Assistance
Expertise
Défense
Conseil

Dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989 un congé ne peut être donné à un locataire âgé de plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant du Smic que si et seulement s’il est assortit d’une offre de relogement correspondant aux besoins et aux possibilités du locataire dans une limite géographique déterminée. Le texte ne précise toutefois pas quand cette offre de relogement doit être formulée par le bailleur. La Cour de cassation dans un arrêt du 2 juin 2010, n° 09-66698, précise que cette offre peut intervenir seulement après la délivrance du congé et pas forcément concomitamment.

Deux arrêts de la Cour de cassation apportent des précisions sur le rôle et les pouvoirs de l’assemblée générale : Le premier du 11 mai 2010, n°09-14340, précise que seule l’assemblée générale des copropriétaires peut décider les dépassements de budget liés à des travaux précédemment votés. Ce qui implique que le syndic convoque une assemblée générale particulière pour faire voter la question des travaux ou des coûts supplémentaires et sans doute suspende dans l’intervalle la réalisation des travaux. Dans un second arrêt du 7 juillet 2010, n° 09-15373, conformément à une jurisprudence constante, la Haute Cour admet qu’une assemblée générale peut annuler une précédente décision qu’elle aurait pu prendre à la double condition que cette décision n’ait pas été exécutée et n’ait fait naitre aucun droit acquis au profit des copropriétaires.

La rupture conventionnelle est de plus en plus usitée pour mettre fin amiablement à une relation de travail ; cette démarche permet-elle pour autant au locataire de bénéficier d’un préavis réduit à un mois, dans le cadre de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ? Une réponse ministérielle du16 mars 2010, Q n°40307, considère qu’en « cas de rupture conventionnelle du contrat de travail à durée indéterminée, le locataire qui donne congé bénéficie, sous réserve de l'interprétation des tribunaux de l'ordre judiciaire, d'un délai de préavis réduit à un mois. En effet, cette rupture conventionnelle du contrat de travail conduit à une perte d'emploi, condition pour bénéficier d'un préavis réduit ».

Le bailleur a l’obligation d’assurer une jouissance paisible des lieux loués à son locataire. Dans un arrêt du 9 février 2010, n°08-10324 la Cour de cassation retient la responsabilité du bailleur et le condamne à devoir verser des dommages-intérêts à son locataire victime d’infiltrations, au motif que le bailleur copropriétaire n’avait pas fait le nécessaire pour que la copropriété prenne les mesures nécessaires et appropriées à la mise hors d’eau provisoire de l’immeuble (notamment faire réunir une AG pour faire voter  les travaux d’éradication).

Censurant la cour d’appel d’Agen au visa de l'article 6 de la loi Hoguet et de l'article 73 de son décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972, la Cour de cassation rappelle dans un arrêt du 8 juin 2010 n°09-14949, que «la constatation de manœuvres frauduleuses destinées à éluder la commission d'un agent immobilier n'ouvre pas droit au paiement de la commission contractuellement prévue, mais seulement à la réparation de son préjudice par l'allocation de dommages-intérêts ».

Dans une affaire jugée par la Cour de cassation et donnant lieu à un arrêt du 16 février 2010, n°09-11993, un mandant refusait de vendre le fonds de commerce qu’il avait confié au professionnel de l’immobilier. Pour échapper au règlement de l’indemnité due à l’agent immobilier, le mandant tente d’invoquer une faute du professionnel et notamment un défaut de conseil. La Cour relève que pour refuser de poursuivre l'opération de vente de son fonds le mandant invoquait au départ une raison personnelle, elle relève que le mandant n'a jamais répondu aux deux réclamations de l’agent immobilier, que son refus était motivé par un doute ou une inquiétude sur la solvabilité des acquéreurs et que le mandant est donc seul responsable de l'échec du mandat de vente qu'il avait donné à l’agent immobilier.

