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La Cour de cassation dans un arrêt du 22 septembre 2016 n°15-22593, confirmant la cour d’appel de Dijon, décide que ne constitue pas un excès de pouvoir la décision de l'assemblée générale autorisant les membres du conseil syndical à participer bénévolement à l'entretien courant de l'immeuble.

Dans cette affaire deux copropriétaires avaient assigné le syndicat des copropriétaires en annulation d’une décision d'assemblée générale donnant aux membres du conseil syndical l'autorisation de réaliser divers travaux d'entretien des parties communes de la résidence.

La loi dite Alur du 24 mars 2014 a modifié l'article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis en rendant obligatoire la constitution d'un fonds de travaux dont le montant ne peut être inférieur à 5% du budget prévisionnel. Ce même article dispose que « les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l'occasion de la cession d'un lot ». Un parlementaire a interrogé le gouvernement, lui demandant s'il entendait limiter la portée de cette disposition pour permettre la récupération par le copropriétaire vendeur de la part non dépensée du fonds de travaux, en cas de vente d'un lot.

La réponse est apportée de manière négative dans une Réponse Ministérielle n°94652 du 13 septembre 2016 (JOAN Q, 13 sept. 2016, p. 8221) en ces termes : « En instaurant ce fonds de travaux, le législateur a donc souhaité mettre l'accent sur le maintien en bon état des parties communes par les copropriétaires. Cet objectif touchant à la conservation de l'immeuble et à la sécurité des occupants est un motif d'intérêt général justifiant le fait que les sommes versées restent acquises au syndicat. Le montant de la quote-part du fonds de travaux attachée au lot figure dans les informations transmises par le vendeur à l'acquéreur au moment des transactions immobilières. Le vendeur pourra donc faire valoir l'existence de ce fonds de travaux au moment de la négociation du prix de vente ce qui compensera le fait que les sommes ne lui sont pas remboursables. Ces négociations entre vendeur et acquéreur sont possibles sans qu'il soit nécessaire que la loi le précise. Enfin, le dispositif du fonds de travaux entrant en vigueur au 1er janvier 2017, il semble prématuré de l'assouplir, avant même son entrée en vigueur, sans une évaluation préalable des effets de la mesure ».

L’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.

Une copropriétaire qui a donné mandat au sens de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 peut-elle contester les décisions d’assemblée générale qui ont été votées postérieurement au départ de sa mandante en cours d’assemblée ? Autrement dit, peut-elle être considérée comme défaillante au sens de cet article 42 en pareille circonstance ?

La Cour de cassation, dans un arrêt de censure partielle, a été amenée à répondre par l’affirmative à cette question (Cass. 3ème civ. 8 septembre 2016 n°15-20860) .

La Haute Cour, confirmant l’analyse de la cour d’appel de Paris (1er octobre 2014) a ainsi jugé qu’une copropriétaire peut contester les décisions n°6 à 24 votées en assemblée générale puisque sa mandataire avait quitté l'assemblée en cours après l'adoption de la cinquième décision, sans remettre son pouvoir à une autre personne.

La décision aurait naturellement été différente si la porteuse du mandat de vote avait remis son pouvoir à un tiers présent ou si elle n’avait pas manifesté son départ en cours d’assemblée. En effet, un copropriétaire ou un mandataire quittant l’assemblée avant la fin de la séance doit être considéré comme présent et ayant voté en faveur des résolutions inscrites à l’ordre du jour, si son départ n’a pas été formalisé (Cass. 3ème civ. 10 décembre 1985 n° 84-13937).

Par ailleurs rappelons que chaque copropriétaire peut choisir librement la personne qui le représentera à l’assemblée générale, qu’il s’agisse d’un autre copropriétaire, d’un locataire de l’immeuble ou même d’une personne totalement étrangère à la copropriété (le syndic et ses proches ne peuvent toutefois pas être porteurs de pouvoir). La jurisprudence a admis la validité du mandat impératif ; et peu importent les discussions ou les éléments nouveaux intervenant dans les débats en cours d’assemblée.

Pour autant la Cour de cassation rappelle dans ce même arrêt du 8 septembre 2016 que le caractère impératif du mandat de vote (de l’article 22 de la loi de 1965) est inopposable au syndicat des copropriétaires et que seul doit être pris en compte le vote réellement exprimé par le mandataire lors de la tenue de l’assemblée.

