transmettre le diagnostic structurel ou, le cas échéant, le projet de plan pluriannuel de travaux à la commune, lorsqu’il administre un immeuble se trouvant dans un périmètre soumis à cette nouvelle obligation en vertu de l’article L.126-6-1 du CCH. A défaut de transmission dans un délai d'un mois à compter de la notification de la demande, le maire peut faire réaliser d'office le diagnostic structurel en lieu et place du syndicat des copropriétaires et à ses frais.

- Le syndic est tenu d'informer les copropriétaires et les occupants de la copropriété que leur immeuble fait l'objet d'une procédure relevant de l'exercice de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles. 

- Lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une procédure relevant de l'exercice de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations, le syndic est tenu de notifier le PV d’AG au signataire de l’arrêté de police (le plus souvent le maire) qui peut assister à l’AG ou se faire représenter et formuler des observations sur les questions inscrites à l'ordre du jour. La communication de l’ordre du jour aurait sans doute été plus logique…

- Le syndic est désormais tenu de convoquer une assemblée générale dans un délai de deux mois à compter de la première présentation d'une lettre recommandée, lorsque le président du conseil syndical en fait la demande. A défaut, le président du conseil syndical est habilité à la convoquer.

Bail commercial : Validité d’un avenant signé par un seul indivisaire

Un indivisaire détenant ¾ des droits de l’indivision peut-il signer seul un avenant au bail commercial conclu par les membres de l’indivision ?

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence confirme cette possibilité dans l’espèce ayant donné lieu à un arrêt du 7 mars 2024 n°23-07524. Selon cet arrêt, cet avenant prévoyait seulement une modification de l’assiette du bail et corrélativement un réajustement du loyer.

Pour la cour « la conclusion d’un simple avenant relatif à un bail commercial en cours, qui n’engage pas l’indivision sur une nouvelle durée, ressortit à l’exploitation normale des biens indivis et peut être valablement signée par l’indivisaire titulaire d’au moins deux tiers de ces droits ».

L’action en nullité fondée sur l’article 815-3 du Code civil n’est donc pas fondée.

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