La Cour de cassation vient de valider et d’affirmer avec force la portée de la clause figurant usuellement dans les mandats de vente, selon laquelle « en cas de vente réalisée par le vendeur sans l’entremise du mandataire pendant la durée du mandat, celui-ci s'engage à en informer immédiatement le mandataire en lui notifiant par lettre recommandée avec avis de réception les nom et adresse de l'acquéreur, du notaire chargé de l'acte authentique et du cabinet éventuellement intervenu ». Ainsi dans un arrêt du 11 février 2010, n°09-11604 la Haute cour affirme l’application de la clause pénale et de l’indemnité fixée au mandat lorsque le mandant n’a pas respecté cette obligation d’information, sans que l’agent immobilier n’ait besoin de démontrer que l’acquéreur l'a privé abusivement du bénéfice de sa commission. Notons cependant que le juge conserve son pouvoir de modération sur le montant de la clause pénale.

Le décret n° 2010-391 du 20 avril 2010 modifiant le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est paru au JO du 21 avril 2010. L’entrée en vigueur des modifications est fixée au 1er juin 2010, sauf en ce qui concerne les résidences-services pour lesquelles elle est différée au 1er novembre 2010.  Ce décret complète le décret du 17 mars 1967 de 19 nouveaux articles et le modifie sur au moins 26 articles existants

Un arrêt de l’Assemblée plénière de la Cour de cassation du 5 mars 2010 n°08-42843 destiné à une large publication, a jugé qu’est dépourvu de cause réelle et sérieuse le licenciement du gardien d'immeuble prononcé par le syndic sans l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires pourtant prévue (illégalement) par le règlement de copropriété. Le règlement de copropriété prévoyait en l’espèce que le syndic devait obtenir l’autorisation de l’AG pour licencier les salariés du SDC. La Cour de cassation considère que cette disposition, pourtant illégale au regard de l’article 31 du décret du 17 mars 1967, était plus favorable pour le gardien et donc devait trouver à s’appliquer en l’absence de réputation  non écrite de cette clause (selon l’art.43). Avis aux syndics, toujours vérifier le règlement de copropriété…

En 2003 la loi UH a introduit une souplesse dans la loi du 10 juillet 1965, permettant la suppression des vide-ordures à la majorité de l’article 25, voire 25-1, en raison d’impératifs d’hygiène ou de sécurité. Confirmant un arrêt de la cour d’appel d’Aix en Provence, la Cour de cassation relève dans un arrêt du 22 septembre 2009 n°08-19411, « qu'il ressortait de la lecture du procès verbal que la décision de l'assemblée générale avait été prise en considération d'impératifs d'hygiène, que les copropriétaires avaient été informés avant de procéder au vote de la vétusté et de la dangerosité des vide ordures, qu'il leur avait été précisé que selon la société chargée du nettoyage et de la désinfection des conduits, certains d'entre eux étaient cassés, créant ainsi des risques de désordres dans les appartements, ces risques se trouvant corroborés par les constatations du gardien de l'immeuble, la cour d'appel en a exactement déduit qu'au regard de ces éléments, la décision de suppression des vide-ordures pouvait être prises à la majorité de l'article 25 i) ». La notion d’hygiène et de sécurité, qui est imprécise dans la loi, semble donc s’apprécier in concreto.

Certains rédacteurs de baux ont prévu parmi leurs stipulations, qu’en ce qui concerne la clause d’échelle mobile, le loyer ne pourrait varier qu’en cas de hausse de l’indice Insee.
La légalité d’une telle clause était discutée en doctrine. La cour d’appel de DOUAI dans un arrêt du 21 janvier 2010 a eu à trancher cette question. La cour déclare une telle clause de variation « licite et conforme à la liberté contractuelle » mais précise qu'elle va rendre impossible le jeu de l'article L. 145-39 et donc qu’elle ne peut recevoir application.
En effet, les importantes variations de l’ICC ces dernières années ont donné lieu à l’application de l’article L.145-39 du code de commerce (qui permet de revenir à la fixation du loyer à la valeur locative lorsque, par le jeu d'une clause d'indexation, le loyer se trouve augmenté de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement).
Ici la cour considère qu’une telle clause ne revêt […] « pas l'exigence de variation positive ou négative posée par l’article L.145-39 pour entrer dans le champ d'application de la révision autorisée, à titre dérogatoire et donc d'interprétation stricte, par ce texte ».

