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Un arrêt de la Cour de cassation du 10 juin 2009 n° 07-18618, rappelle que l’obligation d’exploitation du fonds est une condition d’application du statut des baux commerciaux dont le non respect peut entrainer la résolution du bail, mais si et seulement si le bail intègre expressément une clause imposant l’exploitation effective et continue dans les lieux loués. Il faut donc en déduire qu’il n’existe aucune obligation légale d’exploitation, l’obligation ne peut donc qu’être contractuelle.

La Cour de cassation dans un arrêt du 8 janvier 2009, n° 08-13.329, a rejeté la responsabilité d’un agent immobilier qui avait vendu un immeuble avec des combles aménagés et qui par la suite se sont révélés non conformes. L’arrêt retient « quel’agent immobilier a pu ainsi vérifier que l’immeuble vendu par ses soins disposait effectivement de combles aménagés ; que ce n’est qu’à l’occasion de travaux complémentaires dans les combles que les époux acquéreurs, après dépose du plancher, se sont rendus compte de l’insuffisance de la section des solivettes ; que les vices concernant cet aménagement n’étaient pas apparents lors de la vente ».

La cour d’appel de Paris 23ème ch. sect. B dans un arrêt du 19 juin 2008, juge que lorsquele règlement de copropriété indique que le local commercial peut être utilisé pour n’importe quel commerce ou industrie, doit être interprété en application des art. 544 et 1166  C.civ. et 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965. A défaut de prohibition expresse, l’affectation administrative doit être assimilée à une affectation industrielle dés lors qu’elle ne comporte pas par sa nature, des nuisances et des risques plus graves que ceux qui seraient inhérents à toute activité commerciale ou industrielle.

La chambre commerciale de la Cour de cassation, dans un arrêt du 12 février 2008 n°07-10242, éclaire les professionnels de l’expertise immobilière lorsqu’ils sont amenés à estimer la valeur vénale d’un bien immobilier exceptionnel (en l’espèce un château). Dans l’utilisation de la méthode par comparaison, la Haute Cour valide le fait de pratiquer des ajustements sous forme d’abattements à partir d’une prise en compte prudente des termes de comparaison retenus, en l’absence de « biens intrinsèquement similaires ».
Notons que la jurisprudence avait déjà admis la possibilité de pratiquer des abattements sur la valeur des immeubles comparés. Par exemple, un abattement forfaitaire de 10% pour une vente à réméré, comparée à une vente pure et simple (Cass. Com. 20 novembre 2007 n° 06-13055).

La cour d’appel d’Aix en Provence, 11ème ch. sect. A, dans un arrêt du 04 juin 2008, juge que constitue une fraude justifiant l’annulation du congé, l’offre faite pour un prix exorbitant afin de dissuader le locataire d’exercer son droit de préemption. Cette analyse, laissée à l’appréciation souveraine des juges, est cependant discutable dans la mesure où le locataire bénéficie d’un second droit de préemption si la vente se fait à un prix inférieur à l’offre.

La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 13 novembre 2008, n° 07-20815, statut sur le sort d’une clause pénale insérée dans le mandat de vente d’une agence immobilière, suite au refus des vendeurs de signer le compromis de vente. L’agent immobilier avait pourtant trouvé un acquéreur à un prix supérieur au mandat ! En première instance, le TGI de Paris avait condamné le vendeur récalcitrant à verser l’intégralité de la clause pénale prévue au mandat, soit un montant de 50 000€. La cour d’appel, quant à elle, utilise son pouvoir de modération, considérant que « les peines et soins de cette agence et l’énergie qu’elle a déployée ne sauraient être indemnisées par une somme équivalente à celle qu’elle aurait perçue si l’opération s’était réalisée… » et a réduit la clause pénale à 20 000€. Ainsi, peu importe la clause pénale stipulée au mandat, ce qui importe c’est le réel préjudice justifié par l’agent immobilier.

