Assistance
Expertise
Défense
Conseil

Un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 24 septembre 2008 est l’occasion de rappeler aux syndics la majorité requise pour entériner la suppression d’un poste de concierge. Ainsi, il est particulièrement important de prêter attention aux stipulations du règlement de copropriété et aux services de substitution prévus pour palier cette suppression.
En effet, dès lors que cette suppression entraine une modification soit de la destination des parties privatives, soit des modalités de leur jouissance fixées dans le règlement de copropriété, alors l’unanimité des copropriétaires est impérative pour garantir cette décision.
Dans l'arrêt du 24 septembre 2008, les stipulations du règlement n'imposaient pas l'existence d'un concierge, mais laissaient cette possibilité à l'appréciation du syndicat des copropriétaires. La suppression pouvait donc être légitimement votée à la seule majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Cassant un arrêt de la cour d’appel de PAU, la troisième chambre civile de la cour suprême, juge dans un arrêt du 7 mai 2008 que :
« si une offre d'achat ou de vente peut en principe être rétractée tant qu'elle n'a pas été acceptée, il en est autrement au cas où celui de qui elle émane s'est engagé à ne pas la retirer avant une certaine époque ».
Cette décision est l’occasion de préconiser aux professionnels de donner plus d’efficacité aux offres qu’ils font signer en prévoyant une durée pendant laquelle l’offre ne saurait être retirée.

L’entrepreneur individuel, qu’il soit commerçant, artisan ou profession libérale, est amené à engager son patrimoine personnel dans le cadre de son activité professionnelle. Cela signifie que ses créanciers professionnels peuvent se payer y compris sur les biens affectés à sa vie privée et notamment à sa vie de famille.

Pour limiter les risques pris par les entrepreneurs individuels, la loi pour l’initiative économique d’août 2003 (loi Dutreil) a institué le principe de l’insaisissabilité de la résidence principale de l’entrepreneur individuel. Elle permet à une personne physique exerçant une activité commerciale, artisanale, agricole ou indépendante, de déclarer devant notaire ses droits sur sa résidence principale insaisissables (qui procédera à la publication de cette déclaration au Bureau des Hypothèques chargé de la publicité foncière). Cette initiative la met à l’abri des poursuites de créanciers professionnels en cas de difficultés dans l’activité exercée.

Dorénavant, avec la loi de modernisation de l’économie du 4 août 2008, tous ses biens fonciers, bâtis ou non, sont protégés dès lors qu’ils ne sont pas affectés à un usage professionnel.

Si le bien a un usage mixte (professionnel et personnel), seule la partie affectée à l’habitation est alors protégée. La déclaration devant notaire est alors accompagnée d’un état descriptif de division. Bien entendu l’entrepreneur individuel peut renoncer à tout moment à l’insaisissabilité de ses biens immobiliers, selon les mêmes formes, c’est-à-dire devant notaire.
Cette renonciation peut d’ailleurs n’être que partielle (porter sur une partie seulement des biens) ou être faite au bénéfice d’un ou plusieurs créanciers désignés alors dans l’acte authentique de renonciation, ce qui facilitera l’accès au crédit, en offrant des possibilités de gage aux établissements financiers. En cas de décès de l’entrepreneur, l’insaisissabilité du bien protégé est maintenue jusqu’au décès de l’éventuel conjoint.

Loi n°2008-776 du 4 août 2008, JO du 5 août 2008

Conformément aux termes de l’Ordonnance du 8 juin 2005, l’obligation d’annexer un constat de risque d’exposition au plomb (CREP) à tout nouveau contrat de location d'un immeuble affecté en tout ou partie à l'habitation construit avant le 1er janvier 1949 est entrée en vigueur le 12 août 2008 (Ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005 ; art. L 1334-7 et L 1334-9, code de la santé publique.

