La Cour de cassation est venue rappeler dans un arrêt du 14 décembre 2010, n°09-71134, que lorsque le règlement de copropriété stipule seulement que dans l’immeuble "il ne pourra y être exercé aucune profession ni aucun métier bruyant, insalubre ou exhalant de mauvaises odeurs", cela ne signifie pas a priori quel’installation et l’exploitation d’un restaurant sont interdites. Dès lors, il nous semble que faute d’une stipulation expresse interdisant telle ou telle activité, les copropriétaires ne pourront faire cesser l’activité que lorsqu’elle contreviendra effectivement à une telle clause générique, mais le refus d’installation par un vote en assemblée générale serait à lui seul abusif.
La Cour de cassation dans un arrêt du 6 janvier 2011, n°09-71243, rappelle que la rémunération de l’intermédiaire immobilier ne peut régulièrement être réclamée que si celui-ci détient un mandat préalable et écrit à toute négociation ou s’il existe une convention postérieure à la vente qui en reconnaît l’existence (reconnaissance d’honoraires). L’absence de mandat ou les irrégularités qui l’affectent ne peuvent donc être couverts que par un engagement de payer la commission postérieur à l’acte définitif de vente (ou de location). L’agent immobilier débouté en l’espèce soutenait que la reconnaissance d’honoraires qu’avait signée un candidat acquéreur après la négociation, indépendamment de tout mandat, justifiait le paiement d’une commission. La Haute Cour précise « qu’est dépourvu d'effet tout acte portant engagement de rémunérer les services d'un agent immobilier en violation des règles impératives ci-dessus rappelées, excluant qu'une obligation naturelle soit reconnue en ce domaine».
Certes l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 prohibe au syndic, à son conjoint, au partenaire lié à lui par un PACS, à ses ascendants ou descendants et à ses préposés, même s’ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs à terme, d’être membres du conseil syndical. La Cour de cassation dans un arrêt du 2 mars 2011, n° 09-72455, déboute toutefois un copropriétaire qui soutenait que le conseil syndical ne pouvait tenir ses réunions dans les locaux du syndic et en sa présence.
La Cour de cassation dans un arrêt du 4 mai 2010 n°09-11840, rappelle que le bailleur qui ne souhaite pas concéder de bail commercial à l’issue de la relation contractuelle dérogatoire doit manifester son intention auprès du preneur, avant la fin du bail (avis aux mandataires). De plus, aucune disposition contractuelle ne peut le dispenser de l’information du locataire de son intention de ne pas renouveler le bail et c’est au bailleur qu’il appartient de rapporter la preuve que cette information a été réalisée (cette jurisprudence bien que contraire selon nous à l’article 1737 du Code civil est pourtant désormais constante).
La cour d’appel d’Aix en Provence dans un arrêt du 19 mars 2010 n° 2010-107, répond à une question souvent posée par les syndics et qui pourtant ne souffre d’aucune discussion à ce jour : Le syndic peut-il refuser de communiquer à un copropriétaire l’entier contenu de la feuille de présence ? La cour rappelle qu’un syndic de copropriété ne saurait se faire juge de la légitimité de la demande de communication d’un copropriétaire d’une copie de la feuille de présence d’une assemblée générale pour raturer les adresses de ceux qui refusent de voir leur adresse divulguée alors qu’ils ont nécessairement adhéré au règlement de copropriété en devenant copropriétaire. Le syndic est ainsi condamné à remettre au copropriétaire une copie non raturée quant aux adresses, sous astreinte journalière de 15 euros. Le syndic ne peut cependant être tenu de mettre les adresses à jour depuis qu’elle a été établie.
Dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989 un congé ne peut être donné à un locataire âgé de plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant du Smic que si et seulement s’il est assortit d’une offre de relogement correspondant aux besoins et aux possibilités du locataire dans une limite géographique déterminée. Le texte ne précise toutefois pas quand cette offre de relogement doit être formulée par le bailleur. La Cour de cassation dans un arrêt du 2 juin 2010, n° 09-66698, précise que cette offre peut intervenir seulement après la délivrance du congé et pas forcément concomitamment.
Deux arrêts de la Cour de cassation apportent des précisions sur le rôle et les pouvoirs de l’assemblée générale : Le premier du 11 mai 2010, n°09-14340, précise que seule l’assemblée générale des copropriétaires peut décider les dépassements de budget liés à des travaux précédemment votés. Ce qui implique que le syndic convoque une assemblée générale particulière pour faire voter la question des travaux ou des coûts supplémentaires et sans doute suspende dans l’intervalle la réalisation des travaux. Dans un second arrêt du 7 juillet 2010, n° 09-15373, conformément à une jurisprudence constante, la Haute Cour admet qu’une assemblée générale peut annuler une précédente décision qu’elle aurait pu prendre à la double condition que cette décision n’ait pas été exécutée et n’ait fait naitre aucun droit acquis au profit des copropriétaires.
