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L'article 16 de la loi n° 2015-1776 du 28 décembre 2015 relative à l'adaptation de la société au vieillissement modifie l'article 7-f de la loi du 6 juillet  1989. Ce texte prévoit que  des travaux d'adaptation du logement loué aux personnes en situation de handicap ou de perte d'autonomie peuvent être réalisés aux frais du locataire. Ces travaux doivent faire l'objet d'une demande écrite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (LRAR) auprès du bailleur. L'absence de réponse dans un délai de quatre mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision tacite d'acceptation du bailleur. A noter, au départ du locataire le bailleur ne pourra pas exiger la remise en état des lieux loués. La liste des travaux ainsi que les modalités de mise en œuvre seront fixées par un décret en Conseil d'Etat. A ce jour le texte ne prévoit toutefois pas les conséquences du refus éventuel du bailleur, ni la question des travaux de cette nature qui pourraient affecter incidemment les parties communes de la copropriété...

La Cour de cassation dans un arrêt du 30 septembre 2015 n°14-21237 a jugé que dès lors que le pourrissement du plancher est la conséquence d'une fuite ancienne provenant de l'évier du bar de l’exploitant qui est un équipement privatif (selon le rapport d’expertise), la responsabilité du syndicat des copropriétaires, qui suppose qu'une partie commune soit à l'origine du dommage, ne peut être engagée sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

La Cour de cassation dans un arrêt de censure du 10 décembre 2015 n°14-13832 affirme que la connaissance par l'acquéreur avant la vente de la superficie réelle du lot de copropriété ne le prive pas de son droit à la diminution du prix dans le cadre des dispositions de la loi Carrez, quant bien même il serait professionnel et marchand de biens. En l’espèce le logement vendu comportait une partie de la pièce de séjour de l'appartement construite sur une partie commune à usage privative.

Dans l'objectif d'améliorer l'information des occupants des décisions prises en assemblée générale et qui pourraient avoir des conséquences sur leur vie quotidienne et éventuellement leurs charges, la loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) a confié au syndic la charge d'assurer l'information des occupants de chaque immeuble de la copropriété des décisions prises par l'assemblée générale (article 18-I de la loi du 10 juillet 1965).

Le décret n° 2015-1681 du 15 décembre 2015 relatif à l'information des occupants des immeubles en copropriété des décisions prises par l'assemblée générale est paru et vient préciser les modalités pratiques de cette information. Ce décret s’applique aux décisions des assemblées générales convoquées à compter du 1er avril 2016.

Délai :

Ainsi, dans un délai de trois mois après la tenue de chaque assemblée générale des copropriétaires, le syndic assure l'information des occupants de chaque immeuble des décisions prises par ladite assemblée susceptibles d'avoir des conséquences sur les conditions d'occupation de l'immeuble et sur les charges des occupants, telles que :

- les décisions relatives à la maintenance et à l'entretien de l'immeuble, aux travaux de toute nature et aux actes techniques concourant à la préparation de ces travaux tels que les diagnostics, les audits, les études techniques ;

- les décisions relatives à la présence du personnel ou des prestataires. 

Contenu :

Lorsque ces décisions comprennent des informations à caractère personnel, il est procédé à l'anonymisation de leur contenu.

Toutefois, ne peuvent être portées à la connaissance des occupants les décisions de l'assemblée générale concernant :

- une saisie immobilière ou une procédure contentieuse opposant un ou plusieurs copropriétaires au syndicat ;

- les prestations de gestion confiées au syndic ou pour lesquelles il est mandaté.

Une décision ayant pour effet le licenciement du gardien, concierge ou employé d'immeubles ne peut être portée à la connaissance des occupants avant que ce dernier ait reçu la lettre lui notifiant son licenciement.

Forme :

L'information est réalisée par un document affiché pendant un mois à l'emplacement prévu à cet effet s'il en existe un ou, à défaut, déposé dans chacune des boîtes aux lettres ou remis selon les modalités habituellement utilisées dans la copropriété pour la remise des courriers.

La Cour de cassation dans un arrêt du 5 novembre 2015 n°14-23693 a retenu que l'état de vétusté de l'immeuble rendait impossible l'exécution par les locataires de leur obligation d'entretien. Les juges ont en outre constaté que les locataires avaient vécu et travaillé pendant plusieurs années dans un immeuble vétuste et humide dont la chaudière devait être remplacée et l'installation électrique entièrement refaite. La cour d'appel a pu en déduire que les preneurs avaient subi un préjudice de jouissance entièrement imputable au bailleur.

Dans un arrêt du 24 septembre 2015 n°13-05648 à l’espèce originale, la cour d’appel de Lyon a jugé que les vendeurs avaient manqué à leur obligation de renseignement à l'égard des acquéreurs. En l’espèce, des nuisances olfactives consistant en des odeurs de tabac s'infiltraient par le plancher des pièces de l'appartement situé au dessus d’un café-restaurant.

