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La cour d’appel de Nîmes dans un arrêt du 19 avril 2018 n°17-02719 rappelle que le manquement du bailleur à l’obligation de remise au locataire d’un dossier de diagnostic technique n’est pas spécifiquement sanctionné.

Les magistrats gardois jugent donc que c’est au locataire qu’il appartient de justifier du préjudice résultant du défaut ou du retard de communication desdits diagnostics à la suite de la prise à bail.

Dans un arrêt du 12 avril 2018 n°16-24556 la troisième chambre civile de la Cour de cassation confirme que l’action en bornage est un acte d’administration au sens de l’article 815-3 du Code civil. Ainsi, lorsque des propriétaires indivis souhaitent mener une action en bornage, celle-ci nécessite le consentement des indivisaires représentant au moins les deux tiers des droits indivis.

L’article L.145-5 alinéa 1er  du code de commerce dispose que les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger au statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à 3 ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. La Cour de cassation juge toutefois dans un arrêt du 1er février 2018 n°16-23122 qu’un bail dérogatoire peut cependant faire suite à un bail commercial, avec le même bailleur et pour les mêmes locaux, le code de commerce ne prévoyant pas cette interdiction.

La Cour de cassation dans un arrêt du 5 avril 2018 n°17-14138 juge que l’occupation de parties communes, consentie par l’assemblée générale à titre précaire et sur une surface déterminée, de manière révocable et pour une terrasse commerciale démontable, relève bien de la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. La Cour de cassation, confirmant la cour d’appel de Chambéry, juge ainsi qu’il s’agit d’un simple acte d’administration et non d’un acte de disposition.

La Cour de cassation dans un arrêt de censure du 22 mars 2018 n°17-10053 juge que tous les travaux effectués par un copropriétaire sur des parties communes, même s'ils sont exigés par des services administratifs, doivent être préalablement autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires et que l'accord du syndic ne peut se substituer à une autorisation expresse et régulière de l'assemblée générale

La Cour de cassation dans un arrêt du 22 mars 2018 n°17-13867 censure la cour d’appel de Chambéry qui avait cru pouvoir juger que lorsque c'est le syndicat des copropriétaires qui vote des travaux privatifs et les impose à tous les copropriétaires concernés, les charges doivent être supportées par tous les copropriétaires en proportion des tantièmes de copropriété.

Pour les juges savoyards, désavoués, ces charges devaient être considérées comme générales car bénéficiaient à tous les copropriétaires, quand bien mêmes les travaux décidés sont effectués sur des parties privatives.

En l’espèce, il s’agissait du remplacement des bois des balcons de la façade de l'immeuble, dépense qui avait été répartie sur les propriétaires de balcons, en fonction de leurs mètres linéaires, à juste titre finalement selon la Cour de cassation.

La cour d’appel de Paris dans un arrêt du 10 avril 2018 n°17-08421 a rappelé qu’un bail d’habitation concédé à une personne morale (SCI en l’espèce) n’est pas soumis à l’ensemble des dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Les juges parisiens précisent que la qualité de locataire en titre que revendique l’occupant ne peut se déduire de l’occupation des lieux depuis l’origine et durèglementdes loyers et charges, dès lors qu’il n’est pas démontré que le bailleur avait entendu lui conférer cette qualité.

Ladélivranced’uncommandementvisant (par erreur) les dispositions de laloidu 6 juillet 1989 ne suffisait pas non plus à traduire la volonté du bailleur de soumettre le bail à ce dispositif légal.