La Cour de cassation dans un arrêt du 15 septembre 2010, n°09-15192, affirme que l'article L. 145-9 du code de commerce, qui impose le recours à un acte extrajudiciaire (huissier) pour délivrer congé ne peut pas être invoqué par le bailleur qui a délivré congé par LRAR. Dans cette affaire, espérant échapper à l’indemnité d’éviction due au preneur qui avait quitté le lieux à réception de ce recommandé, le bailleur a tenté de faire valoir que, compte tenu de l'erreur de forme, le congé était nul et le bail devait se poursuivre. La Cour considère au contraire que le preneur avait le choix d’invoquer la nullité du congé ou de quitter les lieux (ce qu’il a fait) et seul le preneur avait ce choix, le bailleur ne pouvant exciper de l’irrégularité. Ainsi, la nullité sanctionnant l'inobservation du mode de notification du congé est une nullité relative qui ne peut être invoquée que par le destinataire de ce congé.

La cour d’appel de Montpellier dans un arrêt du 12 novembre 2008 condamnait un vendeur à une indemnité égale au montant de la commission prévue dans le mandat de vente qu'il lui avait confié et qu'il avait dénoncé en refusant de signer la promesse synallagmatique de vente souscrite par les époux Z... grâce à l'entremise de l'agent immobilier (16 000€). L'arrêt énonce que rien ne permet de douter du sérieux du compromis signé (conditionné à l'obtention d'un prêt de 100 000 euros) et que l’agent immobilier doit être indemnisé. La Cour de cassation dans un arrêt du 28 janvier 2010, n°09-10352, casse cet arrêt et juge que la réparation d'une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et qu'elle ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette vente si elle s'était réalisée. En l’occurrence la condition suspensive d’obtention du prêt demeurait, ce qui ne pouvait laisser entrevoir 100% de chance que la vente se réalise et donc 100% de la commission à titre indemnitaire.

Celui que la profession appelle « l’arrêté syndic » sera finalement l’arrêté du 19 mars 2010 modifiant l’arrêté du 2 décembre 1986 relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs professionnels. Nous vous annoncions sa parution et sa teneur dans notre Newsletter 71, le voilà donc.Ce dernier, sous la signature de Hervé NOVELLI, est paru au J.O de ce jour (du 21 mars 2010). Une première fois annoncé sous le secrétariat d’Etat de Luc CHATEL, c’est finalement plus de 4 ans après que cet arrêté voit le jour, à la suite du travail collégial concerté et de l’avis rendu par le CNC en septembre 2007.
Cet arrêté, exigé des associations de consommateurs, craint des syndics professionnels et de leurs fédérations, n’est finalement que le fidèle reflet de l’avis rendu à l’issue du travail de concertation mené par le CNC. Est-ce à dire pour autant que la montagne accouche d’une souris ?
En réalité il semble que le lobby des fédérations, UNIS et FNAIM en tête, s’appuyant sur le résultat des enquêtes de la DGCCRF ait porté ses fruits. Il a été craint un temps que cet arrêté ne reprenne la jurisprudence rigoureuse et non moins controversée de la juridiction grenobloise (notre lettre n°61 du 14/12/09).
Finalement l’arrêté récupère les 44 prestations fixées par l’avis du CNC précité, apportant au passage quelques précisions sur l’archivage et les horaires des assemblées générales notamment. Il n’y aura donc pas de révolution dans les contrats de syndic, si ce n’est que certaines lignes de prestations particulières devront être explicitées.
Il s’agit là d’un socle commun de prestations inventoriées dans un tableau annexé (ci-dessous) que l’arrêté appelle « liste minimale des prestations incluses dans le forfait annuel » que désormais tous les syndics sans exception devront appliquer pour tous les nouveaux contrats adoptés en assemblée générale après le 30 juin 2010.
L’arrêté précise ainsi, en ce qui concerne la tenue de l’AG annuelle et la réunion du conseil syndical, que le contrat devra « préciser expressément la durée contractuelle prévue comme incluse dans le forfait ainsi que les jours et les plages horairesconvenus ». La crainte des professionnels de se voir imposer des AG et CS après 18 ou 20H inclus dans le contrat de base est donc écartée.
L’arrêté précise également les archives et documents qui devront être conservés par le syndic, sans frais pour le syndicat des copropriétaires et ainsi sans possibilité d’externalisation payante. La notion d’archives « vivantes » entendue par la Commission relative à la copropriété, semble ici avoir trouver écho.
L'ARC avait dénoncé à l'avance cet arrêté affirmant qu'il permettrait notamment aux syndics de «facturer, en plus des honoraires de base, la tenue d'assemblée généraleen soirée ». Pour la Confédération général des locataires (CGL) "ce n'est qu'un compromis très imparfait entre les attentes des consommateurs et les résistances des professionnels. Il ne donne aucune définition de la gestion courante, ne pose aucune limite aux abus sur les prestations particulières et suscitera des difficultés d'interprétation concernant la liste desprestations".

