Notre Ministre du logement et de la ville, Christine BOUTIN, doit soutenir prochainement son projet de loide mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion devant le Sénat. Les principales mesures de ce dispositif concernent le parc locatif social. Certaines dispositions sont toutefois déjà annoncées pour le parc privé (ci-après), mesures qui devraient être par la suite complétées par une salve d’amendements en tous genres.
 
COPROPRIETE : Création d’une procédure d’alerte préventive afin de répondre en amont aux difficultés financières des syndicats de copropriétaires (bien avant d’atteindre le seuil de déclenchement de l’actuelle procédure de mise sous administration provisioire). Cette nouvelle procédure conduirait à la nomination d’un observateur (nouveau métier en devenir ?) par le Président du TGI. Cet observateur aura six mois maximum (3 mois renouvelable une fois) pour remettre un rapport sur l’état financier du syndicat des copropriétaires et éventuellement sur l’état de l’immeuble. Ce rapport, accompagné des recommandations de l’observateur, devra être porté par le syndic à l’ordre du jour de la prochaine assemblée, après avoir consulté le conseil syndical (il sera également communiqué au maire du lieu de situation de l’immeuble par le greffe du TGI).
Pour la mise en œuvre de cette procédure, le Présdent du TGI pourra être saisi par le syndic, les créanciers du syndicat ou les coporpriétaires représentant au moins 15% des voix du syndicat.
Le syndic devra supporter les frais de cette procédure si elle initiée avant lui par les copropriétaires !!
Un décret d’application devrait également compléter ce dispositif qui fera sans doute l’objet d’amendements parlementaires au cours des différents débats.
 
CAUTIONNEMENT LOCATIF : Le début de la fin… Le projet de loi entend interdire aux bailleurs personnes morales (Sci, Sarl…) d’exiger une caution pour les locations soumises à la loi du 6 juillet 1989. De même, le dispositif entend interdire le recours à la caution pour les bailleurs ayant adopté une garantie des loyers impayés (GLI).
Désormais donc, seules les personnes physiques et les SCI familiales pourront exiger une caution et seulement si elles n’ont pas souscrit une GLI ou une GRL.
Il est certain que si cette mesure devait passer, le coût des GLI s’envolerait, les assureurs perdant ici un sérieux recours en paiement.
 
DELAIS D’EXPULSION : Réduction des délais de sursis à expulsion : Le projet de loi entend modifier le code de la construction et de l’habitation en limitant à un an (contre trois actuellement) le délai que le  juge (des référés ou de l'exécution, selon le cas), peut accorder pour retarder l’expulsion ordonnée. Un délai qui semblera toujours trop long au bailleur qui, pour arriver jusqu’à ce stade, aura sans doute déjà mis plus de 12 mois et dépensé beaucoup d’énergie et d’argent.
 
Au-delà de ces mesures, le projet de loi porte également sur L’URBANISME (une fois encore me direz-vous) avec des dispositions dérogatoires pour faciliter l’agrandissement des logements, ou la réalisation de travaux d’accessibilité aux handicapés ou encore la rénovation des quartiers dégradés. LA FISCALITE et notamment les dispositifs d’incitations, tels que Robien et Borloo, devraient également être recentrés en réservant leur application aux zones dans lesquelles le marché immobilier présente des tensions (zones A, B1 et B2). Le classement des communes par zone sera révisé de manière à corriger les imperfections qu’il  peut présenter, de même en sera-t-il désormais tous les trois ans. Cette réforme fiscale ne concernera évidemment pas les investissements réalisés avant l’entrée en vigueur de ce recentrage géographique.

Dans le cadre de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque bailleur et locataire ne parviennent pas à réaliser un état des lieux d’entrée ou de sortie à l’amiable, ils peuvent demander à un huissier de justice de le faire, selon une procédure fixée par l’article 3 de cette loi (à l'initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié). Un acte dont le prix est fixé à 152 € TTC (plus frais postaux). D’après une enquête réalisée par l’UFC Que Choisir, près de la moitié des huissiers ne respecteraient pas ce tarif. Selon l’association de consommateurs, « 48 % des huissiers interrogés annoncent des prix compris entre 250 € et 350 €, et certains d’entre eux facturent jusqu’à 450 € ». L’association rappelle, par ailleurs, qu’elle a saisi les tribunaux de cette question à plusieurs reprises et que la cour de cassation lui a donné raison dans trois décisions en 2006 et 2007.