Ainsi, le mandataire d'un copropriétaire n'est pas tenu, lors d'une assemblée générale, de respecter les consignes de vote qu'il a reçues (au risque d’engager sa responsabilité à l’égard du copropriétaire mandant).

Par voie de conséquence, le copropriétaire absent, dont la volonté exprimée dans le mandat n'a pas été respectée, ne peut pas être considéré comme « opposant » à une décision, même s'il voulait voter CONTRE et que son mandataire a voté POUR (en ce sens déjà CA de Paris 23ème ch. B 31 mai 2000, n°1998-21722).

La Cour précise d’ailleurs que le syndic (le plus souvent secrétaire de séance) n'a pas le pouvoir d'empêcher un mandataire d'émettre un vote contraire aux consignes exprimées dans un mandat de vote.

La Cour de cassation rappelle dans un arrêt du 6 juillet 2016 n°15-18763 que le juge des référé, juge de l’évidence, n’est pas compétent pour trancher la validité d’un mandat de vente non exclusif. En l’espèce l’immeuble avait été vendu par l’entremise d’une autre agence à un acquéreur qu’elle avait présenté pendant la durée de son mandat et dont l’offre d’achat avait été refusée par le vendeur qui l’estimait trop basse. L’agence avait assigné (à tort) son mandant devant le juge des référés en paiement d’une provision égale à la clause pénale. Elle est déboutée de sa demande et devra donc initier son action devant le juge du fond.

L’article 18-I de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment « afin de faciliter la connaissance des pouvoirs publics sur l'état des copropriétés et la mise en œuvre des actions destinées à prévenir la survenance des dysfonctionnements, il est institué un registre auquel sont immatriculés les syndicats de copropriétaires ».

En effet, la loi Alur du 24 mars 2014  a créé les articles L.711-1 à L.711-7 du code de la construction et de l’habitation (CCH) au sein d’un chapitre dédié à l’immatriculation des copropriétés.

La loi Alur a assorti cette obligation d'immatriculation d'une obligation de fournir des informations relatives à l'identification de chaque syndicat de copropriétaires, à son mode de gouvernance, aux procédures administratives et judiciaires éventuellement dressées à son encontre, à l'état de son bâti, ainsi qu'à la tenue de ses comptes annuels.

La loi Alur prévoit à cette occasion que les formalités soient entièrement dématérialisées. C’est la raison pour laquelle l’article L.711-7 du CCH renvoyait à un décret le détail des conditions d’application de ce chapitre.

Ce décret est paru au J.O du dimanche 28 août 2016. Il s’agit du décret n°2016-1167 du 26 août 2016 relatif au registre national d'immatriculation des syndicats de copropriétaires. Il introduit les articles R. 711-1 à R. 711-21 dans le CCH et renvoie certaines précisions complémentaires à un arrêté.

Ce décret fixe les principes d'accès au registre par les syndics, les administrateurs provisoires et les notaires qui vont effectuer les déclarations d'immatriculations initiales et les mises à jour annuelles des données.

Il précise en outre les objectifs encadrant la définition des grandes rubriques de données à porter au registre par les télédéclarants.

Il expose les conditions de consultation des données portées au registre par les représentants légaux des syndicats de copropriétaires, les notaires, les services de l'Etat et des établissements publics de l'Etat chargés de la mise en œuvre des politiques de l'habitat et de lutte contre l'habitat indigne et les copropriétés dégradées, les services des collectivités locales et leurs groupements, ainsi que par le public pour certaines données.

Les modalités d’immatriculation des copropriétés

Parmi les mesures marquantes, relevons que les télédéclarants énumérés à l’article R.711-1 du CCH (syndic notamment) doivent ainsi créer un compte auprès du teneur du registre. Ce dernier accorde alors au demandeur un accès sécurisé au compte nouvellement créé. Le texte précise que la première demande d'immatriculation des syndicats de copropriétaires créés avant le 1er janvier 2017 emporte demande simultanée de rattachement à son compte par le syndic ou l'administrateur provisoire.

A l'issue de la déclaration initiale d'immatriculation le teneur du registre attribue le fameux numéro d'immatriculation au syndicat de copropriétaires concerné.

