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Dans un arrêt du 15 octobre 2015 n°14-21395 la Cour de cassation a rappelé que la clause élusive de la garantie des vices cachés figurant dans l’acte de vente ne peut trouver à s’appliquer si les vendeurs connaissaient le vice affectant le bien vendu et n’en avaient pas informé l’acquéreur (problème de dysfonctionnement du système d’évacuation des eaux d’un immeuble en zone inondable).

La loi du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte a inséré après l'article 24-8 de la loi du 10 juillet 1965 un article 24-9 nouveau ainsi rédigé :

« Lorsque l'immeuble est pourvu d'un chauffage commun à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif et fournissant à chacun de ces locaux une quantité de chaleur réglable par l'occupant et est soumis à l'obligation d'individualisation des frais de chauffage en application de l'article L. 241-9 du Code de l'énergie, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question des travaux permettant de munir l'installation de chauffage d'un tel dispositif d'individualisation, ainsi que la présentation des devis élaborés à cet effet. »

Ces dispositions devaient entrer en vigueur six mois après la promulgation de la présente loi, soit désormais depuis le 18 février 2016.

L'article 16 de la loi n° 2015-1776 du 28 décembre 2015 relative à l'adaptation de la société au vieillissement modifie l'article 7-f de la loi du 6 juillet  1989. Ce texte prévoit que  des travaux d'adaptation du logement loué aux personnes en situation de handicap ou de perte d'autonomie peuvent être réalisés aux frais du locataire. Ces travaux doivent faire l'objet d'une demande écrite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (LRAR) auprès du bailleur. L'absence de réponse dans un délai de quatre mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision tacite d'acceptation du bailleur. A noter, au départ du locataire le bailleur ne pourra pas exiger la remise en état des lieux loués. La liste des travaux ainsi que les modalités de mise en œuvre seront fixées par un décret en Conseil d'Etat. A ce jour le texte ne prévoit toutefois pas les conséquences du refus éventuel du bailleur, ni la question des travaux de cette nature qui pourraient affecter incidemment les parties communes de la copropriété...

La Cour de cassation dans un arrêt du 30 septembre 2015 n°14-21237 a jugé que dès lors que le pourrissement du plancher est la conséquence d'une fuite ancienne provenant de l'évier du bar de l’exploitant qui est un équipement privatif (selon le rapport d’expertise), la responsabilité du syndicat des copropriétaires, qui suppose qu'une partie commune soit à l'origine du dommage, ne peut être engagée sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

La Cour de cassation dans un arrêt de censure du 10 décembre 2015 n°14-13832 affirme que la connaissance par l'acquéreur avant la vente de la superficie réelle du lot de copropriété ne le prive pas de son droit à la diminution du prix dans le cadre des dispositions de la loi Carrez, quant bien même il serait professionnel et marchand de biens. En l’espèce le logement vendu comportait une partie de la pièce de séjour de l'appartement construite sur une partie commune à usage privative.

Dans l'objectif d'améliorer l'information des occupants des décisions prises en assemblée générale et qui pourraient avoir des conséquences sur leur vie quotidienne et éventuellement leurs charges, la loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) a confié au syndic la charge d'assurer l'information des occupants de chaque immeuble de la copropriété des décisions prises par l'assemblée générale (article 18-I de la loi du 10 juillet 1965).

Le décret n° 2015-1681 du 15 décembre 2015 relatif à l'information des occupants des immeubles en copropriété des décisions prises par l'assemblée générale est paru et vient préciser les modalités pratiques de cette information. Ce décret s’applique aux décisions des assemblées générales convoquées à compter du 1er avril 2016.

Délai :

Ainsi, dans un délai de trois mois après la tenue de chaque assemblée générale des copropriétaires, le syndic assure l'information des occupants de chaque immeuble des décisions prises par ladite assemblée susceptibles d'avoir des conséquences sur les conditions d'occupation de l'immeuble et sur les charges des occupants, telles que :

- les décisions relatives à la maintenance et à l'entretien de l'immeuble, aux travaux de toute nature et aux actes techniques concourant à la préparation de ces travaux tels que les diagnostics, les audits, les études techniques ;

- les décisions relatives à la présence du personnel ou des prestataires. 

Contenu :

Lorsque ces décisions comprennent des informations à caractère personnel, il est procédé à l'anonymisation de leur contenu.

Toutefois, ne peuvent être portées à la connaissance des occupants les décisions de l'assemblée générale concernant :

- une saisie immobilière ou une procédure contentieuse opposant un ou plusieurs copropriétaires au syndicat ;

- les prestations de gestion confiées au syndic ou pour lesquelles il est mandaté.