Offre d’achat ou de vente immobilière : Pensez à fixer une date d’efficacité
Cassant un arrêt de la cour d’appel de PAU, la troisième chambre civile de la cour suprême, juge dans un arrêt du 7 mai 2008 que :
« si une offre d'achat ou de vente peut en principe être rétractée tant qu'elle n'a pas été acceptée, il en est autrement au cas où celui de qui elle émane s'est engagé à ne pas la retirer avant une certaine époque ».
Cette décision est l’occasion de préconiser aux professionnels de donner plus d’efficacité aux offres qu’ils font signer en prévoyant une durée pendant laquelle l’offre ne saurait être retirée.
 
Copropriété : Majorité requise pour supprimer le poste de concierge ?
Un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 24 septembre 2008 est l’occasion de rappeler aux syndics la majorité requise pour entériner la suppression d’un poste de concierge. Ainsi, il est particulièrement important de prêter attention aux stipulations du règlement de copropriété et aux services de substitution prévus pour palier cette suppression.
En effet, dès lors que cette suppression entraine une modification soit de la destination des parties privatives, soit des modalités de leur jouissance fixées dans le règlement de copropriété, alors l’unanimité des copropriétaires est impérative pour garantir cette décision.
Dans l'arrêt du 24 septembre 2008, les stipulations du règlement n'imposaient pas l'existence d'un concierge, mais laissaient cette possibilité à l'appréciation du syndicat des copropriétaires. La suppression pouvait donc être légitimement votée à la seule majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Un arrêt de la cour d’appel de Douai, 1ère Chambre, du 23 juin 2008 est l’occasion de rappeler que l’agent immobilier n’a en principe pas le pouvoir de signer un compromis de vente pour le compte de son mandant. En effet, l’article 72 du décret du 20 juillet 1972 (décret Hoguet) exige que lorsqu'il comporte l'autorisation de s'engager pour une opération déterminée, le mandat en fasse expressément mention, ce qui est rarement le cas.
Interprétant strictement ce texte, la cour d’appel considère dans cette affaire que l’agent immobilier a commis une faute en signant une promesse, alors que son autorisation résultait non pas du mandat de vente, mais d’une lettre séparée. Aussi, on ne saurait que trop recommander, dans une telle hypothèse, un avenant au mandat, plutôt qu’un accord postérieur par courrier distinct.

Un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 24 septembre 2008 est l’occasion de rappeler aux syndics la majorité requise pour entériner la suppression d’un poste de concierge. Ainsi, il est particulièrement important de prêter attention aux stipulations du règlement de copropriété et aux services de substitution prévus pour palier cette suppression.
En effet, dès lors que cette suppression entraine une modification soit de la destination des parties privatives, soit des modalités de leur jouissance fixées dans le règlement de copropriété, alors l’unanimité des copropriétaires est impérative pour garantir cette décision.
Dans l'arrêt du 24 septembre 2008, les stipulations du règlement n'imposaient pas l'existence d'un concierge, mais laissaient cette possibilité à l'appréciation du syndicat des copropriétaires. La suppression pouvait donc être légitimement votée à la seule majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Cassant un arrêt de la cour d’appel de PAU, la troisième chambre civile de la cour suprême, juge dans un arrêt du 7 mai 2008 que :
« si une offre d'achat ou de vente peut en principe être rétractée tant qu'elle n'a pas été acceptée, il en est autrement au cas où celui de qui elle émane s'est engagé à ne pas la retirer avant une certaine époque ».
Cette décision est l’occasion de préconiser aux professionnels de donner plus d’efficacité aux offres qu’ils font signer en prévoyant une durée pendant laquelle l’offre ne saurait être retirée.

L’entrepreneur individuel, qu’il soit commerçant, artisan ou profession libérale, est amené à engager son patrimoine personnel dans le cadre de son activité professionnelle. Cela signifie que ses créanciers professionnels peuvent se payer y compris sur les biens affectés à sa vie privée et notamment à sa vie de famille.

