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Une gardienne licenciée soutenait que lorsqu'un syndicat des copropriétaires congédie un salarié d'immeuble en raison de la suppression de son poste il doit justifier d'un motif économique et rechercher les possibilités de reclassement du salarié, à défaut le licenciement prononcé serait sans cause réelle et sérieuse.

La Cour de cassation dans un arrêt du 1er février 2017 n°15-26853 affirme au contraire qu'un syndicat de copropriétaires n'est pas une entreprise au sens des dispositions de l'article L.1233-1 du code du travail. Dès lors, le licenciement de la gardienne, même s'il repose sur un motif non inhérent à sa personne, n'est pas soumis aux dispositions concernant les licenciements pour motif économique.

Avec 224 articles et un titre II au nom fourre-tout… Mixité sociale et égalité des chances dans l’habitat la loi relative à l’égalité et à la citoyenneté dite LEC du 27 janvier 2017 (publiée au JO du 28 janvier 2017) modifie certains aspects de la loi Hoguet (refonte du CNTGI notamment), des baux d’habitation mais également de la loi du 10 juillet 1965 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Ainsi, l’article 10-1 relatif aux frais nécessaires au recouvrement et à l’état daté est modifié. La LEC précise désormais que non seulement le coût de l’état daté sera plafonné par décret mais également le coût des mises en demeure et des frais de relance facturés par le syndic (la rédaction issue de la loi dite Alur était jusque là ambiguë). 

Le texte prévoit également que l’administrateur provisoire peut, passé un délai de cinq ans à compter de l’issue de sa mission, être désigné́ syndic de la copropriété́ administrée. Il prévoit également que l’administrateur provisoire, à l’occasion de sa mission, peut avancer des fonds au syndicat des copropriétaires (tout comme le syndic provisoire). 

La LEC modifie également le CCH concernant l’immatriculation des copropriétés et dispose que « Pour faciliter l’information des acquéreurs de lots de copropriété́ et accomplir la mission qui leur est confiée en application de l’article L. 711-5, les notaires ont accès à l’ensemble des données du registre ()». Cette mesure crée ainsi une distorsion avec les informations dont disposent les agents immobiliers pour rédiger les promesses de vente de lots de copropriété…

Pour mémoire la loi Alur a modifié l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 dite Hoguet et a notamment introduit une obligation imposant au professionnel de la transaction de préciser dans son mandat les moyens employés et, le cas échéant, par le réseau auquel il appartient pour diffuser auprès du public les annonces commerciales afférentes à la vente du bien objet du mandat. De même, lorsque le mandat est exclusif il doit préciser les actions que le mandataire s'engage à réaliser pour exécuter la prestation qui lui a été confiée et les modalités de compte rendu à son mandant.

Dans un arrêt du 19 janvier 2017 RG n°15-01206 la cour d’appel de Versailles a justement prononcé la résolution d’un mandat d’une agence ORPI au motif que celle-ci ne rapportait pas la preuve du respect des ses engagements contractuels (communiquer sous 3 jours le bien aux agences du réseau, faire figurer le bien sur le site Internet ORPI sous 7 jours, réaliser les actions publicitaires nécessaires à la vente, apposer un panneau publicitaire sur le bien à vendre et informer sous huitaine le mandataire de l'accomplissement du mandat). Les juges versaillais jugent ainsi qu'il doit être considéré que l'agence a adopté une position d'attente pour proposer à sa cliente une baisse du prix de vente...

La Cour de cassation dans un arrêt de censure du 30 novembre 2016 n°15-24024 rejette la demande de l’agent immobilier en paiement de ses honoraires au motif que le mandat de recherche mettait les honoraires à la charge de l’acquéreur, sans en préciser le montant et en faisant simplement référence au barème affiché en agence. Pour la Haute Cour, cette mention ne satisfait pas à l'obligation d'énoncer dans le mandat les conditions de détermination de la rémunération du professionnel (article 6 de la loi du 2 janvier 1970). 

Au Journal Officiel du 29 décembre 2016 est paru l’arrêté du 27 décembre 2016 modifiant l'arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires. Cet arrêté a pour objet d’intégrer dans la comptabilité du syndicat des copropriétaires l’existence du fonds travaux institué par la loi Alur et figurant à l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.

De nouveaux comptes sont notamment inventoriés :

En classe 1 : 105 Fonds de travaux

En classe 4 : 450-5 Copropriétaire - fonds de travaux

En classe 7 : 705 Affectation du fonds de travaux

Cet arrêté publié in extremis entre en vigueur le 1er janvier 2017, tout comme le fonds travaux.