Une décision ayant pour effet le licenciement du gardien, concierge ou employé d'immeubles ne peut être portée à la connaissance des occupants avant que ce dernier ait reçu la lettre lui notifiant son licenciement.

Forme :

L'information est réalisée par un document affiché pendant un mois à l'emplacement prévu à cet effet s'il en existe un ou, à défaut, déposé dans chacune des boîtes aux lettres ou remis selon les modalités habituellement utilisées dans la copropriété pour la remise des courriers.

La Cour de cassation dans un arrêt du 5 novembre 2015 n°14-23693 a retenu que l'état de vétusté de l'immeuble rendait impossible l'exécution par les locataires de leur obligation d'entretien. Les juges ont en outre constaté que les locataires avaient vécu et travaillé pendant plusieurs années dans un immeuble vétuste et humide dont la chaudière devait être remplacée et l'installation électrique entièrement refaite. La cour d'appel a pu en déduire que les preneurs avaient subi un préjudice de jouissance entièrement imputable au bailleur.

Dans un arrêt du 24 septembre 2015 n°13-05648 à l’espèce originale, la cour d’appel de Lyon a jugé que les vendeurs avaient manqué à leur obligation de renseignement à l'égard des acquéreurs. En l’espèce, des nuisances olfactives consistant en des odeurs de tabac s'infiltraient par le plancher des pièces de l'appartement situé au dessus d’un café-restaurant.

La Cour a dès lors jugé que les vendeurs ne pouvaient pas se prévaloir de la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés figurant dans l'acte de vente et devaient être condamnés à la restitution de 20% du prix de vente (env. 80 000€).

Dans un arrêt du 8 octobre 2015 n°14-20666 la Cour de cassation affirme que si le locataire, titulaire d’un droit de préemption, qui accepte l’offre de vente du bien qu’il habite ne peut se voir imposer le paiement d’une commission augmentant le prix du bien,  la nullité du congé suppose pour autant la preuve d’un grief (en application de l'article 114 du code de procédure civile). En l’espèce la cour avait jugé que l'intégration des honoraires de l’agence dans le prix demandé n'avait eu aucune incidence sur l'exercice du droit de préemption par les locataires qui n'avaient en réalité subi aucun préjudice.

La Cour de cassation dans un arrêt du 22 octobre 2015 n°14-23726 a jugé que la transcription du jugement de divorce ayant attribué le droit au bail à l'un des époux, l'autre cesse d'en être cotitulaire. Pour la Haute Cour la transcription sur les registres de l'état-civil du jugement de divorce ayant attribué le droit au bail à l'un des époux met fin à la cotitularité tant légale que conventionnelle. Dès lors, l'autre époux n'est plus tenu aux obligations du bail et notamment au paiement des loyers.

Le Décret n° 2015-1325 du 21 octobre 2015 relatif à la dématérialisation des notifications et des mises en demeure concernant les immeubles soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis est paru. Depuis plusieurs années est dénoncé le formalisme du droit de la copropriété générant des coûts importants liés notamment aux frais d'envoi des convocations d'assemblée générale, de notifications de procès-verbaux d'assemblées générales et de mises en demeure. La loi Alur avait introduit un article 42-1 dans la loi du 10 juillet 1965. Ce décret d’application complète ainsi l'article 32 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 afin que le syndic dispose d'une adresse électronique actualisée des copropriétaires qui souhaitent bénéficier de la dématérialisation des envois.Il modifie l'article 64 du décret afin de préciser que les notifications et mises en demeure sont valablement faites par voie électronique ; il supprime la référence à la télécopie, cette technique de notification n'offrant qu'un faible niveau de sécurité juridique selon le préambule du décret.Il crée quatre articles, 64-1 à 64-4, afin de préciser les conditions et les modalités de mise en œuvre de la dématérialisation. Il modifie enfin l'article 65 afin que les copropriétaires, ayant au préalable manifesté leur accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie dématérialisée, déclarent au syndic leur adresse électronique.

Par un arrêt du 30 septembre 2015 n°14-19858 la Cour de cassation confirme l’analyse de la cour d’appel de Versailles qui a relevé que l'article 11 du règlement de copropriété stipulait que l'assemblée générale devait désigner son président et deux scrutateurs ; elle a cependant constaté qu'il résultait des attestations de copropriétaires présents à l'assemblée qu'aucun n'avait souhaité se présenter en qualité de second scrutateur lors de l'élection des membres du bureau. La cour d'appel a donc retenu, à bon droit selon la Haute Cour, qu’en l'absence d'obligation légale de désigner un ou plusieurs scrutateurs et en raison de l'impossibilité prouvée de désigner un second scrutateur, l'assemblée générale ne devait pas être annulée pour ce seul motif.