Pour limiter les risques pris par les entrepreneurs individuels, la loi pour l’initiative économique d’août 2003 (loi Dutreil) a institué le principe de l’insaisissabilité de la résidence principale de l’entrepreneur individuel. Elle permet à une personne physique exerçant une activité commerciale, artisanale, agricole ou indépendante, de déclarer devant notaire ses droits sur sa résidence principale insaisissables (qui procédera à la publication de cette déclaration au Bureau des Hypothèques chargé de la publicité foncière). Cette initiative la met à l’abri des poursuites de créanciers professionnels en cas de difficultés dans l’activité exercée.

Dorénavant, avec la loi de modernisation de l’économie du 4 août 2008, tous ses biens fonciers, bâtis ou non, sont protégés dès lors qu’ils ne sont pas affectés à un usage professionnel.

Si le bien a un usage mixte (professionnel et personnel), seule la partie affectée à l’habitation est alors protégée. La déclaration devant notaire est alors accompagnée d’un état descriptif de division. Bien entendu l’entrepreneur individuel peut renoncer à tout moment à l’insaisissabilité de ses biens immobiliers, selon les mêmes formes, c’est-à-dire devant notaire.
Cette renonciation peut d’ailleurs n’être que partielle (porter sur une partie seulement des biens) ou être faite au bénéfice d’un ou plusieurs créanciers désignés alors dans l’acte authentique de renonciation, ce qui facilitera l’accès au crédit, en offrant des possibilités de gage aux établissements financiers. En cas de décès de l’entrepreneur, l’insaisissabilité du bien protégé est maintenue jusqu’au décès de l’éventuel conjoint.

Loi n°2008-776 du 4 août 2008, JO du 5 août 2008

Conformément aux termes de l’Ordonnance du 8 juin 2005, l’obligation d’annexer un constat de risque d’exposition au plomb (CREP) à tout nouveau contrat de location d'un immeuble affecté en tout ou partie à l'habitation construit avant le 1er janvier 1949 est entrée en vigueur le 12 août 2008 (Ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005 ; art. L 1334-7 et L 1334-9, code de la santé publique.

Deux cas de figure pour les bailleurs et leurs gestionnaires :

  • Si le CREP établit l'absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils réglementaires, il n'y a pas lieu de faire établir un nouveau constat à chaque nouveau contrat de location. Le constat initial sera alors joint à chaque contrat de location. 
  • En revanche, si le constat met en évidence la présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures à ces seuils réglementaires, le propriétaire ou l'exploitant du logement doit en informer les occupants et les personnes amenées à faire des travaux dans l'immeuble ou la partie d'immeuble concerné. Il doit procéder aux travaux appropriés pour supprimer le risque d'exposition au plomb, tout en garantissant la sécurité des occupants. La non-réalisation desdits travaux par le propriétaire bailleur, avant la mise en location du logement, pourra constituer un manquement à ses obligations particulières de sécurité et de prudence susceptible d'engager sa responsabilité pénale.

Précisons que les bailleurs de logements loués meublés ou en saisonnier sont concernés, au même titre que les propriétaires de logements soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

NB. Dans les immeubles relevant du statut de la copropriété, cette obligation du bailleur ne vise que les parties privatives affectées au logement. Il convient cependant de rappeler qu’en vertu de l’article L. 1334-8 dernier alinéa du code de la santé publique, un CREP devait être réalisé sur les parties à usage commun de ces immeubles au plus tard le 11 août 2008.

Cette question a été soumise récemment à la 2ème chambre A de la cour d’appel de Paris. Dans cette espèce, l’acquéreur invoquait le bénéfice des dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et exigeait une diminution du prix de vente à due proportion de la moindre superficie. Or, selon les vendeurs, l’acquéreur connaissait parfaitement la réelle superficie du bien vendu au moment de la vente, puisqu’il avait fait plusieurs visites et notamment en compagnie d’un architecte qui avait procédé au métrage des lieux. Quoi qu’il en soit la cour d’appel parisienne rejette l’argumentation des vendeurs et relève que l’article 46 est d’ordre public et que ses dispositions s’appliquent indépendamment de la mauvaise foi de l’acquéreur. L’acquéreur se voit ainsi octroyé une diminution du prix, la superficie étant inférieur de plus de 1/20ème à celle indiquée dans l’acte de vente. CA Paris 2ème ch. A, 19 septembre 2007, Chalon c/Marsot.