Lorsque son mandat n'est pas renouvelé par l'assemblée générale des copropriétaires ou qu'il y est mis fin par la nomination d'un administrateur provisoire, le syndic doit informer le teneur du registre de la fin de son mandat dans le délai d'un mois à compter de la cessation de ses fonctions. Il indique l'identité et les coordonnées du nouveau syndic ou de l'administrateur provisoire et transmet au teneur du registre, si les comptes ont été approuvés lors de cette même assemblée générale, les informations relatives à la mise à jour annuelle.

Les télédéclarants doivent fournir des éléments d'identification dont la liste et la nature ne seront définies que par un arrêté à paraître. De même dans le cas d'un renouvellement de mandat ou d'une prolongation d'une mission d'administration provisoire, le syndic ou l'administrateur provisoire en informe le teneur du registre au plus tard dans un délai d'un mois suivant la fin du précédent mandat ou de la précédente mission.

Les déclarations seront réalisées au moyen d'un formulaire mis en ligne sur le site Internet du registre, ou par la transmission de fichiers d'un format conforme aux spécifications d'un cahier des charges approuvé par arrêté.

Le syndic ou l'administrateur provisoire procède à la déclaration annuelle des informations mentionnées au II de l'article R. 711-9 (Les données essentielles relatives à la gestion et aux comptes du syndicat notamment) dans un délai de deux mois suivant la tenue de l'assemblée générale au cours de laquelle les comptes de l'exercice clos ont été approuvés.

Les autres informations mentionnées à l'article R. 711-9 sont actualisées par le représentant légal en exercice, au moment de la déclaration annuelle des informations financières, si leur contenu change.

Des dispositions et modalités particulières sont prévues en cas de scission ou de disparition d’un syndicat de copropriétaires.

La consultation du registre est encadrée

Les syndics et les administrateurs provisoires ont accès à l'ensemble des données portées au registre relatives aux syndicats de copropriétaires dont ils sont les représentants légaux et pour lesquels ils ont obtenu le rattachement de compte.

Les notaires de leur côté ont accès aux informations mentionnées au 1° du II de l'article L. 711-2 du CCH (informations nécessaires pour les ventes immobilières) pour l'ensemble des syndicats de copropriétaires. Ces mêmes informations sont librement consultables par le public, à l'exception du nom du syndic et du nombre de lots de la copropriété.

Sans être exhaustif, le présent article a vocation à donner un premier aperçu du dispositif. Un ou plusieurs arrêtés sont encore attendus, notamment pour préciser les procédures et modalités techniques de déclaration, de consultation et de conservation des données nécessaires à l'application des dispositions de ce décret.

A suivre donc…

Un arrêt d’espèce, mais au combien précieux, de la cour d’appel de Versailles du 31 mars 2016 RG n° 14/0173 rejette la responsabilité du professionnel de l’immobilier qui avait commis une erreur dans la publicité de la vente d’une maison. L'annonce litigieuse mentionnait par erreur que la surface était d'environ 140 m2.

Selon l’usage, il était précisé sur cette publicité qu’elle n'avait pas de valeur contractuelle, la surface du bien n'ayant d'ailleurs par la suite fait l'objet d'aucune mention dans la promesse de vente. S’agissant d’une maison individuelle, l'agence n'avait par ailleurs aucune obligation de faire procéder au mesurage du bien qui avait été visité à plusieurs reprises par l'acheteur, ainsi que le relève l’arrêt.

La Cour de cassation dans un arrêt du 23 juin 2016 n°15-16224 a rappelé que les propriétaires d’un fonds servant ont le droit de se clore en posant des portails ou portillons à chaque extrémité de la servitude conventionnelle de passage ; et ce quant bien même le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage. Les juges du fond (CA Montpellier) avaient notamment relevé que le portail serait automatisé et qu’une télécommande permettant de l’ouvrir à distance serait fournie au bénéficiaire du passage.

La cour d’appel de Montpellier dans un arrêt du 6 avril 2016 n°14-05282  juge que les acquéreurs qui ont signé un bon de visite faisant référence au mandat et délibérément contracté la vente sans le concours de l’agent immobilier engagent leur responsabilité délictuelle in solidum avec les vendeurs.Ainsi, les acquéreurs qui ont sciemment, par leur comportement fautif, contribué à faire perdre à l’agent immobilier sa rémunération sont condamnés à réparer le préjudice subi qui correspond au montant des honoraires dus au mandat.