La Cour d’appel d’Aix en Provence dans un arrêt du 25 septembre 2015 n°14-13772 rappelle qu’en application de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 le bail est résilié de plein droit par le décès du locataire. En outre, conformément à l'article 805 du Code civil, l'héritier qui renonce est censé n'avoir jamais hérité et ne peut être tenu des dettes et charges de la succession. En conséquence la cour rejette la responsabilité de l’héritier (et la demande en paiement d’une indemnité d’occupation post mortem) qui avait renoncé à la succession du de cujus et qui avait pris la peine de tenir les clés à la disposition du mandataire du bailleur.

La Cour de cassation dans un arrêt du 16 septembre 2015 n° 14-16106 a jugé que la régularisation de l'initiative du syndic qui a agi en justice sans mandat de l'assemblée générale des copropriétaires a des limites. Ainsi, la validation des pouvoirs du syndic qui a esté en justice au nom du syndicat, sans mandat de l'AG, ne peut intervenir après l'expiration du délai d'appel. Cet arrêt ne veut pas dire pour autant que le syndic ne peut pas faire appel sans décision de l'assemblée...

Actualités

Transaction/Bail commercial : Droit de préemption commercial et honoraires

La Cour de cassation dans un arrêt du 28 juin 2018 n°17-14065 juge qu’en application de l’article L145-46-1 du code de commerce (issu de la loi Pinel du 18 juin 2014) le bailleur qui vend son local commercial doit préalablement notifier au preneur une offre de vente (cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locatairequi ne peut inclure les honoraires de négociation de l’agent immobilier.

Transaction : RCP de l’agent immobilier et solvabilité des acquéreurs

Dans un arrêt du 1er décembre 2017 n°16-06057 la cour d’appel de Paris juge que l'agent immobilier qui n'a pas procédé à la vérification des capacités financières de l’acquéreur engage sa responsabilité ; il est condamné à verser des dommages et intérêts au vendeur (12 000€).

Pour la cour, ces négligences de l'agent immobilier ont fait perdre au vendeur une chance sérieuse de ne pas contracter avec un acquéreur qui n'avait manifestement pas les moyens d'acquérir.

Les juges parisiens retiennent également que l’acquéreur était si peu sérieux qu’il n’avait pas versé le dépôt de garantie stipulé à la promesse, occasionnant ainsi une immobilisation inutile du bien sur plusieurs mois et rendant par sa faute plus difficile et onéreuse la perception de la juste indemnité forfaitaire stipulée.

Transaction : Nullité de la vente d’un logement locatif et surface minimale

La Cour de cassation dans un arrêt du 3 mai 2018 n°17-11132, destiné à être publié au Bulletin, rappelle que le règlement sanitaire départemental peut être plus contraignant que le décret décence du 30 janvier 2002 concernant la surface minimale d’un logement pouvant être mis en location. Il s’en suit qu’il résultait de l'acte authentique de vente que le bien vendu était loué et qu'en se portant acquéreur du logement l’acquéreur entendait disposer de la pleine propriété du bien, comprenant la possibilité de le mettre en location. Pour les magistrats il s'agissait d'une qualité essentielle de la chose vendue.

Ainsi pour la cour d’appel de Douai, confirmée sur ce point par la Cour de cassation, le consentement de l’acheteur avait été vicié et la vente devait donc être annulée.

Naturellement la RCP du notaire et de l’agent immobilier ont été retenues parallèlement (bien que ce point de droit fasse l’objet d’une cassation).

Transaction : Refus de signature de la promesse et rupture abusive des pourparlers

La cour d’appel de Paris dans un arrêt du 30 mars 2018 n°16-048987 a retenu la responsabilité d’une société venderesse dont la gérante refusait de signer une promesse de vente alors qu'un accord sur la chose et le prix avait été obtenu (au vu des éléments du dossier).

Pour la cour la rupture des pourparlers à ce stade avancé de l'accord des parties revêt un caractère abusif et préjudiciable aux candidats acquéreurs qui avaient pris des mesures pour libérer leurs placements en vue de financer l'acquisition du bien de la SCI vendeuse. Cette dernière est ainsi condamnée à des dommages-intérêts et à un article 700.

Professions : Lutte anti-blanchiment – Rapport de la CNS

Le président de la Commission Nationale des Sanctions a présenté le 7 mai 2018 au Ministre de l’Economie le bilan des travaux de la Commission pour l’année 2017. Elle a pris 49 décisions de sanction : 25 interdictions temporaires d’exercice d’activité́, 13 avertissements et 39 sanctions pécuniaires de 1000 à 30 000 euros.

Les entreprises concernées appartenaient malheureusement au secteur des agences immobilières pour 76% !

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