Deux cas de figure pour les bailleurs et leurs gestionnaires :

  • Si le CREP établit l'absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils réglementaires, il n'y a pas lieu de faire établir un nouveau constat à chaque nouveau contrat de location. Le constat initial sera alors joint à chaque contrat de location. 
  • En revanche, si le constat met en évidence la présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures à ces seuils réglementaires, le propriétaire ou l'exploitant du logement doit en informer les occupants et les personnes amenées à faire des travaux dans l'immeuble ou la partie d'immeuble concerné. Il doit procéder aux travaux appropriés pour supprimer le risque d'exposition au plomb, tout en garantissant la sécurité des occupants. La non-réalisation desdits travaux par le propriétaire bailleur, avant la mise en location du logement, pourra constituer un manquement à ses obligations particulières de sécurité et de prudence susceptible d'engager sa responsabilité pénale.

Précisons que les bailleurs de logements loués meublés ou en saisonnier sont concernés, au même titre que les propriétaires de logements soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

NB. Dans les immeubles relevant du statut de la copropriété, cette obligation du bailleur ne vise que les parties privatives affectées au logement. Il convient cependant de rappeler qu’en vertu de l’article L. 1334-8 dernier alinéa du code de la santé publique, un CREP devait être réalisé sur les parties à usage commun de ces immeubles au plus tard le 11 août 2008.

Cette question a été soumise récemment à la 2ème chambre A de la cour d’appel de Paris. Dans cette espèce, l’acquéreur invoquait le bénéfice des dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et exigeait une diminution du prix de vente à due proportion de la moindre superficie. Or, selon les vendeurs, l’acquéreur connaissait parfaitement la réelle superficie du bien vendu au moment de la vente, puisqu’il avait fait plusieurs visites et notamment en compagnie d’un architecte qui avait procédé au métrage des lieux. Quoi qu’il en soit la cour d’appel parisienne rejette l’argumentation des vendeurs et relève que l’article 46 est d’ordre public et que ses dispositions s’appliquent indépendamment de la mauvaise foi de l’acquéreur. L’acquéreur se voit ainsi octroyé une diminution du prix, la superficie étant inférieur de plus de 1/20ème à celle indiquée dans l’acte de vente. CA Paris 2ème ch. A, 19 septembre 2007, Chalon c/Marsot.

La loi du 25 juin 2008 portant modernisation du marché du travail est entrée en vigueur ; outre l'instauration d'une possibilité de rupture conventionnelle du contrat de travail d'un commun accord entre l'employeur et le salarié qui fera l'objet d'une convention homologuée par le directeur départemental du travail, elle comporte aussi les dispositions suivantes susceptibles de concerner les gestionnaires immobiliers :
 
En ce qui concerne les dispositions relatives au licenciement, la loi pose le principe selon lequel tout licenciement, pour motif personnel ou pour motif économique, doit être motivé et justifié par une cause réelle et sérieuse. Pour la détermination du montant de l'indemnité légale de licenciement, le texte supprime la distinction opérée en fonction de l'origine, économique ou non du licenciement (un décret, à paraître, fixera le mode de calcul de l'indemnité légale de licenciement). En outre, la condition d'ancienneté dans l'entreprise requise pour pouvoir bénéficier de cette indemnité est fixée à une année au lieu de deux.
Le contenu du solde de tout compte est redéfini. Il pourra être dénoncé dans les 6 mois qui suivent sa signature, au-delà de ce délai, il devient libératoire pour l'employeur pour les sommes qui y sont mentionnées.
En cas de licenciement suite à une inaptitude causée par une maladie ou par un accident d'origine non professionnelle, le texte permet la prise en charge des indemnités dues au salarié au titre de cette rupture soit, comme cela est le cas actuellement, directement par l'employeur, soit au titre des garanties que ce dernier aura souscrites à un fonds de mutualisation. La loi prévoit également l'abaissement à une année au lieu de trois de la condition d'ancienneté requise pour bénéficier de l'indemnisation complémentaire versée par l'employeur en cas d'arrêt maladie.