La loi du 25 juin 2008 portant modernisation du marché du travail est entrée en vigueur ; outre l'instauration d'une possibilité de rupture conventionnelle du contrat de travail d'un commun accord entre l'employeur et le salarié qui fera l'objet d'une convention homologuée par le directeur départemental du travail, elle comporte aussi les dispositions suivantes susceptibles de concerner les gestionnaires immobiliers :
 
En ce qui concerne les dispositions relatives au licenciement, la loi pose le principe selon lequel tout licenciement, pour motif personnel ou pour motif économique, doit être motivé et justifié par une cause réelle et sérieuse. Pour la détermination du montant de l'indemnité légale de licenciement, le texte supprime la distinction opérée en fonction de l'origine, économique ou non du licenciement (un décret, à paraître, fixera le mode de calcul de l'indemnité légale de licenciement). En outre, la condition d'ancienneté dans l'entreprise requise pour pouvoir bénéficier de cette indemnité est fixée à une année au lieu de deux.
Le contenu du solde de tout compte est redéfini. Il pourra être dénoncé dans les 6 mois qui suivent sa signature, au-delà de ce délai, il devient libératoire pour l'employeur pour les sommes qui y sont mentionnées.
En cas de licenciement suite à une inaptitude causée par une maladie ou par un accident d'origine non professionnelle, le texte permet la prise en charge des indemnités dues au salarié au titre de cette rupture soit, comme cela est le cas actuellement, directement par l'employeur, soit au titre des garanties que ce dernier aura souscrites à un fonds de mutualisation. La loi prévoit également l'abaissement à une année au lieu de trois de la condition d'ancienneté requise pour bénéficier de l'indemnisation complémentaire versée par l'employeur en cas d'arrêt maladie.

La recommandation n° 25, nouvelle version datée du 1er juillet 2008, vient d’être publiée - D’une manière schématique, elle nous indique que :

  • l’assemblée n’a pas l’obligation de prévoir un système de fermeture, si l’immeuble n’en est pas équipé ;
  • l’assemblée peut, si elle le désire, voter les travaux nécessaires pour assurer la fermeture à la majorité de l’article 25, et éventuellement 25-1 ;
  • dès lors qu’un système de fermeture existe, l’assemblée vote les modalités d’ouverture à la majorité de l’article 26 (le principe étant la fermeture) en prenant en compte les besoins des locaux d’activité, et ce vote n’est valable que jusqu’à la prochaine assemblée générale.

Après la revalorisation exceptionnelle intervenue au 1er mai, le SMIC est à nouveau relevé au 1er juillet 2008, cette fois sur la base du relèvement annuel obligatoire : il passe à 8,71 euros de l’heure, soit pour 35 heures hebdomadaires 1.321,02 euros. De son côté, le minimum garanti passe à 3,31 euros

Le texte vise à faire évoluer les dispositions légales applicables à la détention de chiens créées par les lois du 6 janvier et du 5 mars 2007 : il renforce notamment les pouvoirs du maire qui pourra imposer aux propriétaires ou aux détenteurs d'un animal susceptible de présenter un danger pour les personnes ou les animaux domestiques d'obtenir une "attestation d'aptitude sanctionnant une formation portant sur l'éducation et le comportement canins, ainsi que sur la prévention des accidents", et insère dans le Code pénal un article 221-6-2 qui aggrave très nettement les peines encourues en cas d’accident.

Actualités

La loi n°2024-322 du 9 avril 2024 visant à l'accélération et à la simplification de la rénovation de l'habitat dégradé et des grandes opérations d'aménagement

La loi n°2024-322 du 9 avril 2024 visant à l'accélération et à la simplification de la rénovation de l'habitat dégradé et des grandes opérations d'aménagement est parue au Journal officiel du 10 avril 2024. Comme nous avons désormais l’habitude, cette loi comporte 59 articles et des dispositions tous azimuts impactant la copropriété, mais également l’urbanisme, la location ou encore les baux d’habitation… Petit tour d’horizon rapide de ce nouveau dispositif qui intéresse les acteurs du Logement et de la copropriété.

