La cour d’appel de Paris, 2ème Ch. section A, dans un arrêt du 14 mai 2008 juge que le bailleur n’est pas fondé à reprendre son offre notifiée deux ans avant la date d’expiration du bail, pour notifier un second congé prenant en compte l’évolution du marché. En effet, la jurisprudence nous enseigne qu’un congé prématuré (plus de 6 mois avant le terme du bail) n’est pas irrégulier, cependant lorsqu’il s’agit d’un congé vente, le droit de préemption offert au locataire est soumis aux incertitudes du marché immobilier, avec les conséquences qui en découlent en cas de préemption à un prix devenu sous-évalué…
En cette période de développement durable, la Cour de cassation dans un arrêt du 29 octobre 2008, n° 06-21633 répond à la question suivante : Le détartrage du chauffe-eau (source d’une importante économie d’énergie) constitue t-il une réparation locative au sens du décret n° 87-712 du 26 août 1987, ou une obligation à la charge du bailleur ? Ce décret n’étant pas exhaustif (à l’inverse de celui concernant les charges locatives n°87-713) le bailleur, pour ne pas supporter cette intervention, soutenait que cette opération devait s’apparenter au poste « rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries » visé dans le décret. Le bailleur est débouté, le détartrage n’est donc pas une réparation locative, la Cour considérant qu’il ne s’agit pas de « travaux d'entretien courant et de menues réparations », au sens de l’article 1er du décret.
La cour d’appel d’Angers, 1ère Chambre, sect. A, 18 mars 2008, a jugé que le terme « alimentation en eau de source » dans un compromis de vente d’un immeuble, ne supposait pas que cette eau était nécessairement potable. Elle en déduit donc que le fait que cette eau ne soit pas consommable ne donne pas lieu à la garantie légale des vices cachés (art. 1641 du Code civil). Le notaire pour sa part voit toutefois sa responsabilité retenue, puisque ce dernier avait pris la liberté de mentionner dans l’acte authentique, à deux reprises, que cette eau de source était potable.
Désormais, pour les contrats conclus entre professionnels à compter du 1er janvier 2009, le règlement des sommes dues doit obligatoirement intervenir dans un délai maximum de 60 jours après l’émission de la facture, ou 45 jours à partir de la fin du mois d’édition de la facture (art. 21 de la loi de modernisation de l’économie, dite LME). Ce délai peut néanmoins être réduit d’un commun accord, à l’occasion de la signature du contrat concerné.
En cas de dépassement du délai, les pénalités de retard équivalent à 3 fois le taux d’intérêt légal peuvent être exigés. Est considéré comme abusif de la part du débiteur le fait de contourner ce texte en exigeant de son fournisseur (créancier) qu’il retarde l’émission de la facture afin d’allonger le délai de règlement effectif.
Particularité, le délai pour les échanges avec les départements et collectivités d’outre-mer sera décompté à partir de la date de réception des marchandises.
Loi n°2008-776 du 4 août 2008, JO du 5 août 2008
La loi de modernisation de l’économie (LME) n° 2008-776 du 4 août 2008, a été publiée au journal officiel le 5 août 2008 et est donc applicable depuis le 6 août. Sans être exhaustif, vous trouverez ci-après quelques mesures phares susceptibles d’intéresser les professionnels de l’immobilier.
BAUX PROFESSIONNELS : Le législateur permet l’aménagement du statut des baux professionnels, applicable essentiellement aux professions libérales. Les parties peuvent désormais choisir de se soumettre volontairement et entièrement au statut des baux commerciaux. Ainsi, le locataire ne pourra plus donner congé à tout moment mais bénéficiera d’un droit au renouvellement (ce que n’accorde pas actuellement le « mini-statut » de l’article 57A, qui subsiste cependant).
