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La Cour de cassation dans un arrêt du 23 juin 2016 n°15-16224 a rappelé que les propriétaires d’un fonds servant ont le droit de se clore en posant des portails ou portillons à chaque extrémité de la servitude conventionnelle de passage ; et ce quant bien même le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage. Les juges du fond (CA Montpellier) avaient notamment relevé que le portail serait automatisé et qu’une télécommande permettant de l’ouvrir à distance serait fournie au bénéficiaire du passage.

La cour d’appel de Montpellier dans un arrêt du 6 avril 2016 n°14-05282  juge que les acquéreurs qui ont signé un bon de visite faisant référence au mandat et délibérément contracté la vente sans le concours de l’agent immobilier engagent leur responsabilité délictuelle in solidum avec les vendeurs.Ainsi, les acquéreurs qui ont sciemment, par leur comportement fautif, contribué à faire perdre à l’agent immobilier sa rémunération sont condamnés à réparer le préjudice subi qui correspond au montant des honoraires dus au mandat.

La Cour de cassation dans un arrêt du 26 mai 2016 n°15-14475 fait deux apports intéressants en affirmant d’une part que la création du syndicat secondaire était nulle en raison du fait qu’un syndicat secondaire peut être créé à la condition que la copropriété soit composée de plusieurs bâtiments indépendants. Or en l’espèce les rapports d'expertise produits n'apportaient pas la preuve que chacun des bâtiments composant la copropriété comportait un gros oeuvre autonome.

D’autre part, la Haute Cour affirme qu’un copropriétaire du seul syndicat principal a qualité pour contester l’assemblée générale qui a voté la création d’un syndicat secondaire, et précise que la prescription applicable en pareille matière est de 10 ans et non 2 mois.

La Cour de cassation dans un arrêt de censure du 12 mai 2016 n°15-15140 affirme avec vigueur que le projet de délibération soumis à la seconde assemblée générale statuant en application de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 doit être strictement identique à celui sur lequel l'assemblée générale n'a pu statué à la majorité́ de l'article 25. En l’espèce, le syndic qui n’avait pas été élu avait remis son contrat à l’ordre du jour d’une seconde assemblée générale dans le cadre de l’article 25-1. Ce contrat avait toutefois été modifié (dans l’intérêt du syndicat selon la cour d’appel de Montpellier) ce qui conduit la Haute cour à prononcer la nullité de la résolution adoptant ce contrat.

La Cour de cassation dans un arrêt du 4 mai 2016 n°15-12940 juge que seul le vendeur qui a perçu le prix est redevable de la restitution du prix proportionnelle au déficit de surface (et non l’architecte qui a fait le mesurage).

La Cour de cassation pose également en principe que la diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure se calcule en divisant le prix convenu par la surface mentionnée à l'acte de vente et en multipliant le nombre obtenu par la surface calculée selon la loi Carrez.

Dans un arrêt du 12 janvier 2016 n°13-02282 la cour d’appel de Grenoble a rendu une décision qui devrait retenir l’attention de tous les gestionnaires. Pour ne pas avoir suffisamment sécurisé la solvabilité du locataire, les juges isérois condamnent un administrateur de biens à supporter 70% de l’arriéré locatif au titre de la perte de chance pour le bailleur de n’avoir pas pu louer à un locataire solvable.

Un syndicat de copropriétaires condamné à indemniser plusieurs copropriétaires, du fait d’un désordre provenant des parties communes, s’est retourné contre son syndic. La Cour de cassation dans un arrêt du 25 février 2016 n°14-29434 retient ainsi la responsabilité civile professionnelle du syndic pour défaut de conseil à l’égard du SDC.Pour la Haute Cour le syndic, avisé de la gravité des désordres affectant les parties communes et des troubles qu'ils avaient entraînés, aurait dû alerter le syndicat sur la nécessité d'une intervention et sur les conséquences prévisibles de toute carence.

La Cour de cassation dans un arrêt de censure du 17 mars 2016 n°14-21738 réaffirme que les agents commerciaux ne peuvent exercer, en cette qualité, des activités régies par la loi dite Hoguet du 2 janvier 1970 pour le compte de mandants (promoteur en l’espèce) qui ne seraient pas titulaires de la carte professionnelle portant la mention transaction.