Transaction : Le dossier de diagnostics est complété

Le dossier de diagnostics techniques fourni par le vendeur et annexé à la promesse de vente est complété d’un alinéa 12 (article L.271-4 du CCH) qui prévoit que le dossier doit mentionner « S'ils existent, les arrêtés pris au titre de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations ». Ce qui suppose que le diagnostiqueur recueille désormais cette information.

Bail d’habitation : Des mesures visant à remédier à l’habitat dégradé

- La loi instaure un nouvel article 3-4 dans la loi du 6 juillet 1989. Ainsi désormais, le fait, pour un bailleur ou tout intermédiaire, de refuser l'établissement d'un contrat de location conforme à l'article 3 (contrat type) et la délivrance d'un reçu, ou d'une quittance, mentionnés à l'article 21 ou de dissimuler ces obligations est puni d'un an d'emprisonnement et de 20 000 euros d'amende. Les personnes morales déclarées responsables pénalement de ce fait encourent une amende suivant les modalités prévues à l'article 131-38 du code pénal (du quintuple).

- Pour la colocation, dans les zones soumises à l'autorisation préalable de mise en location (article L. 635-1 du code de la construction et de l'habitation). L’autorité compétente peut rejeter la demande présentée en vue d'une colocation formalisée par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur lorsqu'un examen préalable des caractéristiques du logement et des contrats établit qu'en l'espèce, nonobstant le respect des normes de décence, les caractéristiques du logement et des baux ne permettent pas de garantir aux occupants des conditions d'existence dignes.

Copropriété : Emprunt collectif, saisie conservatoire, systématisation de la LRE, seconde AG, diagnostic structurel…

Instauration d’un véritable emprunt collectif : Allègement de majorité et instauration d’un véritable emprunt collectif par la modification du contenu de l’article 26-4 de la loi de 1965. A moins qu’il ne s’y oppose expressément, chaque copropriétaire est réputé avoir accepté de participer à ce mode de financement. Toutefois, tout copropriétaire peut refuser de participer à l'emprunt sous réserve de notifier au syndic son refus dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l'assemblée générale et de verser la totalité de la quote-part du prix des travaux lui revenant dans un délai de six mois à compter de la notification de ce procès-verbal. A défaut, le copropriétaire est tenu par l'emprunt. Des articles 26-9 à 26-14 sont créés pour la mise en œuvre et le fonctionnement de cet emprunt collectif, avec notamment la mise en place d’un nouveau compte bancaire séparé dédié à la gestion des fonds objets de l’emprunt collectif et des subventions publiques accordées au syndicat. Précisons que la charge de la contribution au remboursement de l'emprunt suit le lot en cas de vente, sauf remboursement anticipé du copropriétaire vendeur. Après le chapitre sur le DTG, un chapitre spécifique « Prêt pour travaux consenti aux syndicats de copropriétaires (articles L732-1 à L732-3) » est également introduit dans le code de la construction et de l’habitation. Quelques décrets restent à paraître pour compléter la mesure.

Le texte introduit un article 10-1 dans l’ordonnance du 1er juillet 2004 précisant que les associations syndicales libres (ASL) peuvent, sous réserve des stipulations de leurs statuts et des dispositions de cette ordonnance de juillet 2004, souscrire un emprunt collectif au nom du syndicat qui règle les affaires de l’ASL pour le financement des travaux concernant les parties communes, les équipements et les terrains ou des travaux d'intérêt collectif sur des parties privatives des immeubles qui les composent. Un décret est là encore annoncé.

Habitat dégradé et copropriété en difficulté : De multiples mesures sont instaurées pour remédier aux situations d’habitat dégradé pour tenter de remédier à une situation avant que la dégradation ne soit irréversible. On citera à titre d’exemple (expérimental) la possibilité pour un opérateur de conclure avec le syndicat des copropriétaires une convention en vue de l'acquisition temporaire à titre onéreux soit du seul terrain d'assiette de la copropriété, soit des seuls parties et équipements communs des immeubles qui la constituent, soit du terrain et des parties et équipements communs, en vue d'en assurer la rénovation.

