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Conformément aux termes de l’Ordonnance du 8 juin 2005, l’obligation d’annexer un constat de risque d’exposition au plomb (CREP) à tout nouveau contrat de location d'un immeuble affecté en tout ou partie à l'habitation construit avant le 1er janvier 1949 est entrée en vigueur le 12 août 2008 (Ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005 ; art. L 1334-7 et L 1334-9, code de la santé publique.

Deux cas de figure pour les bailleurs et leurs gestionnaires :

  • Si le CREP établit l'absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils réglementaires, il n'y a pas lieu de faire établir un nouveau constat à chaque nouveau contrat de location. Le constat initial sera alors joint à chaque contrat de location. 
  • En revanche, si le constat met en évidence la présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures à ces seuils réglementaires, le propriétaire ou l'exploitant du logement doit en informer les occupants et les personnes amenées à faire des travaux dans l'immeuble ou la partie d'immeuble concerné. Il doit procéder aux travaux appropriés pour supprimer le risque d'exposition au plomb, tout en garantissant la sécurité des occupants. La non-réalisation desdits travaux par le propriétaire bailleur, avant la mise en location du logement, pourra constituer un manquement à ses obligations particulières de sécurité et de prudence susceptible d'engager sa responsabilité pénale.

Précisons que les bailleurs de logements loués meublés ou en saisonnier sont concernés, au même titre que les propriétaires de logements soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

NB. Dans les immeubles relevant du statut de la copropriété, cette obligation du bailleur ne vise que les parties privatives affectées au logement. Il convient cependant de rappeler qu’en vertu de l’article L. 1334-8 dernier alinéa du code de la santé publique, un CREP devait être réalisé sur les parties à usage commun de ces immeubles au plus tard le 11 août 2008.

Actualités

Transaction : SCI vendeur non professionnel et vice caché

La Cour de cassation, dans un arrêt du 21 mars 2019 n°18-13673 rappelle que le vendeur est tenu des vices cachés de la chose vendue, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. Une présomption irréfragable de connaissance du vice pèse sur le vendeur professionnel.

A ce titre est qualifié de vendeur professionnel la société civile immobilière qui agit dans le cadre de son objet social, encore faut-il que son objet social prévoit expressément la vente d’immeuble, ce qui n’était pas le cas en l’espèce.

Copropriété : Succession de syndics, article 18-2 et liquidation judiciaire

Dans un arrêt du 20 mars 2019 n°17-22417 la Cour de cassation juge quelorsque le nouveau syndic demande à l'ancien syndic en liquidation judiciaire la remise des fonds, documents et archives du syndicat ainsi que l'état des comptes de ce dernier et de celui des copropriétaires, l'action qu'il exerce à cette fin en application de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, échappe à l'interdiction des poursuites de l'article L. 622-21, I du Code de commerce.

Pour la Cour de cassation cette action tend au respect d'une obligation légale, inhérente à la profession de syndic, et non au paiement d'une somme d'argent.

Transaction : Le dispositif Denormandie précisé

L'arrêté et le décret du 26 mars 2019 relatifs au dispositif d’incitation fiscale dit Denormandie dans l'immobilier ancien sont parus au J.O du 27 mars 2019. Ces textes précisent les critères d'éligibilité et les résultats attendus des projets de rénovation de bâtiments anciens. En effet, le dispositif fiscal Denormandies'adresse aux particuliers, contribuables fiscalement domiciliés en France, qui souhaitent investir dans l'achat d'un bien ancien énergivore à rénover, pour profiter d'un avantage fiscal (article 226 de la loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018 de finances pour 2019).

Un second arrêté du 26 mars 2019 fixe une liste des communes ouvrant droit à cette réduction d'impôt.

Copropriété : Parties communes spéciales et syndicat secondaire

La Cour de cassation rappelle, dans un arrêt du 14 mars 2019 n°18-10214, que même si le règlement de copropriété prévoit des parties communes spéciales, et quant bien même sont appelées des charges spéciales sur lesquelles seuls les copropriétaires concernés délibèrent, cela ne suffit pas à caractériser la création d’un syndicat secondaire des copropriétaires.

Pour mémoire le syndicat secondaire, personne morale autonome, est soit institué ab initio par le règlement de copropriété, soit par l’assemblée générale des copropriétaires dans les conditions de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965.

Copropriété : Annulation de l’assemblée dans son ensemble

Dans un arrêt n°184 du 14 mars 2019 n°18-10379 la Cour de cassation confirme sa jurisprudence en rappelant qu'un copropriétaire ne peut pas demander l'annulation de toute une assemblée générale dès lors qu'il a voté en faveur de certaines des décisions adoptées.

La Haute Cour de rajouter que la mention dans le procès-verbal précisant que l’assemblée était illégale, en raison du non-respect du délai de convocation, ne confère pas pour autant au demandeur la qualité d’opposant ou de défaillant à l’ensemble des décisions.

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