La Cour a dès lors jugé que les vendeurs ne pouvaient pas se prévaloir de la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés figurant dans l'acte de vente et devaient être condamnés à la restitution de 20% du prix de vente (env. 80 000€).

Dans un arrêt du 8 octobre 2015 n°14-20666 la Cour de cassation affirme que si le locataire, titulaire d’un droit de préemption, qui accepte l’offre de vente du bien qu’il habite ne peut se voir imposer le paiement d’une commission augmentant le prix du bien,  la nullité du congé suppose pour autant la preuve d’un grief (en application de l'article 114 du code de procédure civile). En l’espèce la cour avait jugé que l'intégration des honoraires de l’agence dans le prix demandé n'avait eu aucune incidence sur l'exercice du droit de préemption par les locataires qui n'avaient en réalité subi aucun préjudice.

La Cour de cassation dans un arrêt du 22 octobre 2015 n°14-23726 a jugé que la transcription du jugement de divorce ayant attribué le droit au bail à l'un des époux, l'autre cesse d'en être cotitulaire. Pour la Haute Cour la transcription sur les registres de l'état-civil du jugement de divorce ayant attribué le droit au bail à l'un des époux met fin à la cotitularité tant légale que conventionnelle. Dès lors, l'autre époux n'est plus tenu aux obligations du bail et notamment au paiement des loyers.

Le Décret n° 2015-1325 du 21 octobre 2015 relatif à la dématérialisation des notifications et des mises en demeure concernant les immeubles soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis est paru. Depuis plusieurs années est dénoncé le formalisme du droit de la copropriété générant des coûts importants liés notamment aux frais d'envoi des convocations d'assemblée générale, de notifications de procès-verbaux d'assemblées générales et de mises en demeure. La loi Alur avait introduit un article 42-1 dans la loi du 10 juillet 1965. Ce décret d’application complète ainsi l'article 32 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 afin que le syndic dispose d'une adresse électronique actualisée des copropriétaires qui souhaitent bénéficier de la dématérialisation des envois.Il modifie l'article 64 du décret afin de préciser que les notifications et mises en demeure sont valablement faites par voie électronique ; il supprime la référence à la télécopie, cette technique de notification n'offrant qu'un faible niveau de sécurité juridique selon le préambule du décret.Il crée quatre articles, 64-1 à 64-4, afin de préciser les conditions et les modalités de mise en œuvre de la dématérialisation. Il modifie enfin l'article 65 afin que les copropriétaires, ayant au préalable manifesté leur accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie dématérialisée, déclarent au syndic leur adresse électronique.

Par un arrêt du 30 septembre 2015 n°14-19858 la Cour de cassation confirme l’analyse de la cour d’appel de Versailles qui a relevé que l'article 11 du règlement de copropriété stipulait que l'assemblée générale devait désigner son président et deux scrutateurs ; elle a cependant constaté qu'il résultait des attestations de copropriétaires présents à l'assemblée qu'aucun n'avait souhaité se présenter en qualité de second scrutateur lors de l'élection des membres du bureau. La cour d'appel a donc retenu, à bon droit selon la Haute Cour, qu’en l'absence d'obligation légale de désigner un ou plusieurs scrutateurs et en raison de l'impossibilité prouvée de désigner un second scrutateur, l'assemblée générale ne devait pas être annulée pour ce seul motif.

La Cour d’appel d’Aix en Provence dans un arrêt du 25 septembre 2015 n°14-13772 rappelle qu’en application de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 le bail est résilié de plein droit par le décès du locataire. En outre, conformément à l'article 805 du Code civil, l'héritier qui renonce est censé n'avoir jamais hérité et ne peut être tenu des dettes et charges de la succession. En conséquence la cour rejette la responsabilité de l’héritier (et la demande en paiement d’une indemnité d’occupation post mortem) qui avait renoncé à la succession du de cujus et qui avait pris la peine de tenir les clés à la disposition du mandataire du bailleur.

La Cour de cassation dans un arrêt du 16 septembre 2015 n° 14-16106 a jugé que la régularisation de l'initiative du syndic qui a agi en justice sans mandat de l'assemblée générale des copropriétaires a des limites. Ainsi, la validation des pouvoirs du syndic qui a esté en justice au nom du syndicat, sans mandat de l'AG, ne peut intervenir après l'expiration du délai d'appel. Cet arrêt ne veut pas dire pour autant que le syndic ne peut pas faire appel sans décision de l'assemblée...

