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Le décret n°2015-999 du 17 août 2015 relatif aux procédures judiciaires applicables aux copropriétés en difficulté a modifié une nouvelle fois la loi du 10 juillet 1965.

La loi Alur a réformé les procédures judiciaires applicables aux copropriétés en difficulté (mandat ad hoc et administration provisoire) et a mis en place de nouveaux outils à disposition des administrateurs judiciaires. Le présent décret est pris pour l'application des articles 63 et 64de cette loi Alur. Il détermine les modalités de désignation et de rémunération du mandataire ad hoc et de l'administrateur provisoire. Il précise le déroulement de la procédure de mandat ad hoc et les conditions d'exercice de la mission d'administrateur provisoire. Il définit enfin les conditions de mise en œuvre de la procédure d'apurement des dettes, de la procédure d'effacement des dettes et de la procédure d'administration renforcée pour les copropriétés placées sous administration provisoire.

Le décret en profite pour préciser que parmi les travaux d’urgence que le syndic peut engager sans l'autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires figurent désormais « les travaux prescrits par des arrêtés de police administrative relatifs à la sécurité ou à la salubrité publique ».

La cour d’appel d’Aix en Provence retient la responsabilité d’un syndicat des copropriétaires dans un arrêt du 4 Juin 2015 n°14-10836 rappelant ainsi les conditions de mise en œuvre de l’article 1384 al. 1er du Code civil. Dans cette espèce la victime avait fait une chute dans l'escalier de la résidence. Le rôle actif de l'escalier était démontré (hauteur inégale des marches et impossibilité de distinguer depuis le haut la première marche par sa couleur…) par la demanderesse et aucun élément ne permettait de retenir une imprudence ou une inattention de celle-ci.

Dans un précédent arrêt du 14 mars 2014 n°12-20594 la cour d’appel de Paris avait déjà pu retenir la responsabilité du SDC, gardien de l’escalier, jugeant que « la marche était l'instrument du dommage ».

Une locataire considérait que la présence de squatters dans le hall de l’immeuble l'avait contrainte à quitter les lieux ; elle a donc assigné la bailleresse en réparation de son préjudice de jouissance et en restitution de son dépôt de garantie.

La Cour de cassation dans un arrêt du 23 juin 2015 n°14-13385 rejette la responsabilité de sa bailleresse (et ainsi de l’éventuel mandataire) jugeant que le trouble de jouissance résultait de la présence dans les parties communes de l'immeuble de squatters sans lien contractuel avec la bailleresse, celle-ci n'était donc pas tenue de garantir la locataire du trouble que des tiers avaient apporté par voie de fait à sa jouissance (en application de l’article 1725 du Code civil).

Dans un arrêt du 26 novembre 2014 n°13-24294, la Cour de cassation a jugé que la notification du délai de rétractation prévu par l’article L.2171-1 du CCH (qui devrait être porté de 7 à 10 jours par la loi MACRON) doit être notifié individuellement à chacun des époux et à défaut que l’avis de réception du courrier recommandé soit signé par les deux époux.

La Cour de cassation dans un arrêt du 20 mai 2015 n˚14-11851 énonce le principe selon lequel la condition suspensive non assortie d'un terme ne peut conférer à l'obligation un caractère perpétuel. En l’espèce une promesse de vente d’un terrain avait été conclue en 2004 sous la condition suspensive de l'obtention d'un certificat d'urbanisme, sans date butoir. Le bénéficiaire a finalement assigné les héritiers du promettant en réitération de la vente en 2010 après avoir obtenu un certificat d’urbanisme… La Haute Cour rejette cette demande et déclare la promesse de vente caduque.