Le retrait d’une union de syndicats est décidé par l'assemblée générale de chaque syndicat à la majorité prévue à l'article 26. La loi institue un système dérogatoire, allégé, lorsque la copropriété est en difficulté. Le retrait de l’union peut valablement se décider par l'assemblée générale du syndicat (de celui en difficulté semble-t-il) à la majorité prévue à l'article 25.

Le retour de la seconde AG de l’article 25-1 pour les travaux d’économie d’énergie : Le système de la seconde assemblée à majorité allégée, que les syndics ont connu et qui avait disparu avec l’ordonnance du 30 octobre 2019, fait son retour pour les travaux d’économie d’énergie : « Lorsque le projet de résolution a pour objet la réalisation de travaux prévus au f de l'article 25 et qu'il n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans un délai de trois mois sur un projet identique, peut statuer à la majorité prévue à l'article 24. »

Impayés de provisions et saisie conservatoire : A l’instar du dispositif qui existe en matière de baux d’habitation, la loi modifie l’article L.511-2 du code des procédures civiles d’exécution et permet ainsi au syndicat des copropriétaires de mener une saisie conservatoire sur les comptes bancaires des copropriétaires débiteurs, sans décision de justice, pour les provisions exigibles. Proposition que nous avions personnellement formulée lors de notre audition par le sénateur Claude DILAIN en 2013 dans le cadre de l’élaboration de la loi ALUR. L’idée aura fait son chemin, non sans un certain temps…

Instauration d’un Diagnostic structurel de l'immeuble : La commune peut désormais définir des secteurs dans lesquels tout bâtiment d'habitation collectif doit faire l'objet, à l'expiration d'un délai de quinze ans à compter de la réception des travaux de construction du bâtiment et au moins une fois tous les dix ans, d'un diagnostic structurel du bâtiment, incluant une description des désordres observés qui portent atteinte à sa solidité et évaluant les risques qu'ils présentent pour la sécurité des occupants et celle des tiers. Pour les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation soumis au statut de la copropriété, l'obligation de réaliser un diagnostic structurel de l'immeuble est toutefois satisfaite par l'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT).

Le recours automatique et de principe à la LRE : Modification de l’article 42-1 de la loi de 1965 : « Les notifications et les mises en demeure sont valablement faites par voie électronique. Les copropriétaires peuvent, à tout moment et par tout moyen, demander à recevoir les notifications et les mises en demeure par voie postale.

« Le syndic informe les copropriétaires des moyens qui s'offrent à eux pour conserver un mode d'information par voie postale. »

Travaux d'isolation thermique de la toiture ou du plancher à l’initiative d’un ou plusieurs copropriétaires : La loi institue un nouvel article 25-2-1 dans la loi de 1965. « Un ou plusieurs copropriétaires peuvent effectuer, à leurs frais, des travaux d'isolation thermique de la toiture ou du plancher qui affectent les parties communes de l'immeuble, sous réserve que ceux-ci ne portent pas atteinte à la structure de l'immeuble, à ses éléments d'équipements essentiels, à sa sécurité, à sa salubrité, aux modalités de jouissance des parties privatives d'autres copropriétaires ou ne fassent pas l'objet d'une programmation dans le cadre du plan pluriannuel de travaux adopté par le syndicat des copropriétaires. »

Création d’un syndic d’intérêt collectif. La loi crée un nouvelarticle18-3 dans la loi de 1965. L'agrément de syndic d'intérêt collectif atteste de la compétence de son bénéficiaire pour intervenir dans les copropriétés faisant l'objet des procédures prévues aux articles 29-1 A et 29-1 (agrément délivré par le préfet pour une durée de 5 ans). Le syndic d'intérêt collectif est présumé compétent pour gérer les copropriétés pour lesquelles un mandataire ad hoc a été désigné sur le fondement de l'article 29-1 A. Il peut également, à la demande d'un administrateur provisoire désigné sur le fondement de l'article 29-1, assister ledit administrateur dans ses fonctions de gestion.