La Cour de cassation dans un arrêt du 26 mai 2016 n°15-14475 fait deux apports intéressants en affirmant d’une part que la création du syndicat secondaire était nulle en raison du fait qu’un syndicat secondaire peut être créé à la condition que la copropriété soit composée de plusieurs bâtiments indépendants. Or en l’espèce les rapports d'expertise produits n'apportaient pas la preuve que chacun des bâtiments composant la copropriété comportait un gros oeuvre autonome.

D’autre part, la Haute Cour affirme qu’un copropriétaire du seul syndicat principal a qualité pour contester l’assemblée générale qui a voté la création d’un syndicat secondaire, et précise que la prescription applicable en pareille matière est de 10 ans et non 2 mois.

La Cour de cassation dans un arrêt de censure du 12 mai 2016 n°15-15140 affirme avec vigueur que le projet de délibération soumis à la seconde assemblée générale statuant en application de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 doit être strictement identique à celui sur lequel l'assemblée générale n'a pu statué à la majorité́ de l'article 25. En l’espèce, le syndic qui n’avait pas été élu avait remis son contrat à l’ordre du jour d’une seconde assemblée générale dans le cadre de l’article 25-1. Ce contrat avait toutefois été modifié (dans l’intérêt du syndicat selon la cour d’appel de Montpellier) ce qui conduit la Haute cour à prononcer la nullité de la résolution adoptant ce contrat.

La Cour de cassation dans un arrêt du 4 mai 2016 n°15-12940 juge que seul le vendeur qui a perçu le prix est redevable de la restitution du prix proportionnelle au déficit de surface (et non l’architecte qui a fait le mesurage).

La Cour de cassation pose également en principe que la diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure se calcule en divisant le prix convenu par la surface mentionnée à l'acte de vente et en multipliant le nombre obtenu par la surface calculée selon la loi Carrez.

Dans un arrêt du 12 janvier 2016 n°13-02282 la cour d’appel de Grenoble a rendu une décision qui devrait retenir l’attention de tous les gestionnaires. Pour ne pas avoir suffisamment sécurisé la solvabilité du locataire, les juges isérois condamnent un administrateur de biens à supporter 70% de l’arriéré locatif au titre de la perte de chance pour le bailleur de n’avoir pas pu louer à un locataire solvable.

Un syndicat de copropriétaires condamné à indemniser plusieurs copropriétaires, du fait d’un désordre provenant des parties communes, s’est retourné contre son syndic. La Cour de cassation dans un arrêt du 25 février 2016 n°14-29434 retient ainsi la responsabilité civile professionnelle du syndic pour défaut de conseil à l’égard du SDC.Pour la Haute Cour le syndic, avisé de la gravité des désordres affectant les parties communes et des troubles qu'ils avaient entraînés, aurait dû alerter le syndicat sur la nécessité d'une intervention et sur les conséquences prévisibles de toute carence.

La Cour de cassation dans un arrêt de censure du 17 mars 2016 n°14-21738 réaffirme que les agents commerciaux ne peuvent exercer, en cette qualité, des activités régies par la loi dite Hoguet du 2 janvier 1970 pour le compte de mandants (promoteur en l’espèce) qui ne seraient pas titulaires de la carte professionnelle portant la mention transaction.

Actualités

Un copropriétaire débiteur peut voir sa responsabilité engagée par un autre copropriétaire lésé (perte locative)

C’est le sens de l’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 7 septembre 2017 (n°16-18777) et destiné à être publié au Bulletin.

Confirmant la position de la cour d’appel de Rennes (3 décembre 2015) les magistrats du quai de l’Horloge reconnaissent qu’un ou plusieurs copropriétaires débiteurs ou défaillants peuvent être tenus responsables vis-à-vis d’autres copropriétaires de la résidence.

En l’espèce, en refusant de répondre aux appels de fonds destinés à l'exécution de travaux urgents et indispensables (en toiture) une SCI copropriétaire a contribué à l'aggravation de la détérioration de l'immeuble. Pour les magistrats, la non-réalisation des travaux a provoqué des dégradations dans l'appartement, la rupture du contrat de location et l'impossibilité de relouer celui-ci après le départ du locataire (lien de causalité direct entre non-paiement des charges et provisions et le préjudice du copropriétaire bailleur).