BAUX DEROGATOIRES : Vous le savez, les parties peuvent déroger aux statuts des baux commerciaux par un bail dérogatoire ou de courte durée (appelé souvent à tort bail précaire), à la condition que celui-ci ne soit pas supérieur à deux ans (article L. 145-5 Code de com). La loi LME donne de la souplesse aux parties et permet désormais la succession de plusieurs baux de courte durée dans la limite de deux ans. Ainsi, les bailleurs et locataires pourront par exemple conclure soit : Huit baux successifs de trois mois chacun ; ou quatre baux de six mois ; ou deux de douze mois chacun, ou encore un bail de dix-huit mois et un de quatre mois, etc. Tout cela sans excéder 24 mois.
NOUVEL INDICE : L’ILC (l’indice des loyers commerciaux) est désormais légalisé, et peut être appliqué en lieu et place du traditionnel ICC, par accord entre les parties (pour l’application d’une clause d’échelle mobile ou pour la révision triennale par exemple). Comme le législateur en a pris l’habitude désormais, son application est subordonnée à la publication d’un décret qui aura pour objet d’en définir les contours. L’ILC ne sera en rien obligatoire, contrairement à ce que l’on a pu lire parfois.
USAGES LOCAUX : Terminé les usages locaux et termes d’usage, et oui,fini les congés avant Pâques pour la St Michel ! Désormais on retient le premier ou le dernier jour du trimestre civil, selon qu’il s’agit d’une demande en renouvellement ou d’un congé.
CHANGEMENT D’USAGE : A partir du 1er janvier 2009, les autorisations de changement d’usage (applicables dans les communes de plus de 200 000 hbts + la petite couronne parisienne) seront délivrées par le Maire et non plus le Préfet.
DROIT DE PREEMPTION SUR LES TERRAINS COMMERCIAUX : A l’intérieur des fameux périmètres de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité, le droit de préemption récemment applicable aux ventes de fonds et cession de droit au bail est étendu aux terrains portant ou destinés à porter des commerces d’une surface de vente entre 300 et 1 000 m².
IMMATRICULATION : Fini également la jurisprudence sur l’obligation d’immatriculation pour les coindivisaires ou copreneurs, idem pour l’héritier ou l’ayant droit du titulaire du bail.
Notre Ministre du logement et de la ville, Christine BOUTIN, doit soutenir prochainement son projet de loide mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion devant le Sénat. Les principales mesures de ce dispositif concernent le parc locatif social. Certaines dispositions sont toutefois déjà annoncées pour le parc privé (ci-après), mesures qui devraient être par la suite complétées par une salve d’amendements en tous genres.
COPROPRIETE : Création d’une procédure d’alerte préventive afin de répondre en amont aux difficultés financières des syndicats de copropriétaires (bien avant d’atteindre le seuil de déclenchement de l’actuelle procédure de mise sous administration provisioire). Cette nouvelle procédure conduirait à la nomination d’un observateur (nouveau métier en devenir ?) par le Président du TGI. Cet observateur aura six mois maximum (3 mois renouvelable une fois) pour remettre un rapport sur l’état financier du syndicat des copropriétaires et éventuellement sur l’état de l’immeuble. Ce rapport, accompagné des recommandations de l’observateur, devra être porté par le syndic à l’ordre du jour de la prochaine assemblée, après avoir consulté le conseil syndical (il sera également communiqué au maire du lieu de situation de l’immeuble par le greffe du TGI).
Pour la mise en œuvre de cette procédure, le Présdent du TGI pourra être saisi par le syndic, les créanciers du syndicat ou les coporpriétaires représentant au moins 15% des voix du syndicat.
Le syndic devra supporter les frais de cette procédure si elle initiée avant lui par les copropriétaires !!
Un décret d’application devrait également compléter ce dispositif qui fera sans doute l’objet d’amendements parlementaires au cours des différents débats.
CAUTIONNEMENT LOCATIF : Le début de la fin… Le projet de loi entend interdire aux bailleurs personnes morales (Sci, Sarl…) d’exiger une caution pour les locations soumises à la loi du 6 juillet 1989. De même, le dispositif entend interdire le recours à la caution pour les bailleurs ayant adopté une garantie des loyers impayés (GLI).