Le décret n°2016-383 du 30 mars 2016 fixant le montant maximal de la majoration de la prime annuelle d'assurance pour compte du locataire est paru au J.O du 31 mars 2016.

Depuis la loi dite Alur, l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 permet au bailleur, dans certaines conditions, de contracter une assurance couvrant la responsabilité du locataire en ses lieu et place et de récupérer auprès de celui-ci le montant de la prime d'assurance en sus du loyer (par douzième). Il est également prévu la possibilité pour le bailleur de majorer le montant total de la prime d'assurance annuelle récupérable auprès du locataire (et ainsi d'indemniser les démarches entreprises pour son compte). Le présent décret fixe ainsi à 10% de la prime annuelle le montant maximal de cette majoration ; ce texte est entré en vigueur le 1er avril 2016.

Le Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d'établissement de l'état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale est paru au J.O du 31 mars. Plus de deux ans après la parution de la loi Alur du 24 mars 2014, ce décret vient encadrer les états des lieux locatifs et impose de tenir compte de la vétusté du logement afin de déterminer les éventuels frais de remise en état qui incombent au locataire. Le décret fixe ainsi, pour l'ensemble des locations de la loi du 6 juillet 1989, les modalités d'établissement des états des lieux d'entrée ou de sortie et les modalités de prise en compte de la vétusté.

Pas de grande révolution cependant, ce décret ne fixe qu’un contenu minimum. Retenons toutefois que le texte prévoit que les états des lieux peuvent être réalisés sous la forme d'un document unique ou de documents distincts ayant une présentation similaire.

De même, l'état des lieux peut être établi sur support papier ou sous forme électronique, remis en main propre ou par voie dématérialisée à chacune des parties ou à leur mandataire au moment de sa signature.

Concernant la vétusté, les parties au contrat de location peuvent convenir de l'application d'une grille de vétusté dès la signature du bail. Cette grille ne pourra cependant n’être qu’une grille ayant fait l’objet d’un accord collectif de location ou d’un accord collectif local (art.41 ter ou 42 de la loi du 23 décembre 1986).

Pour mémoire le dernier alinéa de l’article 9 du décret du 17 mars 1967 dispose que « Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l'assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l'immeuble. »

Dans un arrêt du 10 février 2016 la cour d'appel de Paris a ainsi annulé la décision d’assemblée générale des copropriétaires qui avait décidé de réunir l'assemblée générale dans une commune limitrophe de celle de situation de l'immeuble, alors que le règlement de copropriété ne prévoyait aucune disposition à et égard.

Dans un arrêt du 14 janvier 2016 n°14-22730 la Cour de cassation rappelle que le bailleur commercial ne peut pas se contenter d’autoriser son preneur à apposer une enseigne commerciale sur la façade extérieure de l’immeuble (du boulevard Saint-Germain à Paris en l’espèce) sans lui rappeler expressément l’autorisation nécessaire du syndicat des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires a obtenu la dépose de l’enseigne et dès lors le preneur a agît en diminution de loyer.

Dans un arrêt du 26 janvier 2016 (RG 04 -04570), la cour d’appel de Versailles a condamné un bailleur à indemniser les locataires exposés au risque de saturnisme durant près de 2 ans. Selon les magistrats versaillais, le bailleur a manqué à son obligation de délivrer un logement décent (en application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002), il se voit donc condamné à verser 1500€ à ses locataires.

Dans un arrêt du 15 octobre 2015 n°14-21395 la Cour de cassation a rappelé que la clause élusive de la garantie des vices cachés figurant dans l’acte de vente ne peut trouver à s’appliquer si les vendeurs connaissaient le vice affectant le bien vendu et n’en avaient pas informé l’acquéreur (problème de dysfonctionnement du système d’évacuation des eaux d’un immeuble en zone inondable).