La rupture conventionnelle est de plus en plus usitée pour mettre fin amiablement à une relation de travail ; cette démarche permet-elle pour autant au locataire de bénéficier d’un préavis réduit à un mois, dans le cadre de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ? Une réponse ministérielle du16 mars 2010, Q n°40307, considère qu’en « cas de rupture conventionnelle du contrat de travail à durée indéterminée, le locataire qui donne congé bénéficie, sous réserve de l'interprétation des tribunaux de l'ordre judiciaire, d'un délai de préavis réduit à un mois. En effet, cette rupture conventionnelle du contrat de travail conduit à une perte d'emploi, condition pour bénéficier d'un préavis réduit ».
Le bailleur a l’obligation d’assurer une jouissance paisible des lieux loués à son locataire. Dans un arrêt du 9 février 2010, n°08-10324 la Cour de cassation retient la responsabilité du bailleur et le condamne à devoir verser des dommages-intérêts à son locataire victime d’infiltrations, au motif que le bailleur copropriétaire n’avait pas fait le nécessaire pour que la copropriété prenne les mesures nécessaires et appropriées à la mise hors d’eau provisoire de l’immeuble (notamment faire réunir une AG pour faire voter les travaux d’éradication).
Censurant la cour d’appel d’Agen au visa de l'article 6 de la loi Hoguet et de l'article 73 de son décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972, la Cour de cassation rappelle dans un arrêt du 8 juin 2010 n°09-14949, que «la constatation de manœuvres frauduleuses destinées à éluder la commission d'un agent immobilier n'ouvre pas droit au paiement de la commission contractuellement prévue, mais seulement à la réparation de son préjudice par l'allocation de dommages-intérêts ».
Dans une affaire jugée par la Cour de cassation et donnant lieu à un arrêt du 16 février 2010, n°09-11993, un mandant refusait de vendre le fonds de commerce qu’il avait confié au professionnel de l’immobilier. Pour échapper au règlement de l’indemnité due à l’agent immobilier, le mandant tente d’invoquer une faute du professionnel et notamment un défaut de conseil. La Cour relève que pour refuser de poursuivre l'opération de vente de son fonds le mandant invoquait au départ une raison personnelle, elle relève que le mandant n'a jamais répondu aux deux réclamations de l’agent immobilier, que son refus était motivé par un doute ou une inquiétude sur la solvabilité des acquéreurs et que le mandant est donc seul responsable de l'échec du mandat de vente qu'il avait donné à l’agent immobilier.
La Cour de cassation vient de valider et d’affirmer avec force la portée de la clause figurant usuellement dans les mandats de vente, selon laquelle « en cas de vente réalisée par le vendeur sans l’entremise du mandataire pendant la durée du mandat, celui-ci s'engage à en informer immédiatement le mandataire en lui notifiant par lettre recommandée avec avis de réception les nom et adresse de l'acquéreur, du notaire chargé de l'acte authentique et du cabinet éventuellement intervenu ». Ainsi dans un arrêt du 11 février 2010, n°09-11604 la Haute cour affirme l’application de la clause pénale et de l’indemnité fixée au mandat lorsque le mandant n’a pas respecté cette obligation d’information, sans que l’agent immobilier n’ait besoin de démontrer que l’acquéreur l'a privé abusivement du bénéfice de sa commission. Notons cependant que le juge conserve son pouvoir de modération sur le montant de la clause pénale.
Le décret n° 2010-391 du 20 avril 2010 modifiant le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est paru au JO du 21 avril 2010. L’entrée en vigueur des modifications est fixée au 1er juin 2010, sauf en ce qui concerne les résidences-services pour lesquelles elle est différée au 1er novembre 2010. Ce décret complète le décret du 17 mars 1967 de 19 nouveaux articles et le modifie sur au moins 26 articles existants
Un arrêt de l’Assemblée plénière de la Cour de cassation du 5 mars 2010 n°08-42843 destiné à une large publication, a jugé qu’est dépourvu de cause réelle et sérieuse le licenciement du gardien d'immeuble prononcé par le syndic sans l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires pourtant prévue (illégalement) par le règlement de copropriété. Le règlement de copropriété prévoyait en l’espèce que le syndic devait obtenir l’autorisation de l’AG pour licencier les salariés du SDC. La Cour de cassation considère que cette disposition, pourtant illégale au regard de l’article 31 du décret du 17 mars 1967, était plus favorable pour le gardien et donc devait trouver à s’appliquer en l’absence de réputation non écrite de cette clause (selon l’art.43). Avis aux syndics, toujours vérifier le règlement de copropriété…