Le Décret n° 2016-1822 du 21 décembre 2016 fixant le contenu de la fiche synthétique de la copropriété prévue par l'article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965 est enfin paru au JO du 23 décembre 2016, tel un cadeau de noël pour les syndics, 2 ans et demi après son instauration par le loi Alur…

Ce décret entre en vigueur dès le 1er janvier 2017 pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots, le 1er janvier 2018 pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50 lots et le 1er janvier 2019 pour les autres syndicats de copropriétaires.

La fiche regroupe les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti.

Dès lors que la copropriété comporte au moins un lot d'habitation, la fiche doit être établie par son représentant légal qui la met à jour chaque année. Elle est mise à disposition des copropriétaires, sous peine de sanction à l'encontre du syndic. En cas de vente d'un lot, la fiche synthétique est annexée à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique. Sans elle le délai de réflexion ou de rétractation de l’article L.271-1 du CCH ne peut courir.

Rappelons que selon l'article 8-2 de la loi de 1965, le défaut de réalisation de la fiche synthétique est un motif de révocation du syndic. Le contrat du syndic doit prévoir une pénalité financière forfaitaire automatique à l'encontre du syndic chaque fois que celui-ci ne met pas la fiche synthétique à disposition d'un copropriétaire dans un délai de quinze jours à compter de la demande. Cette pénalité doit être déduite de la rémunération du syndic lors du dernier appel de charges de l'exercice.

Chaque année, le représentant légal (syndic ou administrateur) procède à la mise à jour des informations de la fiche. Les données correspondantes doivent être établies dans un délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal de l'assemblée générale au cours de laquelle les comptes de l'exercice clos ont été approuvés.

Les petits SDC relevant de l'article 14-3 alinéa 2 de la loi de1965 ne sont toutefois pas tenus de fournir le nombre de copropriétaires débiteurs et le montant des impayés.

Le Décret n° 2016-1790 du 19 décembre 2016 relatif aux régimes de déclaration et d'autorisation préalable de mise en location est paru au JO du 21 décembre 2016.

Ce texte permet aux établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) ou aux communes de soumettre la mise en location d'un logement par un bailleur à une autorisation préalable ou à une déclaration consécutive à la signature du contrat.

Ce décret, pris en application de la loi Alur, détaille la façon dont les communes qui le désirent peuvent définir des zones géographiques dans lesquelles la mise en location d'un bien par un bailleur sera soumise à une déclaration, voire même à une autorisation préalable de location.

Dès la publication de ce décret, la FNAIM et l’UNPI se sont insurgées contre cette énième contrainte qui va complexifier, une fois n’est pas coutume, le marché locatif.

Le FNAIM exige même de la Ministre du logement que « les professionnels soient exonérés de cette obligation » alors que ceux-ci sont, il est vrai, déjà garants de la décence des logements dont ils ont la gestion.

La Cour de cassation dans un arrêt du 3 novembre 2016 n°15-23234, rendu au visa des dispositions combinées des articles 4 de la loi Hoguet et 9 du décret de 1972, a validé le mandat signé par un négociateur immobilier. Pour la Haute Cour « l'agent immobilier, titulaire de la carte professionnelle, peut déléguer au négociateur salarié qu'il a habilité aux fins de négocier, s'entremettre ou s'engager pour son compte, le pouvoir d'accepter et de signer le mandat ». Dans cette espèce le négociateur disposait d’une attestation mentionnant qu'il disposait du pouvoir de recevoir des fonds ainsi que l'engagement des parties.

A contrario, il faut déduire de cet arrêt que les mandats signés par des négociateurs ne disposant pas d’attestation professionnelle, ou d'une attestation limitée, seraient nuls.

Par un arrêt du 25 novembre 2016, RG n°15-21852 la cour d’appel de Paris rappelle que l'acquéreur d'un bien obligé sous condition suspensive d'obtention d'un prêt doit démontrer que la demande qu'il a présentée à l'organisme de prêt est conforme aux caractéristiques prévues à la promesse de vente.

En l’espèce les acquéreurs n’avaient satisfait à aucune de leurs obligations ; Ainsi ils ne justifiaient pas avoir remis au notaire l'attestation de dépôt de leur demande de prêt dans le délai imparti, et ils ne l'ont pas davantage tenu informé de l'accord ou du refus de prêt avant la date butoir prévue à la promesse. Il est ainsi établi que la condition suspensive d'obtention d'un prêt est défaillie par la faute des acquéreurs qui donc été jugés redevables de la clause pénale.