La Cour de cassation dans un arrêt du 11 mars 2014 n°13-10875 retient la responsabilité civile du syndic (à la demande du SDC) qui n’a pas vérifié, avant le démarrage de travaux privatifs de surélévation de l’immeuble, les attestations d’assurance des entreprises devant intervenir. En l’espèce, une SCI avait obtenu l’autorisation de l’AG de réaliser des travaux de surélévation de l’immeuble sous la condition que celle-ci produise les attestations d’assurance idoines à jour avant le commencement des travaux. Or, les travaux ont démarré sans cette vérification du syndic ; la Cour de cassation considère que le syndic a engagé sa responsabilité en privant ainsi le syndicat de la possibilité d’être indemnisé de la défaillance de la SCI et des entreprises.

Dans un arrêt du 5 mars 2015 la première chambre civile de la Cour de cassation a jugé que seul le titre du paragraphe figurait en caractères plus grands et en gras dans le mandat querellé. En conséquence, la Haute Cour juge que les exigences de la loi du 2 janvier 1970 dite Hoguet et de son décret d’application de 1972 (article 73) ne sont pas respectées. La clause du mandat est ainsi privée d’efficacité́. Pour mémoire cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d'une stipulation expresse du mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause est mentionnée en caractères très apparents.

La Cour de cassation dans un arrêt de censure du 9 avril 2015 n°14-13501 a jugé (et rappelé une jurisprudence ancienne) que l’agent immobilier peut détenir un mandat du vendeur et un mandat de l'acquéreur pour une même opération. Dans ce cas le droit à honoraires s'applique à chacun des deux mandats dès lors que les exigences de la loi Hoguet et de son décret sont respectées. La question du respect du barème de l’agence (non soulevée dans cette espèce) pourrait toutefois poser problème.

Dans un arrêt du 28 janvier 2015 n°13-27050 la Cour de cassation confirme la position des juges d’appel Rennais qui avaient relevé que les vendeurs n'avaient pas signalé à l'agent immobilier l'existence d'un dispositif individuel d'assainissement. La cour a dès lors jugé et retenu que l’agence n'avait pas à vérifier le mode d'évacuation des eaux usées.

Ainsi, dès lors que le vendeur déclare que le bien est relié au tout-à-l’égout, le CCH n’impose pas de procédure de contrôle ; dans ce cas, le professionnel immobilier n’aurait pas l’obligation de se livrer à des vérifications plus poussées.

Un an après la loi Alur qui l’annonçait, le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l'article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 vient enfin d’être publié au J.O. du 28 mars 2015.

Ces nouvelles dispositions s'appliquent seulement aux contrats de syndic conclus ou renouvelés après le 1er juillet 2015.

Retrouvez ici le décret et ses annexes : http://legifrance.gouv.fr/eli/decret/2015/3/26/JUSC1502013D/jo/texte

 

 

La Cour de cassation dans un arrêt du 28 janvier 2015 n°13-27397 rappelle que la diminution du prix résultant d’une moindre mesure par rapport à la superficie stipulée, ne constitue pas, par elle-même, un préjudice indemnisable permettant une action en garantie du vendeur contre le mesureur. La Haute Cour affirme cependant que le vendeur peut se prévaloir, à l’encontre du mesureur ayant réalisé un métrage erroné, d’une perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre.

 

La Cour de cassation dans un arrêt du 28 janvier 2015 n°13-23552 rappelle que l’omission de la reproduction de l’article 42 alinéa 2 de la loi de 1965 dans le procès-verbal d’assemblée générale entraine l’irrégularité de la notification de ce PV. Le copropriétaire est ainsi autorisé à contester l’AG en dehors du délai de 2 mois qui suit cette notification irrégulière (et pendant 10 ans selon nous).

La Cour de cassation rappelle, dans un arrêt du 1er octobre 2014 n° 13-21745, que même prévu expressément par le règlement de copropriété, le changement de l’usage d’un lot peut générer l’application de l’article 25 e) de la loi du 10 juillet 1965.

Pour mémoire, cet article dispose : « ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : la modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives ».

Le Décret n° 2014-1292 du 23 octobre 2014 relatif aux exceptions à l'application du principe « silence vaut acceptation » ainsi qu'aux exceptions au délai de deux mois de naissance des décisions implicites vient préciser que le silence gardé pendant deux mois par l’administration vaut décision de rejet pour les demandes de délivrance de la carte professionnelle d’agent immobilier (article 3 de la loi « Hoguet  n° 70-9 du 2 janvier 1970 et article 5 de son décret d’application du 20 juillet 1972).