La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 2 avril 2008, énonce que la loi du 18 janvier 2005 qui a réduit de 30 ans à 5 ans le délai de prescription concernant les actions en répétition des charges locatives, n’est pas d’application immédiate pour les actions qui auraient pu être introduites avant son entrée en vigueur. Ainsi, selon cet arrêt, l’action en répétition de l’indu apparaît pouvoir être introduite pour les charges indument payées au cours des trente années précédant le 20 janvier 2010. Une épée de Damoclès demeure donc sur la tête des bailleurs…

La 3ème chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt de cassation du 10 décembre 2008, n° 07-15386 a rappelé que le congé délivré prématurément reste valable jusqu’à l’expiration du délai de deux mois dont dispose le locataire pour exercer son droit de préférence. En l’espèce, le bailleur avait donné congé pour vendre près d’un an à l’avance. Dans un contexte de marché immobilier en hausse, ce genre de pratique se révèle forcément périlleuse. Le bailleur avait d’ailleurs fait délivrer un second congé à un prix supérieur de près de 40% à celui notifié initialement. Evidemment, le locataire a accepté la première offre. La Cour confirme ici que le congé (du bailleur, comme du locataire d’ailleurs) ne peut être rétracté qu’avec l’accord de l’autre partie. Notons à l’inverse, lorsque le marché immobilier est à la baisse le congé prématuré conduira souvent à vendre à moindre prix que le prix proposé et donc à devoir à nouveau notifier au locataire le prix finalement arrêté.

La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 20 novembre 2008, n°07-10319, a refusé de reconnaître le droit à honoraires de l’agent immobilier (+ de 53 000€) au motif que le professionnel ne produisait par son registre des mandats à la cour et ainsi ne rapportait pas la preuve notamment du respect de la chronologie de ses mandats et de la régularité de l’avenant signé le même jour que le compromis pour, selon l’usage, basculer les honoraires à la charge de l’acquéreur… Ainsi, le professionnel n’établissait pas non plus que l’avenant au mandat était préalable à la signature du compromis (compromis et avenant étaient signés du même jour). Voilà un argument de plus plaidant en faveur du mandat de vente avec honoraires à la charge de l’acquéreur, la Cour de cassation reconnaissant désormais, sans ambiguïté, que les honoraires ou les dommages-intérêts afférents peuvent être supportés par l’acheteur non signataire du mandat (Cass. ass. plén. 9 mai 2008, n° 07-12449).

La cour d’appel de Paris dans un arrêt du 2 octobre 2008, n° 08-1151, a annulé la clause d’un contrat de bail prévoyait qu' « en cas de suppression de tout ou partie des impôts et taxes mis à la charge du locataire, une somme égale au montant de la part remboursée par celui-ci sera ajoutée au loyer de plein droit et immédiatement ». La cour considère qu’une telle clause aurait pour conséquence de faire échec au principe du plafonnement auquel les parties n’ont pas entendu renoncer.

La Cour de cassation dans un arrêt du 13 novembre 2008, n° 05-19.722, réaffirme que le congé pour reprise de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ne peut régulièrement être délivré que s’il a pour objet la reprise du logement à titre de résidence principale pour son bénéficiaire.

La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 27 novembre 2008, n°07-11149 a retenu la responsabilité du professionnel immobilier qui a tardé à faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire. Dans cette affaire le commandement de payer avait été délivré en décembre 2004 alors que les impayés remontaient à février 2004. L’assureur GLI a ainsi partiellement indemnisé les bailleurs et l’administrateur de biens a très justement été condamné à leur payer la différence (+ de 6 000€).

Dans un arrêt du 18 mars 2008, la cour d’appel de Nancy a jugé que le syndicat des copropriétaires ne pouvait pas agir contre le promoteur pour non délivrance du local à bicyclettes et poussettes prévu au projet de construction. Les juges du fond considèrent en effet que le syndicat, qui n'est ni acquéreur ni copropriétaire des parties communes, est dépourvu de tout lien contractuel avec le promoteur. Les copropriétaires auraient donc dû agir individuellement selon la cour.