La Cour de cassation a rendu un avis le 9 mars 2018 n°17-70040 précisant notamment que l’étalement du déplafonnement du loyer (art. L.145-34 du code de commerce issu de la loi Pinel du 18 juin 2014) n'est pas un dispositif d’ordre public. Les parties peuvent donc l'exclure. Il est distinct de la fixation du loyer et n'est pas de la compétence du juge des loyers commerciaux, mais des seules parties. Elle précise également que l’étalement de l’augmentation du loyer déplafonné « s’opère chaque année par une majoration non modulable de 10 % du loyer de l’année précédente »

Depuis la loi Alur, l’article 18 V dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 dispose « Quand l'assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic. »

La Cour de cassation affirme toutefois dans un arrêt de censure du 8 mars 2018 n°17-12506 que la prise de fonction du nouveau syndic avant la fin du mandat de l’ancien, qui emporte révocation de ce mandat, doit être justifiée par un motif légitime.

Le tribunal de Nice ne pouvait rejeter la demande de dommages et intérêts du syndic évincé sans rechercher si le syndic avait commis un manquement à ses obligations de nature à justifier sa révocation sans indemnité.

La cour d’appel de Paris dans un arrêt du 6 mars 2018 n°16-07859 a l’occasion de rappeler une nouvelle fois que l’épouse ait ou non donné congé et quitté les lieux, elle reste tout de même tenue du paiement des loyers, au titre du régime primaire du mariage, jusqu’à la transcription du divorce sur les registres de l’État civil.

Selon un arrêt de la cour d’appel de Lyon du 30 janvier 2018, une invasion de punaises de lit est attentatoire à la décence d'un logement. Cependant l’infestation ne peut être reprochée au bailleur que si elle provient du logement lui-même et n'a pas été importée par le locataire. La cour d’appel de Bordeaux a pu juger cependant dans un arrêt du 9 mai 2014 que la désinsectisation du logement ne constitue pas une charge locative ; sauf à démontrer la responsabilité du locataire, comme cela a été jugé par la cour d’appel de Chambéry du 28 octobre 2010 qui a fait supporter au preneur le coût de la désinsectisation de son appartement car il était apparu que la présence des punaises était la conséquence d'un état de saleté résultant de l'insouciance du locataire.

La Cour de cassation dans un arrêt du 1er février 2018 n°16-26992 rappelle, en censurant sérieusement la cour d’appel de Bastia, que l'action en contestation d'un appel de charges est une action personnelle et comme telle se prescrit par dix ans (et non deux mois).

La Haute Cour rappelle également que l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.

La Cour de cassation dans un arrêt du 14 décembre 2017 n°16-24170 rappelle que l’agent immobilier et le notaire ont une obligation d’information étendue à l’égard de l’acquéreur immobilier. En l’espèce, l’agent immobilier avait seulement mentionné dans la promesse de vente que les acquéreurs avaient pris connaissance du sinistre résolu relatif à des fissures et que le dossier avait été́ clôturé, sans solliciter du vendeur plus d’information et de justificatif et sans effectuer plus de recherches.

La cour d’appel de Bourges a pu déduire, de ces seuls motifs, que l’agent immobilier avait failli à ses obligations et que sa responsabilité́ devait être retenue (à hauteur de 10% du montant de l’indemnisation due par le vendeur). Il est par ailleurs reproché au notaire d’avoir omis de joindre à l’acte de vente le jugement rendu, qui devait permettre aux acquéreurs de prendre connaissance de l’ampleur réelle du sinistre et des préconisations de démolition et de reconstruction de leur maison retenues pour y remédier.

La Cour de cassation dans un arrêt du 12 octobre 2017 n°16-22417 juge qu’une condition suspensive qui ne dépend que de la volonté de l’acheteur, et non d’une autorité administrative en l’espèce, est irrégulière et fonde l’annulation de la promesse synallagmatique de vente (à la demande des vendeurs).

Actualités

Transaction : Le contenu du mandat influe sur sa nature juridique

La Cour de cassation dans un arrêt du 12 décembre 2018 n°17-14009 rappelle que le mandat d'entremise donné à un agent immobilier ne lui permet pas d'engager son mandant pour l'opération envisagée, à moins qu'une clause de ce mandat ne l'y autorise expressément.