La Cour de cassation dans un arrêt du 3 novembre 2016 n°15-23534 déclare nul un mandat de recherche exclusif dans lequel il était stipulé que le mandat « se poursuivra par tacite reconduction pour une durée de trois mois en trois mois aux mêmes titre et conditions, sauf dénonciation par l'une des parties par LRAR au moins quinze jours avant l'expiration de l'une des périodes sus-indiquées".

Pour la Haute Cour une telle clause limite l'exercice de la faculté de résiliation à l'échéance du terme de chaque période trimestrielle de reconduction tacite, et contrevient donc aux exigences impératives de l'article 78, alinéa 2 du décret du 20 juillet 1972 qui impose une seule période d’irrévocabilité de 3 mois au terme de laquelle le mandat peut être dénoncé.

Ainsi ce mandat n'ouvre droit ni à rémunération ni à l'application de la clause pénale sanctionnant le non-respect de l'exclusivité du mandat.

Par un arrêt du 20 octobre 2016 n°15-22680 la Cour de cassation vient préciser que lorsqu’un arrêté de péril vise les seules parties communes d’un immeuble en copropriété (et non les parties privatives), la suspension des loyers vaut pour tous les lots comprenant une quote-part dans ces parties communes.

Pour mémoire le code de la construction et de l’habitation (article L.521-2 al.3) dispose que « pour les locaux visés par une déclaration d'insalubrité ou par un arrêté de péril, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du logement cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée ». 

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi Alur du 24 mars 2014, prévoit désormais qu’à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

La Cour de cassation, dans un arrêt du 17 novembre 2016 n°15-24552, vient préciser que cette majoration s’applique à la demande de restitution formée après l’entrée en vigueur de la loi Alur, quand bien même le bail aurait été conclu avant celle-ci. La Haute Cour justifie sa décision par le fait que la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Dans un arrêt du 28 septembre 2016 n°15-19313 la Cour de cassation rappelle avec vigueur sa jurisprudence sur la remise du mandat signé à distance.

La Cour de cassation juge qu’en l’absence de date certaine du mandat, la formalité de son enregistrement chronologique n’est pas régulièrement accomplie, de sorte qu’il est nul. L’arrêt constate qu’il n’est pas établi, faute de date certaine de la lettre simple, que l’agent immobilier ait effectivement expédié le mandat par la Poste à la date déclarée, l’exemplaire du mandat destiné au mandant, qui lui indique l’avoir reçu ultérieurement. 

Pour la Cour de cassation il résulte qu’à défaut de date certaine, le mandat était nul. Est-ce à dire que les mandats exclusifs ou comportant une clause pénale doivent systématiquement être adressés par LRAR ? Certains ont déjà franchi le Rubicon de l'impossible… A quand un mandat électronique ?

La cour d’appel de Colmar dans un arrêt du 27 août 2016 RG n°15/04309 juge que l’acquéreur qui refuse de réitérer la vente sans motif réellement légitime (ses arguties n’ayant pas été retenues par la cour) commet une faute à l’égard du vendeur (de nature contractuelle), mais également de manière délictuelle à l’égard de l’agence immobilière qui a perdu, par son seul comportement fautif, son droit à rémunération découlant de sa mission d’entremise. Dans cette espèce le fait que les vendeurs n’aient pas demandé l’exécution forcée de la vente est jugé sans incidence sur le droit à indemnisation du professionnel immobilier.

La cour d’appel de Paris dans un arrêt du 7 octobre 2016 RG n°14/16878 rappelle le caractère consensuel de la vente immobilière en droit français et juge que la vente est parfaite dès lors que les parties ont échangé leurs consentements et que toutes les conditions suspensives d’usage ont été accomplies. Les juges parisiens condamnent ainsi l’acheteuse, qui refusait de réitérer la vente, au versement de la clause pénale et à 10 000€ de dommages intérêts au profit de l’agence immobilière, intermédiaire.

Actualités

Un copropriétaire débiteur peut voir sa responsabilité engagée par un autre copropriétaire lésé (perte locative)

C’est le sens de l’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 7 septembre 2017 (n°16-18777) et destiné à être publié au Bulletin.

Confirmant la position de la cour d’appel de Rennes (3 décembre 2015) les magistrats du quai de l’Horloge reconnaissent qu’un ou plusieurs copropriétaires débiteurs ou défaillants peuvent être tenus responsables vis-à-vis d’autres copropriétaires de la résidence.