Actualités

Copropriété : Travaux en parties communes et autorisation préalable

La Cour de cassation dans un arrêt de censure du 22 mars 2018 n°17-10053 juge que tous les travaux effectués par un copropriétaire sur des parties communes, même s'ils sont exigés par des services administratifs, doivent être préalablement autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires et que l'accord du syndic ne peut se substituer à une autorisation expresse et régulière de l'assemblée générale

Copropriété : Mode de répartition des travaux privatifs votés par l’assemblée

La Cour de cassation dans un arrêt du 22 mars 2018 n°17-13867 censure la cour d’appel de Chambéry qui avait cru pouvoir juger que lorsque c'est le syndicat des copropriétaires qui vote des travaux privatifs et les impose à tous les copropriétaires concernés, les charges doivent être supportées par tous les copropriétaires en proportion des tantièmes de copropriété.

Pour les juges savoyards, désavoués, ces charges devaient être considérées comme générales car bénéficiaient à tous les copropriétaires, quand bien mêmes les travaux décidés sont effectués sur des parties privatives.

En l’espèce, il s’agissait du remplacement des bois des balcons de la façade de l'immeuble, dépense qui avait été répartie sur les propriétaires de balcons, en fonction de leurs mètres linéaires, à juste titre finalement selon la Cour de cassation.

Bail d’habitation : Locataire personne morale et loi du 6 juillet 1989

La cour d’appel de Paris dans un arrêt du 10 avril 2018 n°17-08421 a rappelé qu’un bail d’habitation concédé à une personne morale (SCI en l’espèce) n’est pas soumis à l’ensemble des dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Les juges parisiens précisent que la qualité de locataire en titre que revendique l’occupant ne peut se déduire de l’occupation des lieux depuis l’origine et durèglementdes loyers et charges, dès lors qu’il n’est pas démontré que le bailleur avait entendu lui conférer cette qualité.

Ladélivranced’uncommandementvisant (par erreur) les dispositions de laloidu 6 juillet 1989 ne suffisait pas non plus à traduire la volonté du bailleur de soumettre le bail à ce dispositif légal.

Bail commercial : Lissage du plafonnement et ordre public

La Cour de cassation a rendu un avis le 9 mars 2018 n°17-70040 précisant notamment que l’étalement du déplafonnement du loyer (art. L.145-34 du code de commerce issu de la loi Pinel du 18 juin 2014) n'est pas un dispositif d’ordre public. Les parties peuvent donc l'exclure. Il est distinct de la fixation du loyer et n'est pas de la compétence du juge des loyers commerciaux, mais des seules parties. Elle précise également que l’étalement de l’augmentation du loyer déplafonné « s’opère chaque année par une majoration non modulable de 10 % du loyer de l’année précédente »

Copropriété : Même après la loi Alur la révocation anticipée du syndic doit être justifiée par un motif légitime

Depuis la loi Alur, l’article 18 V dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 dispose « Quand l'assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic. »

La Cour de cassation affirme toutefois dans un arrêt de censure du 8 mars 2018 n°17-12506 que la prise de fonction du nouveau syndic avant la fin du mandat de l’ancien, qui emporte révocation de ce mandat, doit être justifiée par un motif légitime.

Le tribunal de Nice ne pouvait rejeter la demande de dommages et intérêts du syndic évincé sans rechercher si le syndic avait commis un manquement à ses obligations de nature à justifier sa révocation sans indemnité.

Inscription news

captcha 

Nous suivre