La Cour rappelle qu'un tel mandat, dès lors qu'il ne prévoit pas cette clause expresse, peut valablement être signé par un seul des époux.

Cependant dans cette espèce la Haute Cour relève que le mandataire avait le pouvoir, notamment, d'établir tous actes sous seing privé aux prix, charges et conditions convenus et de recueillir la signature de l'acquéreur. Dès lors pour les magistrats un tel mandat ne constitue pas un simple acte d'administration relevant de l'article 1421 du Code civil que chacun des époux aurait eu le pouvoir d'accomplir seul.

Transaction/Copropriété : Absence de superficie Carrez dans la promesse de vente d’un lot et régularisation en annexe

La Cour de cassation dans un arrêt de censure du 22 novembre 2018 n°17-23366 juge que lorsque la promesse de vente ne comporte pas la mention de la superficie de la partie privative des lots vendus, seule la signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant cette superficie du lot entraine la déchéance du droit à engager la nullité́ de la promesse qui l’a précédée (article 46 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965).

Pour la Haute Cour, et à l’inverse des juges du fond, le certificat de mesurage joint à la promesse et dument signé par l’acheteur ne pouvait valoir régularisation conventionnelle.

Pour mémoire cet article 46 dispose notamment : 

"Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l'acte peut être invoquée sur le fondement de l'absence de toute mention de superficie.

Cette superficie est définie par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47.

Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47.

Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d'achat ou l'acquéreur peut intenter l'action en nullité, au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.

La signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l'a précédé, fondée sur l'absence de mention de cette superficie."

 

Transaction : Un nouvel outil d’incitation fiscale dans l’ancien pour 2019 ?

Dans le cadre de la loi de finances pour 2019 les députés et sénateurs ont adopté un texte visant à créer un nouvel avantage fiscal afin d’encourager la réhabilitation de logements dégradés et/ou insalubres en centre-ville.

Dénommé « Denormandie ancien », ce dispositif devrait s’adresser aux investisseurs qui souhaitent acheter un bien existant pour le mettre en location, à condition de réaliser un montant de travaux représentant 25 % du total de l'opération [dans la limite de 300.000 euros à ce jour].

Ils pourront  alors déduire de leurs impôts sur le revenu entre 12 et 21 % de leur investissement, selon qu'ils loueront leur bien pendant 6, 9 ou 12 ans. A suivre…

Copropriété : Règlement des charges de l’indivision et solidarité

La Cour de cassation, dans un arrêt de censure du 7 novembre 2018 n°17-26729, rappelle qu’en l'absence de clause dans le règlement de copropriété prévoyant la solidarité entre indivisaires, chaque membre de l'indivision n'est tenu que de sa propre part.

Les indivisaires peuvent cependant être solidairement engagés à l'égard du syndicat des copropriétaires lorsque la part de chacun des co-indivisaires dans l'indivision n’a pas été notifiée au syndic (le syndicat des copropriétaires peut réclamer la totalité des charges à l'un quelconque des indivisaires si la part de chaque indivisaire ne lui pas été notifiée ou s'il n'en a pas eu connaissance).

En l’espèce le notaire avait notifié au syndic que chacun des indivisaires possédait 50% de l’indivision, la solidarité ne pouvait donc pas être retenue.

Transaction/Bail commercial : Notion de rupture abusive des pourparlers

La Cour de cassation dans un arrêt de censure du 25 octobre 2018 n°17-24024 rappelle que pour constituer une rupture abusive des pourparlers pouvant donner lieu à indemnisation le demandeur doit caractériser une absence de motif légitime ou un comportement de mauvaise foi démontrant une faute de son interlocuteur dans l'exercice de la liberté de mettre un terme à des pourparlers précontractuels. En l’espèce le candidat preneur à un bail commercial n’avait pas commis d’abus fautif, dans la mesure où son revirement et son refus de contracter étaient liés à une superficie du local différente de celle présentée initialement dans le cadre des pourparlers précontractuels

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