La Cour de cassation a jugé dans un arrêt du 9 juillet 2015 n°14-17051 que pour un commerçant, la vente de son fonds de commerce (pharmacie) est en rapport direct avec son activité, de sorte que l'opération est exclue du champ d'application de l’article L.121-22 du code de la consommation sur le démarchage à domicile (sa rédaction antérieure à la loi du 17 mars 2014). Le commerçant, pour éviter de payer les honoraires, soutenait que le mandat aurait dû comporter un coupon de rétractation et que l’agent immobilier ne pouvait pas commencer ses démarches avant l’expiration du délai légal de 7 jours (à l’époque).

Le décret n°2015-999 du 17 août 2015 relatif aux procédures judiciaires applicables aux copropriétés en difficulté a modifié une nouvelle fois la loi du 10 juillet 1965.

La loi Alur a réformé les procédures judiciaires applicables aux copropriétés en difficulté (mandat ad hoc et administration provisoire) et a mis en place de nouveaux outils à disposition des administrateurs judiciaires. Le présent décret est pris pour l'application des articles 63 et 64de cette loi Alur. Il détermine les modalités de désignation et de rémunération du mandataire ad hoc et de l'administrateur provisoire. Il précise le déroulement de la procédure de mandat ad hoc et les conditions d'exercice de la mission d'administrateur provisoire. Il définit enfin les conditions de mise en œuvre de la procédure d'apurement des dettes, de la procédure d'effacement des dettes et de la procédure d'administration renforcée pour les copropriétés placées sous administration provisoire.

Le décret en profite pour préciser que parmi les travaux d’urgence que le syndic peut engager sans l'autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires figurent désormais « les travaux prescrits par des arrêtés de police administrative relatifs à la sécurité ou à la salubrité publique ».

Actualités

Transaction : Nullité de la vente d’un logement locatif et surface minimale

La Cour de cassation dans un arrêt du 3 mai 2018 n°17-11132, destiné à être publié au Bulletin, rappelle que le règlement sanitaire départemental peut être plus contraignant que le décret décence du 30 janvier 2002 concernant la surface minimale d’un logement pouvant être mis en location. Il s’en suit qu’il résultait de l'acte authentique de vente que le bien vendu était loué et qu'en se portant acquéreur du logement l’acquéreur entendait disposer de la pleine propriété du bien, comprenant la possibilité de le mettre en location. Pour les magistrats il s'agissait d'une qualité essentielle de la chose vendue.

Ainsi pour la cour d’appel de Douai, confirmée sur ce point par la Cour de cassation, le consentement de l’acheteur avait été vicié et la vente devait donc être annulée.

Naturellement la RCP du notaire et de l’agent immobilier ont été retenues parallèlement (bien que ce point de droit fasse l’objet d’une cassation).

Transaction : Refus de signature de la promesse et rupture abusive des pourparlers

La cour d’appel de Paris dans un arrêt du 30 mars 2018 n°16-048987 a retenu la responsabilité d’une société venderesse dont la gérante refusait de signer une promesse de vente alors qu'un accord sur la chose et le prix avait été obtenu (au vu des éléments du dossier).

Pour la cour la rupture des pourparlers à ce stade avancé de l'accord des parties revêt un caractère abusif et préjudiciable aux candidats acquéreurs qui avaient pris des mesures pour libérer leurs placements en vue de financer l'acquisition du bien de la SCI vendeuse. Cette dernière est ainsi condamnée à des dommages-intérêts et à un article 700.

Professions : Lutte anti-blanchiment – Rapport de la CNS

Le président de la Commission Nationale des Sanctions a présenté le 7 mai 2018 au Ministre de l’Economie le bilan des travaux de la Commission pour l’année 2017. Elle a pris 49 décisions de sanction : 25 interdictions temporaires d’exercice d’activité́, 13 avertissements et 39 sanctions pécuniaires de 1000 à 30 000 euros.

Les entreprises concernées appartenaient malheureusement au secteur des agences immobilières pour 76% !

Bail d’habitation : Non production des diagnostics techniques et préjudice du locataire

La cour d’appel de Nîmes dans un arrêt du 19 avril 2018 n°17-02719 rappelle que le manquement du bailleur à l’obligation de remise au locataire d’un dossier de diagnostic technique n’est pas spécifiquement sanctionné.

Les magistrats gardois jugent donc que c’est au locataire qu’il appartient de justifier du préjudice résultant du défaut ou du retard de communication desdits diagnostics à la suite de la prise à bail.

Transaction : L’action en bornage d’une propriété est un acte d’administration

Dans un arrêt du 12 avril 2018 n°16-24556 la troisième chambre civile de la Cour de cassation confirme que l’action en bornage est un acte d’administration au sens de l’article 815-3 du Code civil. Ainsi, lorsque des propriétaires indivis souhaitent mener une action en bornage, celle-ci nécessite le consentement des indivisaires représentant au moins les deux tiers des droits indivis.

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