Le copropriétaire défaillant est ainsi condamné à couvrir la perte locative et le préjudice moral du copropriétaire lésé.

La jurisprudence, jusque-là, condamnait régulièrement le copropriétaire débiteur à verser des dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires, considérant que celui-ci pouvait subir un préjudice autonome du fait de cette défaillance (Cass. civ. 3ème 20 octobre 2016, n° 15-20587).

Transaction : Mérules et nullité de la promesse

Un arrêt de la cour d’appel de Bourges du 8 juin 2017 n°16-0107 prononce la nullité d’une promesse de vente au motif que le bien objet de la promesse avait fait l’objet d’un arrêté de péril pour cause de mérules (levé 4 mois auparavant). Pour la cour d’appel le fait que les vendeurs n’aient pas indiqué à l’acheteuse l’existence de cet ancien arrêté de péril et la présence de mérules par le passé constitue un dol. Le professionnel de l’immobilier doit également tenir compte de cette situation lorsqu’il rédige un compromis. Ce champignon destructeur est régulièrement source de responsabilité des professionnels de l'immobilier, y compris les notaires. 

Le nouvel article L. 133-7 du CCH oblige, depuis la loi Alur, l’occupant d’un immeuble contaminé à déclarer en mairie la présence de ce champignon dès qu’il en a connaissance. Le locataire qui constate des traces de mérule dans son logement doit en avertir les services municipaux. A défaut d’occupant, la déclaration incombe au propriétaire. Si la mérule fait son apparition dans les parties communes d’un immeuble relevant de la loi régissant la copropriété des immeubles bâtis (du 10 juillet 1965), c’est au syndicat des copropriétaires (et à son syndic) qu’il incombe de respecter l’obligation.

Copropriété : Action du syndicat sur le fondement du trouble anormal de voisinage ?

Dans un arrêt de censure du 11 mai 2017 n°16-14339 la Cour de cassation juge qu’un syndicat des copropriétaires peut parfaitement agir à l'encontre d'un copropriétaire sur le fondement du trouble anormal du voisinage.

En l’espèce il s’agissait de faire sanctionner un copropriétaire (la société de gestion d’isola 2000) pour des infiltrations que subissait le syndicat. La Cour retient que le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage s'applique aux copropriétaires et plus généralement à tous les occupants d'un immeuble en copropriété. En d’autres termes, le syndicat des copropriétaires peut parfaitement mener une action judiciaire contre un copropriétaire, sans qu’elle soit fondée sur le seul règlement de copropriété ou exclusivement la loi du 10 juillet 1965.

Copropriété : Retour à une valeur contractuelle de l’EDD ?

Concernant une question relative à la destination de certains lots de copropriété, la Cour de cassation dans un simple arrêt de rejet n°828 du 6 juillet 2017 n° 16-16849 semble retenir la valeur contractuelle d’un état descriptif de division (EDD), venant ainsi compléter et préciser les dispositions du règlement de copropriété… En effet, la Haute Cour en commençant son attendu par « ayant souverainement retenu que l’état descriptif de division, auquel le règlement de copropriété avait conféré une valeur contractuelle et qui affectait les lots situés au-dessus du premier étage à une destination exclusive d’habitation » semble revenir sur sa jurisprudence jusque là constante qui ne conférait aucune valeur contractuelle à l’EDD. En l’espèce un copropriétaire s'est vu interdire d'apposer une plaque professionnelle sur l’immeuble puisqu’en vertu du règlement de copropriété les lots situés au dessus du premier étage ne pouvaient pas être utilisés pour l'exercice d'une activité professionnelle (l’EDD quant  à lui fixait à usage exclusif d’habitation les lots situés à partir du 2ème étage).

Copropriété : Convocation de l’AG et ordre du jour

La Cour de cassation dans un arrêt 22 juin 2017 n°16-22073 juge que lorsqu’une assemblée générale est convoquée à la demande de copropriétaires représentant au moins un quart des voix du syndicat, le syndic peut compléter l’ordre du jour de celle-ci, en mettant notamment la question de son contrat en renouvellement.

Ainsi donc, lorsque l’assemblée est convoquée en vertu de l’article 8 du décret du 17 mars 1967 l’ordre du jour n’est pas limité aux seules questions dont l’inscription avait été demandée par les copropriétaires requérants.

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