Ce texte s’applique aux demandes de cartes professionnelles présentées à compter du 12 novembre 2014.

Actualités

Transaction : RCP de l’agent immobilier et solvabilité des acquéreurs

Dans un arrêt du 1er décembre 2017 n°16-06057 la cour d’appel de Paris juge que l'agent immobilier qui n'a pas procédé à la vérification des capacités financières de l’acquéreur engage sa responsabilité ; il est condamné à verser des dommages et intérêts au vendeur (12 000€).

Pour la cour, ces négligences de l'agent immobilier ont fait perdre au vendeur une chance sérieuse de ne pas contracter avec un acquéreur qui n'avait manifestement pas les moyens d'acquérir.

Les juges parisiens retiennent également que l’acquéreur était si peu sérieux qu’il n’avait pas versé le dépôt de garantie stipulé à la promesse, occasionnant ainsi une immobilisation inutile du bien sur plusieurs mois et rendant par sa faute plus difficile et onéreuse la perception de la juste indemnité forfaitaire stipulée.

Transaction : Nullité de la vente d’un logement locatif et surface minimale

La Cour de cassation dans un arrêt du 3 mai 2018 n°17-11132, destiné à être publié au Bulletin, rappelle que le règlement sanitaire départemental peut être plus contraignant que le décret décence du 30 janvier 2002 concernant la surface minimale d’un logement pouvant être mis en location. Il s’en suit qu’il résultait de l'acte authentique de vente que le bien vendu était loué et qu'en se portant acquéreur du logement l’acquéreur entendait disposer de la pleine propriété du bien, comprenant la possibilité de le mettre en location. Pour les magistrats il s'agissait d'une qualité essentielle de la chose vendue.

Ainsi pour la cour d’appel de Douai, confirmée sur ce point par la Cour de cassation, le consentement de l’acheteur avait été vicié et la vente devait donc être annulée.

Naturellement la RCP du notaire et de l’agent immobilier ont été retenues parallèlement (bien que ce point de droit fasse l’objet d’une cassation).

Transaction : Refus de signature de la promesse et rupture abusive des pourparlers

La cour d’appel de Paris dans un arrêt du 30 mars 2018 n°16-048987 a retenu la responsabilité d’une société venderesse dont la gérante refusait de signer une promesse de vente alors qu'un accord sur la chose et le prix avait été obtenu (au vu des éléments du dossier).

Pour la cour la rupture des pourparlers à ce stade avancé de l'accord des parties revêt un caractère abusif et préjudiciable aux candidats acquéreurs qui avaient pris des mesures pour libérer leurs placements en vue de financer l'acquisition du bien de la SCI vendeuse. Cette dernière est ainsi condamnée à des dommages-intérêts et à un article 700.

Professions : Lutte anti-blanchiment – Rapport de la CNS

Le président de la Commission Nationale des Sanctions a présenté le 7 mai 2018 au Ministre de l’Economie le bilan des travaux de la Commission pour l’année 2017. Elle a pris 49 décisions de sanction : 25 interdictions temporaires d’exercice d’activité́, 13 avertissements et 39 sanctions pécuniaires de 1000 à 30 000 euros.

Les entreprises concernées appartenaient malheureusement au secteur des agences immobilières pour 76% !

Bail d’habitation : Non production des diagnostics techniques et préjudice du locataire

La cour d’appel de Nîmes dans un arrêt du 19 avril 2018 n°17-02719 rappelle que le manquement du bailleur à l’obligation de remise au locataire d’un dossier de diagnostic technique n’est pas spécifiquement sanctionné.

Les magistrats gardois jugent donc que c’est au locataire qu’il appartient de justifier du préjudice résultant du défaut ou du retard de communication desdits diagnostics à la suite de la prise à bail.

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