La recommandation n° 25, nouvelle version datée du 1er juillet 2008, vient d’être publiée - D’une manière schématique, elle nous indique que :

  • l’assemblée n’a pas l’obligation de prévoir un système de fermeture, si l’immeuble n’en est pas équipé ;
  • l’assemblée peut, si elle le désire, voter les travaux nécessaires pour assurer la fermeture à la majorité de l’article 25, et éventuellement 25-1 ;
  • dès lors qu’un système de fermeture existe, l’assemblée vote les modalités d’ouverture à la majorité de l’article 26 (le principe étant la fermeture) en prenant en compte les besoins des locaux d’activité, et ce vote n’est valable que jusqu’à la prochaine assemblée générale.

Après la revalorisation exceptionnelle intervenue au 1er mai, le SMIC est à nouveau relevé au 1er juillet 2008, cette fois sur la base du relèvement annuel obligatoire : il passe à 8,71 euros de l’heure, soit pour 35 heures hebdomadaires 1.321,02 euros. De son côté, le minimum garanti passe à 3,31 euros

Le texte vise à faire évoluer les dispositions légales applicables à la détention de chiens créées par les lois du 6 janvier et du 5 mars 2007 : il renforce notamment les pouvoirs du maire qui pourra imposer aux propriétaires ou aux détenteurs d'un animal susceptible de présenter un danger pour les personnes ou les animaux domestiques d'obtenir une "attestation d'aptitude sanctionnant une formation portant sur l'éducation et le comportement canins, ainsi que sur la prévention des accidents", et insère dans le Code pénal un article 221-6-2 qui aggrave très nettement les peines encourues en cas d’accident.

Actualités

Profession : Nullité relative du mandat de gestion et ratification

La Cour de cassation dans un arrêt rendu le 20 septembre 2017 n°16-12906 opère un revirement notable et sécurisant pour les professionnels de l’immobilier.

En effet, la Cour de cassation jugeait jusqu'à présent que les dispositions de la loi dite Hoguet et de son décret du 20 juillet 1972, d'ordre public, étaient prescrites à peine de nullité absolue, excluant toute possibilité de confirmation du mandat comme de ratification ultérieure de la gestion (Cass. civ. 22 mars 2012, n°15-20411, ou Cass. civ. 2 décembre 2015 n°14-17211).

Toutefois, l'évolution du droit des obligations résultant de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, d'après laquelle la nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l'intérêt général et relative lorsque cette règle a pour objet la sauvegarde d'un intérêt privé, a conduit la Cour de cassation à apprécier différemment l'objectif poursuivi par certaines des prescriptions formelles que doit respecter le mandat du professionnel de immobilier et à décider que, lorsqu'elles visent la seule protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire, leur méconnaissance est sanctionnée par une nullité relative (Cass. mixte 24 février 2017 n°15-20411).

Dès lors, le non-respect du formalisme légal du mandat, qui a pour objet la sauvegarde des intérêts privés du mandant, entraîne une nullité relative, laquelle peut être couverte par la ratification ultérieure des actes de gestion accomplis sans mandat !

La Haute Cour constatait en l’espèce que les propriétaires héritiers avaient poursuivi leurs relations avec le mandataire de leur auteur, sans émettre la moindre protestation sur la qualité des prestations fournies ou les conditions de leur rémunération, dont l'agent immobilier leur a rendu compte de façon régulière et détaillée. Ainsi la demande de restitution des honoraires perçus était injustifiée.

Un copropriétaire débiteur peut voir sa responsabilité engagée par un autre copropriétaire lésé (perte locative)

C’est le sens de l’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 7 septembre 2017 (n°16-18777) et destiné à être publié au Bulletin.

Confirmant la position de la cour d’appel de Rennes (3 décembre 2015) les magistrats du quai de l’Horloge reconnaissent qu’un ou plusieurs copropriétaires débiteurs ou défaillants peuvent être tenus responsables vis-à-vis d’autres copropriétaires de la résidence.