En l’espèce, en refusant de répondre aux appels de fonds destinés à l'exécution de travaux urgents et indispensables (en toiture) une SCI copropriétaire a contribué à l'aggravation de la détérioration de l'immeuble. Pour les magistrats, la non-réalisation des travaux a provoqué des dégradations dans l'appartement, la rupture du contrat de location et l'impossibilité de relouer celui-ci après le départ du locataire (lien de causalité direct entre non-paiement des charges et provisions et le préjudice du copropriétaire bailleur).

Le copropriétaire défaillant est ainsi condamné à couvrir la perte locative et le préjudice moral du copropriétaire lésé.

La jurisprudence, jusque-là, condamnait régulièrement le copropriétaire débiteur à verser des dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires, considérant que celui-ci pouvait subir un préjudice autonome du fait de cette défaillance (Cass. civ. 3ème 20 octobre 2016, n° 15-20587).

Transaction : Mérules et nullité de la promesse

Un arrêt de la cour d’appel de Bourges du 8 juin 2017 n°16-0107 prononce la nullité d’une promesse de vente au motif que le bien objet de la promesse avait fait l’objet d’un arrêté de péril pour cause de mérules (levé 4 mois auparavant). Pour la cour d’appel le fait que les vendeurs n’aient pas indiqué à l’acheteuse l’existence de cet ancien arrêté de péril et la présence de mérules par le passé constitue un dol. Le professionnel de l’immobilier doit également tenir compte de cette situation lorsqu’il rédige un compromis. Ce champignon destructeur est régulièrement source de responsabilité des professionnels de l'immobilier, y compris les notaires. 

Le nouvel article L. 133-7 du CCH oblige, depuis la loi Alur, l’occupant d’un immeuble contaminé à déclarer en mairie la présence de ce champignon dès qu’il en a connaissance. Le locataire qui constate des traces de mérule dans son logement doit en avertir les services municipaux. A défaut d’occupant, la déclaration incombe au propriétaire. Si la mérule fait son apparition dans les parties communes d’un immeuble relevant de la loi régissant la copropriété des immeubles bâtis (du 10 juillet 1965), c’est au syndicat des copropriétaires (et à son syndic) qu’il incombe de respecter l’obligation.

Copropriété : Action du syndicat sur le fondement du trouble anormal de voisinage ?

Dans un arrêt de censure du 11 mai 2017 n°16-14339 la Cour de cassation juge qu’un syndicat des copropriétaires peut parfaitement agir à l'encontre d'un copropriétaire sur le fondement du trouble anormal du voisinage.

En l’espèce il s’agissait de faire sanctionner un copropriétaire (la société de gestion d’isola 2000) pour des infiltrations que subissait le syndicat. La Cour retient que le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage s'applique aux copropriétaires et plus généralement à tous les occupants d'un immeuble en copropriété. En d’autres termes, le syndicat des copropriétaires peut parfaitement mener une action judiciaire contre un copropriétaire, sans qu’elle soit fondée sur le seul règlement de copropriété ou exclusivement la loi du 10 juillet 1965.

Copropriété : Retour à une valeur contractuelle de l’EDD ?

Concernant une question relative à la destination de certains lots de copropriété, la Cour de cassation dans un simple arrêt de rejet n°828 du 6 juillet 2017 n° 16-16849 semble retenir la valeur contractuelle d’un état descriptif de division (EDD), venant ainsi compléter et préciser les dispositions du règlement de copropriété… En effet, la Haute Cour en commençant son attendu par « ayant souverainement retenu que l’état descriptif de division, auquel le règlement de copropriété avait conféré une valeur contractuelle et qui affectait les lots situés au-dessus du premier étage à une destination exclusive d’habitation » semble revenir sur sa jurisprudence jusque là constante qui ne conférait aucune valeur contractuelle à l’EDD. En l’espèce un copropriétaire s'est vu interdire d'apposer une plaque professionnelle sur l’immeuble puisqu’en vertu du règlement de copropriété les lots situés au dessus du premier étage ne pouvaient pas être utilisés pour l'exercice d'une activité professionnelle (l’EDD quant  à lui fixait à usage exclusif d’habitation les lots situés à partir du 2ème étage).

Copropriété : Convocation de l’AG et ordre du jour

La Cour de cassation dans un arrêt 22 juin 2017 n°16-22073 juge que lorsqu’une assemblée générale est convoquée à la demande de copropriétaires représentant au moins un quart des voix du syndicat, le syndic peut compléter l’ordre du jour de celle-ci, en mettant notamment la question de son contrat en renouvellement.

Ainsi donc, lorsque l’assemblée est convoquée en vertu de l’article 8 du décret du 17 mars 1967 l’ordre du jour n’est pas limité aux seules questions dont l’inscription avait été demandée par les copropriétaires requérants.

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