Le décret n° 2008-1175 du 13 novembre 2008 est paru au JO du 15 novembre, il vient modifier l’article R 271-5 du code de la construction et de l’habitation, fixant ainsi à trois ans la durée maximale de validité de l’état de l’installation intérieure d’électricité (comme pour le diagnostic gaz). Pour mémoire ce diagnostic sera applicable à compter du 1er janvier prochain dans les opérations de ventes immobilières à usage d’habitation, lorsque l’installation intérieure a plus de 15 ans. Le vendeur qui ne fournit pas le diagnostic lors de la signature de l’acte authentique de vente ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

Actualités

Copropriété/ ASL : Contenu de la mise à jour des statuts

La Cour de cassation dans un arrêt de censure du 6 septembre 2018 n°17-22815 rappelle qu’il ne résulte ni de l’ordonnance de 2004 ni du décret de 2006 que les associations syndicales libres soient dispensées, lorsqu’elles mettent leurs statuts en conformité́, de respecter les formalités imposées lors de leur création. La cour d’appel d’Aix en Provence avait cru pouvoir juger à tort que si la création d’une ASL impose d’annexer aux statuts un plan parcellaire et la déclaration de chaque adhèrent spécifiant les désignations cadastrales ainsi que la contenance des immeubles, ces formalités n’étaient pas exigées pour la seule mise en conformité́ des statuts.

Transaction : Refus de réitérer & loyauté contractuelle

La cour d’appel d’Aix en Provence dans un arrêt du 2 octobre 2018 n°16-19930 condamne un acquéreur qui refusait de réitérer la vente au motif que celui-ci n’avait pas fait preuve des diligences et de la loyauté exigées pour prétendre échapper à la mise en oeuvre de la clause pénale. L’acheteur prétendait que son comportement n’était que la conséquence de la carence du vendeur à l’informer sur l’état exact de l’immeuble (fortement sinistré).


Pour la cour d’appel cet argument n’était pas recevable, l’acheteur ayant accepté expressément de faire son affaire personnelle de l’état de l’immeuble.

Bail commercial : Diagnostic amiante & RCP de l’agent immobilier

La Cour de cassation, dans un arrêt de censure du 13 septembre 2018 n°17-11760, rappelle qu’aucune obligation légale n'impose, lors de la conclusion d'un bail commercial, la remise au locataire d'un « dossier technique amiante » ; contrairement à la position prise par la cour d’appel d’Aix en Provence.

La Cour de cassation de rajouter que l'agent immobilier ne peut être tenu des obligations relatives au repérage de l'amiante qui incombent au propriétaire, quand bien même il aurait validé le principe des travaux à réaliser par le preneur dans les lieux loués.

Loi HOGUET : L'agent commercial ne peut faire valoir son expérience professionnelle

Une réponse ministérielle publiée le 12 juin 2018 (JO.AN p. 5052) rappelle à juste titre que les agents commerciaux ne peuvent pas se prévaloir de leur expérience professionnelle pour obtenir une carte professionnelle HOGUET de la part des CCI. La réponse rappelle que les dispositions du décret du 20 juillet 1972 ne sont applicables qu’à des emplois subordonnés et que les agents commerciaux ne se trouvent pas dans une relation de subordination avec le titulaire de la carte professionnelle.

Seule option pour l'agent commercial, la détention d'un des diplömes requis par les textes. En appliaction de l'article 11 du décret du 20 juillet 1972, la condition d'aptitude professionnelle est remplie avec l'un des diplômes suivants  :

- diplôme délivré par l’État ou au nom de l’État d’un niveau égal ou supérieur à 3 années d’études supérieures après le baccalauréat ET sanctionnant des études juridiques, économiques ou commerciales;

- diplôme ou titre inscrit au répertoire national des certifications professionnelles d’un niveau équivalent (niveau II) ET sanctionnant des études juridiques, économiques ou commerciales;

- brevet de technicien supérieur (BTS) « professions immobilières »;

- diplôme de l’institut des études économiques et juridiques appliquées à l’immobilier, la construction et l’habitat (ICH).

Transaction/Bail commercial : Droit de préemption commercial et honoraires

La Cour de cassation dans un arrêt du 28 juin 2018 n°17-14065 juge qu’en application de l’article L145-46-1 du code de commerce (issu de la loi Pinel du 18 juin 2014) le bailleur qui vend son local commercial doit préalablement notifier au preneur une offre de vente (cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locatairequi ne peut inclure les honoraires de négociation de l’agent immobilier.

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