En l’espèce, en refusant de répondre aux appels de fonds destinés à l'exécution de travaux urgents et indispensables (en toiture) une SCI copropriétaire a contribué à l'aggravation de la détérioration de l'immeuble. Pour les magistrats, la non-réalisation des travaux a provoqué des dégradations dans l'appartement, la rupture du contrat de location et l'impossibilité de relouer celui-ci après le départ du locataire (lien de causalité direct entre non-paiement des charges et provisions et le préjudice du copropriétaire bailleur).

Le copropriétaire défaillant est ainsi condamné à couvrir la perte locative et le préjudice moral du copropriétaire lésé.

La jurisprudence, jusque-là, condamnait régulièrement le copropriétaire débiteur à verser des dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires, considérant que celui-ci pouvait subir un préjudice autonome du fait de cette défaillance (Cass. civ. 3ème 20 octobre 2016, n° 15-20587).

Transaction : Mérules et nullité de la promesse

Un arrêt de la cour d’appel de Bourges du 8 juin 2017 n°16-0107 prononce la nullité d’une promesse de vente au motif que le bien objet de la promesse avait fait l’objet d’un arrêté de péril pour cause de mérules (levé 4 mois auparavant). Pour la cour d’appel le fait que les vendeurs n’aient pas indiqué à l’acheteuse l’existence de cet ancien arrêté de péril et la présence de mérules par le passé constitue un dol. Le professionnel de l’immobilier doit également tenir compte de cette situation lorsqu’il rédige un compromis. Ce champignon destructeur est régulièrement source de responsabilité des professionnels de l'immobilier, y compris les notaires. 

Le nouvel article L. 133-7 du CCH oblige, depuis la loi Alur, l’occupant d’un immeuble contaminé à déclarer en mairie la présence de ce champignon dès qu’il en a connaissance. Le locataire qui constate des traces de mérule dans son logement doit en avertir les services municipaux. A défaut d’occupant, la déclaration incombe au propriétaire. Si la mérule fait son apparition dans les parties communes d’un immeuble relevant de la loi régissant la copropriété des immeubles bâtis (du 10 juillet 1965), c’est au syndicat des copropriétaires (et à son syndic) qu’il incombe de respecter l’obligation.

Copropriété : Action du syndicat sur le fondement du trouble anormal de voisinage ?

Dans un arrêt de censure du 11 mai 2017 n°16-14339 la Cour de cassation juge qu’un syndicat des copropriétaires peut parfaitement agir à l'encontre d'un copropriétaire sur le fondement du trouble anormal du voisinage.

En l’espèce il s’agissait de faire sanctionner un copropriétaire (la société de gestion d’isola 2000) pour des infiltrations que subissait le syndicat. La Cour retient que le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage s'applique aux copropriétaires et plus généralement à tous les occupants d'un immeuble en copropriété. En d’autres termes, le syndicat des copropriétaires peut parfaitement mener une action judiciaire contre un copropriétaire, sans qu’elle soit fondée sur le seul règlement de copropriété ou exclusivement la loi du 10 juillet 1965.

Copropriété : Retour à une valeur contractuelle de l’EDD ?

Concernant une question relative à la destination de certains lots de copropriété, la Cour de cassation dans un simple arrêt de rejet n°828 du 6 juillet 2017 n° 16-16849 semble retenir la valeur contractuelle d’un état descriptif de division (EDD), venant ainsi compléter et préciser les dispositions du règlement de copropriété… En effet, la Haute Cour en commençant son attendu par « ayant souverainement retenu que l’état descriptif de division, auquel le règlement de copropriété avait conféré une valeur contractuelle et qui affectait les lots situés au-dessus du premier étage à une destination exclusive d’habitation » semble revenir sur sa jurisprudence jusque là constante qui ne conférait aucune valeur contractuelle à l’EDD. En l’espèce un copropriétaire s'est vu interdire d'apposer une plaque professionnelle sur l’immeuble puisqu’en vertu du règlement de copropriété les lots situés au dessus du premier étage ne pouvaient pas être utilisés pour l'exercice d'une activité professionnelle (l’EDD quant  à lui fixait à usage exclusif d’habitation les lots situés à partir du 2ème étage).

Inscription news

captcha 

Nous suivre