Désormais donc, seules les personnes physiques et les SCI familiales pourront exiger une caution et seulement si elles n’ont pas souscrit une GLI ou une GRL.
Il est certain que si cette mesure devait passer, le coût des GLI s’envolerait, les assureurs perdant ici un sérieux recours en paiement.
DELAIS D’EXPULSION : Réduction des délais de sursis à expulsion : Le projet de loi entend modifier le code de la construction et de l’habitation en limitant à un an (contre trois actuellement) le délai que le juge (des référés ou de l'exécution, selon le cas), peut accorder pour retarder l’expulsion ordonnée. Un délai qui semblera toujours trop long au bailleur qui, pour arriver jusqu’à ce stade, aura sans doute déjà mis plus de 12 mois et dépensé beaucoup d’énergie et d’argent.
Au-delà de ces mesures, le projet de loi porte également sur L’URBANISME (une fois encore me direz-vous) avec des dispositions dérogatoires pour faciliter l’agrandissement des logements, ou la réalisation de travaux d’accessibilité aux handicapés ou encore la rénovation des quartiers dégradés. LA FISCALITE et notamment les dispositifs d’incitations, tels que Robien et Borloo, devraient également être recentrés en réservant leur application aux zones dans lesquelles le marché immobilier présente des tensions (zones A, B1 et B2). Le classement des communes par zone sera révisé de manière à corriger les imperfections qu’il peut présenter, de même en sera-t-il désormais tous les trois ans. Cette réforme fiscale ne concernera évidemment pas les investissements réalisés avant l’entrée en vigueur de ce recentrage géographique.
Dans le cadre de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque bailleur et locataire ne parviennent pas à réaliser un état des lieux d’entrée ou de sortie à l’amiable, ils peuvent demander à un huissier de justice de le faire, selon une procédure fixée par l’article 3 de cette loi (à l'initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié). Un acte dont le prix est fixé à 152 € TTC (plus frais postaux). D’après une enquête réalisée par l’UFC Que Choisir, près de la moitié des huissiers ne respecteraient pas ce tarif. Selon l’association de consommateurs, « 48 % des huissiers interrogés annoncent des prix compris entre 250 € et 350 €, et certains d’entre eux facturent jusqu’à 450 € ». L’association rappelle, par ailleurs, qu’elle a saisi les tribunaux de cette question à plusieurs reprises et que la cour de cassation lui a donné raison dans trois décisions en 2006 et 2007.
Offre d’achat ou de vente immobilière : Pensez à fixer une date d’efficacité
Cassant un arrêt de la cour d’appel de PAU, la troisième chambre civile de la cour suprême, juge dans un arrêt du 7 mai 2008 que :
« si une offre d'achat ou de vente peut en principe être rétractée tant qu'elle n'a pas été acceptée, il en est autrement au cas où celui de qui elle émane s'est engagé à ne pas la retirer avant une certaine époque ».
Cette décision est l’occasion de préconiser aux professionnels de donner plus d’efficacité aux offres qu’ils font signer en prévoyant une durée pendant laquelle l’offre ne saurait être retirée.
Copropriété : Majorité requise pour supprimer le poste de concierge ?
Un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 24 septembre 2008 est l’occasion de rappeler aux syndics la majorité requise pour entériner la suppression d’un poste de concierge. Ainsi, il est particulièrement important de prêter attention aux stipulations du règlement de copropriété et aux services de substitution prévus pour palier cette suppression.
En effet, dès lors que cette suppression entraine une modification soit de la destination des parties privatives, soit des modalités de leur jouissance fixées dans le règlement de copropriété, alors l’unanimité des copropriétaires est impérative pour garantir cette décision.