Copropriété : Nouvelles obligations des syndics

- Sans pouvoir opposer le secret professionnel, les syndics de copropriété sont tenus de communiquer aux agents du service municipal du logement tous renseignements nécessaires à l'accomplissement de leur mission de recherche et de contrôle (article L.651-7 du CCH).

- L’article 29-1 II de la loi de 1965 est complété et prévoit désormais que le président du tribunal judiciaire peut imputer tout ou partie des frais de l'administration provisoire au syndic si ce dernier n'a pas saisi sur requête le juge d'une demande de désignation d'un mandataire ad hoc dans les conditions prévues à l'article 29-1 A (après audition du syndic et du conseil syndical, sur le rapport de l'administrateur provisoire). Un nouveau cas d’obligation de saisine d’un mandataire ad’hoc est d’ailleurs ajouté dans l’article 29-1 A de la loi de 1965. Il s’agit de l’hypothèse dans laquelle l’assemblée générale n’aurait pas voté sur l’approbation des comptes depuis au moins deux ans.

- Obligation pour le syndic de mentionner de nouvelles informations dans le registre d’immatriculation des copropriétés. L’article L.711-2 du CCH est donc complété (situation financière de la copropriété, caractéristiques techniques des immeubles constituant la copropriété etc.).

- Le syndic doit transmettre le diagnostic structurel ou, le cas échéant, le projet de plan pluriannuel de travaux à la commune, lorsqu’il administre un immeuble se trouvant dans un périmètre soumis à cette nouvelle obligation en vertu de l’article L.126-6-1 du CCH. A défaut de transmission dans un délai d'un mois à compter de la notification de la demande, le maire peut faire réaliser d'office le diagnostic structurel en lieu et place du syndicat des copropriétaires et à ses frais.

- Le syndic est tenu d'informer les copropriétaires et les occupants de la copropriété que leur immeuble fait l'objet d'une procédure relevant de l'exercice de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles. 

- Lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une procédure relevant de l'exercice de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations, le syndic est tenu de notifier le PV d’AG au signataire de l’arrêté de police (le plus souvent le maire) qui peut assister à l’AG ou se faire représenter et formuler des observations sur les questions inscrites à l'ordre du jour. La communication de l’ordre du jour aurait sans doute été plus logique…

- Le syndic est désormais tenu de convoquer une assemblée générale dans un délai de deux mois à compter de la première présentation d'une lettre recommandée, lorsque le président du conseil syndical en fait la demande. A défaut, le président du conseil syndical est habilité à la convoquer.

Bail commercial : Validité d’un avenant signé par un seul indivisaire

Un indivisaire détenant ¾ des droits de l’indivision peut-il signer seul un avenant au bail commercial conclu par les membres de l’indivision ?

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence confirme cette possibilité dans l’espèce ayant donné lieu à un arrêt du 7 mars 2024 n°23-07524. Selon cet arrêt, cet avenant prévoyait seulement une modification de l’assiette du bail et corrélativement un réajustement du loyer.

Pour la cour « la conclusion d’un simple avenant relatif à un bail commercial en cours, qui n’engage pas l’indivision sur une nouvelle durée, ressortit à l’exploitation normale des biens indivis et peut être valablement signée par l’indivisaire titulaire d’au moins deux tiers de ces droits ».

L’action en nullité fondée sur l’article 815-3 du Code civil n’est donc pas fondée.

Transaction : Pouvoir de cession du gérant d’une SCI

Un gérant peut-il seul décider de céder un immeuble appartenant à sa SCI ?

Une nouvelle fois la Cour de cassation, par la voix de sa chambre commerciale, répond à cette interrogation dans un arrêt du 23 novembre 2023 n°22-17475.

En l’espèce l’énumération des statuts de la SCI ne comportait pas expressément la vente des biens immobiliers au titre de l’objet social, dès lors la cession des immeubles excédait les pouvoirs du gérant, de sorte que cette décision ne pouvait être prise qu’à l’unanimité des associés. Les statuts prévoyaient « l’acquisition, la propriété, l’administration, l’exploitation de tous biens immobiliers, la prise à bail à construction de tous immeubles en vue de la location ainsi que toutes opérations juridiques, administratives, financières et de gestion à caractère mobilier ou immobilier concourant directement ou indirectement à la réalisation de l’objet social, pourvu que ces opérations ne modifient pas le caractère civil de la société ».