Actualités

Copropriété : Division d’un lot sans autorisation et opposabilité au syndicat

Dans un arrêt du 7 février 2018 n°17-31101 la Cour de cassation affirme que la notification au syndic du transfert de propriété de fractions d’un lot divisé le rend opposable au syndicat des copropriétaires et donne ainsi aux acquéreurs la qualité de copropriétaires, tenus au paiement des charges de la copropriété à compter de la notification.

Ainsi, l’opposabilité au syndicat de la cession d’une fraction d’un lot divisé n’est pas subordonnée à l’approbation de la nouvelle répartition des charges par l’assemblée générale.

Transaction : Obligation d’information de l’intermédiaire immobilier

La Cour de cassation, dans un arrêt sévère du 9 janvier 2018 n°18-10245, rappelle que l’agent immobilier a une obligation d’information et de conseil à l’égard des parties. En l’espèce la Haute Cour va jusqu’à affirmer que l’intermédiaire immobilier était tenu d’une obligation de conseil et à ce titre d’informer ses mandants de la nécessité de porter à la connaissance des acquéreurs l’état d’avancement d’un projet de rocade à proximité du bien acheté…

La cour d’appel plus pragmatique avait quand à elle jugé que les vendeur n’avaient aucunement besoin du conseil de l’agent immobilier pour se rendre compte que leur silence délibéré trompait leurs cocontractants. Dans cette occurrence il est manifeste que les vendeurs ont voulu cacher cette situation ; finalement le silence complice et blâmable de l’agent immobilier se retourne contre lui, puisqu’il est condamné à l’égard des vendeurs (qui ont vu leur vente annulée) ! 

Hauteur de la végétation et trouble anormal de voisinage

La Cour de cassation dans un arrêt du 20 décembre 2018 n°17-15231 juge que l’'auteur d'un trouble dépassant les inconvénients normaux du voisinage doit le réparer même s'il n'a pas méconnu la réglementation  en matière de hauteur de végétation.

En l’espèce il ressortait des éléments de preuve qui lui étaient soumis, que la voisine  justifiait d'un préjudice lié au caractère anormalement envahissant d'une haie composée d'arbres à croissance rapide dont, par leur amplitude, les branches plongeaient dans l'obscurité les pièces, la terrasse et le jardin de sa résidence. Le phénomène d'assombrissement se poursuivant au fil des années, la réduction en hauteur des végétaux permettait de mettre fin aux troubles de voisinage.

Profession : Travailleur indépendant et requalification en contrat de travail

La cour d’appel de Paris dans un arrêt du 11 janvier 2019 a jugé qu’il existait un « faisceau suffisant d’indices » pour requalifier en contrat de travail la relation entre un chauffeur VTC et la plateforme UBER !

Cet arrêt retentissant pourrait avoir d'importantes répercussions, notamment dans le milieu de l’immobilier et sur certains contrats d’agents commerciaux.

La Cour de cassation avait déjà tranché en ce sens pour des livreurs à vélos dans son arrêt du 28 novembre 2018 n°17-20079. Pour mémoire cet arrêt rappelle que le lien de subordination est caractérisé par l’exécution d’un travail sous l’autorité d’un employeur qui a le pouvoir de donner des ordres et des directives, d’en contrôler l’exécution et de sanctionner les manquements de son subordonné.

Transaction : Le contenu du mandat influe sur sa nature juridique

La Cour de cassation dans un arrêt du 12 décembre 2018 n°17-14009 rappelle que le mandat d'entremise donné à un agent immobilier ne lui permet pas d'engager son mandant pour l'opération envisagée, à moins qu'une clause de ce mandat ne l'y autorise expressément.

La Cour rappelle qu'un tel mandat, dès lors qu'il ne prévoit pas cette clause expresse, peut valablement être signé par un seul des époux.

Cependant dans cette espèce la Haute Cour relève que le mandataire avait le pouvoir, notamment, d'établir tous actes sous seing privé aux prix, charges et conditions convenus et de recueillir la signature de l'acquéreur. Dès lors pour les magistrats un tel mandat ne constitue pas un simple acte d'administration relevant de l'article 1421 du Code civil que chacun des époux aurait eu le pouvoir d'accomplir seul.

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