Dans l'arrêt du 24 septembre 2008, les stipulations du règlement n'imposaient pas l'existence d'un concierge, mais laissaient cette possibilité à l'appréciation du syndicat des copropriétaires. La suppression pouvait donc être légitimement votée à la seule majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
Un arrêt de la cour d’appel de Douai, 1ère Chambre, du 23 juin 2008 est l’occasion de rappeler que l’agent immobilier n’a en principe pas le pouvoir de signer un compromis de vente pour le compte de son mandant. En effet, l’article 72 du décret du 20 juillet 1972 (décret Hoguet) exige que lorsqu'il comporte l'autorisation de s'engager pour une opération déterminée, le mandat en fasse expressément mention, ce qui est rarement le cas.
Interprétant strictement ce texte, la cour d’appel considère dans cette affaire que l’agent immobilier a commis une faute en signant une promesse, alors que son autorisation résultait non pas du mandat de vente, mais d’une lettre séparée. Aussi, on ne saurait que trop recommander, dans une telle hypothèse, un avenant au mandat, plutôt qu’un accord postérieur par courrier distinct.
Un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 24 septembre 2008 est l’occasion de rappeler aux syndics la majorité requise pour entériner la suppression d’un poste de concierge. Ainsi, il est particulièrement important de prêter attention aux stipulations du règlement de copropriété et aux services de substitution prévus pour palier cette suppression.
En effet, dès lors que cette suppression entraine une modification soit de la destination des parties privatives, soit des modalités de leur jouissance fixées dans le règlement de copropriété, alors l’unanimité des copropriétaires est impérative pour garantir cette décision.
Dans l'arrêt du 24 septembre 2008, les stipulations du règlement n'imposaient pas l'existence d'un concierge, mais laissaient cette possibilité à l'appréciation du syndicat des copropriétaires. La suppression pouvait donc être légitimement votée à la seule majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
Cassant un arrêt de la cour d’appel de PAU, la troisième chambre civile de la cour suprême, juge dans un arrêt du 7 mai 2008 que :
« si une offre d'achat ou de vente peut en principe être rétractée tant qu'elle n'a pas été acceptée, il en est autrement au cas où celui de qui elle émane s'est engagé à ne pas la retirer avant une certaine époque ».
Cette décision est l’occasion de préconiser aux professionnels de donner plus d’efficacité aux offres qu’ils font signer en prévoyant une durée pendant laquelle l’offre ne saurait être retirée.
L’entrepreneur individuel, qu’il soit commerçant, artisan ou profession libérale, est amené à engager son patrimoine personnel dans le cadre de son activité professionnelle. Cela signifie que ses créanciers professionnels peuvent se payer y compris sur les biens affectés à sa vie privée et notamment à sa vie de famille.
Pour limiter les risques pris par les entrepreneurs individuels, la loi pour l’initiative économique d’août 2003 (loi Dutreil) a institué le principe de l’insaisissabilité de la résidence principale de l’entrepreneur individuel. Elle permet à une personne physique exerçant une activité commerciale, artisanale, agricole ou indépendante, de déclarer devant notaire ses droits sur sa résidence principale insaisissables (qui procédera à la publication de cette déclaration au Bureau des Hypothèques chargé de la publicité foncière). Cette initiative la met à l’abri des poursuites de créanciers professionnels en cas de difficultés dans l’activité exercée.
Dorénavant, avec la loi de modernisation de l’économie du 4 août 2008, tous ses biens fonciers, bâtis ou non, sont protégés dès lors qu’ils ne sont pas affectés à un usage professionnel.
Si le bien a un usage mixte (professionnel et personnel), seule la partie affectée à l’habitation est alors protégée. La déclaration devant notaire est alors accompagnée d’un état descriptif de division. Bien entendu l’entrepreneur individuel peut renoncer à tout moment à l’insaisissabilité de ses biens immobiliers, selon les mêmes formes, c’est-à-dire devant notaire.