Cette décision doit rappeler à l’agent immobilier la nécessité de vérifier en détail les statuts de la SCI lorsque son dirigeant entend lui confier un mandat de vente.

Copropriété : Adoption au Sénat du projet de la loi relatif à l’habitat dégradé – Mesures affectant directement le syndic

Le projet de loi relatif à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement a été adopté au Sénat. Un certain nombre de mesures concernent les copropriétés, et d’autres plus directement les syndics. Ainsi :

- Le président du tribunal judiciaire pourrait imputer tout ou partie des frais de l’administration provisoire au syndic « laxiste » qui n’aurait pas anticipé la situation de difficulté de la copropriété en faisant désigner un mandataire ad’hoc.

- A l’instar de l’état daté, plafonnement par décret des frais de relance du syndic au sein de l’article 10-1 de la loi de 1965.

- Création et agrément préfectoral d’un syndic d’intérêt collectif, compétent pour gérer les copropriétés pour lesquelles un mandataire ad hoc a été désigné (sur le fondement de l’article 29-1 A). Il pourrait également, à la demande d’un administrateur provisoire l’assister dans ses fonctions de gestion de l’article 29-1 de la loi de 1965 (une forme de sous-traitance ?).

- Création d’un appel de fonds type établi selon un modèle unique fixé par décret (de la norme, encore de la norme...).

- Obligation pour le syndic de donner sans délai au président du CS (dès sa désignation) ou, à défaut, à un membre du CS désigné à cet effet par l’assemblée, un accès numérique aux comptes bancaires séparés de la copropriété, permettant de consulter, en lecture seule, les comptes et les opérations bancaires du SDC.

- Obligation pour le syndic de convoquer une assemblée dans un délai de deux mois lorsque le président du conseil syndical en fait la demande. À défaut, le président du conseil syndical est habilité à la convoquer.

- Retour de l’ancien système de l’article 25-1 permettant de tenir une seconde assemblée générale à la majorité de l’article 24 si elle est convoquée dans un délai de trois mois, pour les seuls travaux de l’article 25f (les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre).

Ces mesures laissent toujours entrevoir une certaine défiance à l'égard de la profession de syndic. A suivre...

Locations touristiques de courte durée et contraintes administratives

Les communes n’ont de cesse de tenter de juguler l’expansion des locations de tourisme (notamment dans les copropriétés) au détriment des locations classiques à usage de résidence principale. T

outefois les juridictions administratives veillent à éviter les dérives et excès de réglementation. Pour exemple, le Tribunal administratif de Nice a partiellement annulé une délibération de la ville de Nice dans une décision du 31 janvier 2024 n°2104077. Cette délibération imposait aux propriétaires souhaitant faire de la location saisonnière dite Airbnb de justifier que leur demande de changement d’usage était autorisée dans leur copropriété et de joindre l’extrait du règlement de copropriété en attestant (et à défautl’accord de la copropriété).

Le Tribunal administratif de Nancy avait lui aussi précédemment suivi ce raisonnement dans un jugement du 25 avril 2023 en annulant l’article 8 du règlement municipal de la commune de Strasbourg. Pour le tribunal Lorrain la mention de ce règlement imposant « que le demandeur bénéficie de l’autorisation écrite de la copropriété » porte une atteinte disproportionnée à son droit de propriété.

La cour administrative de Bordeaux quant à elle a pu juger dans un arrêt du 30 janvier 2024 que le mécanisme de compensation institué à Bordeaux « s’il est de nature à rendre plus difficile la location de courte durée dans le cœur historique de Bordeaux (…) contribue à maintenir le caractère résidentiel du centre-ville, davantage sollicité pour la location de courte durée ».

Rappelons que parallèlement la Cour de cassation a récemment relâché la pression sur les copropriétaires dans un arrêt du 25 janvier 2024.

La proposition de loi dite LE MEUR visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif (adoptée par l'Assemblée nationale le 29 janvier dernier) devrait également apporter sa contribution à l'édifice. 

 

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