Cette renonciation peut d’ailleurs n’être que partielle (porter sur une partie seulement des biens) ou être faite au bénéfice d’un ou plusieurs créanciers désignés alors dans l’acte authentique de renonciation, ce qui facilitera l’accès au crédit, en offrant des possibilités de gage aux établissements financiers. En cas de décès de l’entrepreneur, l’insaisissabilité du bien protégé est maintenue jusqu’au décès de l’éventuel conjoint.
Loi n°2008-776 du 4 août 2008, JO du 5 août 2008
Conformément aux termes de l’Ordonnance du 8 juin 2005, l’obligation d’annexer un constat de risque d’exposition au plomb (CREP) à tout nouveau contrat de location d'un immeuble affecté en tout ou partie à l'habitation construit avant le 1er janvier 1949 est entrée en vigueur le 12 août 2008 (Ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005 ; art. L 1334-7 et L 1334-9, code de la santé publique.
Deux cas de figure pour les bailleurs et leurs gestionnaires :
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Précisons que les bailleurs de logements loués meublés ou en saisonnier sont concernés, au même titre que les propriétaires de logements soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
NB. Dans les immeubles relevant du statut de la copropriété, cette obligation du bailleur ne vise que les parties privatives affectées au logement. Il convient cependant de rappeler qu’en vertu de l’article L. 1334-8 dernier alinéa du code de la santé publique, un CREP devait être réalisé sur les parties à usage commun de ces immeubles au plus tard le 11 août 2008.
Cette question a été soumise récemment à la 2ème chambre A de la cour d’appel de Paris. Dans cette espèce, l’acquéreur invoquait le bénéfice des dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et exigeait une diminution du prix de vente à due proportion de la moindre superficie. Or, selon les vendeurs, l’acquéreur connaissait parfaitement la réelle superficie du bien vendu au moment de la vente, puisqu’il avait fait plusieurs visites et notamment en compagnie d’un architecte qui avait procédé au métrage des lieux. Quoi qu’il en soit la cour d’appel parisienne rejette l’argumentation des vendeurs et relève que l’article 46 est d’ordre public et que ses dispositions s’appliquent indépendamment de la mauvaise foi de l’acquéreur. L’acquéreur se voit ainsi octroyé une diminution du prix, la superficie étant inférieur de plus de 1/20ème à celle indiquée dans l’acte de vente. CA Paris 2ème ch. A, 19 septembre 2007, Chalon c/Marsot.
La loi du 25 juin 2008 portant modernisation du marché du travail est entrée en vigueur ; outre l'instauration d'une possibilité de rupture conventionnelle du contrat de travail d'un commun accord entre l'employeur et le salarié qui fera l'objet d'une convention homologuée par le directeur départemental du travail, elle comporte aussi les dispositions suivantes susceptibles de concerner les gestionnaires immobiliers :
En ce qui concerne les dispositions relatives au licenciement, la loi pose le principe selon lequel tout licenciement, pour motif personnel ou pour motif économique, doit être motivé et justifié par une cause réelle et sérieuse. Pour la détermination du montant de l'indemnité légale de licenciement, le texte supprime la distinction opérée en fonction de l'origine, économique ou non du licenciement (un décret, à paraître, fixera le mode de calcul de l'indemnité légale de licenciement). En outre, la condition d'ancienneté dans l'entreprise requise pour pouvoir bénéficier de cette indemnité est fixée à une année au lieu de deux.
Le contenu du solde de tout compte est redéfini. Il pourra être dénoncé dans les 6 mois qui suivent sa signature, au-delà de ce délai, il devient libératoire pour l'employeur pour les sommes qui y sont mentionnées.
En cas de licenciement suite à une inaptitude causée par une maladie ou par un accident d'origine non professionnelle, le texte permet la prise en charge des indemnités dues au salarié au titre de cette rupture soit, comme cela est le cas actuellement, directement par l'employeur, soit au titre des garanties que ce dernier aura souscrites à un fonds de mutualisation. La loi prévoit également l'abaissement à une année au lieu de trois de la condition d'ancienneté requise pour bénéficier de l'indemnisation complémentaire versée par l'employeur en cas d'arrêt maladie.
